INFLAÇÃO DO ALUGUEL AVANÇA E TEM VARIAÇÃO DE 1,17% EM ABRIL

O Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), conhecido como a "inflação do aluguel", porque é usado para reajustar a maioria dos contratos imobiliários, registrou variação de 1,17% em abril, acima da taxa de 0,98% no mês anterior. No mesmo mês do ano passado, o indicador havia subido 0,78%.

Em 12 meses, o IGP-M registrou alta de 3,55%. Os números foram divulgados nesta quarta-feira (29) pela Fundação Getulio Vargas (FGV).

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que integra o cálculo do IGP-M e mede os preços no atacado, variou 1,41%, contra 0,92% no mês anterior.

Também usado no cálculo do indicador, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), conhecido como a inflação do atacado, registrou variação de 0,75% em abril, ante 1,42%, em março.

A maioria das classes de despesa componentes do índice registraram taxas menores de variação, com destaque para os preços relativos à habitação (de 2,93% para 1,42%).

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que também entra no cálculo, mas com peso menor que dos outros indicadores, variou de 0,36% para 0,65%.

Fonte: G1

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL REDUZ LIMITE DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS USADOS

A Caixa Econômica Federal vai reduzir o limite de financiamento para imóveis usados a partir de 4 de maio. O objetivo é focar a oferta de crédito habitacional em moradias novas. O banco detém 70% de todos os financiamentos de imóveis no país.

A mudança vale apenas para imóveis usados financiados com recursos da poupança – ficam de fora da mudança o crédito para a habitação popular, como o programa Minha Casa Minha Vida, e os financiamentos com recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Nestas modalidades, não houve alterações, segundo a Caixa.

Pelas novas regras, os financiamentos com recursos da poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) terão uma redução do limite do valor total financiado de 80% para 50% do valor do imóvel no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e de 70% para 40% para imóveis no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).

Com as mudanças, quem comprar um imóvel usado pelo SFH terá que dar uma entrada de no mínimo 50% e financiar a outra metade. Antes, a entrada mínima era de 20%. No caso do SFI, o valor mínimo da entrada passará a ser de 60%, para o consumidor financiar os outros 40%.

MUDANÇA DE LIMITE DE FINANCIAMENTO DA CAIXA
LIMITE	SFH	SFI
Antigo	80	70%
Novo	50%	40%

Restrição nas vendas

Para o vice-Presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF), Eduardo Aroeira Almeida, essa restrição vai afetar principalmente consumidores com menos recursos para comprar imóveis.

"A faixa de compradores entre entre R$ 190 mil e R$ 250 mil costuma ter valores menores disponíveis para dar como entrada", diz.

"Com esse limite, menos pessoas vão conseguir vender seus imóveis usados para comprar outros maiores, e isso afeta as vendas mercado de imóveis como um todo, inclusive os novos", acredita o economista, que vê a possibilidade de um aumento no déficit habitacional por conta da restrição.

Como a proporção de vendas de imóveis usados é bem maior que a de novos, Almeida também acredita que essa restrição pode afetar, inclusive, o nível de emprego no setor de construção civil, uma vez que o desaquecimento nas vendas no mercado imobiliário desestimula o lançamento de novas unidades pelas construtoras.

Preços dos imóveis

Por outro lado, Almeida não acredita que essa restrição nas vendas de usados possa provocar uma redução nos preços dos imóveis. "A margem na queda dos preços já está muito apertada", avalia.

Em março, os preços dos apartamentos à venda acumularam no ano queda real (considerando a inflação do período) de mais de 3% em 20 cidades brasileiras, segundo o índice FipeZap. No mês passado, a alta nos preços foi de 0,14% na comparação com fevereiro. No acumulado em 2015, o aumento é de 0,69%.

No mesmo período, a inflação esperada para o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é de 3,91%. Dessa forma, o preço médio do metro quadrado registra nos três primeiros meses do ano queda real de 3,1%. Foi a 5ª vez seguida que o índice teve queda real de preços na comparação mensal.

Fuga da poupança

A restrição ocorre após a caderneta da poupança ter registrado uma saída líquida (retiradas menos depósitos) de R$ 11,43 bilhões em março, a maior fuga de recursos da aplicação para todos os meses. Quando a captação da poupança é reduzida, os recursos para empréstimos ficam mais escassos.

