AS DIFERENÇAS DOS SISTEMAS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NO BRASIL

O financiamento é um dos principais canais para o brasileiro conseguir o sonho de comprar sua casa própria. Atualmente, existem dois sistemas de financiamento imobiliário no Brasil: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Ambos possuem regras específicas e critérios de concessão distintos.

Para ilustrar uma das principais diferenças, vale citar uma decisão recente, do último dia 31 de agosto, na qual a Segunda Turma do Tribunal Regional Federal da 5.ª Região (TRF-5) reformou sentença do Juízo da 6.ª Vara Federal da Seção Judiciária de Pernambuco para impedir a liberação de valores depositados em conta do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Esses recursos seriam utilizados para a amortização de saldo devedor de financiamento contratado pelo SFI na aquisição de apartamento avaliado, à época, em R$ 1,280 milhão.

Para tanto, como já havia se pronunciado em novembro de 2016, a Segunda Turma do TRF5 fundamentou que a utilização da conta do FGTS para a aquisição de imóveis somente é possível para financiamentos contratados pelo SFH.

O SFH é o mais conhecido, regulado pela Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e que se destina a facilitar e a promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população. Além das entidades previstas no art. 8.º da lei, integram o SFH na qualidade de agentes financeiros as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e as entidades fechadas de previdência complementar.

Já o SFI é regulado pela Lei n.º 9.514, de 20 de novembro de 1997, e tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com os fundos respectivos. Além das entidades previstas no art. 2.º da lei, podem operar no SFI as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

Como decidido pela Segunda Turma do TRF-5 – e esta talvez seja a principal diferença entre referidos sistemas -, as operações no âmbito do SFH permitem a utilização de valores depositados em conta do FGTS na compra de um imóvel, o que não acontece nas contratações pelo SFI.

Naquelas operações, os recursos do FGTS podem ser utilizados para: pagamento total ou parcial do valor de aquisição do imóvel construído ou em construção; pagamento parcial das prestações do financiamento; ou amortização ou liquidação do saldo devedor do financiamento.

Outra diferença relevante é que as operações no âmbito do SFH estão limitadas a juros de 12% ao ano para o custo efetivo máximo ao mutuário, que compreende juros, comissões e outros encargos financeiros. Essa limitação não existe nas contratações pela SFI, nas quais as taxas de juros são livremente pactuadas entre as partes.

Essa maior liberdade nas operações realizadas no âmbito do SFI também se reflete na ausência de um limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado, diferente do que se verifica no âmbito do SFH, que o restringe hoje em dia a R$ 950 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Brasília e a R$ 800 mil para os demais Estados do País.

Essa condição específica das operações do SFH, porém, sofrerá alteração a partir 1.º de janeiro de 2019, quando entrará em vigor a Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, do Banco Central do Brasil, que a padronizou para todos os estados da federação ao limite máximo de R$ 1,5 milhão.

A alteração em particular tem sido bem vista pelo mercado imobiliário. Por um lado, porque se entende que o consumidor – sobretudo da classe média – terá mais poder de compra ao poder financiar imóveis de valores mais elevados e, nessa medida, deverá haver um aumento da demanda. E, por outro, esse aumento de demanda exigirá das construtoras e incorporadoras novas ofertas de negócios, promovendo incrementos diretos e indiretos na economia, notadamente na geração de empregos.

Gustavo Milaré - Advogado, mestre e doutor em Direito Processual Civil, sócio do escritório Meirelles Milaré Advogados

João Pedro Alves Pinto - Advogado associado do escritório Meirelles Milaré Advogados

Fonte: ESTADÃO

FINANCIAMENTOS DE IMÓVEIS NO PAÍS AVANÇAM 23% NO PRIMEIRO SEMESTRE

O crédito imobiliário no Brasil tem mantido o ritmo de expansão, mesmo com as incertezas econômicas criadas com a greve dos caminhoneiros e com a aproximação das eleições, o que pode fazer o setor ter um desempenho melhor do que o esperado, segundo a entidade que representa as financiadoras do setor, Abecip.

