SEM DATA PARA COMEÇAR, MINHA CASA, MINHA VIDA 3 TERÁ FOCO NAS GRANDES CIDADES

O Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) vai sofrer alterações que dependem da canetada dos ministérios das Cidades, da Fazenda e do Planejamento. A principal delas deve ser o foco nas grandes cidades. Ainda não há uma data para o lançamento do MCMV 3. A consequência direta disso na economia é que as contratações estão paradas, para elaboração do orçamento.

Segundo informou o ministro Gilberto Kassab (Cidades), em reunião com entidades do ramo da construção durante toda a quarta-feira (28), em Brasília, o programa é prioridade do governo. Segundo fontes do governo, Kassab teria dito que a nova fase ainda precisa ser desenhada e não tem data para lançamento, mas “é urgente”.

As entidades entregaram uma "lista de desejos" ao novo ministro, cuja principal demanda é por um novo acordo para pagamento em dia às construtoras que fazem obras para o programa. Durante todo o ano de 2014, os pagamentos foram feitos com atrasos, o que o ministério nunca reconheceu publicamente.

Em 12 de janeiro, Kassab já havia afirmado em entrevista ao Blog do Planalto que não haverá cortes de orçamento no MCMV. Sua pasta é responsável pelo programa que tem como objetivo reduzir o déficit habitacional, com prioridade às famílias de baixa renda do País. No ano passado, a presidente Dilma Rousseff anunciou a terceira etapa do programa com a meta de construir 3 milhões de unidades habitacionais a partir de 2015.

O programa é uma das principais vitrines do governo petista desde a era Lula, pois tem efeito multiplicador na economia, com impactos em toda a cadeia produtiva da construção civil. Segundo balanço do PAC 2, o Minha Casa, Minha Vida foi responsável por gerar 154,3 mil postos de trabalho desde 2011 – chegando a quase 2 milhões de empregos diretos até 2014.

Até dezembro de 2014, o programa concluiu empreendimentos no valor de R$ 449,7 bilhões, entregando 1,87 milhão de moradias. Mais de sete milhões de pessoas foram beneficiadas com as 3,7 milhões de unidades contratadas em todo o País (2,8 milhões de moradias contratadas no MCMV 2).

Fonte: IG - Economia

INFLAÇÃO DO ALUGUEL ACELERA EM JANEIRO E ACUMULA ALTA DE 3,98% EM 12 MESES

O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), conhecido como a inflação do aluguel, porque é usado para reajustar a maioria dos contratos imobiliários, avançou 0,76% em janeiro, depois de subir 0,62% em dezembro, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV) nesta quinta-feira (29). Em 12 meses, o IGP-M registrou alta de 3,98%.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que mede os preços no atacado e é utilizado no cálculo do IGP-M, desacelerou, de 0,63% para 0,56%.

Também usado no cálculo do IGP-M, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), conhecido como a "inflação do varejo" registrou variação de 1,35%, em janeiro, ante 0,76%, em dezembro, com seis das oito classes de despesa registrando aumento. A principal contribuição partiu do grupo alimentação (de 0,85% para 1,66%).

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que também entra nas contas do IGP-M, mas com peso menor do que os outros indicadores, registrou alta de 0,70%, acima do 0,25% de dezembro.

Inflação oficial

Impactado pelo aumento de preços da carne e da energia elétrica, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15), considerado uma prévia da inflação oficial, ganhou força de dezembro de 2014 para janeiro de 2015, passando de 0,79% para 0,89%, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Essa é a maior taxa mensal desde fevereiro de 2011, quando ficou em 0,97%.

Com isso, o IPCA-15 acumulado em 12 meses está em 6,69% – acima do teto da meta de inflação do governo, de 6,5%. O resultado superou a variação registrada em 2014, de 6,46%. Em janeiro de 2014, o indicador havia avançado 0,67%.

Fonte: G1 Economia

CONTRATO DE LOCAÇÃO: O FIADOR AINDA É A MELHOR OPÇÃO

Filho meu, se ficaste por fiador do teu companheiro, se deste a tua mão ao estranho,... (Provérbio 6:1). Não pretendendo içar uma discussão religiosa, respeitando, sobretudo, as diversas reflexões bíblicas, acreditamos que o fato de uma pessoa afiançar outra não a torna uma pecadora. Não podemos considerar, também, o afiançado um pecante. Pelo contrário, nos dias atuais, este instrumento de garantia em favor do cumprimento de uma determinada obrigação ainda é a melhor opção dentre as modalidades de garantia locatícia, tornando-se, em determinadas situações, indispensável.

