CONTRATO DE ALUGUEL - COMENTÁRIOS SOBRE CLÁUSULAS COMUNS

Este artigo é destinado à análise de algumas cláusulas comuns em contratos de aluguel, como juros, multa e abono por pontualidade.

Sumário

1) Juros Moratórios

2) Multa Moratória

3) Abono ou Desconto por Pontualidade

1) Juros Moratórios

Os juros moratórios (taxa percentual sobre o atraso do pagamento) pactuados no contrato de aluguel não podem ser superiores a 2% ao mês. Além disso, tais juros são simples.

Não confundir com os juros remuneratórios (também chamados de compensatórios, são aqueles devidos ao credor com objetivo de remunerar o empréstimo do capital) cobrados por instituições financeiras, às quais não se aplicam os dispositivos a seguir (e por isso juros cobrados por bancos são maiores).

Fundamentação Legal:

Lei 1.521/51 (Lei de Crimes Contra a Economia Popular):

Art. 4º. Constitui crime da mesma natureza a usura pecuniária ou real, assim se considerando:

a) cobrar juros, comissões ou descontos percentuais, sobre dívidas em dinheiro superiores à taxa permitida por lei; cobrar ágio superior à taxa oficial de câmbio, sobre quantia permutada por moeda estrangeira; ou, ainda, emprestar sob penhor que seja privativo de instituição oficial de crédito;

b) obter, ou estipular, em qualquer contrato, abusando da premente necessidade, inexperiência ou leviandade de outra parte, lucro patrimonial que exceda o quinto do valor corrente ou justo da prestação feita ou prometida.

Pena – detenção, de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos, e multa, de cinco mil a vinte mil cruzeiros.

Decreto 22.626/33 (“Lei” de Usura):

Art. 1º. É vedado, e será punido nos termos desta lei, estipular em quaisquer contratos taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal.

Art. 4º. É proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano.

Lei 10.406/02 (Código Civil):

Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, erão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

Lei 5.172/66 (Código Tributário Nacional):

Art. 161. O crédito não integralmente pago no vencimento é acrescido de juros de mora, seja qual for o motivo determinante da falta, sem prejuízo da imposição das penalidades cabíveis e da aplicação de quaisquer medidas de garantia previstas nesta Lei ou em lei tributária.

1º Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.

2º O disposto neste artigo não se aplica na pendência de consulta formulada pelo devedor dentro do prazo legal para pagamento do crédito.

2) Multa Moratória

Esta multa é livremente pactuada pelas partes, sendo certo que, na maioria das vezes, adota-se o equivalente a 10% sobre o valor vencido e não pago.

Primeiramente, o limite de 2% previsto no art. 52, § 1°, da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) não pode ser imposto às relações entre locador e locatário. Isso se deve pelo fato da relação locatícia não ser considerada como de consumo, pois é totalmente regida pela Lei Federal n° 8.245/1991 (A Lei do inquilinato).

A jurisprudência (conjunto das decisões) do Superior Tribunal de Justiça e de vários Tribunais estaduais tem admitido a fixação de multa moratória em patamar superior a 10% do valor do aluguel.

Desde que a multa não ultrapasse o valor da obrigação principal (art. 412 do Código Civil), índices superiores a 10% do débito são válidos, pois nenhum percentual específico é ilegal, mas poderá ser reduzido pelo juiz “se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio” (art. 413 do Código Civil).

3) Abono ou Desconto por Pontualidade

O abono pontualidade ou desconto pontualidade é o nome que se dá à previsão expressa, constante no contrato de locação, de um desconto caso o inquilino pague em dia o aluguel.

Esse desconto, quando previsto, exclui do contrato a possibilidade de aplicação de multa se o locatário deixar de pagar o aluguel. A lei veda ao locador o uso do desconto com a multa se o locatário pagar o aluguel após a data combinada, por uma razão muito simples: o desconto nada mais é que uma multa prevista pela impontualidade. Se o locatário deve pagar 250 antes da data combinada e 300 após a data, é óbvio que pagou na realidade a multa de 50 pela impontualidade.