A entidade anunciou ontem que os financiamentos para compra de imóveis na primeira metade do ano cresceram 23%, ante mesma etapa de 2017, para R$ 25,3 bilhões, considerando os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Dada a recente redução dos depósitos compulsórios e a perspectiva de maior entrada líquida de recursos da poupança, a Abecip avalia que sua previsão de alta de 10% do setor neste ano pode ser superada, chegando a atingir até 16%. “Há uma perspectiva de sobra de recursos, o que tem deixado os bancos animados para continuar emprestando”, disse ontem o presidente da Abecip, Gilberto de Abreu Filho.

Se confirmado, o movimento representará a primeira alta do setor em quatro anos. Após ter atingido o pico de R$ 113 bilhões em 2014, o volume de empréstimos pelo SBPE caiu fortemente desde então, até atingir R$ 43 bilhões no ano passado, o menor nível em uma década.

Segundo Abreu Filho, alguns mercados imobiliários mais pujantes, como o de São Paulo, já têm mostrado sinais de recuperação, após construtoras passarem anos se concentrando em reduzir estoques antes de lançarem novos empreendimentos.

Para o executivo, a greve dos caminhoneiros em maio trouxe como uma das consequências o aumento dos juros futuros, o que pode, no médio prazo, levar os bancos a praticarem taxas maiores no crédito imobiliário e impactarem negativamente o setor. Mas, por enquanto, isso ainda não aconteceu e tudo pode depender do comportamento do mercado frente aos resultados das eleições presidenciais de outubro.

Além dos recursos da poupança, a Abecip prevê que o governo deve liberar volumes maiores do FGTS, recursos subsidiados do governo usados, sobretudo, para financiar a compra de imóveis populares. “Neste momento, estamos vendo os bancos mais otimistas do que a própria cadeia da construção civil”, disse Abreu Filho.

Fonte: Diário do Comércio

MERCADO IMOBILIÁRIO SAI COM SEQUELAS DA CRISE E FGTS É CRUCIAL, DIZEM AGENTES DO SETOR

O mercado imobiliário está saindo da mais severa crise com sequelas que incluem um déficit habitacional de 7,7 milhões de moradias, disse o economista-chefe do sindicato do mercado imobiliário Secovi-SP.

"Estamos assistindo o mercado imobiliário brasileiro sair de sua pior crise e com muitas sequelas", afirmou Celso Petrucci, durante seminário sobre a modernização do credito imobiliário promovido pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) em São Paulo.

Ele destacou que a habitação de interesse social foi um dos poucos segmentos que resistiu aos efeitos da recessão, com 500 mil a 600 mil unidades entregues por ano via Minha Casa Minha Vida, um programa financiado com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.

Mas o interesse de outros setores da economia nos recursos do FGTS vem gerando preocupações entre participantes do mercado imobiliário.

"Precisamos coibir os usos propostos para o FGTS que desviam o fundo do propósito definido em sua criação, que é a habitação de interesse social", afirmou a arquiteta e conselheira do conselho curador do fundo, Maria Henriqueta Arantes.

Segundo ela, o FGTS colocou no mercado cerca de 1,236 trilhão de reais entre 2008 e março de 2018.

A Caixa Econômica Federal é o agente operador do FGTS e se encarrega juntamente com o Banco do Brasil das contratações do programa habitacional Minha Casa Minha Vida (MCMV).

"O BB atua como coadjuvante da Caixa em habitação de interesse social", disse o gerente-executivo de crédito imobiliário do BB, Lúcio Bertoni. De acordo com ele, a carteira de crédito imobiliário do banco atualmente soma cerca de 50 bilhões de reais. "Nosso compromisso é fazer 20 por cento do MCMV", acrescentou.

