AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

A ação de despejo pode ocorrer por falta de pagamento, fim do contrato ou, ainda, por alguma infração legal ou contratual.

No caso de falta de pagamento, é comum que a ação contenha o pedido de despejo, bem como a cobrança dos aluguéis atrasados.

Conforme disposto no artigo 23, da Lei do Inquilinato, o locatário é obrigado a: pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (...).

O artigo 9º da referida lei (Lei nº. 8.245/1991) rege que, a locação também poderá ser desfeita: por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Saliente-se que, não há prazo para ajuizar a ação de despejo. Logo, havendo a inadimplência ou qualquer outro fato que fundamente a ação, seja legal ou contratual, o locador estará apto a promover a ação.

Por outro lado, o locador não poderá reaver o imóvel alugado, durante o prazo estipulado para a duração do contrato.

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a rescisão (resolução) do contrato ocorrerá na data estipulada no contrato, independentemente de notificação ou aviso. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá pedir o imóvel a qualquer tempo, concedendo o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.

Ainda quanto ao prazo do contrato de locação, vale lembrar que, caso não haja contrato escrito ou, havendo, o prazo seja inferior a trinta meses, o imóvel somente poderá ser retomado quando a locação ultrapassar cinco anos.

Por fim, vale lembrar que a locação não residencial (comercial) possui peculiaridades diversas, uma vez que a lei protege o ponto comercial, que integra o patrimônio da empresa.

Adriano Martins Pinheiro - Advogado em São Paulo, articulista de diversos jornais e revistas locais e palestrante.

Fonte: Artigos JusBrasil

JURISPRUDÊNCIA PRORROGA PRAZO PARA QUE A OBRA POSSA SER ENTREGUE A CONSUMIDOR

Na esteira do “boom” imobiliário deflagrado em 2011, ganhou destaque a questão envolvendo os prazos de entrega imóveis vendidos na planta e durante a construção das obras. É que ao lado dos fatores preço, qualidade dos projetos e materiais, conceito dos empreendedores etc., o prazo de entrega do imóvel desponta como ponto importante apesar na decisão do comprador, que assim passa a ser condição contratual impositiva. 

Ocorre que a fixação de tal prazo decorre, na realidade, de uma previsão de normalidade no conjunto de circunstâncias que envolvem uma obra de construção civil durante a sua execução, como a disponibilidade de mão de obra qualificada, de materiais especificados, chuvas, greves etc.

Em decorrência disto tudo, é praxe haver um prazo de tolerância que ultrapasse a previsão de entrega, via de regra, equivalente a 180 dias. É justamente em torno da eficácia desta cláusula de tolerância que inúmeras questões têm desembocado do judiciário, colocando em confronto os incorporadores e compradores. Isso porque a cláusula de tolerância autoriza que o prazo contratualmente previsto para a entrega do empreendimento seja adiantado ou prorrogado por esse período de até seis meses. Na maioria dos contratos, há previsão de que o atraso pode decorrer de caso fortuito ou força maior, como por exemplo, greves ou escassez de mão de obra, catástrofes ou eventos climáticos anormais, entre outras situações que, fatalmente, podem afetar o andamento normal da construção, contribuindo para o atraso na conclusão das obras e, consequente, na entrega do empreendimento.

Por sua vez, os consumidores que têm o seu empreendimento entregue fora do prazo previsto questionam, de forma maciça, a validade da referida cláusula.

Frente a essa situação, em que pese algumas decisões isoladas, o Poder Judiciário vem chancelando essa validade e permitindo a prorrogação do prazo para que a obra seja entregue.

Em decisão recente, proferida em fevereiro deste ano, o Tribunal de Justiça do Paraná entendeu que ”é prática comum entre as construtoras inserir em seus contratos cláusula prevendo um prazo de tolerância, a fim de que tenham uma margem temporal para se adequarem a eventuais imprevistos. Desse modo, desde que esteja clara e expressa no contrato, e que ambas as partes tenham ciência da possibilidade de sua aplicação, a cláusula de tolerância que traz um limite temporal fixo não pode ser considerada abusiva” .

Neste caso, o Tribunal entendeu, assim como vem fazendo na maioria dos demais, que não há abusos na cláusula de tolerância para a entrega do imóvel, uma vez que está expresso no contrato firmado pelas partes, de forma clara e objetiva. O que fundamenta esse entendimento é o fato de que, no momento da contratação, esta condição é de conhecimento dos contratantes, ou seja, os compradores.

Portanto, é de grande relevância que as construtoras indiquem, de forma clara e precisa, o prazo previsto para a conclusão das obras e a possibilidade de prorrogação para a entrega do empreendimento. Desse modo, aos olhos da jurisprudência majoritária, a utilização do prazo adicional será válida, até porque é impossível prever exatamente o que pode ocorrer no curso da execução da obra.

