PERMUTA NO MERCADO IMOBILIÁRIO PODE SER UMA BOA ALTERNATIVA EM TEMPOS DE CRISE

O mercado imobiliário, para quem busca vender seu imóvel, não está tão animador em razão da falta de compradores com condições a compra. Além disso, tem o fato de que as condições dos financiamentos habitacionais ainda não estão tão atraentes como até pouco tempo atrás. Uma alternativa viável para quem pretende se desfazer de um imóvel e adquirir outro é a permuta, ou troca.

De acordo com o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, regra geral, a venda de um imóvel é sempre precedida da compra de outro, normalmente, de maior preço. “O incomum é encontrar alguém que venda o imóvel para comprar outro de valor mais baixo ou para utilizar o bem como forma de investimento em negócios pessoais. Para aqueles que vendem para comprar outro, buscar negócios com outras pessoas que estão vendendo, e que também estão dispostas a receber outro imóvel em troca, pode ser um excelente negócio”, aponta.

O advogado esclarece que a permuta não se diferencia quanto às precauções que se deve tomar acerca do imóvel quando falamos em compra e venda. “É importante que os permutantes busquem o máximo de informações possíveis sobre o imóvel, em especial documentação (registro e prefeitura, por exemplo), bem como das características físicas (tempo de obra, reparos feitos, benfeitorias) e da localização”, aponta Vinícius Costa.

Os documentos pessoais dos permutantes também são de extrema importância. “Porém, como há substituição de um bem por outro, havendo algum tipo de ação contra um dos permutantes a possibilidade de haver um problema maior diminui, pois, nesse caso, o permutante devedor não está se desfazendo de seu patrimônio, apenas substituindo um bem por outro, que poderá garantir eventuais dívidas. Ressalvado os casos em que há flagrante fraude ou conluio entre os permutantes.” 

O presidente da ABMH chama a atenção para a importância de que essa operação seja feita com a participação de um advogado e que o contrato seja elabora somente após a avaliação dos documentos do imóvel, dos permutantes e a análise criteriosa das unidades por parte de engenheiro de confiança. “Ultrapassada essa fase pré-contratual, as partes podem sentar para formalizar o acordo da melhor forma que lhes atenda”, acrescenta Vinícius Costa.

Fonte: Investimentos e Notícias

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - QUESTÕES CONTROVERSAS

Ao longo dos 20 anos de vigência da Lei nº 9.514/1997, a alienação fiduciária de bens imóveis tornou-se importante instrumento de expansão do crédito imobiliário e vem se consolidando como um novo paradigma no sistema de garantias do direito positivo brasileiro.

Suas normas foram alteradas recentemente pelas Leis 13.043/2015, 13.465/2017, 13.476/2017 e pelo novo Código de Processo Civil (CPC), mas, não obstante, alguns vícios da redação original da lei e a falta de regulamentação de determinados atos podem comprometer sua função de garantia em relação a certas situações.

Ressalta, de plano, a isenção da obrigação de pagamento do saldo da dívida caso o produto do leilão não seja suficiente para amortizá-la integralmente, instituída pelo § 5º do art. 27 da Lei 9.514 [1].

Leilão de dois ou mais imóveis alienados em garantia de uma mesma dívida

Ora, a dispensa de reembolso da quantia emprestada excepciona a regra geral do art. 586 do Código Civil [2], podendo ser socialmente justificada em determinadas situações merecedoras de tutela especial.

Disso é exemplo a Lei 5.741/1971, que confere esse benefício aos adquirentes de moradia com financiamento do Sistema Financeiro da Habitação. A Lei 9.514/1997, apesar de ter-se inspirado nessa norma excepcional, institui a isenção como regra geral, consagrando grave distorção que deve ser corrigida mediante alteração legislativa que restrinja sua aplicação exclusivamente aos financiamentos habitacionais.

Outra situação merecedora de intervenção legislativa é o procedimento de leilão de dois ou mais imóveis alienados fiduciariamente em garantia de uma mesma dívida.

Para esses casos, a regra geral é a do art. 899 do Código de Processo Civil [3], pelo qual o leilão se faz mediante ofertas sucessivas dos diversos bens penhorados, suspendendo-se o leilão quando pagos o crédito e as despesas da execução e entregando-se ao devedor os bens não licitados.

Essa é a lógica da execução, mas a aplicação pura e simples dessa regra à execução fiduciária impõe ao devedor fiduciante uma carga excessiva de impostos e emolumentos cartorários, justificando-se a adaptação do procedimento ao princípio da menor onerosidade da execução.