Março foi o terceiro mês seguido em que a poupança registrou recorde de saídas de valores. Em janeiro, R$ 5,52 bilhões haviam deixado a caderneta, valor que subiu para R$ 6,26 bilhões em fevereiro deste ano e para mais de R$ 11 bilhões em março.

Alta dos juros

Este mês, a Caixa voltou a aumentar as taxas de juros do financiamento imobiliário com recursos da poupança pelo SFH. O primeiro aumento de 2015 foi aplicado em janeiro. As novas condições passaram a valer para financiamentos a partir de 13 de abril.

Os financiamentos habitacionais contratados com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida e do FGTS não foram afetados pela mudança.

Fonte: G1 Economia

MINHA CASA, MINHA VIDA: QUE EFEITOS ELE TRAZ AO MERCADO IMOBILIÁRIO?

Quando foi criado, em 2009, o Minha Casa Minha Vida do governo federal foi um dos responsáveis por aquecer o mercado imobiliário. Ele reforçou o setor de construção civil e abriu espaço para construção de moradias para setores de baixa renda (famílias que ganham entre 3 a 10 salários mínimos) que, até então, recebiam pouca atenção do mercado.

Você provavelmente conhece o programa, mas não custa nada relembrar: eram PPPs (a sigla das parcerias público-privadas) que construíam moradias com a participação dos bancos estatais via financiamento, envolvendo um ecossistema de municípios, estados, entidades sem fins lucrativos, construtoras e imobiliárias.

De acordo com o governo, até o final de 2018, o programa vai chegar a 6,7 milhões de moradias construídas. Resta saber se a movimentação de corte de gastos não vai influenciar as expectativas de crescimento do Minha Casa Minha Vida.

Só se enquadram no programa famílias com renda mensal máxima de 5 mil reais. São três categorias. Na primeira faixa, a renda mensal vai até 1,6 mil reais e o governo paga no máximo 96% do valor do imóvel para quem mora numa cidade de até 50 mil habitantes. O financiamento dura até 10 anos e as parcelas nunca passam de 5% da renda familiar. Como o governo financia mais, o valor da entrada acaba reduzido. Vale lembrar que os beneficiados não poderão negociar a unidade até quitar as parcelas do financiamento.

Quem se encontra na segunda faixa do programa, com renda entre 1,6 mil reais e 3,275 mil reais, tem a entrada facilitada e ainda consegue ter descontos no seguro e pagar uma taxa de juros menor nos bancos estatais do que as cobradas pelos bancos concorrentes.

Na última faixa, com renda familiar entre 3,275 mil reais e 5 mil reais, o beneficiado não recebe subsídio para pagar o valor da entrada. Em contrapartida, ele ganha descontos no seguro do financiamento e uma taxa especial de juros, ou seja, mais baixa do que de outros bancos.

Para se cadastrar no programa, é preciso se dirigir à prefeitura da sua cidade e comprovar a renda familiar. Além disso, a família não pode ter nenhum imóvel registrado em seu nome. Assim que aprovado, o beneficiado assina o contrato do financiamento e tem até 30 dias para se mudar de casa. Para não perder o direito da casa própria, a pessoa ainda precisa pagar as parcelas do financiamento em dia, o IPTU e as contas de energia e água.

Assim como os benefícios, o valor dos imóveis também varia (aqui, conforme o número de habitantes). Nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, uma unidade fica na faixa de 190 mil reais. Em cidades com até 1 milhão de habitantes, o valor cai para 170 mil reais. Nos municípios com população inferior a 50 mil pessoas, ficam os imóveis de menor valor: até 90 mil reais.

Hoje, seis anos depois, o Minha Casa Minha Vida ajudou a atacar o déficit habitacional com investimento de 244,2 bilhões de reais para construir e entregar 2 milhões de unidades, em áreas urbanas e rurais. Ainda assim, o problema continua sério. De acordo com o Ministério das Cidades, o déficit chega a 7 milhões de unidades, sendo 85% em áreas urbanas.

O programa mudou a face do financiamento imobiliário no Brasil. Ele foi um dos principais responsáveis pelo crescimento das contratações de crédito imobiliário. Para se ter uma ideia, logo no primeiro ano, o volume de crédito saltou de 23,3 bilhões de reais, em 2008, para 47,05 bilhões de reais em 2009 na Caixa Econômica Federal, um avanço de 102%. No ano passado, o montante ficou em 128,8 bilhões de reais.

