IGP-M DE NOVEMBRO FICA EM 0,98%, APURA A FGV

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) de novembro subiu 0,98%, ante avanço de 0,28% em outubro, informou a Fundação Getúlio Vargas (FGV), nesta quinta-feira, 27. O resultado do índice, muito utilizado para corrigir contratos de aluguel, ficou dentro do previsto por analistas do mercado financeiro ouvidos pelo AE-Projeções, que esperavam desde avanço de 0,73% até alta de 1,09%, com mediana positiva em 0,95%.

A FGV informou ainda os resultados dos três indicadores que compõem o índice. O IPA-M, que representa os preços no atacado, subiu 1,26% em novembro, em comparação à alta de 0,23% em outubro. Por sua vez, o IPC-10, que corresponde à inflação no varejo, apresentou alta de 0,53% na leitura anunciada hoje, após subir 0,46% no mês passado. Já o INCC-10, que mensura o custo da construção, teve elevação de 0,30%, após registrar aumento de 0 20%, na mesma base de comparação.

Até novembro, o IGP-M acumula aumentos de 3,05% no ano e de 3 66% em 12 meses. O período de coleta de preços para cálculo do índice foi de 21 de outubro a 20 de novembro. A segunda prévia do IGP-M, com preços captados até o dia 10 deste mês, havia apontado avanço de 0,72%. Agropecuário A inflação do setor agropecuário acelerou no atacado. Os preços subiram 2,98% no âmbito do IGP-M referente a novembro, ante alta de 0,90% em outubro. A inflação industrial atacadista também ganhou força, registrando alta de 0,62% na leitura divulgada hoje, ante redução de 0,01% no mês passado.

Dentro do Índice de Preços por Atacado segundo Estágios de Processamento (IPA-EP), que permite visualizar a transmissão de preços ao longo da cadeia produtiva, os preços dos bens finais subiram 0,69% neste mês, em comparação ao avanço de 0,52% no índice de outubro.

Os preços dos bens intermediários tiveram alta de 1,21%, após subirem 0,04% em igual tipo de comparação. Já os preços das matérias-primas brutas avançaram 2,01% em novembro, contra aumento de 0,12% um mês antes.

Fonte: Estadão Conteúdo (ANSA)

CRÉDITO IMOBILIÁRIO ATINGIU R$ 10,2 BILHÕES EM OUTUBRO

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) anunciou que em outubro, o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis somou R$ 10,2 bilhões, com alta de 8% em relação a outubro de 2013 e ligeiro recuo de 1% em relação a setembro de 2014.

O resultado do mês configura o melhor outubro dos últimos 20 anos e ocupa o sexto lugar na série histórica do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Nos primeiros 10 meses de 2014, foram destinados R$ 93,2 bilhões à aquisição e construção de imóveis, resultado 5,1% superior ao volume de igual período do ano passado.

Nos últimos 12 meses, até outubro, o volume de empréstimos imobiliários com recursos das cadernetas de poupança do SBPE alcançou R$ 113,7 bilhões, superando em 8% o apurado nos 12 meses precedentes.

Contudo, foram financiadas, em outubro, aquisições e construções de 46,2 mil imóveis, alta de 5% comparativamente a outubro de 2013 e recuo de 7,8% em relação a setembro.

Entre janeiro e outubro de 2014, foram financiados 447,3 mil imóveis, número 3,7% superior ao registrado em igual período de 2013.

E nos últimos 12 meses, compreendidos entre novembro de 2013 e outubro de 2014, foram financiados 545,9 mil imóveis, superando em 6,5% as 512,6 mil unidades contratadas nos 12 meses anteriores.

Já as cadernetas de poupança mantiveram a captação líquida positiva, apesar do elevado patamar de juro básico, com suas implicações sobre a competitividade das aplicações.

Considerando-se apenas a poupança no SBPE, em setembro os depósitos superaram os saques em R$ 1,69 bilhão. Nos primeiros nove meses do ano, os ingressos líquidos somaram R$ 13,8 bilhões, valor que superou o observado em 2011, quando a meta da taxa Selic média foi ligeiramente superior à atual, de 11% ao ano.

Por outro lado, as cadernetas de poupança mantiveram captação líquida positiva apesar da recente elevação da taxa Selic para 11,25% ao ano, que tem efeito sobre a competitividade do conjunto de aplicações financeiras.