A fiança, a qual não se assemelha com o aval, é uma espécie de caução fidejussória ou pessoal, baseada na confiança, fidúcia depositada na pessoa do garante, o fiador,[1]sendo certo que esta fidúcia apontará sempre para o patrimônio do garantidor, o qual responderá pela obrigação não cumprida.

Nesse sentido, o que o texto sagrado, em linhas anteriores citado, ensina-nos é que precisamos ser prudentes nas nossas decisões, agindo como responsáveis e conscientes acerca das consequências de se afiançar alguma obrigação contraída por alguém.

É manifesto que muitas pessoas (físicas ou jurídicas) necessitarão recorrer, algum dia, a um fiador, sobretudo nos alugueis não residenciais, nos quais, na maioria das vezes, o valor dos alugueis e do imóvel objeto da locação é bastante considerável e o locador (o proprietário ou a imobiliária) exigirá garantidores.

Percebe-se que no mercado de locação de imóveis residenciais e não residenciais (comerciais) a tendência é a exigência do fiador. Sim, exigência, pois o proprietário (locador) não é obrigado (e, na maioria das vezes, nem deve) a celebrar um contrato de locação sem a presença de um ou mais garantes.

A Lei de Locação (nº 8.245/1991) assevera que “no contrato de locação, pode (deverá) o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia, caução, fiança, seguro fiança, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento” (art. 37). Todavia, esse dispositivo vedou a contratação de mais de uma modalidade de garantia.

Conquanto na praxe locatícia as administradoras (imobiliárias) exigem dois garantes, um fiador com “renda” comprovada, cuja remuneração auferida seja quatro vezes o valor do aluguel, e um fiador proprietário de um imóvel, cuja matrícula esteja registrada, preferencialmente, na cidade do bem locado, aquela legislação não limitou a quantidade de fiadores e não estipulou a forma de como escolhê-los, cabendo à empresa administradora esse encargo de, na medida do possível, selecionar bons fiadores.

Por isso é importante os proprietários delegarem a administração de imóveis a profissionais capacitados técnico e juridicamente que, além de verificar a idoneidade dos contratantes, formalizarão um contrato de locação capaz de assegurar aquela nova relação ex locato, nos moldes da realidade imobiliária e judiciária.

É importante salientar, também, que a obrigação do fiador, em regra, é subsidiária à obrigação do locatário, ou seja, “primeiramente responderão os bens do afiançado”[2]. Contudo, como se disse, essa é uma regra, cuja exceção beneficia o proprietário numa demanda judicial, uma vez que a obrigação do fiador passará a ser solidária.

Outra situação que traz maior garantia ao proprietário e mais tormento ao fiador, é o fato de o imóvel residencial de propriedade do fiador ter sido excluído do rol de impenhorabilidade do bem de família (Lei nº 8.009/1990). Sendo assim, o imóvel residencial do fiador será objeto de expropriação judicial.

Outrossim, considerada um contrato acessório, “porque não existe sem o contrato principal e se extingue com a extinção das obrigações deste”[3], contratada a fiança, o fiador não pode desistir de prestá-la até a indeterminação do contrato, mesmo que a amizade do garante e do afiançado tenha se rompido, por exemplo. O locatário poderá apresentar novo fiador e pedir a sua substituição durante o prazo determinado do contrato. Contudo, o locador precisará anuir. Logo, o fiador não possui o direito de se arrepender, como possui o consumidor em determinadas situações.

Existem diversas outras peculiaridades que envolvem direitos e deveres das partes contratuais num contrato de locação. Todavia, o objetivo do presente texto é, de maneira simplória, trazer à reflexão que ser fiador pode não ser uma boa ideia. Todavia, ter por perto um garante é necessário, pois não se aconselha nos dias atuais ter-se uma relação ex locato sem a presença de fiadores, seja um, dois, três, quatro, cinco no mesmo contrato.

Dessa maneira, de acordo, também, com os ensinamentos bíblicos, os quais asseguram que nós tomemos decisões prudentes e conscientes, podemos dizer um “não” a um conhecido que necessita ser afiançado, cujo escopo, às vezes, é resguardar uma amizade. Porém, deve-se evitar (conforme, é claro, o caso concreto) dizer um “sim” ao locatário que se esquiva de lhe apresentar “bons” fiadores. Afinal, “quem não deve (ou não vai ficar devendo) não teme”.