Com a oferta de crédito facilitada, o Minha Casa Minha Vida acabou ajudando a fomentar o avanço dos preços no mercado imobiliário. Além disso, o programa gerou aumento na procura de lotes, o que fez os preços de terrenos e, consequentemente, dos imóveis inflacionarem.

Germano Leardi Neto - Diretor de relações institucionais da franqueadora imobiliária Paulo Roberto Leardi.

PRORROGAÇÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO: A SITUAÇÃO DO FIADOR

O mais comum nos contratos de locação de imóveis urbanos é que o proprietário exija do locatário um fiador, a fim de ter mais segurança do recebimento dos aluguéis. Isso se dá principalmente em razão do que dispõe o art 3º, VII da lei do bem de família (lei 8.009/90):

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

O bem de família do locatário fica a salvo da execução, mas não se pode dizer o mesmo do bem de família do fiador. Este está sujeita a penhora judicial.

Como se sabe o contrato de locação prorroga-se mesmo após o fim de seu prazo caso o locatário continue na posse do bem (arts. 46, §1 e 47 da lei 8245/91).

A questão que surge é: Prorrogado o contrato tacitamente, considera-se prorrogada também a fiança?

No direito há a regra de que o acessório segue o principal. Assim já que a fiança existe em função do contrato de locação, poderia se entender que este sendo prorrogado a fiança também o seria.

Por outro lado, a fiança é ato de disposição de vontade de uma pessoa, e geralmente gratuito. Assim seria injusto dar interpretação que aumentasse no tempo a obrigação de terceiro que não participou do ato de prorrogação.

Até a 2009 a jurisprudência era firme entendendo da segunda forma.

Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

Mas a lei 12.112/2009 modificou o artigo 39 da lei de locações, que passou a ter o seguinte texto:

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

A partir daquela data as fianças passaram a se prorrogar junto com o contrato (o acessório segue o principal).

Pensamos que o legislador não foi nada comedido nessa abordagem e estendeu a obrigação do fiador para além do quanto originalmente avençado.

Pedro Camera Pacheco - Graduado pela UCSAL, Pós Graduado em direito tributário pelo IBET, Ex analista judiciário. Advogado do Sebrae/BA.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

COMISSÃO APROVA PAGAMENTO DE CONDOMÍNIO PELAS CONSTRUTORAS ENQUANTO O IMÓVEL NÃO FOR ENTREGUE AO PROPRIETÁRIO

A Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados aprovou, o projeto (PL 1694/11) que transfere às construtoras a responsabilidade por pagar as taxas de condomínio, enquanto o imóvel não for entregue ao proprietário. Conforme o autor, deputado Felipe Bornier (PHS-RJ), o objetivo é evitar que o comprador do imóvel pague pelo uso de espaços aos quais ainda não tem acesso.

Na opinião do relator, deputado Osmar Bertoldi (DEM-PR), a iniciativa equilibra os interesses de construtoras e compradores quanto à negociação de imóvel. “Tudo aquilo que ocorrer antes da entrega do imóvel caberá ao empreendedor imobiliário, tudo o que ocorrer após a entrega fica a cargo do comprador”, explicou.

Culpa do proprietário

Bertoldi defendeu a aprovação do texto, no entanto apresentou substitutivo para incluir a situação em que a culpa pela demora na entrega do imóvel é do proprietário, e não da construtora. Dessa forma, nos casos de inadimplência de parcela do financiamento imobiliário, que resulte em atraso na entrega, por exemplo, a taxa de condomínio será paga pelo comprador.

O projeto altera lei que trata de construção de condomínios e incorporações imobiliárias (Lei 4.591/64).

Tramitação

O projeto tramita apensado ao projeto o PL 5318/13, do ex-deputado Beto Albuquerque, que trata do mesmo assunto. Ambos ainda serão analisados, de forma conclusiva, pelas comissões de Defesa do Consumidor; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Íntegra da proposta:

PL-1694/2011

Fonte: Ag. Câmara de Notícias

RESCISÃO OU DISTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. UMA ALTERNATIVA NO ATUAL CENÁRIO ECONÔMICO NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Um dos maiores inconvenientes enfrentados pelo comprador de imóvel na planta diz respeito à rescisão ou distrato do Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Normalmente o comprador entrou em contato com a incorporadora para expor sua situação e solicitar o distrato e a vendedora simplesmente afirma que de tudo o que ele pagou não devolve nada ou restitui apenas um percentual incompatível com a realidade, o que é ILEGAL, pois configura nítida tentativa de confisco de valores, expressamente proibido pelo Código de Defesa do Consumidor e demais dispositivos legais aplicáveis.