Em outubro, considerando apenas a poupança SBPE, os depósitos superaram os saques em R$ 1,54 bilhão. Nos primeiros dez meses do ano, os ingressos líquidos somaram R$ 15,4 bilhões, valor maior que o observado em 2011, quando a meta para a taxa Selic foi de 11% ao ano.

Por fim, o saldo dos depósitos de poupança nos agentes financeiros do SBPE superou R$ 508 bilhões, em outubro, registrando elevação de 13% comparativamente ao saldo de outubro do ano passado.

Fonte: Redação – Agência IN

O DIREITO DE ARREPENDIMENTO E A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA

1. Brevíssima introdução ao fenômeno especulativo

Especular com objetivo de lucro, neste artigo, consiste em comprar com valor inferior e vender por valor superior.Algumas pessoas confundem valor com preço. Assim, convém definir que, neste artigo, conceituo preço como a expressão numérica, em moeda corrente, de determinado valor (ex. duzentos mil reais). Provavelmente a expressão numérica duzentos mil reais em um dado nomento valerá menos do que essa mesma expressão numérica algum tempo depois, em decorrência do fenômeno inflacionário.Parece óbvio. Mas nem todo mundo percebe que a venda com lucro em uma operação especulativa necessita não só vender com preço superior, mas sobretudo com valor superior.

Mas não é só. A aquisição de qualquer ativo (imóvel, ouro, ação, automóvel etc) poderá proporcionar frutos ou não (ex. aluguéis, juros, dividendos etc). Além disso, alguns ativos podem sofrer uma depreciação física (ex. um imóvel após vinte anos de uso), bem como importar custos de manutenção (tributos, taxas de condomíno etc) o que irá impactar no seu valor como investimento.

O valor de mercado de qualquer ativo oscila ao longo do tempo. Em geral, todos os ativos que não são consumíveis com o tempo tendem a aumentar de preço, inclusive por força da existência de inflação. Uma ressalva: autómovel, embora seja um ativo, não tende a valorizar com o tempo, especialmente porque sua depreciação física é muito rápida.

A questão, portanto, não se resume a comparar preços ou mesmo valores de determinado ativo em face da valores monetários, mas também verificar a variação de determinado ativo em face de outros ativos.A oscilação de preços ou valores de ativos é algo natural no sistema capitalista. Preços e valores flutuam ao longo do tempo. Em certos casos, podem ocorrer “bolhas” especulativas. “Bolhas” são valorizações acentuadas desprovidas de fundamentos e levam a rupturas nos preços dos ativos em questão. Não se confundem flutações nos preços com “bolhas”.

2. A especulação imobiliária

As pessoas percebem claramente a oscilação dos preços de ações cotadas na bolsa de valores, exatamente porque esse ativo tem cotação transparente: basta acessar a internet e verificar quanto vale, em dado instante, uma ação de determinada companhia. Com relação aos imóveis, não é tão simples. Imóveis são diferentes entre si, bem como regiões diferentes apresentam valores diferentes. É possível, aliás, é até comum, regiões diferentes de uma mesma cidade apresentarem valorização e desvalorização no preço de imóveis. Até mesmo dentro de uma mesma região isso pode acontecer, com imóveis valorizando e imóveis desvalorizando.Além disso, as oscilações nos preços do imóveis são mais suaves do que as oscilações na bolsa de valores. Como qualquer ativo não consumível tem a tendência de alta, as pessoas costumam pensar que os imóveis sempre se valorizam. Isso pode não ser verdade: imóveis podem perder valor, não apenas em decorrência da depreciação física (ex. imóvel velho), em decorrência da deteriorização da região (ex. centro de São Paulo), mas também em decorrência da flutuação natural dos preços ou mesmo do estouro de uma “bolha” especulativa (crise do subprime nos EUA e Reino Unido em 2008).

Com essas premissas, observamos duas características intimamente relacionadas: 1) o retorno do investimento imobiliário pode ser maior do que o simples recebimento de aluguéis, 2) o investimento imobiliário não é isento de riscos, a depender da valorização ou desvalorização do imóvel em questão em determinado período.

Obviamente, como ocorre com qualquer ativo, o mercado flutua e pode ocorrer uma inversão no aumento ou redução dos preços: um imóvel que estava em valorização pode se desvalorizar e vice-versa.

A maneira mais simples , menos arriscada e menos lucrativa de especular com imóveis é a compra e venda de imóvel pronto. O investidor deve avaliar as condições do mercado de determinado tipo de imóvel em determinada região, avaliar o potencial de valorização, bem como dos diversos custos envolvidos (corretagem, impostos etc).