Por outro lado, no último mês de janeiro, o Tribunal de Justiça do Paraná se manifestou concluindo que as cláusulas contratuais que estabelecem o prazo de tolerância para entrega do imóvel estão previstas no artigo 18, parágrafo 2º, do Código de Defesa do Consumidor, que indica que “poderão as partes convencionar a redução ou ampliação do prazo previsto no parágrafo anterior, não podendo ser inferior a sete nem superior a cento e oitenta dias.".

Fato é que a jurisprudência dominante considera válida a cláusula que prevê a prorrogação do prazo contratual para a entrega do imóvel, em até 180 dias. Manifestando esse entendimento, o Poder Judiciário se mostra atento e sensível às mudanças sociais e econômicas, pois as regras da experiência comum indicam ser difícil prever com exatidão a data em que será concluída a obra, seja pelas adversidades citadas ou pelas inúmeras situações que podem ocorrer no decorrer da construção.

Não obstante, com a validação da cláusula de tolerância, evita-se que o setor imobiliário como um todo seja prejudicado, assim como privilegia o desenvolvimento econômico do país, pois se outro fosse o entendimento do Judiciário, empreendimentos de alto risco ou de apertado calendário de obras dificilmente sairiam do papel. Igualmente, inviabilizaria ainda mais o recente cenário imobiliário, que é de retração tanto nas vendas quanto no lançamento de empreendimentos.

Atualmente, tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei 178/2011, que regulamenta o prazo de tolerância nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis, confirmando a validade da cláusula que o prevê. No projeto, há a previsão de que “o construtor não será penalizado por atrasos no término da obra no prazo de até 180 dias da data prevista em contrato para a entrega das chaves”. Trata-se de importante medida para assegurar tranquilidade ao assunto e alívio às construtoras.

Mauro Nunes Festa - Advogado especialista em Direito do Consumidor e Direito Imobiliário e Locações e sócio do escritório Peregrino Neto & Beltrami Advogados, atuando no Departamento de Direito Imobiliário.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

RELACIONAMENTO PARALELO DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS COM OS FIADORES

É de obrigação e interesse das administradoras, que representam os proprietários de um imóvel, fazerem todas as exigências, diretamente ao inquilino, de acordo com o que consta no contrato assinado pelo mesmo, afim de defender e proteger os interesses de seu contratante.

O que acontece atualmente, é que as administradoras, não trabalham 100% com segurança à favor dos fiadores, se limitando apenas, a cobrar as mensalidades do aluguel diretamente do locatário, repassando assim, os recursos para o proprietário do imóvel.

Quando o locatário não paga seu aluguel, o mesmo está comprometendo o bem de seu fiador, sendo que na maior parte das vezes, o mesmo fica alheio, sem tomar conhecimento, de toda relação comercial das partes interessadas que são; administradora, proprietário e inquilino.

Se o inquilino não arca com o compromisso do pagamento de seu aluguel, a administradora, automaticamente se reporta ao proprietário que o locatário se encontra inadimplente. Então, todas as providencias legais, são tomadas pela administradora, juntamente com o proprietário do imóvel, seguindo as leis e exigências que constam nas clausulas contrato.

É comum, o fiador proprietário não saber de toda situação da inadimplência do inquilino, a quem ele confiou seu bem; pois em caso de inadimplência do mesmo, o fiador é notificado pela justiça, por culpa do não relacionamento da administradora com o mesmo. Então o fiador é obrigado a pagar todas as dívidas do locatário, sendo que o mesmo, acaba sendo prejudicado, e algumas vezes, é obrigado a vender seu bem imóvel, para que todas as dívidas a quem ele havia confiado, sejam quitadas.

O que quero expor, é que toda administradora, tem a obrigação legal de notificar os fiadores, caso o inquilino não esteja assumindo com o compromisso, do pagamento do aluguel, pois essa atitude por parte das administradoras, são muito paralelas com o fiador, privando o mesmo de tomar parte, real da situação e do risco da perda de seu bem, sendo o mesmo leiloado, afim de cobrir todas as dívidas que não foram quitadas pelo locatário.

É aconselhável que todas as administradoras, notifiquem os fiadores, caso os locatários estejam inadimplentes, para que os fiadores consigam negociar e exigir a quem eles confiaram seu bem, que o morador pague o aluguel em dia.

É necessário, que as administradoras tenham relação bem estreita com os fiadores, tal como eles já possuem com os proprietários, afim de evitar constrangimentos futuros.

Caso as administradoras, não tenham relacionamento estreito com os fiadores, se caracterizará má fé por parte das mesmas.

