ATRASAR CONDOMÍNIO POR 3 DIAS LEVA IMÓVEL A PENHORA

Quem estiver com a cota condominial em atraso terá que pagar a dívida em até três dias, segundo o Novo Código de Processo Civil (CPC), que deve entrar em vigor até dia 20 deste mês. Se não houver o acerto no prazo de três dias, o imóvel será penhorado; ou se tiver recursos em banco, o condômino corre risco de ter a penhora online na conta.

“Significa que a inadimplência, que gera cotas extras para moradores, terá menor impacto nos condomínios. As ações serão de execução direta e vão durar menos tempo, em vez de sete a dez anos. ”, explica Arnon Velmovitsky, advogado especializado em Direito Imobiliário.

Com o novo CPC, o condomínio não passará por moroso processo para receber seu crédito, bastando propor ação de execução de título executivo extrajudicial. A cobrança está prevista no Artigo 784 do novo código. Segundo Velmovitsky, o síndico terá que reunir recibos em atraso e atas de reunião para comprovar débitos. O segundo passo é entrar com a ação de execução. A Justiça pode determinar que o inadimplente pague a dívida em três dias.

“Se o devedor se negar a pagar, o condomínio pode pedir a penhora do imóvel ou a penhora online, se comprovar que ele tem dinheiro em banco”, explica Velmovitsky.

Segundo o advogado, seria razoável esperar pelo menos três meses de atraso para fazer a cobrança, mas a partir de um mês dá para entrar com ação. “O nome do inadimplente já fica com restrição, pois já existe convênio entre o Tribunal de Justiça e o Serasa. A medida inviabiliza financiamentos e até mesmo a liberação cartões de crédito”, diz Velmovitsky.

A presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Deborah O’Dena Mendonça, espera que o novo modelo acelere a cobrança de maus pagadores. 

Retirada de porteiros precisa passar por assembleia

Outro tema polêmico para os condomínios é o quadro de funcionários. A tecnologia cada vez mais sofisticada nos equipamentos de segurança tem feito com que muitos prédios alterem o quadro de empregados, retirando porteiros do período noturno — e até de todos os postos —, de modo que a proteção fique por conta de ferramentas tecnológicas.

Essa alteração, contudo, só pode acontecer com a participação e concordância dos condôminos, parte diretamente envolvida na decisão. Mudanças devem ser aprovadas em assembleia.

“A portaria virtual tem tomado espaço em função da possibilidade de redução do valor com mão de obra, que é o principal custo no condomínio, chegando a ultrapassar 50% dos gastos mensais. Mas, para que o condomínio conte com um serviço desse tipo, é fundamental que o mesmo seja aprovado pela coletividade em uma assembleia convocada para esse fim”, orienta o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

O especialista esclarece que o quórum para aprovação desse tipo de alteração vai depender do que estiver estabelecido na convenção de cada condomínio.

“Se na instituição constar que o prédio conta com portaria 24h, o ideal é que haja aprovação de dois terços dos condôminos, uma vez que vai alterar a própria convenção. Em condomínios onde ainda não existe a previsão desse tipo de portaria, por se tratar de uma benfeitoria que trará economia ao empreendimento, os síndicos têm aprovado a questão com maioria simples dos presentes. Caso exista a necessidade de obras de infraestrutura, consideradas, assim, obras úteis, é preciso a aprovação de 50% mais um da massa condominial”, explica Karpat.

Valores devem estar previstos em convenção

Para condomínios, sem sombra de dúvida, a maior mudança do Novo Código de Processo Civil (CPC) é que será possível cobrar débitos por meio de ações de execução (Art. 748, X, do novo CPC), desde que os valores estejam previstos na convenção ou aprovadas em assembleia.

Segundo o advogado André Luiz Junqueira, especializado em Direito Imobiliário, na execução, o devedor é citado, não para apresentar defesa, mas para pagar o débito em 72 horas sob pena de penhora de seu imóvel.

“O executado pode até se defender, mas tem que fazer embargos à execução (Art. 914), com matérias específicas para a defesa (Art. 917). É como se já iniciássemos um processo com a sentença judicial pronta”, explica Junqueira.

De acordo com o advogado, o novo procedimento favorece o devedor que deseja pagar, oferecendo descontos e permitindo até parcelamento do débito com pagamento de sinal mais seis parcelas mensais (Art. 916).

“A nova execução permitirá que os condomínios tenham melhores condições de enfrentar problemas de caixa com a recessão atual”, conclui André Luiz Junqueira.