[1] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em espécie. Volume 3. Quarta edição. Editora Atlas. São Paulo. 2004, p. 428.

[2] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e Prática. Décima primeira edição. Editora Atlas. São Paulo. 2012, p. 167.

[3]VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e Prática. Décima primeira edição. Editora Atlas. São Paulo. 2012, p. 167.

Allan Milagres - Graduado em Direito pela PUC Minas. Pós Graduado em Direito Processual Civil pela PUC Minas. Especialista em Direito Imobiliário. Advogado e palestrante.

Fonte: Artigos JusBrasil

DIREITO DO COMPRADOR NA RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA

É fato que qualquer pessoa interessada na aquisição de um imóvel na planta, seja ele residencial ou comercial, fatalmente será obrigado no pagamento de valores destinados a supostas comissões de corretagem para inúmeras pessoas.

Muitas pessoas me perguntam: qualquer pessoa interessada na compra de um imóvel na planta efetivamente paga essas taxas de comissões de corretagem? A resposta infelizmente é SIM.

Ninguém escapa desse encargo, em que pese ser totalmente abusivo e ilegal.

Não se sabe exatamente quando isso teve início, mas acredita-se que certamente há mais de 15 anos, tratando-se de um costume no mercado imobiliário nacional quando se trata de imóvel na planta.

Normalmente o comprador de imóvel na planta tomou conhecimento sobre o empreendimento por consulta na internet; por indicação de amigos ou parentes; por ter passado de carro na rua do empreendimento, etc.

Quando o interessado adentra as dependências do estande de vendas, ele é direcionado para ser atendido por um (a) vendedor(a) que se encontra de plantão no local, a mando e a serviço da incorporadora/construtora.

Esse(a) vendedor(a) apresenta o futuro empreendimento e após as tratativas negociais, informa ao interessado o preço e é aí que reside o perigo e a ilegalidade das comissões de corretagem.

É comum o vendedor informar ao comprador o preço do imóvel já com as tais comissões de corretagem embutidas, mascarando sua existência, através da apresentação de um fluxo de pagamento de parcelas que posteriormente será alterado quando do envio do Contrato de Promessa de Venda e Compra para o endereço do comprador.

Acrescente-se a isso que o vendedor impõe ao interessado o pagamento das comissões de corretagem a diversas pessoas, através da emissão de inúmeras folhas de cheques, como condição prévia à assinatura do Contrato perante a incorporadora/construtora, representando nada menos do que a existência de um pedágio e nítida venda casada entre um produto (imóvel na planta) e um suposto serviço.

É muito raro ver um comprador de imóvel na planta que tenha pagado comissão de corretagem para apenas uma única pessoa.

Normalmente paga-se para inúmeras pessoas (físicas e jurídicas), mesmo que o comprador sequer os tenha conhecido, seja no momento da aquisição ou posteriormente.

As comissões de corretagem NUNCA compõe o fluxo financeiro da incorporadora. Sempre estão por fora do preço existente no Contrato de Promessa de Venda e Compra.

O interessado na aquisição de imóvel na planta que se recusa no pagamento das comissões de corretagem não é autorizado pelo vendedor a assinar o Contrato de Promessa de Venda e Compra.

As razões pelas quais se chega à conclusão de que essas comissões são ilegais e abusivas são estas:

a) NÃO existe uma intermediação imobiliária propriamente dita porque o comprador não escolheu um vendedor. Ele se dirigiu ao estande de vendas para negociar com uma incorporadora que lhe chamou a atenção e lá se deparou com uma segunda empresa, com a qual nunca teve qualquer relação comercial e muito menos jurídica;

b) há inequívoca venda casada de produto (imóvel) com um suposto serviço (de corretagem) e cobrança de pedágio, de modo que o comprador que se recusar no pagamento das comissões, não será permitido assinar o Contrato de Promessa de Venda e Compra perante a incorporadora;

c) quem tem o dever de arcar com o pagamento das comissões de corretagem é a incorporadora/construtora, pois é esta quem contratou a corretora e não o comprador. Aliás, vale lembrar que a regra existente há muitos anos no mercado imobiliário é exatamente nesse sentido, isto é, o vendedor paga a comissão do corretor que ele contratou; e

d) em diversos casos, há também fraude fiscal na operação chamada “corretagem” para imóveis na planta, pois na maioria dos negócios realizados a incorporadora ou a corretora por aquela contratada não pagam impostos (ISS ao Município onde foi feita a venda).