Luiz Augusto Alves de Lima - Consultor jurídico, Desenvolvedor em diversas áreas e segmentos, Telecomunicações, Ciências e Tecnologia, Direitos Autorais, Patentes, Direito Intelectual, Empresarial. Consultoria de Inovações Produtos e Serviços, Analista Empresarial

Fonte: Artigos JusBrasil

CONTRATOS "BUILT TO SUIT": ENTENDA NO QUE CONSISTE ESTA NOVA MODALIDADE CONTRATUAL IMOBILIÁRIA E SUAS EXCELENTES VANTAGENS

O Contrato "Built to Suit", de origem estrangeira (cuja expressão, no direito norte americano, significa "construído para servir"), já vinha sendo bastante disseminado no Brasil antes mesmo de sua regulamentação legal, dado o superaquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos.

Segundo o novel artigo 54-A da Lei do Inquilinato Brasileira – acrescido pela Lei nº 12.744/2012 –, consiste o Contrato "Built to Suit" em um negócio jurídico / "locação" não residencial de imóvel urbano na qual o locador (geralmente uma empresa do ramo imobiliário) procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel (comercial ou industrial), por si mesmo ou por terceiros, mediante especificações arquitetônicas estritamente projetadas pela própria "locatária" (contratante), a fim de que seja a esta locado por prazo determinado – geralmente em tempo não inferior a 15 (quinze) anos, a fim de viabilizar o investimento da contratada ("locadora"), garantindo retorno na medida em que permitirá a amortização dos investimentos, e, inclusive, assegurar a utilização do imóvel pela "locatária" (contratante) por um longo período de tempo.

A renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação poderá ser convencionada. Já em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário (contratante), comprometer-se-á este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, todavia, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Ademais, dentre as várias vantagens resultantes do negócio "BTS" – inclusive tributárias – é possível antecipar os aluguéis futuros mediante um processo de securitização imobiliária, onde o empreendedor cede seus créditos imobiliários ("aluguéis") a uma companhia securitizadora que, por sua vez, emite títulos (CRIs) no mercado financeiro e/ou de capitais, lastreados nos referidos créditos imobiliários.

Note-se, que, considerando o terreno adquirido pela contratada ("locadora"), é de se ressaltar a possibilidade do inverso (o terreno também poderá ser adquirido pela própria contratante / "locatária", a fim de que a contratada / "locadora" proceda, sob o regime "BTS", apenas a construção de um empreendimento ou sua substancial reforma).

Independentemente de o negócio "Built to Suit" estar regulado por lei, para que sua contratação reste efetivamente segura às partes, necessário se faz imprimir máxima cautela e precaução na redação das minutas contratuais, tendo em vista o grande vulto econômico-financeiro da operação.

Mirelle Cabral Wisbeck Krieger - Advogada inscrita na OAB/SC n° 28.690, Especialista em Direito Imobiliário, Membro das Comissões de Direito Imobiliário, Direito Bancário, Cartórios Extrajudiciais e Advogado Corporativo da OAB/SC - Subseção de Itajaí.
Fonte: Artigos Jus Navigandi

MERCADO IMOBILIÁRIO: ALGUMAS PECULIARIDADES

Os bens imóveis possuem um conjunto de características que os tornam uma espécie de ativo bastante específica e por demais diferenciada dos ativos financeiros, com destaque para a fixidez espacial, a elevada durabilidade, a reduzida liquidez, os elevados custos de informação e de transação, o elevado preço de cada unidade, o ciclo de produção e de oferta e a quase inevitável intervenção governamental.

A elevada durabilidade faz com que a taxa de substituição seja relativamente reduzida e, por sua vez, o elevado preço de cada unidade, associado à reduzida liquidez, faz com que o crédito imobiliário seja decisivo para que as transações se realizem.

Mercado Imobiliário e o Estado

Independentemente do nível de participação do Estado na economia, o mercado imobiliário requer intervenção governamental, por meio de diversos mecanismos como planejamento urbano, regras de construção, regulamentação ambiental e, não necessariamente e, aí sim, dependendo do nível de intervenção do Estado, por meio de subsídios às famílias e de incentivos fiscais às empresas para alavancar a oferta de imóveis.

Outro aspecto relevante é o fato de o estoque, a cada período, é fixo, fazendo com que a oferta seja perfeitamente inelástica no curto prazo, isto é, a oferta não aumenta nem diminui no curto prazo com o aumento ou diminuição do preço dos imóveis.

A procura depende fundamentalmente da situação econômica regional e nacional, com destaque para o rendimento das famílias, taxa de desemprego, taxa de juros, de varáveis demográficas e, no caso do segmento de baixa renda, imprescindível a intervenção governamental por meio da oferta de subsídios.