No caso da Caixa, o superintendente nacional da rede executiva e negocial de habitação da instituição, Henrique Marra, observou que está no radar a busca de outras fontes além do FGTS para financiamento de habitação de interesse social.

Fonte: DCI

COMO AVALIAR O PERFIL DO LOCATÁRIO ANTES DE ASSINAR O CONTRATO?

Para o locador o aluguel representa uma forma de complementar sua renda ou até mesmo ser sua única fonte de renda.

Sendo assim, quando o imóvel está desocupado é natural que surja uma certa urgência em celebrar um novo contrato de locação.

Mas essa pressa pode comprometer uma análise mais precisa do perfil do locatário.

E é importante lembrar que, via de regra, o locador entregará as chaves do seu imóvel para uma pessoa desconhecida.

Portanto, anexar apenas a cópia do RG, CPF e comprovante de renda do locatário ao contrato não é o bastante.

Existem três avaliações do perfil do locatário que no meu ponto de vista são indispensáveis, são elas:

1. AVALIAÇÃO DOCUMENTAL

Na avaliação documental a intenção é se certificar de que a pessoa que está fechando o negócio de fato é quem diz ser.

Além de evitar fraudes essa cautela possibilitará que o locador tenha a qualificação completa do locatário caso seja necessário ingressar com uma ação de despejo.

Os documentos que o locador deve exigir são:

Cópia do RG;

Cópia do CPF;

Cópia da certidão de nascimento (se for solteiro) ou de casamento (se for casado).

2. O PERFIL DO LOCATÁRIO E A AVALIAÇÃO DE VIDA PREGRESSA

Todo mundo tem um passado e a intenção da avaliação de vida pregressaé verificar se até o momento da celebração do contrato existe algum circunstância que pode impactar no pagamento dos aluguéis ou prejudicar a relação do inquilino com os vizinhos.

Portanto, recomendo que o locador:

Verifique se o locatário possui antecedentes criminais na justiça estadual ou na justiça federal do seu estado;

Se existe algum mandado de prisão em nome do inquilino. Essa pesquisa pode ser feita pela internet por meio do Banco Nacional de Mandados de Prisão do CNJ. Afinal, presumo que ninguém vai querer alugar um imóvel para alguém que está foragido;

Certidão negativa de processos cíveis e trabalhistas.

3. AVALIAÇÃO FINANCEIRA

Já na avaliação financeira a intenção é minimizar as chances de inadimplência no pagamento dos aluguéis e encargos com base no histórico de crédito do locatário. Recomendo:

Obter o comprovante de situação cadastral no site da Receita Federal;

Solicitar os três últimos contracheques se o locatário for empregado celetista ou servidor público;

Se o locatário for autônomo ou empresário solicitar a declaração do imposto de renda do último ano;

Consultar se existe restrições de crédito no SPC ou SERASA.

Não existe transação imobiliária isenta de riscos, mas fazendo a avaliação do perfil do locatário as chances de ter problemas com o inquilino no futuro diminuem consideravelmente.

Portanto, antes de fechar a locação é recomendável fazer uma análise documental, verificar a vida pregressa e a saúde financeira do novo inquilino.

Gileat Bomfim - Advogado Imobiliário.

Fonte: Artigos JusBrasil

É POSSÍVEL RESOLVER CONTRATO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?

As súmulas 543 do Superior Tribunal de Justiça e 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo conferiram aos promitentes/compromissários compradores de imóveis o direito potestativo à resolução contratual, seja por falta de condições financeiras para a manutenção do compromisso/promessa de compra e venda, seja por inadimplemento da construtora (hipótese em que 100% dos valores pagos devem ser devolvidos, com correção desde cada desembolso).

Todavia, com a difícil situação econômica do país, os “distratos” passaram a ser mais frequentes e, com eles, surge a seguinte dúvida: é possível resolver contrato de imóvel com alienação fiduciária?