A jurisprudência já pacificou que o desconto tem natureza de multa moratória e, por essa razão, não podem existir, no mesmo contrato, a previsão de desconto e a multa moratória. 

Exemplo:

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS – ABONO DE PONTUALIDADE – ADMISSIBILIDADE SOMENTE QUANDO NÃO HÁ EXIGÊNCIA CUMULATIVA DE MULTA MORATÓRIA -HAVENDO TAL CUMULAÇÃO, NO CASO CONCRETO, DEVE PREVALECER O VALOR DO ALUGUEL LÍQUIDO PARA TODOS OS EFEITOS LEGAIS – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. Constatada a previsão de cobrança de multa pelo atraso no pagamento dos aluguéis e acessórios da locação, forçoso considerar-se que o chamado desconto por pontualidade indica multa camuflada, revestindo-se de natureza de multa moratória. Inadmissibilidade de dupla penalidade para ummesmo atraso. Apelação parcialmente provida. 

(TJ-SP – SR: 881601700 SP , Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 03/05/2006, 34ª Câmara do D.SÉTIMO Grupo (Ext. 2° TAC), Data de Publicação: 10/05/2006)

Caso existam, no mesmo contrato, o abono de pontualidade e a multa moratória, esta última será considerada como inexistente, interpretando-se o contrato a favor do locatário, o qual poderá ainda ser indenizado se a cobrança for excessiva.

O locador deve evitar esse tipo de desconto de pontualidade estipulando o valor justo do aluguel e optar pela multa moratória, evitando dores de cabeça futuras.

Alessandra Strazzi - 

Fontes: Lei 1.521/51 (Lei de Crimes Contra a Economia Popular); Decreto 22.626/33 (“Lei” de Usura); Lei 10.406/02 (Código Civil); Lei 5.172/66 (Código Tributário Nacional); Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor).

CLÁUSULAS ESPECIAS DE COMPRA E VENDA

As cláusulas especiais de compra e venda são elementos acidentais que não afetam, em regra, a sua existência ou validade, mas sim o campo da eficácia do negócio jurídico, geralmente subordinando seus efeitos a eventos futuros e incertos, conforme comentam Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona (2017). Portanto, as cláusulas especiais ou pactos adjetos são previsões que têm o condão de alterar os efeitos da compra e venda, atribuindo feição diferente ao contrato compactuado.

CLÁUSULA DE RETROVENDA

A cláusula de retrovenda (cláusula/direito de retrato, cláusula de resgate, pactum de retrovendendo) confere ao vendedor o direito de reaver o imóvel que foi alienado, dentro de certo prazo, restituindo o preço e reembolsando todas as despesas feitas pelo comprador no período de resgate, desde que previamente ajustadas (art. 505 do CC). Tais despesas incluem as benfeitorias necessárias, conforme o citado texto legal. As benfeitorias úteis e voluptuárias devem estar fora deste preço, salvo se realizadas com autorização do vendedor, pois inexiste previsão legal neste sentido, devendo-se nortear tal hipótese em conformidade com o princípio da boa-fé objetiva.

A retrovenda, portanto, torna a compra e venda resolúvel, pois a aquisição do bem imóvel só restará plena quando ultrapassado o prazo decadencial de 3 anos, que é o período em que o vendedor poderá exercer o direito de reivindicar o bem. Assim, dentro de 3 anos (jamais superior a esse tempo), o vendedor poderá desfazer a compra e as partes retornarão ao status quo ante. O direito de retrato poderá ser exercido em prazo menor que o previsto pela legislação civil, mas para isso ocorrer deverá haver convenção entre as partes. Não se admite que as partes estipulem um prazo superior, caso em que será reputado não escrito somente o prazo excedente.

O prazo para o resgaste do bem é decadencial e é contado da data que se concluiu o contrato. Se o comprador se recusar a executar a cláusula, o vendedor, para exercer os direitos inerentes a ela, poderá depositar judicialmente os valores que o comprador fizer jus (art. 506 do CC). Esse artigo remete à possibilidade de ingresso da ação de resgate (procedimento comum - CPC/2015), onde o vendedor obterá o domínio do imóvel, constituindo eficácia erga omnes. Se o depósito judicial for insuficiente, o vendedor não terá a restituição do domínio da coisa, possuindo somente quando haver a integralidade do pagamento (art. 506, parágrafo único, do CC).