Quem adquire um imóvel não pretende desistir do negócio, porém, às vezes isso pode acontecer e por motivos diversos, sendo os mais comuns:

a) o aumento expressivo das parcelas a vencer, especialmente a parcela do saldo devedor que será objeto de futuro financiamento bancário, dando a impressão de que os valores já pagos em Contrato simplesmente não amortizaram absolutamente nada do preço do imóvel e o comprador, passados às vezes dois, três anos ou mais, deve à incorporadora mais do que quando comprou;

b) perda de emprego, motivo pelo qual o comprador não mais possui uma fonte de renda necessária à continuidade dos pagamentos perante a incorporadora; e

c) perda do interesse na continuidade da aquisição, pois a incorporadora vende a mesma unidade por preço idêntico ou menor do que aquele praticado para o comprador.

Esses são apenas alguns exemplos, ressaltando que a legislação brasileira não exige um motivo para que o comprador solicite o distrato ou rescisão do contrato pela via judicial.

Quando o ato de rescindir um contrato é do comprador, a incorporadora tem o direito assegurado pelo Judiciário em reter 10% dos valores pagos. Essa é a regra que há anos têm prevalecido na jurisprudência do Estado de São Paulo, acompanhada por outros Estados.

Em São Paulo, o Tribunal de Justiça emitiu a súmula nº 1 em Direito Imobiliário no ano de 2010, a qual determina que o comprador, mesmo inadimplente, tem o direito de pedir a rescisão do Contrato e reaver os valores pagos, sendo entendido pelos Juízes que o valor a ser restituído pela incorporadora deve corresponder a 90% das quantias pagas, com correção monetária desde cada um dos pagamentos (ou seja, a correção monetária é retroativa), através de índice próprio do Tribunal de Justiça de São Paulo e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação da incorporadora para responder a ação até a data do efetivo pagamento, seja ele através de eventual acordo ou pelo cumprimento da decisão judicial.

Porém, quando a obra está atrasada por culpa exclusiva do promitente-vendedor (incorporadora), a restituição ao comprador deve ser integral: 100% de tudo o que foi pago, igualmente corrigido desde cada desembolso das parcelas e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação da incorporadora para responder a ação no Fórum.

Enquanto no Contrato o índice previsto para a correção monetária é o INCC, na ação judicial rescisão o índice de correção monetária é o do Tribunal de Justiça.

E em ambos os casos, isto é, seja a rescisão do contrato por ato do comprador ou por culpa exclusiva da incorporadora, a restituição é à vista, não se sujeitando a parcelamento, ainda que isso possa estar especificado no Contrato.

E vale a dica: caso o comprador opte pelo distrato do contrato perante a incorporadora, é importante saber que não deve aceitar o valor oferecido, caso a proposta seja inferior a 90%, pois isso pode caracterizar um acordo extrajudicial e nesse cenário, o comprador não só fez um péssimo negócio, como também abriu mão do seu direito de recorrer ao Judiciário, a fim de reaver grande parte dos valores pagos, dependendo da situação em que esse distrato vier a ocorrer.

Atenção: A retenção de 30% dos valores pagos pela incorporadora somente pode ocorrer quando o comprador tomou posse e ocupou o imóvel, usufruindo-o. A jurisprudência no Estado de São Paulo vem a tempos consolidando o entendimento de que esse percentual de retenção pelo incorporador somente é justificável quando há a entrega do imóvel. Do contrário, isto é, quando o comprador sequer recebeu o imóvel, nada justifica uma retenção maior do que 10% das parcelas pagas.

Veja-se o seguinte quadro exemplificativo:

Distrato ou Rescisão de Contrato de Promessa de Venda e Compra

Se motivado por ato do comprador:

A restituição é de 90%, com correção monetária + juros de 1% a. M.