A existência dessa suposta “comissão de corretagem” não é outra senão a de transferir para o comprador um ônus que efetivamente não lhe pertence, através da terceirização de serviços mediante a utilização de uma corretora que foi contratada exclusivamente pela incorporadora para a realização das vendas dos imóveis normalmente em caráter de exclusividade.

Sobre a taxa SATI

SATI = “Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária”.

A sigla é extensa e confusa. Quase ninguém sabe o que é, mas muitos a pagam.

Em alguns casos, essa taxa é apresentada como ATI (assessoria técnico-imobiliária) ou SAT (serviço de assessoria técnica).

A taxa comumente denominada SATI também consiste em outro encargo para pagamento pelo comprador do imóvel e sempre vem em conjunto com a comissão de corretagem.

Em raros casos, o comprador consegue não pagar a taxa SATI no momento da compra, porém, essa isenção varia muito de corretora para corretora, sendo certo que na maioria dos casos o comprador paga tanto a comissão de corretagem quanto a taxa SATI, sob pena de não ser autorizado a assinar o Contrato.

A taxa SATI propicia um ônus para o comprador em 0,88% sobre o valor do imóvel, sendo justificada pelos vendedores para a contratação de um advogado indicado pela incorporadora para prestação de uma assessoria jurídica, porém, na prática, o valor dessa taxa é destinado à manutenção do estande de vendas.

A cobrança da “SATI” é ilegal porque obriga o comprador a contratar um suposto “serviço de assessoria” como pré-requisito para adquirir o imóvel em autêntica venda casada.

A taxa mostra-se absolutamente ilícita, uma vez que não se pode exigir do comprador a obrigação na contratação de advogado ou assessor da incorporadora, sob pena de ferir seu direito de escolha.

Nossos Tribunais têm tratado o assunto com a necessária atenção, através do reconhecimento de inequívoca VENDA CASADA de produto com serviço, além da existência de um pedágio, afrontando o direito do consumidor de livre escolha e determinando a condenação de incorporadora e corretoras na necessária restituição das comissões de corretagem e da taxa SATI, acrescidos de correção monetária a partir de cada pagamento e juros legais de 1% ao mês.

Veja-se o seguinte quadro exemplificativo sobre as comissões de corretagem e taxa SATI:

- Prazo para o ingresso da ação de restituição: 10 anos a contar do pagamento

- Direito à restituição: integral sobre os valores pagos, com correção monetária e juros legais de 1% ao mês.

- Audiência: Normalmente não existe

- Prazo para o julgamento: entre 6 a 12 meses

Ivan Mercadante Boscardin - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor

O texto compõe a obra do autor intitulada: “Artigos Jurídicos sobre Direito Imobiliário”

Fonte: Artigos JusBrasil

BANCOS DIZEM QUE "POR ORA" NÃO VÃO ACOMPANHAR ALTA DE JUROS DA CAIXA

A decisão da Caixa Econômica Federal de reajustar as taxas de juros do financiamento imobiliário ainda não foi acompanhada pela concorrência. Procurados pelo G1, os principais bancos do país informaram que as taxas “por ora” permanecem inalteradas.

As instituições destacam, entretanto, que monitoram constantemente o movimento do mercado e lembram que as taxas de crédito imobiliário costumam variar de acordo com o perfil e relacionamento do cliente com o banco.

Confira a seguir o posicionamento e a política de taxas de juros informada pelo Banco do Brasil, Itaú-Unibanco, Bradesco, Santander, HSBC e Citibank.

Banco do Brasil

O banco diz que “monitora constantemente os movimentos do mercado e procura sempre oferecer as melhores condições possíveis aos seus clientes”.

O BB destacou que fechou novembro de 2014 com participação de 7,69% no mercado de crédito imobiliário. “O Banco do Brasil revê periodicamente as suas taxas buscando se adequar às condições de mercado, dentre as quais destacamos: custos operacionais, custos de funding, risco de crédito, entre outros”, disse a instituição, em comunicado.

Taxa de juros para imóveis avaliados em até R$ 10 milhões, pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação): a partir de 9,4% ao ano + TR.

Itaú-Unibanco

O banco informa que as taxas de crédito imobiliário “são personalizadas de acordo com o perfil/relacionamento dos clientes” e que manterá a sua atual política dessa forma.