Importantes observações: a cláusula de retrovenda somente é admissível nas vendas de bens imóveis e não trata-se de nova alienação, é simplesmente o desfazimento do negócio jurídico original, pela ocorrência da condição resolutiva estabelecida pelas partes. A retrovenda possui natureza obrigacional e não real, apesar do CC reconhecer sua oponibilidade transindividual, se aproximando da concepção erga omnes típica dos direitos reais.

Nos termos do Código Civil, o direito de retrato poderá ser exercido pelo devedor ou pelos seus herdeiros e legatários, podendo ser oponível em face de terceiro adquirente (art. 507 do CC). Reconhece-se nesse dispositivo legal a transmissibilidade causa mortis da cláusula de retrovenda. Quanto à possibilidade de transmissão inter vivos desse direito, surgem discussões doutrinárias. Para Maria Helena Diniz não é possível a cessão por ato inter vivos, por tratar-se de direito personalíssimo do vendedor. Paulo Luiz Neto Lôbo, contrariamente, defende que seria possível a transmissão, inclusive por escritura pública. Flávio Tartuce se filia ao pensamento de Paulo Luiz, visto que não consta qualquer proibição expressa da lei nesse sentido.

Por fim, o art. 508 do CC trata da retrovenda conjunta. Um mesmo imóvel poderá reservar o direito de retrato para duas ou mais pessoas, e diante de tal hipótese e só uma delas o exercer o direito de resgate do bem, poderá o comprador intimar as demais para expressarem consentimento, mas prevalecerá o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito integral, portanto, não há a existência da retrovenda parcial.

DA VENDA A CONTENTO E DA SUJEITA A PROVA

A venda a contento (também conhecida como venda ad gustum ou com pactum displicentiae) e a sujeita à prova são institutos que obstam o aperfeiçoamento da venda enquanto o comprador não manifestar sua satisfação com o bem adquirido (condição suspensiva). A venda não se reputará perfeita enquanto o adquirente não manifestar seu agrado (art. 509 do CC). Conclui-se, portanto, que a tradição não gera a transferência da propriedade, mas somente a posse direta.

Enquanto o comprador não manifestar sua vontade de completar a venda, suas obrigações serão as de um mero comodatário (art. 511 do CC). Assim, ac ooisa pertence ao vendedor até o ato de aprovação.

O Código Civil não estabelece prazos para que o comprador se manifeste, assim sendo, tem o vendedor a prerrogativa de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que tenha conhecimento da ocorrência ou não da condição.

A diferença entre venda a contento e sujeita a prova são bem sutis, conforme comentado anteriormente, em ambos os casos há necessidade de manifestação do comprador, mas se diferenciam em relação a necessidade de fundamentação. Na venda a contento o aperfeiçoamento da compra depende exclusivamente do agrado do comprador e o vendedor não poderá alegar nada em relação a devolução do bem e a consequente resolução do negócio. Já na venda sujeita a prova, a resolução do negócio o comprador para exercitar a resolução do negócio reside no atendimento das qualidades asseguradas pelo vendedor e na idoneidade para o fim a que se destina (art. 510).

CLÁUSULA DE PREEMPÇÃO

Caso o comprador pretenda alienar futuramente o bem adquirido, deverá oferecê-lo primeiramente a quem lhe vendeu (preferente), caso esteja inserido a cláusula de preempção, também chamada cláusula de preferência, prelação convencionalou ou pactum Protimiseos. Cláusula aplicável aos casos de venda e dação em pagamento. Trata-se de nova aquisição e não um retorno ao status quo ante.