Novo código reduz tempo do processo

O novo código permite redução sensível do tempo do processo (entre dois e três anos), pois a ação já começa com a penhora do imóvel se o devedor não pagar o débito do condomínio em 72 horas (Art. 829).

Com a nova legislação, não há mais audiência na Justiça, o que levava meses para acontecer. A partir de agora, haverá maior garantia de recebimento dos valores pelo condomínio, pois é possível “prender” o bem do devedor quase que imediatamente (Art. 828);

O devedor é obrigado a pagar custas para se defender, diferentemente do procedimento atual, que não custa nada para o réu contestar a ação (Art. 914). Agora, passa a existir a possibilidade real de protesto da cota de condomínio, pois antes nem todos os estados aceitavam.

E quanto mais o devedor do condomínio demora em promover o pagamento e resistir à execução, mais penalidades terá que pagar como novo código (Art. 827). Além disso, existe previsão para penhora (Art. 837) e leilão (Art. 879, II) por meio eletrônico, o que agilizará os atos.

VEJA O QUE MUDOU

NOVO CÓDIGO

Ação é proposta e o devedor é citado para pagar o débito em 72h. Não havendo pagamento do boleto, começa a penhora do imóvel. O devedor pode se defender, mas tem que pagar custas judiciais e pode ser punido se tentar atrasar o processo, segundo o advogado André Luiz Junqueira, especializado em Direito Imobiliário.

ANTIGO CÓDIGO

Conforme Junqueira, a ação é proposta e é marcada audiência para três a seis meses depois. O devedor é citado para apresentar sua defesa gratuitamente em audiência. Após avaliação do caso, o juiz emite a sentença. Após essa fase, que pode durar uma média dois a três anos, a sentença é executada e se inicia a penhora do imóvel.

Fonte: O Dia / Economia com adaptações.

FIPE ZAP CRITICA A CAIXA POR VOLATILIDADE NAS REGRAS PARA CRÉDITO IMOBILIÁRIO

A decisão da Caixa Econômica Federal de aumentar a fatia financiável para aquisição de imóveis usados, cerca de um ano após reduzir essa porcentagem, indica a falta de convicção do banco em sua política para crédito imobiliário, afirmou o coordenador do Índice FipeZap, Eduardo Zylberstajn. O especialista ressaltou que essa volatilidade é negativa para o mercado, uma vez que afeta o planejamento do consumidor para um processo de prazo tão longo quanto o financiamento imobiliário.

"A volatilidade nas regras do jogo prejudica o mercado, pois o consumidor não sabe como serão as normas quando comprar um imóvel", afirmou o especialista. "Isso faz com que o planejamento, de um processo de prazo tão longo, seja bastante afetado", acrescentou.

Mais cedo, a Caixa anunciou a elevação da cota de financiamento do imóvel usado pelo Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) de 50% para 70% no caso de clientes do setor privado que queiram adquirir imóveis de até R$ 750 mil. Para setor público, cota foi elevada de 60% para 80%.

Os imóveis usados financiados pelo Sistema Financeiro Imobiliário, acima de R$ 750 mil, em Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, e de R$ 650 mil nos demais Estados, passarão a ser financiados em 60%, dos atuais 40%, para o setor privado. Para o setor público, cota passou de 50% para 70%.

A decisão foi anunciada menos de um ano após a fatia ser reduzida pela Caixa. Em maio de 2015, a Caixa havia informado a redução da cota de 80% para 50% no caso do SFH e de 70% para 40% no caso do SFI. Na época, o banco disse que o objetivo era focar a oferta de crédito habitacional em moradias novas.

Já nesta terça-feira pela manhã o discurso trouxe foco mais amplo, envolvendo uma recuperação econômica. "Essas medidas têm duplo impacto, uma vez que viabilizam o acesso à moradia para a população e aquecem o segmento da construção civil, gerando mais emprego e renda", ressaltou a presidente do banco, Miriam Belchior, em evento ocorrido em São Paulo.

O coordenador da FipeZap ressaltou que o mercado imobiliário precisa ser analisado como um todo, em vez de segmentar entre novos e usados. "Não são mercados separados. Tem quem compre um novo com o dinheiro da venda do usado. É uma relação próxima e mudanças nas regras, e nas prioridades, podem criar desequilíbrios", afirmou.