Por outro lado, a oferta está diretamente relacionada com o custo da promoção de novo estoque e das perspectivas quanto à velocidade e ao valor das vendas.

Por sua vez, tanto a procura quanto a oferta é quase que plenamente dependente da disponibilidade de crédito e, portanto, períodos de restrições de crédito, no caso do mercado imobiliário, impactam tanto o presente (escoamento dos estoques) quanto o futuro (formação de novos estoques). Daí a grande preocupação quando ocorre alguma ruptura brusca na disponibilidade de recursos, tanto para financiar a produção quanto a comercialização.

Em períodos de rápida expansão do mercado, as expectativas irracionais fazem com que os preços ultrapassem seus valores fundamentais, atraindo especuladores que não são experts na produção de imóveis e, historicamente, a evolução dos preços dos imóveis, no curto prazo, tende a ser excessivamente volátil, fortemente impactada por informações relativas ao fundamento do mercado.

Ciclos do Mercado Imobiliário

Passados esses momentos de euforia, segue-se períodos de correção do mercado, em busca de seus valores fundamentais, expulsando aqueles que não são do ramo ou mesmo sendo, que não estejam adequadamente estruturados (tipo ‘onde os fracos não têm vez’), reduzindo a variabilidade, o que faz com que, no longo prazo, os preços são normalmente mais estáveis.

No entanto, é inegável que, de uma forma geral, o mercado imobiliário vive de ciclos de altas e baixas, o que requer das Instituições Financeiras, em especial, uma permanente atenção para se antecipar a essas tendências e, do lado do Governo, sensibilidade e perspicácia para saber quando e como deve intervir para evitar que um momento de transição se transforme em uma crise, ou também, para que o mercado não se torne eternamente dependente do Governo.

Teotonio Costa Rezende - Vice-Presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios e graduado em Economia, Ciências Contábeis e Administração de Empresas

INFLAÇÃO DO ALUGUEL DESACELERA EM MAIO E FICA EM 0,41%

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) desacelou de abril para maio, passando de 1,17% para 0,41%, informa a Fundação Getulio Vargas (FGV) nesta quinta-feira. O indicador é conhecido como a "inflação do aluguel" por ser utilizado para ajustar o valor de contratos imobiliários.

O resultado ficou dentro das expectativas de analistas do mercado financeiro, que projetavam uma taxa entre 0,34% a 0,48%. No acumulado de doze meses, o índice registrou elevação de 4,11%.

Entre os três indicadores que constituem o IGP-M, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M), também chamado de "inflação do atacado", foi o que perdeu mais força, passando de 1,41% em abril para 0,30% em maio.

Na mesma base de comparação, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M) recuou de 1,41% para 0,30%, influenciado pela menor variação nos preços de habitação, alimentação e comunicação. Para esta classe de despesa, a FGV destacou a oscilação descendente na conta de luz, cuja taxa foi de 6,05% para 1,78%.

Já o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que mede os preços relativos à mão de obra, variou de 0,65% em abril para 0,45% em maio. Contribuiu para o resultado o menor aumento no preço dos materiais de construção, cuja taxa recuou de 0,65% para 0,45%.

Fonte: VEJA.com

PROMESSA DE COMPRA E VENDA E A COBRANÇA DE ITBI

A promessa de compra e venda nada mais é que um contrato preliminar, ou seja, aquele no qual o promitente comprador do imóvel se obriga a pagar o preço e o promitente vendedor, após receber o que avençou, se compromete a outorgar a escritura definitiva hábil a transferência da propriedade.

Com isso, não há venda, e sim uma promessa de vender e comprar de tal sorte que não há a transferência da propriedade.

Insta observar então, que não se caracteriza o fato gerador do ITBI (imposto de transmissão) por esta razão, pelo fato de a mera promessa, como contrato preliminar destinado à transmissão da propriedade, não a transmitir.

O registro da promessa de compra e venda gera para o promitente comprador um direito real de aquisição, não havendo a transferência da propriedade e a obrigatoriedade do pagamento do ITBI.

Porém, em se tratando de promessa de compra e venda de unidades na planta, faz-se necessário observar a dinâmica da Secretaria de Fazenda do município onde o imóvel está situado, isso porque, em muitos casos, o cálculo do ITBI, antes da concessão do Habite-se, é realizado com base no valor pactuado na promessa de compra e venda e não no critério de avaliação utilizado pela municipalidade, o que pode ser benéfico ao promitente comprador. Nesse caso, o pagamento do ITBI logo após a realização da promessa de compra e venda se torna interessante.

Luis Bittencourt - Advogado especialista em Direito Imobiliário pela EMERJ, bacharel em direito pela Universidade Católica de Petrópolis e Sócio Proprietário da BSB Negócios Imobiliários.

Fonte: Artigos JusBrasil