Não se refere somente a bens imóveis, como na retrovenda, mas móveis também. A notificação ao vendedor poderá ser feita judicialmente ou extrajudicialmente, e a venda deverá ser feita em igualdade de condições em relação a outras pessoas. Preempção não se confunde com perempção civil, este último instituto se refere a extinção da hipoteca pelo decurso de 30 anos. Em relação à preempção, há dois prazos: a preferência somente abrangerá o prazo de 180 dias para bens móveis e 2 anos para imóveis, contados da data da venda original. Transcorrido tais prazos, a obrigatoriedade da preferencia desaparecerá.

Após a notificação, o vendedor originário deverá se manifestar em 3 dias tratando-se de bem móvel, e 60 dias se imóvel, silenciando-se, caducará seu direito potestativo. Aplicam-se tais prazos se as partes não houverem estipulado de modo diverso, o qual poderão só aumentar os já dispostos no CC, mas não diminuí-los.

Conforme a leitura do art. 517, o direito de preempção é indivisível, isto é, estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só poderá ser exercido em relação à coisa no seu todo. Sendo a coisa vendida sem o conhecimento do vendedor originário, este não poderá anular a venda ou ajuizar ação adjudicatória (ocorre isso só na prelação legal), mas subsistirá a possibilidade de pleitear perdas e danos, inclusive do adquirente que sabia da cláusula de preempção sobre o bem, onde responderá de forma solidária com o comprador. O prazo para ajuizamento da ação de perdas e danos são 3 anos (prescricional), uma vez que a ação é condenatória.

Diferenciando-se prelação legal e convencional:

Preempção legal: favor do condômino na compra e venda de coisa comum indivisível (art. 504) – cabe anulação da compra e venda ou adjudicação (efeitos erga omnes). Prazo decadencial de 180 dias.

Preempção convencional: cabem perdas e danos (efeitos inter partes). Prazo prescricional de 3 anos.

O art. 519 trata do direito de retrocessão em favor do expropriado. Pelo comando legal, se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para o qual se desapropriou, ou se não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado exercer o direito de preferência pelo preço atual da coisa, para, então, reincorporá-la ao seu patrimônio. Ocorre o desvio de finalidade, eis que o bem expropriado para determinado fim é empregado em outro, sem utilidade pública ou interesse social, o que se denomina tredestinação. Não havendo qualquer destinação da coisa, está presente o instituto da adestinação.

A natureza do direito de retrocessão é polêmica, tendo decisões no sentido de ser real e pessoal (cabendo apenas perdas e danos). Tartuce ensina que a eficácia real da retrocessão deve ser a regra.

Os bens expropriados, uma vez incorporados à Fazenda Pública, não podem ser objeto de reivindicação, ainda que fundada em nulidade do processo de desapropriação. Qualquer ação, julgada procedente, resolver-se-á em perdas e danos.

A cláusula especial em comento é personalíssima, não transmissível inter vivos, tampouco mortis causas.

CLÁUSULA DE VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO

A venda com reserva de domínio também chamada de pactum reservati dominii se refere a uma cláusula especial que subordina (condição suspensiva) a transferência da propriedade de coisa móvel ao vendedor até o efetivo pagamento integral do preço. Assim, o adquirente terá apenas a posse da coisa vendida. Uma vez adimplido com a obrigação, opera-se a transferência automática do domínio ao comprador. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando essa lhe é entregue (art. 524 do CC). Trata-se do princípio res perit emptoris (a coisa perece para o comprador) como exceção ao princípio res perit domino (a coisa perece para o dono).

Em relação à validade formal da cláusula de venda com reserva de domínio, o CC estabelece que deve ser estipulada por escrito (art. 522) para valer contra terceiros (efeito erga omnes), precisando ser registrada em cartório próprio, sendo o de Títulos e Documentos, no domicílio do comprador. Não sendo levada a registro, a referida cláusula não produzirá efeitos perante terceiros, mas apenas efeitos inter partes.

Verificada a mora do comprador, o vendedor tem duas opções previstas no art. 526 do CC/2002, quais sejam: ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida. No entanto, para executar a clausula, deve o vendedor constituir o comprador formalmente em mora, seja pelo protesto do título, seja por interpelação judicial (art. 525). Justifica-se a necessidade desse ato porque enseja a possibilidade de purgação da mora pelo comprador.