De acordo com o anúncio, a Caixa também vai passar a financiar a compra de um segundo imóvel, nas mesmas condições utilizadas para financiar o primeiro. Dessa forma, o cliente poderá ter dois imóveis financiados ou mais tempo para vender o primeiro, destacou a presidente do banco.

Apesar da intenção da Caixa em estimular o mercado, o problema do setor não está apenas na disponibilidade de crédito, mas também na demanda por unidades residenciais, afirmou o especialista da FipeZap. "As pessoas estão com dificuldades no mercado de trabalho e falta confiança para aquisição de um imóvel", afirmou. "O impacto da medida da Caixa não vai ser completo, pois é preciso resolver a demanda também, embora o banco não tenha grande influência sobre isso", afirmou.

Essas mudanças na política da Caixa, de acordo com o especialista, indicam a necessidade de discutir o modelo de financiamento imobiliário no Brasil. "As alterações mostram que não é clara a maneira pela qual busca-se melhorar o crédito imobiliário", afirmou. "É preciso pensar no longo prazo e sair do imediatismo", acrescentou.

Fonte: DGABC Jornal

DETALHES SOBRE A VENDA DE UM IMÓVEL LOCADO

A transferência da propriedade do imóvel locado pode acarretar, na maior parte dos casos, na rescisão do contrato de locação acaso não seja do interesse do adquirente a sua manutenção.

Estabelece a Lei de Locações (art. 8º da Lei 8.245/91) que na hipótese de alienação do imóvel durante a locação, poderá o adquirente comunicar o locatário do desinteresse na locação, concedendo o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação.

E o termo alienação se refere, inclusive, a doação, permuta, aquisição judicial ou extrajudicial em leilão, constituição de usufruto e, claro, a venda. Todavia, não terá esse direito o adquirente na hipótese de existir contrato por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Todos esses requisitos devem estar presentes para afastar o direito do adquirente de desfazer a locação. Como raramente o locatário toma esses cuidados ou sequer sabe da possibilidade de resguardar os seus direitos, a verdade é que a grande maioria das locações pode ser desfeita em caso de alienação do imóvel locado. Da mesma forma, igual direito possui o promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, desde que tenha a posse do imóvel e o contrato registrado na matrícula do imóvel.

Constando o registro do contrato de locação no Cartório de Imóveis, tem-se por cientificado o adquirente que teve possibilidade de avaliar a existência da locação, os termos do contrato como valor de aluguel e prazo, entre outras particularidades, inclusive antes da realização do negócio, certamente considerando as vantagens e desvantagens.

A comunicação do desinteresse na locação (chamada de denúncia pela lei), deverá ser exercida em noventa dias do registro da venda ou compromisso perante o Registro de Imóveis. Não sendo exercida nesse prazo, presume-se a concordância do adquirente na manutenção da locação que não mais poderá ser desfeita pela simples alienação do imóvel, mas apenas por outros fatos como descumprimento contratual, término do prazo, retomada para uso próprio, etc.

Não sendo o imóvel desocupado pelo locatário no prazo de noventa dias contatos da data da sua cientificação, restará ao adquirente promover a ação de despejo para retomar o bem. É verdade, porém, que no caso de venda ou promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou, ainda, dação em pagamento o locatário terá preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições que outros pretendentes.

Tal direito resulta na obrigação do proprietário locador de comunicar o locatário de todas as condições da proposta recebida e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais (penhoras, hipotecas, etc) sobre o imóvel. O locatário terá o prazo de 30 (trinta) dias para exercer o direito de preferência, aceitando as condições de compra ofertadas. Caso manifestada a aceitação pelo locatário depois não confirmada, responderá este pelos prejuízos causados, inclusive lucros cessantes.

O direito de preferência não se aplica aos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação e, mais recentemente, aos casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica. Esse direito estende-se ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.

Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, por exemplo, a venda de um pequeno edifício ou até dois apartamentos sendo apenas um locado, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. Se o proprietário não conceder ao locatário do direito de preferência na aquisição, este poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

E havendo no imóvel condomínio, isto é, de propriedade de dois ou mais titulares, a preferência deverá ser concedida em primeiro lugar ao condômino e, depois, ao locatário. Logo se verifica que diversas são as situações e consequências que podem surgir com a alienação de um imóvel locado, recomendando-se que tanto o locador como o locatário sejam assessorados por profissionais experientes e capacitados para informar todas as nuances que o contrato de locação poderá apresentar durante a sua existência.