É que, na execução fiduciária, o leilão se realiza depois de transmitida a propriedade do bem ao credor, mediante consolidação, para a qual são pagos o ITBI, o laudêmio, se houver, e emolumentos ao Registro de Imóveis. Sendo o crédito garantido por propriedade fiduciária de dois ou mais imóveis, o procedimento contempla a transmissão de todos eles ao credor e depois sua oferta sucessiva no leilão. Se o produto da venda do primeiro imóvel for suficiente para o pagamento da dívida e despesas, o outro imóvel deve ser restituído ao devedor, mediante transmissão da propriedade, para a qual é exigível o pagamento do ITBI, laudêmio e emolumentos cartorários.

A situação configura uma excessiva onerosidade, que justifica a instituição de norma especial segundo a qual a consolidação da propriedade e o leilão se façam em operações sucessivas, e somente na medida do necessário. Assim, se o produto da venda do primeiro imóvel for suficiente para o pagamento, os imóveis cuja propriedade ainda não foi transmitida ao credor serão liberados ao devedor mediante simples cancelamento da propriedade fiduciária, sem a despesa de impostos.

Indisponibilidade e penhora do direito do fiduciante

Situação igualmente merecedora de atenção é a eventualidade de judicialização de questões relacionadas à indisponibilidade ou à penhora do direito aquisitivo do devedor fiduciante, decretada por iniciativa de seus credores quirografários, trabalhistas e fiscais.

Considerando que o objeto da constrição é o direito aquisitivo do devedor fiduciante (art. 835, XII, do novo CPC [4]), a decretação da constrição não atinge o direito de propriedade fiduciária do credor, que, portanto, pode obter a consolidação da propriedade no seu patrimônio e promover a venda do imóvel em leilão.

Nesse caso, a identificação precisa do objeto da constrição, no ato que a decretar, ganha especial relevância quando caracterizado o inadimplemento da obrigação do devedor fiduciante, pois esse fato deflagra a expropriação do direito aquisitivo e a consolidação da propriedade no credor fiduciário, passando o devedor fiduciante a ser titular do direito de crédito correspondente à quantia excedente ao crédito em execução e às despesas.

Ocorre que, na prática, nem sempre o ato que decreta a constrição contém a indicação precisa de que seu objeto é apenas o direito aquisitivo, daí resultando a judicialização da execução fiduciária e a interrupção do seu curso até que o juízo competente explicite os limites da constrição.

A situação comporta igualmente alteração legislativa, segundo a qual a penhora e a indisponibilidade incidentes sobre o direito do devedor fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor e o leilão, mas sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente remanescer do produto da venda.

Questões como essas agravam os danos provocados pelo inadimplemento, ao frustrar a celeridade da recuperação do crédito e onerar excessivamente a execução, evidenciando a necessidade de adaptação legislativa que torne a execução menos onerosa para o devedor e assegure a efetividade dessa garantia como elemento catalisador do crédito.

Referências

[1] § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

[2] Art. 586. O mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.

[3] Art. 899. Será suspensa a arrematação logo que o produto da alienação dos bens for suficiente para o pagamento do credor e para a satisfação das despesas da execução.

[4] Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia.

Melhim Namem Chalhub - Membro do Instituto dos Advogados Brasileiros, da Academia Brasileira de Direito Civil e da Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário.

Fonte: IRIB

DIREITO IMOBILIÁRIO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - AVERBAÇÃO DO CONTRATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - PERDAS E DANOS

No dia 3 de maio de 2017, o STJ, por meio do item 13, da edição 80, da "Jurisprudência em Teses’, afirmou que "A inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel enseja o pedido de perdas e danos, que não se condiciona ao prévio registro do contrato de locação na matrícula imobiliária". [1]

Certo é que a negociação que visa alienar um imóvel locado deve respeitar o direito de preferência que detém o inquilino, nos termos preceituados pela lei 8.245/91 (lei de Locações dos Imóveis Urbanos). 

O assunto começa a ser tratado pelo artigo 27, da lei de Locações, que determina que "no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca."

A preferência na negociação deste imóvel objeto do contrato de locação é do locatário e este deverá ser cientificado de forma inequívoca da intenção do locador em desfazer-se do seu bem, assim como das condições da oferta, porém transcorridos 30 (trinta) dias da ciência e inerte o inquilino, seu direito de caducará (art. 28, da lei 8.245/91).