É preciso destacar que a cláusula de venda com reserva de domínio não se confunde com a alienação fiduciária em garantia, esta última pode versar sobre bens moveis e imóveis e se trata da transferência da titularidade da propriedade do bem para o credor fiduciário como garantia do pagamento, visto que fiduciante comprou o bem de um terceiro e não pôde pagá-lo, solicitando um empréstimo a uma instituição financeira ou semelhante.

VENDA SOBRE DOCUMENTOS

A venda sobre documentos é também denominada crédito documentário ou trust receipt. Por essa cláusula especial, a tradição é simbólica (traditio longa manus), pois, conforme o art. 529 do CC/2002, em uma compra e venda em que tenha se estipulado tal cláusula, “a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos”.

Justifica-se o uso dessa cláusula pois agiliza a dinâmica contratual, possibilitando a conclusão do negócio jurídico sem a necessidade de analisar coisa que na maioria das vezes se encontra na detenção de terceiros, como um transportador, por exemplo.

REFERÊNCIAS

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil. São Paulo: Saraiva, 2017.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 3: contratos e atos unilaterais. São Paulo: Saraiva, 2017. 

TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil. São Paulo: MÉTODO, 2017

Ana Vitória Rodrigues Ferreira 

Fonte: Artigos Jus Navigandi

FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS SOMAM 5,1 BILHÕES NO PRIMEIRO MÊS DE 2019

O volume de financiamento imobiliário com recursos da poupança somou R$ 5,1 bilhões em janeiro, melhor resultado para o mês em quatro anos. A cifra representa crescimento de 32,2% em relação a janeiro do ano passado, segundo a Abecip, associação das instituições que atuam no setor.

Na comparação com dezembro, quando foram financiados R$ 6,05 bilhões, houve queda de 15,8%.

Em janeiro, foram financiados 19,9 mil imóveis, alta de 26% na comparação anual, o que sinaliza a trajetória de recuperação do setor.

Ranking de bancos - No total, a Caixa liderou o mercado no primeiro mês do ano, quando financiou R$ 1,265 bilhão. O Bradesco veio em seguida, com R$ 1,220 bilhão. O Itaú Unibanco ficou em terceiro lugar, com R$ 1,005 bilhão.

A liderança da Caixa se deu sobretudo por sua atuação no financiamento à construção. No financiamento à aquisição, o banco estatal ficou na terceira colocação e o primeiro lugar coube ao Itaú. O Bradesco ficou em segundo nas duas modalidades. 

Fonte: VALOR Econômico

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DE VALOR SUPERIOR A 30 SALÁRIOS MÍNIMOS COMO TÍTULO HÁBIL PARA REGISTRO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

O contrato particular de compra e venda de bem imóvel, celebrado por pessoas naturais ou jurídicas, com o pagamento do preço, ou parte dele, garantido por alienação fiduciária, dispensa a lavratura de escritura pública, servindo como título para o registro da transmissão da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis, independente do valor do negócio ou do imóvel.

O Estado brasileiro, por intermédio do artigo 108 do CC, prescreveu que "a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".

Tal monopólio estatal foi excepcionado, de modo que se dispensa a lavratura de escritura pública, na compra e venda de bem imóvel urbano ou rural, celebrada por instrumento particular entre pessoas naturais ou jurídicas, desde que o preço, ou parte dele, seja garantido por alienação fiduciária, ainda que o bem imóvel transacionado tenha valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo nacional.