Fonte: Conteúdo Jurídico

FAÇA A VENDA DE IMÓVEL EM ESPÓLIO

É possível vender um imóvel em espólio desde que os herdeiros estejam em comum acordo sobre a venda. Além disso, de acordo com Tarcilla Góes, advogada especialista em Direito Imobiliário e Direito do Trabalho, o imóvel deve estar legalizado, ou seja, com todos os impostos pagos. “Mas vale ressaltar que comprar esse tipo de bem é sempre arriscado”, alerta Tarcilla.

Para realizar a venda, o espólio deve estar constituído, ou seja, o inventário tem de estar aberto para que a venda possa realmente ser concretizada.

Segundo a advogada, a venda pode ser feita por via judicial e extrajudicial. “É necessário verificar se o falecido deixou herdeiros, quantos bens, se deixou testamento, se os herdeiros estão de comum acordo com a venda, enfim, há vários requisitos para estabelecer por qual via será a venda. Contudo, se o inventário judicial já estiver aberto, sempre deverá ser feita por meio da justiça”, explica.

Desde 2007 é possível fazer inventários por meio de escritura pública em algumas hipóteses: o falecido não ter deixado testamento, não possuir filho menor ou incapaz, não haver divergência entre os herdeiros quanto à divisão dos bens, não existir dívidas tributárias do imóvel a ser negociado e o falecido não ter qualquer pendência junto à Secretaria da Receita Federal. Preenchidos todos esses requisitos e pagos os impostos (ITCMD) e despesas de escritura pública, o inventário pode ser concluído em até 60 sessenta dias. É o chamado inventário extrajudicial.

No caso do inventário judicial, a venda é feita por meio de alvará. O juiz autoriza a realização da venda por meio de alvará com o recolhimento do imposto de transmissão causa mortis (ICD) sobre o imóvel, devido pelos herdeiros à Fazenda Estadual. A escritura de compra e venda será celebrada entre o espólio do falecido, representado pelo inventariante, e o comprador. Nessa alienação pelo espólio incidirá um segundo tributo, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-vivos), a ser recolhido ao município pelo adquirente. É importante lembrar que os herdeiros precisam justificar para o juiz o motivo da antecipação da venda do bem antes da finalização da partilha.

Tarcilla ressalta que o comprador deve estar preparado para o tempo de demora e a burocracia que envolve uma transação desse tipo. “Quanto maior o tempo, maior será o deságio do imóvel, portanto, enquanto você perde a paciência, está economizando. Neste caso, tempo é dinheiro, ou melhor, tempo é economia de dinheiro”, informa.

Cuidados

Quanto maior o número de herdeiros, mais complicado se torna o processo de compra. Se existe algum menor como beneficiário, o inventário passa a ser mais demorado ainda, pois é preciso ter a autorização do Ministério Público. E todos os herdeiros precisam estar de comum acordo com a venda.

As dívidas dos herdeiros e do espólio também podem atrasar todo o processo, pois, para a venda ser concluída, todos devem ter suas certidões negativas emitidas.

Uma dica é sempre avaliar o imóvel e os vendedores antes da compra. Verifique a idoneidade do falecido e dos herdeiros na instância estadual, federal, municipal e no registro de imóvel do bem que quer adquirir. Se o bem e os vendedores tiverem muitas pendências, o comprador deverá analisar bem se pretende correr o risco de adquirir o imóvel, pois os gastos para a regularização muitas vezes não compensa.

Em caso de cessão de direitos, o comprador deve verificar as certidões do falecido e dos herdeiros, as certidões do imóvel, bem como checar em que fase processual está o inventário, consultando sempre um especialista para ter segurança jurídica na compra.

Se houver inventário judicial, é preciso verificar o motivo do litígio. Contrate um advogado para estudar o processo e dar um parecer sobre a compra. Quando se trata de inventário anterior ao ano de 2009, quando não havia inventário em cartório, é preciso analisar o que está travando a sua conclusão. Se houver litígio, analise se a compra pode ser descartada, pois o inventário pode levar muitos anos para ser concluído.

Em inventários em que há mais de um imóvel em questão, é preciso analisar os demais bens. Se algum deles tiver problema, isso poderá complicar a situação daquele que está sendo comprado. Se não houver riscos que causem demora, o indicado é dar um sinal para complementação do preço com a partilha registrada.