Um detalhe importante é que o exercício do direito de preferência está condicionado à averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel com, pelo menos, 30 (trinta) dias de antecedência da alienação de tal bem, entretanto, caso a matrícula não tenha sido assinalada com o ajuste de locação, o locatário não estará definitivamente sem alternativa para ser ressarcido de seus prejuízos, caso os tenha suportado, pois poderá pleitear as perdas e danos em face do locador (alienante), por violação de direito pessoal. (REsp 912.223/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 06/09/2012, DJe 17/9/2012). [2]

[1] Direito Civil - Edição 80: Registros Públicos.

[2] Jurisprudência do STJ.

Mariana Helena de Oliveira Majzoub é formada pela FACCAMP. Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela faculdade LEGALE. É 1º membro da Comissão Especial de Políticas Públicas da 150ª Subseção da OAB/SP (Franco da Rocha).

Fonte: Migalhas de Peso

STJ FIXARÁ TESE SOBRE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA EM RECURSO REPETITIVO

O Superior Tribunal de Justiça vai definir, em recurso especial repetitivo, se é possível reconhecer a aquisição de uma propriedade por usucapião extraordinária mesmo quando a área tiver metragem inferior àquela estabelecida na legislação municipal.

Esta foi a primeira afetação de repetitivo decidida de forma eletrônica pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, que definirá a tese que servirá de orientação para instâncias ordinárias, inclusive juizados especiais.

Ao julgar a apelação que deu origem ao recurso especial repetitivo, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina entendeu que o fato de o imóvel possuir área inferior ao módulo estabelecido em lei municipal não impede a usucapião extraordinária.

Para o TJ-SC, o Código Civil não exige que o imóvel tenha sido objeto de parcelamento regular do solo e atenda às disposições municipais e às normas urbanísticas.

O Ministério Público de Santa Catarina, por sua vez, recorreu ao STJ, alegando que não seria possível o reconhecimento da usucapião extraordinária.

A 2ª Seção, por maioria, acolheu proposta encaminhada pelo ministro Luis Felipe Salomão. Para julgamento do recurso repetitivo, o ministro determinou a suspensão de todos os processos que discutam questão idêntica ao tema afetado (ainda sem número no sistema de recursos repetitivos).

O ministro acrescentou, no entanto, que não há impedimento à distribuição de novas ações, tampouco há suspensão de transações já realizadas ou que vierem a ser concluídas.

Fonte: Conjur

IGMI-R AVANÇA 0,10% NOS PREÇOS DOS IMÓVEIS RESIDENCIAIS EM NOVEMBRO

O IGMI-R/ABECIP mostrou um pequeno avanço nos preços dos imóveis residenciais em novembro (0,10%), comparando-se com o mês de outubro. Com este resultado, o acumulado em doze meses do indicador, ainda que negativo em -0,76%, manteve pelo décimo segundo mês consecutivo a tendência de desaceleração nas quedas nominais (em outubro havia registrado -0,86%). Esta tendência aparece claramente no quadro abaixo, onde compara-se os acumulados entre janeiro e novembro para 2016 e 2017. Enquanto nos onze primeiros meses de 2016 o IGMI-R/ABECIP acumulava uma queda de -2,34%, no mesmo período de 2017 esta queda foi reduzida para -0,61%, sempre em termos de valores históricos. Levando-se em consideração a forte desaceleração dos índices de preços ao consumidor no período, o resultado em termos reais mostra uma recuperação ainda mais significativa.

Dentre as nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP, São Paulo merece destaque por apresentar a primeira variação positiva no acumulado em doze meses desde março de 2016. Curitiba e Salvador também apresentaram variações positivas nos preços dos imóveis residenciais acumulados em 12 meses no mês de novembro, dando sequência aos aumentos verificados a partir do segundo semestre do ano. No caso das demais capitais, todas com exceção de Recife apresentaram taxas de variações negativas nos acumulados em 12 meses, porém seguindo o padrão de desaceleração destas taxas negativas, indicando a perspectiva de estancamento nas quedas dos preços nominais de seus imóveis residenciais. Recife foi o único caso a apresentar uma aceleração nesta queda acumulada em 12 meses, passando dos -0,79% observados em outubro para -0,91 em novembro.