Há posicionamentos que admitem a resolução na hipótese em debate, desde que a propriedade ainda não tenha sido consolidada em favor do credor fiduciário. Tais linhas de raciocínio têm como alicerce o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e reconhecem o direito de restituição à parte das parcelas pagas ao promitente/compromissário comprador, onde se deixa de aplicar aos casos os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97.

Com o máximo respeito às opiniões divergentes, ousamos delas discordar.

As súmulas do TJ-SP e do STJ não devem ser aplicadas nos contratos onde há alienação fiduciária, pois esses se diferem dos compromissos e promessas de compra e venda.

As promessas/compromissos são instrumentos preliminares que, embora tenham pequenas diferenças entre si, possuem o mesmo objetivo: a conclusão de um contrato principal e definitivo.

O compromissário/promitente se compromete a comprar um bem, com ajuste de pagamento que condiciona à transferência do imóvel, após a quitação.

Contudo, quando se trata de alienação fiduciária, não há que se falar em compromisso ou promessa, mas, sim, de um contrato de compra e venda perfeito com efetivo acréscimo patrimonial para o contratante.

Inclusive, ao nosso viés, a escritura de venda e compra, com alienação fiduciária em garantia, não se submete à Legislação Consumerista, na medida em que é regrada por legislação específica (Lei 9.514/97) que não prevê nem permite a resolução/rescisão do contrato por parte do devedor inadimplente, até porque tal faculdade, se existente, teria condão de desnaturar o contrato de compra e venda, com a lei de alienação fiduciária.

Compartilha dessa visão o eminente jurista e professor José Manoel de Arruda Alvim Neto:

“A Lei n° 9.514/97 disciplina exaurientemente o tema da alienação fiduciária em garantia de imóvel (Arts. 22 a 33); se a Lei nº 9.514/97 disciplina exaurientemente o tema, não é possível cogitar-se da aplicação de outra lei -o art. 53 do CDC, com vistas a interferir, influir, no sistema da Lei nº 9.514/97 alterando radicalmente o sistema do direito positivo da Lei n° 9.514/97, esta última é lei especial, e, o CDC, é lei geral, ocupando, cada diploma, o seu espaço normativo, sendo que esses espaços são diferentes”.

Na situação em comento, a construtora vendedora cumpriu integralmente sua obrigação ao entregar o imóvel celebrando o contrato de compra e venda e financiando o preço, tornando-se, portanto, a credora fiduciária com propriedade resolúvel sobre o bem. É por esse motivo que não existe mais contrato (bilateral) a ser desfeito, aliás, por nenhuma das partes.

Nesse sentido o Tribunal de Justiça de São Paulo:

“CONTRATO DE VENDA E COMPRA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA Inaplicabilidade do artigo 53 do CDC Impossibilidade de resolução por inadimplemento, restando ao credor, se o caso, executar a garantia real e levar o imóvel gravado a leilão extrajudicial, nos exatos termos da Lei 9.514/97.Acórdão recorrido mantido Embargos infringentes Rejeitados” (Embargos Infringentes 001491 27.2010.8.26.0604/50001).

Portanto, entendemos que não é possível resolver contrato de imóvel com alienação fiduciária, nem mesmo por inadimplemento do comprador, tendo em vista que se trata de objeto perfeito e acabado. O máximo que pode ser feito — pelo credor — é executar a garantia real e levar o imóvel a leilão.

Paulo Roberto Athie Piccelli - Advogado do Athie e Piccelli Advogados Associados.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

COMO O INCORPORADOR PODE AUMENTAR SUAS VENDAS

Na construção de edificações de unidades autônomas, tais como prédios comerciais e prédios de apartamentos, aquele responsável pela incorporação tem de observar rigorosas regras para comercializar estas unidades. Grande parte destas regras estão previstas na Lei de Incorporação Imobiliária, a Lei nº 4.591/64.