Fonte: ZAP Pro

BC QUER ESTIMULAR FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Num mercado em franca desaceleração, o governo trouxe, nesta quinta-feira, mais uma medida para tentar estimular o financiamento imobiliário do País. Desta vez, deixou a gestão das carteiras de crédito imobiliário dos bancos um pouco mais frouxa, para que tenham margem de manobra para momentos em que conseguem vender suas carteiras de empréstimos.

As instituições financeiras passarão a ter um prazo de 12 meses para aplicarem recursos depositados na poupança em financiamentos imobiliários, quando venderem suas carteiras de crédito do setor para securitizadoras. O papel das securitizadoras neste caso é o de transformar esses financiamentos em títulos, que são denominados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

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Até então, essa compensação precisava ocorrer de forma imediata. A regra que ainda vale até o fim do mês prevê que os bancos direcionem 65% do saldo médio dos recursos da caderneta para financiamentos de imóveis. Quando as instituições não conseguem atingir essa meta, automaticamente são obrigadas a recolher a quantia que falta para atingir o percentual ao BC, os chamados depósitos compulsórios.

Com rendimento baixo, e em alguns casos até nulo, deixar o dinheiro parado com o regulador é tudo o que os bancos tentam evitar. Ao conceder um prazo mais elástico, o governo faz o dinheiro girar e não o deixa estacionado. Em 12 meses, as instituições que teriam menos dinheiro para conceder crédito pelas regras atuais passam a ter mais fôlego para obter novos recursos e aplicar no setor imobiliário, sem penalidades.

A medida anunciada pelo Banco Central vale a partir de março e foi decidida na quarta-feira por meio de uma reunião extraordinária do Conselho Monetário Nacional (CMN). A decisão do comitê, também formado pelos ministérios da Fazenda e do Planejamento, vem na mesma linha do anúncio feito na semana passada pela Caixa Econômica Federal.

A instituição, que é a maior operadora de crédito imobiliário do País, definiu as condições para que o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) adquira R$ 10 bilhões de CRI. Com a medida de agora, o governo atua em duas frentes: tentar girar os recursos que são voltados para o setor imobiliário e colocar nessa linha de frente uma instituição pública.

Há cerca de 15 dias, o chefe do Departamento Econômico do Banco Central, Tulio Maciel, salientou que o crédito imobiliário atingiu 9,7% do Produto Interno Bruto (PIB) no fim do ano passado e que essa relação era inferior a 2% em 2002. O técnico enfatizou que o setor de financiamentos como um todo passa por um período de falta de oferta, mas também de demanda. E admitiu que há uma mudança de funding em habitação em curso, mas que isso não chegou a ser um fator restritivo em 2015.

Maciel comentou também que a desaceleração do crédito imobiliário no ano passado ocorreu porque o saldo das operações avançou expressivamente e, agora, a demanda diminuiu. Em 2010, essas linhas haviam subido 56%. No fim do ano passado, fecharam com alta de 16,8%. Pesam também nesse movimento o menor crescimento da renda da população e a mudança nas condições de crédito ao longo de 2015.

Dos R$ 3,217 trilhões do estoque de crédito brasileiro, R$ 1,582 trilhão é formado por recursos direcionados. Deste montante, R$ 499,555 bilhões foram transformados em financiamento imobiliário para as famílias, enquanto R$ 72,762 bilhões são empréstimos do mesmo tipo para as empresas.

Em dezembro do ano passado, o BC alterou regras do recolhimento compulsório dos bancos, permitindo que as instituições usassem parte dos recursos da caderneta para financiar projetos de infraestrutura que fazem parte do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), desde que não sejam do programa Minha Casa Minha Vida. Essa regra só é válida até julho próximo.

Fonte: Jornal do Comércio

CONSELHO CONSULTIVO x CONSELHO FISCAL - QUAIS AS DIFERENÇAS

Cada dia mais as atribuições dos órgãos que compõem a administração do condomínio são colocadas em discussão, especialmente os “cargos que são auxiliares do síndico”.

Neste sentido, surgem diversas dúvidas sobre as atribuições dos famosos conselhos consultivo e fiscal. A grande maioria dos condôminos tem dúvidas sobre a função e atribuições de cada um, se eles são obrigatórios, se devem ou não ser remunerados, etc.

Pois bem. Inicialmente, é importante esclarecer que, com o advento do Código Civil de 2002, ocorreu uma revogação parcial da Lei nº. 4.591/64 (conhecida como Lei de Condomínios e Incorporações), que trazia toda a regulamentação da matéria atinentes aos condomínios, especialmente aos condomínios edilícios. Esta revogação só se deu em casos conflitantes da mencionada lei com o novo Código Civil, prevalecendo sempre o quanto disposto neste último.