Entretanto, considerando o acumulado entre janeiro e novembro, Recife mostra um resultado melhor em 2017 (-0,95%) quando comparado ao de 2016 (-1,48%), indicando que apesar do resultado na margem a tendência também pode ser de alguma recuperação para os preços dos imóveis residenciais na cidade. As demais capitais também apresentaram um melhor desempenho na comparação dos primeiros doze meses de 2017 contra o mesmo período de 2016, com exceção de Fortaleza e Goiânia. No entanto, estas foram as duas únicas cidades a mostrar resultados positivos no acumulado de janeiro a novembro de 2016, o que indica que o ajuste de preços observado no restante do país parece ter sido realizado com alguma defasagem nestas duas capitais. 

A dinâmica dos preços dos imóveis residenciais no Brasil apresenta uma lenta melhora em termos nominais, potencializada em termos reais pela contínua queda nos índices de preços ao consumidor e no atacado. Os últimos resultados relativos ao nível de atividade da construção civil no país corroboram este desempenho dos preços dos imóveis residenciais, caracterizando uma defasagem com relação ao ciclo de crescimento iniciado no primeiro trimestre de 2017. A recuperação do setor deve manifestar-se de forma mais clara na medida em que este crescimento ganhe impulso, para o que vem colaborando o aumento gradativo da renda e a continuidade da queda nas taxas de juros.

Fonte: ABECIP

O NOVO PROCEDIMENTO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL APÓS A LEI 13.465/17

I - INTRODUÇÃO

No dia 17/07/2017 foi sancionada a Lei nº 13.645/2017, que modificou diversas outras leis na área do Direito Imobiliário. Dentre as modificações e inovações, a nova lei trouxe a figura do condomínio de lotes, inseriu a figura do direito real de laje e modificou as regras da alienação fiduciária de imóvel.

Neste artigo vou tratar especificamente sobre as novas regras da alienação fiduciária de imóveis.

Antes de explicar o tema, é importante observar que as modificações da legislação facilitaram a vida das construtoras e incorporadoras, de modo que o procedimento ficou mais rigoroso e duro para aquele que compra o imóvel, caso se torne inadimplente com as obrigações.

Note que em momento algum ocorre a participação do Poder Judiciário. Ou seja, o procedimento de cobrança não vai parar na justiça, nas mãos de um Juiz. Tudo é feito de forma extrajudicial, no Cartório de Registro de Imóveis.

II - O QUE É ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL?

Ultrapassada a introdução, é preciso esclarecer o que é a alienação fiduciária e por que é importante que você conheça as regras trazidas em Julho de 2017.

Pois bem. A alienação fiduciária é uma garantia atribuída pelo devedor (fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário), até que pague a dívida.

Na prática, o devedor continua utilizando um bem que não mais lhe pertence. Uma vez paga a dívida, o devedor, automaticamente, volta ser o proprietário da garantia. Na hipótese de não pagamento do débito, o credor, titular do bem, poderá, rapidamente, reaver a posse direta das mãos do devedor e efetuar a execução da garantia, alienando-a.

Note que é diferente da hipoteca, procedimento em que há a necessidade da participação do Poder Judiciário.

Quando se compra um imóvel na planta, por exemplo, este instituto tem sido muito utilizado por sua segurança e celeridade.

A Lei que regula o procedimento é a Lei nº 9.514/1997.

III - PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL NO CASO DE INADIMPLEMENTO - CONSIDERANDO AS ALTERAÇÕES DA NOVA LEI

Para efeito ilustrativo, imagine-se que o devedor (fiduciante) não paga em dia suas prestações de seu financiamento imobiliário (sendo utilizado da alienação fiduciária de imóvel).

Após o vencimento e ultrapassado o eventual prazo de carência concedido em contrato, ocorre a constituição em mora do fiduciante, de modo que ele é notificado pra pagar em 15 dias todos os valores, juros, penalidades, encargos, tributos, condomínios e despesas de cobrança.

E quando se menciona todos os valores, leia-se os vencidos e os que se vencerem até a data do pagamento, conforme o art. 26, §1º da Lei 9.514/97.

A notificação é realizada através do Oficial de Registro de Imóveis, que poderá delegar a atribuição ao Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio do notificado.

De forma que o próprio oficial do cartório (de registro de imóveis ou de títulos e documentos) vai "notificar" o devedor do pagamento da dívida.

E se o devedor se esconder, se ocultar de alguma forma? A Lei 13.465/17 trouxe uma regra nova, segundo a qual quando o oficial houver procurado o devedor por duas vezes sem o encontrar, se houver suspeita de ocultação, ele poderá intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no próximo dia útil, retornará ao imóvel para efetuar a intimação, na hora que designar.