O Itaú não divulgou a taxa de juros mínima para as operações de financiamento de imóveis.

Bradesco

O banco se limitou a informar que as taxas de juros “continuam as mesmas”.

Taxa balcão para imóveis avaliados em até R$ 750 mil, pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação): 9,2% ao ano + TR.

HSBC

O banco informou que as taxas de financiamento imobiliário dependem do relacionamento com o cliente. “O prazo máximo é de 30 anos e 20% do valor do imóvel mínimo de entrada necessária", disse a instituição. O HSBC não divulgou a taxa de juros mínima para as operações de financiamento de imóveis.

Santander

O banco informa que, “por ora”, as taxas seguem inalteradas.

Taxa para imóveis avaliados em até R$ 750 mil, pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação): a partir de 9,1% ao ano + TR.

A instituição financia até 80% do imóvel e a parcela do financiamento pode comprometer no máximo 35% da renda do cliente.

Citibank

O banco informou que não vincula suas taxas à Caixa Econômica Federal. “Estabelecemos as taxas de acordo com a disponibilidade do funding, bem como de acordo com as condições macroeconômicas”, disse a instituição, acrescentando que não estuda “no momento” reajustar duas taxas de juros, que permanecem as mesmas desde maio do ano passado.

Taxa para imóveis avaliados em até R$ 750 mil, pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação): a partir de 8,4% ao ano + TR

Fonte: EXPRESSOMT

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. PRAZO PARA INTENTAR A AÇÃO

Há fatores externos ao contrato de locação que podem alterar, significativamente, o valor do aluguel. A simples mudança do sentido de trânsito de uma rua ou a construção de uma nova via principal podem causar oscilações no valor do aluguel de um imóvel. Portanto, não é raro se firmar contrato de locação por um determinado valor e algum tempo depois, Locador e Locatário, reiniciarem nova negociação quanto ao valor estipulado.

Ocorrendo a alteração de mercado que valoriza ou desvaloriza o valor da locação em determinada região, locador e locatário iniciam uma renegociação do valor do aluguel e não havendo consenso, a única possibilidade que resta é a via judicial através da ação revisional de aluguel.

No entanto, a lei 8.245/91, lei das locações, dispõe em seu artigo 19 que apenas 3 (três) anos após firmado o contrato de locação, podem as partes contratantes propor ação revisional, in verbis:

“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”. (Grifou-se).

Sobre o assunto, leciona Maria Helena Diniz:

“O princípio da força obrigatória do contrato ou da fidelidade ao contrato (pacta sunt servanda) vem perdendo terreno, pois a submissão a essa norma poderá levar a injustiças e ao desequilíbrio na relação obrigacional, principalmente se houver alguma alteração ou modificação social ou econômica na situação fática contemporânea à formação ou celebração do contrato de locação, que condicionou a vontade negocial dos contratantes. Se se tiver que manter inalterável o contrato, poder-se-á, devido a certas circunstâncias socioeconômicas, como, p. Ex., depreciação da moeda ou valorização do imóvel, ter o fim da relação de equivalência entre a prestação e a contraprestação devidas pelas partes e a impossibilidade de consecução dos objetivos perseguidos pelo contrato, por acarretarem inadequação do valor locativo do imóvel ante o aluguel pago pelo locatário (RT, 450:278, 473:164). Para evitar isso a lei admite o reajustamento contratual por via convencional, no art. 18, como vimos, e, por via judicial, no art. 19, ora comentado, restabelecendo-se aquela equivalência. [...] Não será admissível a revisão do aluguel, antes de completado o triênio, ainda que se invoque onerosidade excessiva ou grande mutação nas condições econômicas (JTA, Ed. Lex, 133:233). Se tal prazo não se perfez, decretar-se-á a carência da ação, seja por arguição do réu, seja por iniciativa do magistrado (CPC, arts. 295, III, e 301, § 4º). O locador ou locatário, na falta de acordo depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir a revisão judicial do aluguel ou a sua atualização para ajustá-lo ao preço de mercado. Logo, não se tendo acordo, havendo ou não cláusula de reajuste, após três anos de contrato, poder-se-á pedir revisão judicial. O magistrado, então, determinará por arbitramento o aluguel atualizado, fixando-o por sentença.(Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 13. Ed. Rev. E atual. São Paulo: Saraiva, 2014. P. 128/130)”. (Grifou-se).