A alienação fiduciária, ao que importa ao presente estudo, se traduz no negócio jurídico em que o comprador, com o objetivo de garantia da dívida, dá ao vendedor a propriedade resolúvel do próprio imóvel comprado, não sendo privativa das entidades que operam no Sistema Financeiro Imobiliário-SFI, conforme ostenta o artigo 22 da lei Federal 9.514/97, verbis:

"Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;

II - o direito de uso especial para fins de moradia;

III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

IV - a propriedade superficiária." (grifos não constam do original)

Nesse norte, a e. Corregedoria Geral de Justiça do Estado de SP já decidiu, em inúmeras oportunidades, que o contrato compra e venda, com alienação fiduciária, não é privativo das entidades que operam no SFI, podendo ser entabulado entre pessoas naturais ou jurídicas:

"NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA - CAPÍTULO XX - Requerimento apresentado pelo Colégio Notarial do Brasil, Seção São Paulo - Alienação fiduciária de imóveis - Forma - Escritura pública ou instrumento particular para quaisquer dos contratos previstos na lei 9.514/97 ou resultantes de sua aplicação - Proposta de utilização do instrumento particular com efeitos de escritura pública apenas nos lavrados por entidade integrante do SFI - Não acolhimento." (Autos 131.428/12, Corregedor Des. Elliot Akel, DJ 19/3/14, grifos não constam do original) (No mesmo sentido CGJSP, processo: 049648-26.2012.8.26.0002, DJ: 11/08/2016).

Para ilustrar, trazendo tal dinâmica à realidade cotidiana, um vendedor, por exemplo, oferta a venda apartamento pelo valor de R$ 400.000,00. Ao final, o vende por R$ 390.000,00 à vista e R$ 10.000,00 a prazo, para pagamento em 15 dias, que perante o Cartório de Registro de Imóveis serão objeto de dois atos registrais: (1) registro de compra e venda, levando em consideração, para fins de custas e emolumentos, o valor da transação ou o valor do imóvel, o que for maior; (2) registro da alienação fiduciária, levando em consideração o valor da dívida a prazo, ou seja, a dívida vincenda (no caso os R$ 10.000,00).

Tal venda e compra, ao ser instrumentalizada por contrato particular, em que houve a constituição da garantia de alienação fiduciária para o pagamento da parcela vincenda (R$ 10.000,00), tem força de escritura pública, podendo ser apresentado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis para registro, operando a transmissão da propriedade, na esteira do artigo 38 da lei Federal 9.514/97:

"Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública."

Em decorrência, quando houver o pagamento dos R$ 10.000,00, no exemplo prefalado, os vendedores passarão termo de quitação que ensejará uma averbação com valor, levando em consideração o valor dessa dívida quitada. Tal quitação, ao ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis, opera a transmissão da propriedade plena ao comprador de tal imóvel.

Vale dizer, o contrato de compra e venda de bem imóvel urbano ou rural, onde o pagamento do preço de aquisição não se dá à vista, ficando saldo devedor garantido por alienação fiduciária, pode ser celebrado por contrato particular, independente do valor do negócio ou do direito real alienado, tendo, pois, efeitos de escritura pública.

Reprise-se que tal contrato pode ser levado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis que, com o respectivo registro e, ao depois, da averbação da quitação da dívida garantida pela alienação fiduciária, operará a transmissão da propriedade imóvel ao comprador, não precisando se revestir da forma pública, isto é, da escritura pública. Ressalta-se que, após o registro de tal contrato no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador somente passará a ser dono da propriedade plena, quando apresentada a quitação da dívida garantida pela alienação fiduciária, para ser averbada na serventia predial. A transmissão da propriedade plena fica condicionada, pois, ao cancelamento da garantia (alienação fiduciária) que garante o cumprimento da obrigação vincenda, no caso ora ventilado, o pagamento dos R$ 10.000,00.

Ademais, a celebração do contrato de compra e venda, com alienação fiduciária, pela forma particular, demanda do comprador um conhecimento mínimo da dinâmica da transação e dos riscos envolvidos no negócio. Caso contrário, a prudência recomenda a lavratura de tal contrato por escritura pública, por ter a assessoria de um profissional com amplo conhecimento jurídico, no caso o Tabelião, que sanara as dúvidas do comprador e operará as diligências pertinentes.

Cumpre, pois, ao comprador, pessoa natural ou jurídica, detentor agora de liberdade de escolha quanto à forma do título, em face do arrefecimento do monopólio estatal, optar conscientemente por revestir seu contrato de compra e venda, com garantia em alienação fiduciária, pela forma pública ou particular.