Assim, diante do rigor do procedimento e diante do considerável aumento da concorrência de construtoras no país, é interessante trazer um importante instrumento jurídico, dentro da mais estrita legalidade, que, se bem utilizado, permite fazer com que o construtor/incorporador aumente significativamente suas vendas.

Afinal, o consumidor deste tipo de produto (compra de imóveis na planta, por exemplo), num passado próximo, se deparou com situações extremamente inseguras. O exemplo mais conhecido foi o fatídico caso da ENCOL, que já foi considerada uma das maiores construtoras do país.

E para que o leitor compreenda, a ENCOL foi uma grande construtora (na década de 90) que acabou por decretar falência, o que prejudicou milhares de consumidores. Para situar o leitor, segue trecho da revista IstoÉ Dinheiro sobre o caso da construtora:

“Ao pedir concordata em 1998, (a ENCOL) possuía 720 empreendimentos inacabados e deixou 42 mil famílias às portas do desespero. Outros 10 mil clientes já moravam em seus apartamentos, mas não tinham a escritura definitiva do imóvel”.

Pois bem, a construtora era líder do mercado e sua falência prejudicou milhares de consumidores. Em alguns casos, os consumidores conseguiram continuar as construções com outras empresas, embora o custo para o comprador tenha aumentado cerca de 25% do custo inicial da construção. Em outros casos, os consumidores perderam todo o dinheiro investido e estes imóveis continuam até hoje inacabados, jogados às traças.

Portanto, acontecimentos como este toraram o consumidor deste tipo de produto cético quanto à segurança do negócio, o que de certa forma pode prejudicar a venda de imóveis, sobretudo das pequenas construtoras que estão recém inseridas no mercado imobiliário.

É diante de fatos como este que o leitor deve atentar para este instrumento jurídico que, se bem utilizado, pode fazer com que as vendas do construtor/incorporador aumentem significativamente. E é sobre este instrumento que abordarei a seguir.

Existe uma forma de o incorporador de imóveis trazer mais segurança ao seu empreendimento, de forma que o dinheiro utilizado em determinado empreendimento não se misture com o capital de giro da construtora. Aliás, a utilização deste instrumento é uma forma eficaz de o incorporador garantir segurança ao empreendimento e fomentar suas vendas.

A legislação trata deste instrumento em seu art. 31-A, senão vejamos:

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. 

§ 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

O dispositivo acima trata do chamado Patrimônio de Afetação, instrumento que surgiu em 2004, através da Lei nº 10.931. E embora o instrumento seja de conhecimento de muitas incorporadoras, ele é pouquíssimo utilizado, pois não é obrigatório (a lei menciona “a critério do incorporador”).

Através deste instrumento, o patrimônio da incorporação imobiliária será apartado (separado) do patrimônio do incorporador. O parágrafo estabelece que este patrimônio não se comunica com os demais bens do incorporador e só responderá por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação.

Na prática significa dizer que caso a incorporadora “quebre”, aquele empreendimento em que se estabeleceu o patrimônio de afetação não será afetado pelas dívidas da construtora. Em outras palavras, isso trará uma enorme segurança para o consumidor, adquirente da unidade autônoma.

E para que o incorporador se utilize do patrimônio de afetação, é exigido que haja uma conta bancária exclusiva para aquele empreendimento e que a incorporadora convoque, logo no início das obras, a assembleia dos adquirentes para que seja eleita a comissão de representantes, que fiscalizará e acompanhará o patrimônio de afetação.

E como isto pode aumentar as vendas do incorporador?

Ora, as construtoras/incorporadoras se utilizam de um importante profissional para a venda de suas unidades, o corretor de imóveis. A proposta é que a construtora organize um material para a venda de suas unidades e treine o corretor responsável para passar ao cliente a informação que mudará seu comportamento diante daquela construtora: a de que aquele empreendimento foi submetido ao regime do patrimônio de afetação.