Assim, a Lei de Condomínios e Incorporações (4.591/64) traz em seu artigo 23 que “Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.”

Portanto, verifica-se que a Lei nº. 4.591/64 traz a previsão do conselho consultivo, constituído por três condôminos. É importante destacar que, conforme se depreende da redação do dispositivo legal, a existência ou não de um conselho consultivo é faculdade de cada condomínio no momento de sua instituição, ou seja, a convenção poderá ou não prever este órgão.

Quanto às suas funções, o próprio parágrafo único do artigo 23 indica expressamente as atribuições do Conselho Consultivo, a saber:

“Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas”

Assim, é perceptível que a função principal do conselho consultivo é de auxiliar o síndico, assessorando-o nas soluções dos problemas do condomínio. Desta forma, constata-se que o conselho consultivo nada mais é do que a união de alguns condôminos que doarão seu tempo e conhecimento para auxiliar o Síndico nas decisões em prol de seu condomínio, especialmente naqueles “mega-condomínios” (com um número elevado de unidades), nos quais os problemas são os mais variados possíveis, contribuindo com idéias e na busca de soluções e melhorias, sendo a função do Conselho Consultivo de grande valia no diaadia condominial.

Já o Conselho Fiscal está previsto no artigo 1.356 do Código Civil, da seguinte forma:“Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”

Logo de plano, verifica-se que o Conselho Fiscal também é facultativo, ou seja, cada condomínio pode ou não instituir o Conselho Fiscal em sua convenção. No entanto, a diferença em relação ao Conselho Consultivo se mostra evidente já na leitura do dispositivo legal, uma vez que a função daquele é analisar e dar parecer sobre as contas do síndico.

Neste ponto, vale frisar que o parecer do Conselho Fiscal sobre as contas do síndico não é vinculativo e nem definitivo, de modo que a prestação de contas do condomínio sempre será discutida e deliberada (aprovada ou não) em assembleia geral. Assim, mesmo que exista um parecer desfavorável do Conselho Fiscal, os condôminos podem, em assembleia, aprovar as contas e vice-versa.

Não obstante, no tocante à remuneração destes dois órgãos, é essencial esclarecer que a matéria pode ser disciplinada pela convenção do condomínio, ou no silêncio desta, na própria assembleia de eleição dos seus membros. Em outras palavras, a remuneração, aqui incluída a isenção da cota condominial, pode ocorrer se não houver proibição na convenção (ou se houver permissão), ou nos casos em que a convenção for omissa, a própria assembleia de eleição de seus membros pode fixar-lhes uma remuneração.

Em resumo, podemos concluir que:

(i) Conselho Consultivo: tem como função assessorar e auxiliar o síndico na administração do condomínio; é composto por três membros; não é obrigatório, somente se houver previsão expressa na convenção; pode receber remuneração (p. Ex. Isenção de cota), se não houver proibição na convenção e se for aprovado em assembleia;

(ii) Conselho Fiscal: tem como função analisar e dar parecer sobre as contas do síndico; é composto por três membros, também não é obrigatório, mas deve ser eleito se houver previsão expressa na convenção; pode receber remuneração (p. Ex. Isenção de cota), se não houver proibição na convenção e se for aprovado em assembleia.

Destaca-se, ainda, que, como o dispositivo que trata sobre o conselho consultivo não foi revogado pelo Código Civil de 2002, podem existir condomínios que a convenção prevê a existência de ambos os conselhos (consultivo e fiscal), uma vez que cada um possui uma atribuição diferente.

Além disso, é possível que a convenção atribua ao conselho consultivo outras funções, como permite a lei, inclusive a função de analisar e dar parecer sobre as contas do síndico, acumulando, assim, as atribuições de conselho consultivo e fiscal.

Por fim, é importante para que a administração do condomínio ocorra de uma forma harmoniosa e agradável a todos moradores que, independente da nomenclatura (fiscal ou consultivo), estes órgãos trabalhem de forma colaborativa com o condomínio, auxiliando e contribuindo efetivamente na gestão condominial.

Lucas Bento Sampaio. Advogado - Especialista em Direito Imobiliário e Condominial. Sócio do escritório LBS - Advogados.