Jeferson Luciano Canova - Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Mirandópolis-SP.

Fonte: Migalhas de Peso

AS DIFERENÇAS DOS SISTEMAS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NO BRASIL

O financiamento é um dos principais canais para o brasileiro conseguir o sonho de comprar sua casa própria. Atualmente, existem dois sistemas de financiamento imobiliário no Brasil: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Ambos possuem regras específicas e critérios de concessão distintos.

Para ilustrar uma das principais diferenças, vale citar uma decisão recente, do último dia 31 de agosto, na qual a Segunda Turma do Tribunal Regional Federal da 5.ª Região (TRF-5) reformou sentença do Juízo da 6.ª Vara Federal da Seção Judiciária de Pernambuco para impedir a liberação de valores depositados em conta do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Esses recursos seriam utilizados para a amortização de saldo devedor de financiamento contratado pelo SFI na aquisição de apartamento avaliado, à época, em R$ 1,280 milhão.

Para tanto, como já havia se pronunciado em novembro de 2016, a Segunda Turma do TRF5 fundamentou que a utilização da conta do FGTS para a aquisição de imóveis somente é possível para financiamentos contratados pelo SFH.

O SFH é o mais conhecido, regulado pela Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e que se destina a facilitar e a promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população. Além das entidades previstas no art. 8.º da lei, integram o SFH na qualidade de agentes financeiros as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e as entidades fechadas de previdência complementar.

Já o SFI é regulado pela Lei n.º 9.514, de 20 de novembro de 1997, e tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com os fundos respectivos. Além das entidades previstas no art. 2.º da lei, podem operar no SFI as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

Como decidido pela Segunda Turma do TRF-5 – e esta talvez seja a principal diferença entre referidos sistemas -, as operações no âmbito do SFH permitem a utilização de valores depositados em conta do FGTS na compra de um imóvel, o que não acontece nas contratações pelo SFI.

Naquelas operações, os recursos do FGTS podem ser utilizados para: pagamento total ou parcial do valor de aquisição do imóvel construído ou em construção; pagamento parcial das prestações do financiamento; ou amortização ou liquidação do saldo devedor do financiamento.

Outra diferença relevante é que as operações no âmbito do SFH estão limitadas a juros de 12% ao ano para o custo efetivo máximo ao mutuário, que compreende juros, comissões e outros encargos financeiros. Essa limitação não existe nas contratações pela SFI, nas quais as taxas de juros são livremente pactuadas entre as partes.

Essa maior liberdade nas operações realizadas no âmbito do SFI também se reflete na ausência de um limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado, diferente do que se verifica no âmbito do SFH, que o restringe hoje em dia a R$ 950 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Brasília e a R$ 800 mil para os demais Estados do País.

Essa condição específica das operações do SFH, porém, sofrerá alteração a partir 1.º de janeiro de 2019, quando entrará em vigor a Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, do Banco Central do Brasil, que a padronizou para todos os estados da federação ao limite máximo de R$ 1,5 milhão.

A alteração em particular tem sido bem vista pelo mercado imobiliário. Por um lado, porque se entende que o consumidor – sobretudo da classe média – terá mais poder de compra ao poder financiar imóveis de valores mais elevados e, nessa medida, deverá haver um aumento da demanda. E, por outro, esse aumento de demanda exigirá das construtoras e incorporadoras novas ofertas de negócios, promovendo incrementos diretos e indiretos na economia, notadamente na geração de empregos.

Gustavo Milaré - Advogado, mestre e doutor em Direito Processual Civil, sócio do escritório Meirelles Milaré Advogados

João Pedro Alves Pinto - Advogado associado do escritório Meirelles Milaré Advogados

Fonte: ESTADÃO

FINANCIAMENTOS DE IMÓVEIS NO PAÍS AVANÇAM 23% NO PRIMEIRO SEMESTRE

O crédito imobiliário no Brasil tem mantido o ritmo de expansão, mesmo com as incertezas econômicas criadas com a greve dos caminhoneiros e com a aproximação das eleições, o que pode fazer o setor ter um desempenho melhor do que o esperado, segundo a entidade que representa as financiadoras do setor, Abecip.