Outra maneira, que pode proporcionar ganhos elevados, mas apresenta maiores riscos, é por meio do pagamento parcelado de imóvel em incorporação imobiliária. Trata-se, aliás, da modalidade preferida dos profissionais ou dos candidatos a especulador. A questão fica mais clara com o seguinte exemplo:

Imaginemos que a pessoa “A” celebra um compromisso de compra em venda de um apartamento com a incorporadora “B”, mediante pagamento de um sinal que pode ser, digamos, 10% do preço do imóvel em construção ou que virá a ser construído. Imaginemos que o valor do imóvel seja 100 mil reais e “A” pagará os restantes 90% em prestações sucessivas. Ao longo do tempo, o valor do imóvel, em construção ou já construído, irá se modificar. Em um cenário de alta dos preços, o valor do imóvel provavelmente irá aumentar. Imaginemos que, por exemplo, o valor do imóvel subiu 30% em um ou dois anos. Podería-se pensar que o lucro de “A”, caso decida vender o imóvel pronto ou em construção seria de 30% menos os custos das operações de compra e venda. Mas isso não é verdade, pois o lucro será muito maior, simplesmente porque a valorização de 30% não incide apenas sobre o valor pago por “A”, mas sim sobre o valor total do imóvel!

No nosso exemplo, “A” teria pago, digamos, 25% do preço do imóvel (10% de sinal mais 15% de prestações), o que totalizaria 25 mil. Vamos imaginar que a correção (e juros, se for o caso) da dívida de “A” no período apontado foi de 10%. Assim, “A” devia 90 mil a título do principal, pagou 25 mil, e deve 75mil (100 mil menos 25mil) mais 9 mil (10% de 90mil), o que totaliza 84 mil. Mas agora o imóvel vale 130 mil. Subtraindo a dívida de “A” (84 mil) do valor atual do imóvel (130mil), a diferença é 46 mil que, descontados os custos, será o lucro de “A”. Como se vê, com um capital de 25 mil, “A” obteve um retorno percentual muito superior ao da valorização do imóvel, exatamente porque não havia pago a totalidade do valor do imóvel.

Mas o inverso pode ocorrer. Imaginemos que o valor do imóveis descresça 30% em determinado período. O imóvel que valia 100 mil passará a valer 70 mil. “A” já pagou 25 mil e deve, no nosso exemplo, 84 mil. O prejuízo, por ora, é gritante! Imaginemos que “A” poderá aguardar mais algum tempo, para ver se os preços do imóveis irão subir. Contudo, vamos imaginar que os preços continuem a cair ou que “A” não queira ou não possa continuar pagando as prestações. Deverá sofrer, de fato, o prejuízo? Ou será que existe alguma saída?

3. O direito de arrependimento à luz do direito positivo e da jurisprudência

Interpretando o novo Código Civil e também o Código do Consumidor, o Judiciário tem conferido a possibilidade de o comprador desistir do negócio com a incorporadora, mediante certas condições.

Pode parecer estranho que o especulador possa ter esta confortável situação: se os imóveis se valorizam, ele lucra um percentual incidente inclusive sobre capital que ele nem mesmo dispendeu; se os imóveis se desvalorizam, ele pode desistir do negócio! Isso não é possível em outros mercados, como, por exemplo o mercado acionário à vista. A intenção do Judiciário foi proteger o pai de família que tentou realizar o sonho de adquirir a casa própria. Contudo, como diferenciar o “coitadinho” do especulador? Na maioria das vezes não é possível, objetivamente, verificar quem comprou um imóvel na planta para residir ou para tentar lucrar com venda posterior. Isso explica a situação privilegiada do especulador imobiliário em relação aos demais especuladores.

A situação do especulador imobiliário é, sem dúvida, confortável, de um modo geral. Mas obviamente as incorporadoras são, acima de tudo, profissionais. Ao efetuar um lançamento, as incorporadoras devem embutir no preço do imóvel financiado, além do custo do capital, a expectativa de valorização do empreendimento. É por isso que o comprador consegue ou deveria conseguir um grande desconto se pagar o imóvel à vista.

Além disso, há diversos riscos na aquisição de um imóvel. A respeito dos riscos jurídicos, vide meu livro Compra de imóveis; a respeito dos riscos econômicos, é necessária profunda avaliação do mercado imobiliário em especial e do mercado financeiro como um todo.