Fonte: Artigos JusBrasil

SAIBA COMO DECLARAR IMÓVEL NO IMPOSTO DE RENDA 2016

Declarar imóvel no imposto de renda é uma das tarefas que os brasileiros têm na hora de prestar contas à Receita Federal. O problema é que muita gente ainda não sabe incluir esse tipo de bem no formulário.

Para sanar as principais dúvidas, o ZAP consultou o professor José Carlos Polidoro, da Escola de Negócios Anhembi Morumbi, que esclarece alguns pontos sobre o preenchimento da documentação

Vale ressaltar que o prazo para a entrega da declaração tem início em 1º de março e termina às 23h59 do dia 29 de abril.

Confira:

Como declarar imóvel no imposto de renda adquirido em 2014?

No quadro “Bens e Direitos” não deverá ser declarado valor no espaço indicado para a “Situação em 31/12/2014”. Inclua o valor efetivamente pago em 2015 no campo “Situação em 31/12/2015”. Além do valor da compra desembolsado em 2015, pode também ser considerado como valor do imóvel os possíveis gastos com corretagens, as despesas com a escritura e tributos relativos à transferência do bem para o nome do declarante. O campo “Discriminação” deve conter uma breve descrição do imóvel, do número de registro apontado pelo cartório, assim como o nome e o número do CPF da pessoa que vendeu o bem.

Qual valor deve ser declarado para o imóvel?

Deve ser declarado no campo “Situação em 31/12/2015” somente o valor efetivamente desembolsado em 2015 para pagamento do imóvel, assim como é permitido acrescentar a este valor os possíveis gastos com corretagens, as despesas com a escritura e tributos relativos à transferência do bem. Isto favorecerá o momento da venda deste imóvel, pois sobre o lucro apurado entre o valor da venda e o valor que o bem está registrado na sua Declaração incide 15% de imposto de renda sobre o chamado “ganho de capital”.

Neste sentido, também será interessante registrar na “Declaração de Bens” todos os gastos feitos em 2014 com reformas que signifiquem aumento do valor do imóvel. O registro deste valor deverá ser feito no campo “Situação em 31/12/2015”, num código separado (código 17) da “Declaração de Bens”. Tudo isso deve ser suportado por documentação para fins de comprovante. Este procedimento deverá ser lembrado por ocasião de outras reformas futuras, visando a redução da tributação sobre o ganho de capital no momento da venda.

O contribuinte precisa declarar o valor que foi pago pelo bem ou seu valor atual de mercado?

O contribuinte deverá declarar apenas o valor efetivamente pago pelo imóvel e mantê-lo sem qualquer tipo de correção, nesta e nas próximas declarações, até o ano em que o imóvel for vendido. Por ocasião da venda, o contribuinte deverá apurar o “ganho de capital” obtido na comparação do valor da venda com o valor histórico dos pagamentos que consta na Declaração, e recolher o imposto de 15% sobre este resultado, no mês seguinte ao da venda.

Para tanto, o contribuinte deverá utilizar o programa disponível na Receita Federal que apura este ganho, e que inclusive considera para este fim uma depreciação sobre o valor do imóvel, correspondente aos anos de uso. Este programa transportará automaticamente estas informações para a “Declaração de Bens e Direitos” do ano base em que ocorrer a venda. No momento da venda do imóvel, deve-se atentar para algumas condições que poderão isentar o pagamento deste tributo sobre o “ganho de Capital” da operação.

Como proceder se houve a utilização do FGTS para quitar ou comprar um imóvel?

O valor do FGTS utilizado em 2014 para quitação total ou parcial da compra de um imóvel deverá ser incorporado ao valor deste ativo, no campo “situação em 31/12/2015”. O declarante deverá informar no campo “Discriminação” da Declaração que os pagamentos, ou parte deles, foram efetuados com recursos oriundos do FGTS. Também este valor do FGTS utilizado em 2014 deverá ser computado na parte da Declaração que corresponde aos “Rendimentos Isentos e não Tributáveis”, na linha referente aos saques de FGTS.

Como declarar um imóvel adquirido pelo Minha Casa, Minha Vida?