Para isto, basta passar a informação correta ao corretor de imóveis e ao cliente, explicando de maneira clara o que é o patrimônio de afetação e como ele pode trazer maior segurança ao consumidor.

Assim, caso a incorporadora quebre, a unidade imobiliária adquirida pelo consumidor não sofrerá nenhum tipo de constrição judicial (como penhora, por exemplo). O que permitirá que os adquirentes das unidades daquele empreendimento se unam e deem continuidade em sua construção, de maneira independente da situação financeira do incorporador originário. Ou seja, o consumidor não perderá dinheiro nem o imóvel.

Este instrumento pode, ainda, ser uma poderosa forma de o pequeno incorporador se destacar e concorrer com grandes empresas do mercado imobiliário. Isto porque a legislação não obriga o incorporador a se utilizar do patrimônio de afetação. Ele é facultativo. Razão pela qual, pela experiência prática, ouso dizer que menos de 5% das incorporadoras se utilizam dele.

Portanto, está aí uma grande oportunidade para o construtor/incorporador se destacar em seu mercado e aumentar a credibilidade com seu cliente e, consequentemente, suas vendas.

BIBLIOGRAFIA:

Lei 4.591/64: http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/L4591.htm

Matéria IstoÉ Dinheiro: https://www.istoedinheiro.com.br/noticias/negocios/20060607/herdeiros-encol/15446

Fellipe Duarte

Fonte: Blog do autor. 

ABRAINC E FIPE: VENDAS DE IMÓVEIS DEVEM CRESCER 15% EM 2018

As vendas de imóveis no país devem crescer 15% em 2018, para o patamar de aproximadamente 120 mil unidades, de acordo com projeções da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc) feitas em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

Se as estimativas forem confirmadas, o mercado imobiliário voltará ao mesmo nível de vendas registrado em 2014, antes do aprofundamento da crise econômica nacional.

Até fevereiro, as vendas acumuladas em 12 meses chegaram a 78,6 mil unidades, enquanto os lançamentos foram a 85,3 mil unidades, segundo dados divulgados há pouco pelas instituições.

“É possível dizer, categoricamente, que o pior já passou. O que não quer dizer, porém, que o setor já está a salvo”, observou o economista da Fipe, Eduardo Zylberstajn, durante apresentação dos números em evento organizado pela Abrainc.

Zylberstajn afirmou que, pelo lado positivo, a economia brasileira deixou para trás a recessão e conta com um cenário marcado pela redução dos juros e da inflação.

Por outro lado, o economista ponderou que as vendas de imóveis ainda são limitadas pela falta de uma recuperação vigorosa da geração de empregos e pelo baixo nível de confiança dos consumidores. “Por mais que a confiança tenha melhorado, ainda estamos em patamares historicamente baixos. Ainda há muita incerteza e insegurança no ambiente”, afirmou, acrescentando que não há indicação de uma retomada mais forte dos empregos no curto prazo.

Zylberstajn estimou que o avanço do setor deverá ser sustentado pelo crescimento das atividades do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), segmento em que há maior demanda e condições mais favoráveis de financiamento.

Por sua vez, os imóveis voltados para o mercado de médio e alto padrão ainda devem evoluir lentamente. Segundo projeções da Fipe e Abrainc, o Minha Casa Minha Vida deve responder por 64% das vendas em 2018, ante 42% em 2014.

Apesar da estimativa de crescimento das vendas, o economista ponderou que não há sinais de um aquecimento nos preços dos imóveis. Durante o “boom” do setor na última década, essa valorização foi sustentada pela redução dos juros e pelo alongamento do prazo de financiamento pelos bancos.

“Com o juro que temos hoje, aparentemente, o preço está de acordo com os seus fundamentos. Qualquer valorização mais forte no preço dos imóveis precisaria passar por uma queda relevante nos juros, aumento dos prazos e recuperação do mercado de trabalho, o que não parece ser o caso para o curto prazo”.

Fonte: Exame