À vista

Inclui a restituição das comissões de corretagem (se houver)

Inclui a restituição da taxa SATI (se houver)

Não cabe indenização por perdas e danos

Se motivado por culpa exclusiva da incorporadora:

A restituição é de 100%, com correção monetária + juros de 1% a. M.

À vista

Inclui a restituição das comissões de corretagem (se houver)

Inclui a restituição da taxa SATI (se houver)

Pode vir a comportar indenização por perdas e danos

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia - Especialista em Direito Imobiliário

A TRIBUTAÇÃO NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Introdução

Incorporação imobiliária é a atividade de planejar um empreendimento imobiliário, adquirir o terreno, obter recursos financeiros, reunir investidores, contratar empreiteiro, e muitas outras cujo objetivo, em suma, visa erigir uma edificação. O incorporador, em regra, não se confunde com o construtor, mas o contrata para que esse realize tal trabalho. Trata-se de atividade com algumas peculiaridades e passível de tributação sob mais de um regime. Daí que a escolha do melhor regime pode importar em uma significativa redução de custo no orçamento da obra, e natural aumento da rentabilidade.

SPE, SCP e o planejamento societário

O primeiro planejamento é o societário, e a forma jurídica a ser assumida pelo incorporador. Uma determinada obra pode ser realizada diretamente por uma incorporadora. Outra opção é a incorporadora constituir uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) juntamente com os seus investidores – ou outros incorporadores parceiros – para gerir o empreendimento. Em qualquer dos casos, havendo investidores, eles podem integralizar o capital da incorporadora; podem integralizar o capital da SPE; podem realizar contratos de empréstimo ou de permuta; podem constituir uma Sociedade em Conta de Participação (SCP) onde a SPE, ou a incorporadora, seja o sócio ostensivo; dentre outras possibilidades.

Cada um dos casos citados acima traz uma tributação diversa, e mais apropriada para a situação particular vivenciada pelo incorporador e seus investidores.

A Sociedade em Conta de Participação é um tipo societário sem personalidade jurídica e sem registro na Junta Comercial. Por não ter personalidade, não pode realizar qualquer ato; depende que um dos seus sócios realize todos os atos jurídicos em seu lugar, o qual recebe a denominação de sócio ostensivo. Com isso, para o mercado em geral, aparece apenas a figura do sócio ostensivo; os demais sócios permanecem ocultos (sobretudo por ser um contrato sem registro em qualquer órgão). A sua utilização simplifica procedimentos dos mais variados, inclusive junto a instituições financeiras e órgãos de registro de imóveis. Contudo, a sua tributação segue as mesmas regras das demais pessoas jurídicas, incluindo isenção de tributos na distribuição de lucros. Dependendo da estrutura societária, a sua utilização pode ser uma importante ferramenta.

A SPE é muito utilizada porque de certa forma isola o empreendimento dos demais ativos e passivos dos sócios. Como se trata de uma pessoa jurídica independente, seu patrimônio não se confunde com o patrimônio dos seus sócios. Assim, eventual dívida de sócio não atrapalha o andamento do empreendimento, e a recíproca é verdadeira: insucesso no empreendimento não compromete a saúde financeira do sócio – ao menos, não diretamente.

Nada impede ainda que se formalize uma SPE com determinados investidores, e essa SPE formalize uma SCP com outros. Ou que um sócio da SPE formalize por sua conta uma SCP com seus investidores visando obter capital para investimento e integralização do capital da própria SPE.

Como se vê, a primeira etapa de um planejamento tributário é sempre o planejamento societário.

Patrimônio de Afetação

O Patrimônio de Afetação está previsto nos artigos 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/64, os quais foram nela inseridos pela Lei nº 10.931/2004. Trata-se de instituto que visa separar o empreendimento imobiliário afetado do patrimônio do incorporador, de modo que eventuais dívidas do mesmo, e até a sua falência, não ameace a conclusão da obra.

Os efeitos são muito parecidos com a constituição da SPE, motivo pelo qual as instituições financeiras costumam exigir – como requisito para financiamento da produção –, ou a afetação do empreendimento, ou a sua execução por esse tipo societário.

Tributação do incorporador

Um grande atrativo do Patrimônio de Afetação é o Regime Especial de Tributação (RET) que lhe é associado.