Acrescenta Sílvio de Salvo Venosa: "Conta-se o prazo de três anos a partir da vigência do contrato ou do acordo realizado entre as partes." (Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº 8.245 de 18-10-1991.11. Ed., São Paulo: Atlas, V. 5, 2012. P. 107).

Portanto, havendo alteração de mercado no valor do aluguel e não havendo acordo extrajudicial entre locador e locatário, somente após 3 (três) anos da vigência do contrato podem a partes rever este valor judicialmente. O início da contagem do prazo de 3 (três) anos é o primeiro dia útil após o termo inicial do contrato de locação, ou seja, somente após o terceiro ano de vigência do contrato locatício é que podem as partes solicitar ao Estado que determine qual o valor do aluguel.

Cabe também mencionar que, em caso de acordo extrajudicial quanto ao valor do aluguel, o prazo de 3 (três) anos interrompe reiniciando a sua contagem a partir da data do acordo.

Luiz César Costa - Advogado

Fonte: Artigos JusBrasil

IMPORTÂNCIA DAS TESTEMUNHAS NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

Quando o atual Código Civil entrou em vigor - em janeiro de 2003, acreditou-se, num primeiro momento, serem dali em diante desnecessárias as duas testemunhas nos contratos de compra e venda de imóveis. Confira.

O texto anterior - Art. 135 do Código Civil Brasileiro de 1916:
"O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na disposição e administração livre de seus bens, sendo subscrito por duas testemunhas, prova as obrigações convencionais de qualquer valor. Mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiro, (artigo 1067) antes de transcrito no Registro Público".

Agora o texto atual, suprimindo as testemunhas - Art. 221 do Código Civil Brasileiro:
"O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público".

Na época, a notícia causou até certa euforia; no entanto, como a lei processual não mudou, não podemos dispensar as duas testemunhas porque em caso de descumprimento da obrigação de pagar o preço avençado pelo comprador, para que o vendedor possa promover a execução do contrato, é preciso que este esteja formalizado corretamente de acordo com a legislação processual vigente - e esta continua a exigir as testemunhas para que o contrato se configure como um título executivo extrajudicial.

Art. 585 do Código de Processo Civil:
"São títulos executivos extrajudiciais: I- a letra de câmbio, a nota promissória, a duplicata, a debênture e o cheque: II - a escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor; o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas;..

Ainda sobre o assunto, veja a lei registral - Lei 6015/73 - Art. 221:
"Somente são admitidos a registro: I - escrituras públicas... II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas..."

Como se observa dos textos legais acima, a exigência continua. Além disso, é preciso considerar o importante papel probatório da testemunha, a qual poderá provar em Juízo, a qualquer tempo, a existência do negócio jurídico por tê-lo presenciado.

Quando elaboramos um contrato precisamos considerar a hipótese de descumprimento e nos resguardar, formalizando corretamente o instrumento, transmitindo segurança às partes. Um cliente satisfeito com o serviço prestado sempre retorna.

Fonte: Fátima Diniz Castanheira - Advogada especializada em Contratos
Nota do Editor:

- Ao exigir o Código a assinatura de duas testemunhas, não significa que essas testemunhas tenham presenciado o negócio e nem mesmo que tenham assistido à confecção do documento. A exigência das duas testemunhas é tão somente para formalizar o documento e tornar a obrigação válida entre as partes, imprimindo ao título a presunção de traduzir a verdade dos fatos. Nesse sentido é de distinguir-se a testemunha do contrato, ou do negócio, daquela que apenas formalizou o escrito. O artigo 135 exige apenas duas que subscrevam o documento. “Não exige que tais testemunhas saibam do negócio nas suas minúcias".

- No atual Código Civil, o artigo 221, que corresponde ao artigo 135, do antigo Código Civil, já não mais prevê ou obriga as assinaturas de duas testemunhas. Desta forma, paradoxalmente, temos hoje uma Lei substantiva (novo Código Civil) que não obriga as assinaturas das testemunhas em contratos. Por outro lado, remanesce na Lei adjetiva (Código de Processo Civil) a obrigatoriedade das assinaturas de duas testemunhas nos contratos, para que o mesmo possa ter executividade.

Excertos do texto de René Dellagnezze - Advogado, no seu artigo: "Desnecessidade das assinaturas das testemunhas nos contratos privados e também nos contratos administrativos regidos pela lei nº 8.666, de 21/06/1993 e demais alterações posteriores. Fundamento: artigo 221 do novo Código Civil brasileiro. Efeitos".

Disponível no link: http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=2653