Apartamentos de acabamento simples com mais de 8 anos de construção e situados em bairros de regiões nobres, como Alto de Pinheiros e Moema, quase dobraram de preço em São Paulo entre o primeiro semestre de 2011 e o primeiro semestre deste ano. O preço médio do metro quadrado deste tipo de imóvel aumentou 92,84%, passando de R$3.286,80 em 2011 para R$6.338,18 agora.O aluguel também teve forte aumento na Capital. A alta chegou a 66,23% no caso de apartamentos de 3 dormitórios localizados em bairros como Chácara Santo Antonio, Saúde e Ipiranga, agrupados na Zona C. O aluguel médio pulou de R$1.884,29 no primeiro semestre de 2011 para R$3.132,19 nos primeiros seis meses de 2012.
Embora em índices menores que estes, os aumentos dos preços dos usados e dos aluguéis foram generalizados na comparação entre os dois semestres. A consolidação das pesquisas feitas mensalmente pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECISP) mostra que os preços de 17 tipos de apartamentos usados, em 20 pesquisados, estão mais caros que em 2011. O mesmo aconteceu com as casas: 11 entre 13 tipos pesquisados têm agora o preço do metro quadrado mais caro do que era em 2011.
No mercado de locação, 13 em 15 tipos de casas estão hoje com aluguel maior do que no primeiro semestre de 2011. No segmento de apartamentos, o aluguel de 12 em 15 tipos de imóveis está custando mais para os inquilinos. Os preços dos imóveis usados e dos aluguéis residenciais são levantados pelo CRECISP a partir de contratos efetivamente fechados pelas imobiliárias pesquisadas.
A comparação dos resultados dos dois primeiros semestres mostra comportamentos diferenciados nos mercados de venda e de locação. As vendas nos primeiros seis meses deste ano caíram 5,33% em relação ao primeiro semestre de 2011 e 34,09% em relação aos seis meses iniciais de 2010.
Já no mercado de locação houve crescimento de 12,15% do primeiro semestre de 2011 para o primeiro deste ano, e queda de 1,57% na comparação de 2012 com 2010.
"São Paulo tem um déficit de mais de um milhão de moradias, e esta é a razão maior de haver essa pressão permanente que puxa para o alto os aluguéis e os preços dos imóveis usados", explica José Augusto Viana Neto, presidente do CRECISP. "Os proprietários de imóveis sabem que as pessoas precisam morar de alguma forma, que há mais procura que oferta e se aproveitam disso para subir os preços e os aluguéis, ou mantê-los estáveis mesmo quando a procura cai porque também sabem que a necessidade de morar não desaparecerá", explica.
Mas Viana Neto destaca outro dado, atenuante desse aumento geral de preços e de aluguéis revelado pela consolidação das pesquisas feitas pelo CRECISP nesses três anos. "O percentual de aumento diminuiu entre o primeiro semestre de 2011 e os primeiros seis meses deste ano", explica o presidente do CRECISP. Ele acrescenta que "as razões dessa redução são muitas, desde a oferta maior de imóveis novos, o que 'rouba' compradores potenciais dos mercados de usados e de locação, até a redução da capacidade de comprometimento de renda dos potenciais compradores".
Alguns exemplos deixam clara essa mudança de comportamento. O aluguel médio de casas de 2 dormitórios situadas em bairros da Zona A aumentou 50,46% entre o primeiro semestre de 2011 e o primeiro semestre deste ano enquanto que o aumentou foi de 88,96% na comparação feita entre os primeiros seis meses de 2010 e de 2012.
Apartamentos de padrão médio com mais de 15 anos de construção situados em bairros da Zona B tiveram valorização de 12,59% no preço médio do metro quadrado deste primeiro semestre em relação ao primeiro semestre do ano passado - o metro quadrado passou de R$4.869,25 em 2011 para R$5.482,46 em 2012. Na comparação de 2012 com 2010, o aumento é de 52,30% - de R$3,599,68 em 2010 para os R$5.482,46 de agora.
Vendas e locação em alta
A pesquisa CRECISP feita em junho na Capital e que fechou o primeiro semestre de 2012 registrou alta de 33,85% nas vendas em relação a maio. A maioria das vendas foi feita com financiamento bancário (60,85% do total). O índice de vendas avançou de 0,4018 em maio para 0,5378 em junho.
A maioria dos imóveis vendidos em junho nas imobiliárias pesquisadas tinha valor superior a R$200 mil - eles representaram 75% do total de negócios efetivados pelas imobiliárias. Os descontos obtidos pelos compradores sobre o preço inicial de venda variaram de 5,13% em média na Zona B até 10,63% na Zona E.
As vendas distribuíram-se entre as Zonas C (29,79% do total), Zona A (22,98%), Zona E (19,15%), Zona D (15,32%) e Zona B (12,77%).
A pesquisa CRECISP também constatou que o número de imóveis alugados em junho na Capital foi 3,95% inferior ao de maio. O fiador foi a forma adotada de garantia de pagamento em caso de inadimplência dos novos inquilinos em 43,08% dos imóveis alugados.
A maioria das novas locações concentrou-se na faixa de aluguel mensal de até R$1.000,00, com 50,64% do total de contratos. O aluguel que mais subiu na Capital em junho foi o de apartamentos de 2 dormitórios situados em bairros da Zona B - o valor médio passou de R$1.400,00 em maio para R$1.948,00 em junho, um aumento de 39,14%.
O aluguel que mais baixou foi o de apartamentos de três dormitórios situados em bairros da Zona E - a redução foi de 29,53%%. O aluguel médio baixou de R$1.550,00 em maio para R$1.092,31 em junho.
Os descontos concedidos pelos locadores sobre o aluguel inicial variaram de 7,08% na Zona C a 15,38% na Zona E. As imobiliárias receberam de volta o equivalente a 73,08% das locações contratadas em junho, número 60,47% maior que o apurado em maio.
A inadimplência nas imobiliárias pesquisadas foi de 3,47%, uma queda de 6,22% em relação aos 3,7% do total de inquilinos que estavam inadimplentes em maio.
Ações judiciais em queda
O número de ações judiciais propostas nos fóruns da Capital em junho caiu 16,15% na comparação com maio: o total passou de 6.649 para 5.575 ações. Caíram as ações propostas por falta de pagamento (- 18,48%), as de rito sumário (- 13,8%), as renovatórias (- 65,2%), as de rito ordinário (- 2.26%) e as consignatórias (- 25%).
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