E no caso de condomínios com controle de acesso (portaria), a intimação indicada acima poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

Note que mesmo que o devedor se esquive de receber a intimação, não é possível alegar seu desconhecimento. Trata-se de uma medida que facilita o procedimento.

É possível, também, a citação por edital. O Oficial do cartório (Registro de Imóveis) publicará por 3 (três) dias em jornal local de grande circulação a citação do devedor, valendo como citado.

Após os 15 dias, há dois caminhos. O não pagamento da dívida ou o pagamento no cartório (purgação da mora no registro de imóveis).

Caso ocorra o pagamento no cartório, nos 3 dias seguintes, ocorre a entrega dos valores ao fiduciário, descontadas as despesas de cobrança e intimação.

No caso de financiamento com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (inclusive Minha Casa Minha Vida), a consolidação da propriedade se dá em 45 dias, levando-se em conta os 15 dias da notificação e 30 dias previstos no art. 26-A, §1º da Lei.

No caso do não pagamento pelo devedor, ocorre a consolidação da propriedade em nome do fiduciário com o pagamento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio. O que quer dizer que se o devedor (aquele que comprou o bem) não pagar, no próprio cartório ocorrerá o procedimento para que a propriedade volte para aquele que "vendeu" o imóvel.

Uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, em 30 dias este promoverá público leilão para a alienação do imóvel. De modo que o imóvel ira a leilão para sua venda.

O primeiro leilão será pelo valor do imóvel indicado no contrato ou sobre o valor de referência para o ITBI, o que for maior (inovação do art. 39, parágrafo único da Lei).

Se neste primeiro leilão o maior valor oferecido for inferior ao valor do imóvel ( na forma do dispositivo anterior) será feito um segundo leilão em até 15 dias do primeiro. Este segundo, pelo valor mínimo do saldo devedor total e despesas, consideradas incluídas no valor as benfeitorias, que não dão direito de retenção.

Caso o valor da arrematação seja superior ao da dívida e das despesas, ocorre a entrega do valor que sobejar ao devedor.

Caso o valor da arrematação seja inferior ao da dívida e das despesas, fica o devedor exonerado, recebendo quitação da dívida em 5 dias.

As datas e locais dos leilões serão comunicados ao devedor, mediante correspondência dirigida ao endereço constante do contrato.

IV - COMO ERA ANTES DA LEI 13.465/17

Antes da entrada em vigor da Lei 13.465/17, o STJ havia alterado substancialmente o sentido da Lei 9.514/97, dificultando a recuperação do crédito.

O primeiro obstáculo a dificultar a recuperação do crédito era a aplicação do Decreto Lei 70/66 e conseguinte necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão. Entendia-se que era necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial (REsp 1447687/DF e AgRg no REsp 1367704/RS).

Apesar de não mais se aplicar o Decreto-Lei 70/66, a Lei 13.465/17 trouxe disciplina propria para a comunicação dos leilões, de modo que serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, conforme já explicado acima (art. 27, §2º-A da Lei 9.514/97).

Outro obstáculo era a purgação da mora até a assinatura da arrematação (REsp 1.433.031/DF e REsp 1447687/DF).

V - CONSIDERAÇÕES FINAIS

A Lei 13.465/17 chegou ao mundo jurídico em julho de 2017 e facilitou, em muito, a vida dos profissionais que vendem imóveis, se utilizando da figura da alienação fiduciária de imóvel, em especial as construtoras e incorporadoras. E dificultou a vida do comprador do imóvel, de forma que para este, é preciso saber realmente se conseguirá pagar integralmente seu financiamento imobiliário. Pois, como já afirmado, a retomada por parte da construtora é célere e dispensa a utilização da Justiça.

Fellipe Simões Duarte 

Fonte: Artigos JusNavigandi

PROBLEMA DA ENTREGA DE ESCRITURA DE IMÓVEL COMPRADO DE CONSTRUTORA

“Comprei meu imóvel da construtora, quitei o débito, recebi as chaves mas, quando me dei conta, percebi que não tinha a escritura. E agora?”