A entidade anunciou ontem que os financiamentos para compra de imóveis na primeira metade do ano cresceram 23%, ante mesma etapa de 2017, para R$ 25,3 bilhões, considerando os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Dada a recente redução dos depósitos compulsórios e a perspectiva de maior entrada líquida de recursos da poupança, a Abecip avalia que sua previsão de alta de 10% do setor neste ano pode ser superada, chegando a atingir até 16%. “Há uma perspectiva de sobra de recursos, o que tem deixado os bancos animados para continuar emprestando”, disse ontem o presidente da Abecip, Gilberto de Abreu Filho.

Se confirmado, o movimento representará a primeira alta do setor em quatro anos. Após ter atingido o pico de R$ 113 bilhões em 2014, o volume de empréstimos pelo SBPE caiu fortemente desde então, até atingir R$ 43 bilhões no ano passado, o menor nível em uma década.

Segundo Abreu Filho, alguns mercados imobiliários mais pujantes, como o de São Paulo, já têm mostrado sinais de recuperação, após construtoras passarem anos se concentrando em reduzir estoques antes de lançarem novos empreendimentos.

Para o executivo, a greve dos caminhoneiros em maio trouxe como uma das consequências o aumento dos juros futuros, o que pode, no médio prazo, levar os bancos a praticarem taxas maiores no crédito imobiliário e impactarem negativamente o setor. Mas, por enquanto, isso ainda não aconteceu e tudo pode depender do comportamento do mercado frente aos resultados das eleições presidenciais de outubro.

Além dos recursos da poupança, a Abecip prevê que o governo deve liberar volumes maiores do FGTS, recursos subsidiados do governo usados, sobretudo, para financiar a compra de imóveis populares. “Neste momento, estamos vendo os bancos mais otimistas do que a própria cadeia da construção civil”, disse Abreu Filho.

Fonte: Diário do Comércio

MERCADO IMOBILIÁRIO SAI COM SEQUELAS DA CRISE E FGTS É CRUCIAL, DIZEM AGENTES DO SETOR

O mercado imobiliário está saindo da mais severa crise com sequelas que incluem um déficit habitacional de 7,7 milhões de moradias, disse o economista-chefe do sindicato do mercado imobiliário Secovi-SP.

"Estamos assistindo o mercado imobiliário brasileiro sair de sua pior crise e com muitas sequelas", afirmou Celso Petrucci, durante seminário sobre a modernização do credito imobiliário promovido pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) em São Paulo.

Ele destacou que a habitação de interesse social foi um dos poucos segmentos que resistiu aos efeitos da recessão, com 500 mil a 600 mil unidades entregues por ano via Minha Casa Minha Vida, um programa financiado com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.

Mas o interesse de outros setores da economia nos recursos do FGTS vem gerando preocupações entre participantes do mercado imobiliário.

"Precisamos coibir os usos propostos para o FGTS que desviam o fundo do propósito definido em sua criação, que é a habitação de interesse social", afirmou a arquiteta e conselheira do conselho curador do fundo, Maria Henriqueta Arantes.

Segundo ela, o FGTS colocou no mercado cerca de 1,236 trilhão de reais entre 2008 e março de 2018.

A Caixa Econômica Federal é o agente operador do FGTS e se encarrega juntamente com o Banco do Brasil das contratações do programa habitacional Minha Casa Minha Vida (MCMV).

"O BB atua como coadjuvante da Caixa em habitação de interesse social", disse o gerente-executivo de crédito imobiliário do BB, Lúcio Bertoni. De acordo com ele, a carteira de crédito imobiliário do banco atualmente soma cerca de 50 bilhões de reais. "Nosso compromisso é fazer 20 por cento do MCMV", acrescentou.

No caso da Caixa, o superintendente nacional da rede executiva e negocial de habitação da instituição, Henrique Marra, observou que está no radar a busca de outras fontes além do FGTS para financiamento de habitação de interesse social.

Fonte: DCI