Se o imóvel foi adquirido em 2014 nada deve ser declarado no campo “Situação em 31/12/2014”. A soma dos valores efetivamente pagos em 2015 (valor da entrada e o valor das amortizações de parcelas acrescidas de juros e correções) deve ser declarada no campo “situação em 31/12/2015”. Nos anos seguintes, este procedimento deverá ser repetido, até o ano que o financiamento for liquidado, quando então o valor deste imóvel corresponderá ao total historicamente desembolsado, considerando inclusive parcelas oriundas do FGTS, se houverem. Nada deverá ser informado na Declaração deste ano, nem dos anos seguintes, a título de saldo devedor do financiamento, na parte “Dívidas e Ônus Reais”. É aconselhável esclarecer no campo da “Discriminação” a forma de aquisição do bem, se foi através do Sistema Financeiro de Habitação, programa Minha Casa Minha Vida, se houve utilização de recursos oriundos do FGTS, etc.

Comprei um imóvel, mas não terminei de pagar. O que declaro?

Se esta compra foi realizada em anos anteriores, deverá ser declarado o valor pago acumulado até 2014, no campo “Situação em 31/12/2014”. No campo “Situação em 31/12/2015” deverá ser incorporada ao valor acumulado até o ano anterior, a soma dos pagamentos efetivamente realizados em 2015, inclusive com os juros e correções presentes em cada prestação liquidada. Também deverá ser considerado neste último campo o valor oriundo do FGTS que porventura tenha sido utilizado em 2014 para este fim. Caso o imóvel tenha sido adquirido em 2014, nada deve ser declarado no campo “Situação em 31/12/2014”. Deverá ser declarado no campo “Situação em 31/12/2015” o valor de acordo com os procedimentos indicados no parágrafo anterior. Neste caso, o campo “Discriminação” deste novo imóvel deverá também esclarecer a forma de pagamento negociada (à vista ou com financiamento direto com o vendedor, ou através do SFH, inclusive mencionando o aproveitamento do FGTS, se for o caso).

Como declarar bens recebidos por herança?

O imóvel recebido por herança em 2015 deverá ser declarado na parte de “Bens e Direitos”, informando no campo “Situação em 31/12/2015” o valor que consta no formal de partilha e escritura de transferência. No campo “Discriminação” além dos dados do imóvel, também deverá figurar o número do documento da partilha registrada, o número do registro do imóvel, assim como o nome e número do CPF do espólio declarado (conjunto de bens, direitos e obrigações da pessoa falecida). Também deverá ser declarado este mesmo valor na parte da Declaração referente aos “Rendimentos Isentos e não Tributáveis”, no item “Transferências patrimoniais – doações e heranças”.

Como fazer a declaração de imóveis comprados por meio de consórcio?

Se ocorreram pagamentos ao consórcio, considerando que o declarante não foi contemplado no ano de 2015, ele deverá informar a soma destes pagamentos na “Situação Líquida em 31/12/2015” no código 95 (consórcios). Neste caso, mencionar no campo “Discriminação” o nome e o número de inscrição, assim como o número do CNPJ da administradora do consórcio e o tipo de bem objeto do contrato.

Caso o bem tenha sido recebido em 2015, proveniente da contemplação de consórcio, não informar valores no campo “Situação em 31/12/2015” no código 95, e esclarecer no campo da “Discriminação” que ocorreu a contemplação. O passo seguinte será acrescentar um novo item na “Declaração de Bens e Direitos” com o código correspondente ao bem fruto da contemplação (11 para apartamento ou 12 para casa), declarando no campo “Situação em 31/12/2015” a soma do valor que constava no código 95 na “Situação em 31/12/2014” com os demais valores efetivamente pagos em 2015. No campo da “Discriminação”, além dos dados do imóvel, informar que ele foi quitado, total ou parcialmente, com a contemplação de consórcio (número de inscrição, nome e CNPJ da administradora). Também deverá ser esclarecido neste campo se existe saldo a pagar nos anos seguintes, mencionando o número de parcelas a vencer. Nos anos seguintes ao desta Declaração acrescentar sempre a soma dos valores efetivamente pagos em cada ano correspondente.

Como declarar imóvel adquirido por meio do contrato particular ou de gaveta?

O contrato particular firmado entre construtora/agente financeiro ou pessoa física e o comprador do imóvel é instrumento válido para configurar a aquisição do bem. Assim, o declarante deverá informar os dados da aquisição no campo “Discriminação”, inclusive esclarecendo a forma de pagamento negociada, dados do vendedor, etc, e o total dos valores pagos durante 2015, no campo da “Situação em 31/12/2015¨. Nada deverá ser declarado na parte “Dívidas e Ônus Reais”. A cada ano posterior ao da Declaração o declarante vai acrescentando o valor efetivamente pago naquele ano ao valor declarado no ano imediatamente anterior.

Fonte: O Documento