Enquanto uma incorporação imobiliária tributada no lucro presumido paga entre 5,93% e 6,73% de tributos federais sobre o faturamento (VGV – valor geral de vendas), no RET a tributação cai para 4%, de acordo com o art. 4º da Lei 10.931/2004. Para empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida, a tributação fica em 1%.

No lucro real a tributação fica, grosso modo, entre 33,25% e 43,25% do lucro do empreendimento. Considerando que no lucro presumido a presunção de lucro para as atividades de incorporação é de 8%, isso quer dizer que, sendo o lucro do empreendimento superior a 8%, o lucro real é mais caro.

Não há dúvida de que o RET é a forma de tributação menos gravosa. Depois dela, em geral, o lucro presumido.

O RET tem ainda a vantagem de não possuir limite de faturamento para a sua opção, enquanto no lucro presumido ficam impedidos de optar os incorporadores que faturem mais de R$72milhões/ano.

Como o RET só está acessível para os empreendimentos que possuam patrimônio afetado, muitos incorporadores o descartam ao optar pela formalização através da SPE. No entanto, nada impede que o Patrimônio de Afetação seja realizado dentro da SPE.

A opção pelo Patrimônio de Afetação ocorre na elaboração e registro do Memorial de Incorporação, e pelo RET através de procedimento administrativo junto à Receita Federal do Brasil.

Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta

A lei 12.546/2011 instituiu a Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta (CPRB) em substituição à contribuição previdenciária sobre a folha de pagamento.

Tal lei em seu art. 7º, inciso IV, determina que recolherão a contribuição substitutiva as empresas do setor de construção civil enquadradas nos CNAEs de grupos 412, 432, 433 e 439, na base de 2% sobre a receita bruta.

Tais grupos tratam de atividades de execução de obras de construção; não há ali a incorporação imobiliária. O problema, contudo, está nos empreendimentos em que incorporador e construtor se confundem.

Como dito acima, a atividade de incorporação está relacionada ao planejamento e ao investimento, enquanto a de construção está relacionada a execução da obra. Enquanto a primeira necessita de poucos funcionários, a segunda se mostra fortemente dependente de mão de obra.

Assim, naqueles empreendimentos em que o incorporador também executa a obra, é de se perguntar: do valor da venda das unidades imobiliárias, quanto representa a atividade de incorporação, e quanto representa a atividade de construção? Não há como dividir se ambas são executadas pela mesma empresa, porém não há dúvida de que a maior parte do custo de uma unidade vem da quota de terreno, custos financeiros, custos de materiais, e uma pequena parte nisso tudo da mão de obra. Entretanto, mesmo sendo a atividade de construção a que contribui menos na composição do preço da unidade, se impossível definir com clareza cada uma delas, o fisco determinará a tributação da CPRB sobre o total do VGV.

Daí ser geralmente mais vantajosa a separação das atividades em empresas diferentes, mesmo eventualmente acarretando um maior custo administrativo.

CND da obra

Outra preocupação quando se fala em custo de obra é o valor pago na emissão da certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias da obra (CND).

A CND pode ser emitida de duas formas: 1) o fisco analisando a contabilidade da empresa; ou 2) na falta de escrituração contábil, calculando o valor estimado do custo de mão de obra do empreendimento, e sobre ele a contribuição previdenciária correspondente. No caso ii é possível abater todos os recolhimentos efetuados através de GFIP, tanto as do próprio incorporador, quanto a dos prestadores de serviço cujo CEI da obra foi informado nas suas GFIPs.

A questão, contudo, reside no fato de os incorporadores em geral esquecerem-se do caso 1. O cálculo estimado e o pagamento na CND somente se aplica se a análise da contabilidade não se mostrar viável. Do contrário, nenhum pagamento é feito para obtenção da CND.

Conclusão

Aqui se procurou, em poucas palavras, traçar um breve demonstrativo dos cenários aplicáveis na formatação e tributação de uma incorporação imobiliária. As combinações possíveis são inúmeras, e não existe o melhor formato: cada caso demandará uma análise específica.

Fica o consenso de que iniciar um empreendimento sem um estudo prévio pode gerar custo desnecessário. Energia e recursos gastos no planejamento, aliados a um bom acompanhamento, representarão incremento de margem ao final.

Marco Aurelio Medeiros, professor de Direito Tributário e sócio da MSA Advogados.

Fonte: Artigos JusBrasil