A pergunta acima, que pode ser comum a muitas pessoas que compraram imóveis de construtoras nesses últimos anos, quitaram seus respectivos débitos e não têm a escritura definitiva, é matéria antiga no Judiciário, mas que vem à tona apenas em épocas de crise econômica. E, coincidentemente, após através talvez o período mais turbulento de sua história recente, cresce nos tribunais discussão quanto à demora na obtenção da escritura definitiva e averbação na matrícula e quais desdobramentos isso pode ter para o consumidor.

Mas, antes de discorrer sobre esse tema, pergunta pertinente é: estando na posse do imóvel, porque buscar a escritura? Bom, a escritura e o registro na matrícula são os documentos que efetivamente demonstram a titularidade do imóvel, e são as formas mais eficazes e idôneas para comprovar propriedade. A ausência do registro na matrícula, por exemplo, pode levar à falsa impressão aos olhos de terceiros que aquele imóvel é de propriedade de outra pessoa que não o real adquirente (como no caso de contrato de gaveta). Assim, quitar o imóvel e não levar à registro na matrícula nem a escritura definitiva, tem o mesmo peso de não levar ao conhecimento do restante da sociedade que o imóvel é, de fato, seu.

Quando da incorporação imobiliária, a construtora, via de regra, dá um prazo para que a escritura definitiva e o registro sejam realizados, prazo este comumente acordado (ou imposto, dependendo do caso) em 180 dias da quitação e instalação de condomínio.

Ocorre que, como é o caso recente que começa a aparecer nos tribunais, nem sempre esse prazo é respeitado. Ou seja, caso o consumidor tenha comprado o imóvel na planta para, ao longo da construção, vê-lo valorizar-se e, assim, vender quando pronto, fica sem os documentos necessários ao registro da futura venda. Sem isso, perde o negócio.

Contudo, importante se perguntar porque a construtora não realizaria a entrega da escritura. E é aqui que a questão fica mais complicada. Ainda que abaixo tal ponto seja explicado, desde já deixamos a resposta: não há entrega de escritura imediata porque o seu imóvel está em garantia com um banco. Explicamos:

É muito comum, para construir um empreendimento, a incorporadora tomar dinheiro no mercado. Os bancos, como principais financiadores, emprestam essas vultosas quantias, sendo que, como garantia, constituem hipoteca no terreno do empreendimento. Edificada a obra, aquela primeira matrícula correspondente ao terreno desdobra-se nas várias matrículas das unidades, cada qual absorvendo e servindo como pequena garantia da imensa dívida inicial que a incorporadora tem junto ao banco.

Havendo o pagamento integral do promitente-comprador da unidade autônoma, agora com matrícula individualizada, a incorporadora deveria utilizar esse valor pago para quitar sua dívida parcial com o banco, e assim livrar essa unidade da dívida hipotecária. Conforme a incorporadora vende as unidades e recebe o dinheiro dos compradores, paga o banco e libera as hipotecas das matrículas.

Contudo, diante de dificuldades financeiras, algumas construtoras não têm honrado com seus compromissos perante os bancos. Assim, não há baixa da hipoteca e, portanto, não pode ser entregue a matrícula.

O Judiciário já se deparou com essa questão e formulou entendimento pacífico[1] no sentido de que o banco não pode executar essa dívida contra o comprador/consumidor. Contudo, muitos bancos demoram em reconhecer isso e não liberam a hipoteca espontaneamente. Assim, a unidade pela qual você pagou continua, para fins públicos, em nome da construtora e servindo de garantia ao empréstimo perante o banco.

A solução para essa questão é clara. Uma ação comumente conhecida de “obrigação de fazer” ou “adjudicação compulsória” que tem o objetivo de que o juiz determine ao banco o cancelamento da hipoteca e à construtora que entregue a escritura em seu nome. Pode parecer que o risco de não ajuizar a ação agora não é alto, contudo, no caso de recuperação judicial ou falência da construtora, a dor de cabeça pode ser maior. Ao contrário, fazendo o quanto antes, é possível obter a escritura e, mais ainda, pedir que seja feita sob pena de multa diária (prazos que nem sempre a construtora e banco cumprem e, portanto, tais quantias inevitavelmente acabam se revertendo ao comprador).

Acreditamos que, com base nesses apontamentos, as dúvidas sobre a matéria sejam resolvidas, bem como você, consumidor, fique ciente de seus direitos e das obrigações das construtoras e bancos com a propriedade pela qual você comprou, pagou e, agora, quer ver em seu nome.

[1] Súmula 308 do C. Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Ricardo Chabu Del Sole - Advogado

Fonte: Artigos JusBrasil