A coisa seria simples caso se soubesse, de antemão, qual será a valorização dos imóveis no período futuro. Um erro comumente cometido por especuladores inexperientes é tentar prever o futuro com base unicamente em experiências passadas ou com base em uma percepção equivocada da tendência do presente. Obviamente, as incorporadoras podem cometer o mesmo erro – e freqüentemente o fazem.

4. Conclusões

Há um grande espaço para o especulador mais experiente e mais cauteloso ganhar dinheiro com a especulação imobiliária.Como vimos, a possibilidade de desistência do negócio, sob certas condições, concedida pelo Judiciário, faz com que seja possível (em certos casos) limitar a possibilidade de perda a patamares reduzidos, sem limitar a possibilidade de ganho. Isso é o “sonho dourado” de qualquer especulador...

Contudo, como ocorre com qualquer negócio especulativo, há riscos. Pode-se avaliar equivocadamente o potencial de valorização do imóvel e não obter a possibilidade de desistência do negócio na via judicial. O que se deve ponderar é se os riscos são proporcionalmente baixos em relação à possibilidade de lucro.

Além disso, sob o aspecto jurídico, o direito de arrependimento, em situações específicas, pode não ser concedido pelo Judiciário. Ainda que a jurisprudência predominante entenda que o compromissário comprador tem o direito de desistir do negócio e receber os valores pagos ou a maior parte dos valores pagos, muitas vezes a execução e o efetivo recebimento demanda procedimento demorado.

Bruno Mattos e Silva - Consultor Legislativo do Senado Federal e advogado. Bacharel em Direito pela USP. Autor dos livros Direito de Empresa: Teoria da Empresa e Direito Societário e Compra de Imóveis, ambos publicados pela Editora Atlas.

Fonte: Revista Jus Navigandi

EMPRESAS DE GALPÕES AMPLIAM OFERTA NO BRASIL IMPULSIONADAS POR COMÉRCIO ELETRÔNICO

Business Park Diadema

A oferta de galpões no Brasil deve crescer cerca de 60 por cento até 2017 após a entrega de novos projetos previstos, em um setor que encontra vigor para expansão por conta da demanda gerada pelo comércio eletrônico.

O Brasil deve ter um estoque de 38,9 milhões de metros quadrados de galpões até 2017, com a adição de 14,8 milhões ao estoque atual, segundo levantamento da consultoria imobiliária JLL.

Mas o salto da oferta está gerando ajustes no setor, especialmente diante da estagnação do crescimento econômico do país. Parte deste ajuste já foi observado no primeiro semestre deste ano, quando os preços pedidos de locação para galpões de alto padrão caíram 1,1 por cento ante o segundo semestre do ano passado, com média mensal de 20,86 reais por metro quadrado.

Em São Paulo e no Rio de Janeiro, as praças mais representativas do país, o recuo foi de 2,3 e 1,6 por cento, respectivamente, segundo a JLL. Para o diretor de transações para o setor industrial para Américas da JLL, Craig Meyer, o cenário é mais positivo para o país no longo prazo por conta do crescimento da base de consumidores.

"O segmento teve um investimento muito grande nos últimos 5 ou 6 anos. É natural que depois desse crescimento acelerado haja agora um período de acomodação. E também em consonância com a economia, que passa por um momento de baixo crescimento", disse o presidente-executivo da WTGoodman, joint venture entre a WTorre e a australiana Goodman, Cesar Nasser.

Para a GLP, que tem sede em Cingapura e tornou-se a maior empresa do setor no Brasil depois de adquirir ativos da BR Properties por 3,18 bilhões de reais em março, ainda há espaço para crescer nos principais mercados do país.

O presidente da GLP Brasil, Mauro Dias, avalia que muitas empresas que são donas de centros de distribuição estão partindo para a locação de espaços em galpões para liberar capital para suas atividades principais de varejo.

"Mesmo com a economia não crescendo, a demanda continua num nível interessante. Do total do estoque no Brasil, apenas 20 por cento é considerado AAA", disse à Reuters, referindo-se aos ativos topo de linha.

Dias acrescentou que clientes como grandes redes de varejo e multinacionais lideram a demanda por galpões, sendo o comércio eletrônico um guia importante deste crescimento.

Estratégias

A GLP tem cerca de 1 milhão de metros quadrados de projetos em desenvolvimento, sendo 400 mil até o final do ano fiscal que se encerra em março.

Para garantir o sucesso dos galpões, a empresa identifica áreas com potencial e define um projeto, o que segundo Dias garante a locação do ativo antes do final de sua construção.

No caso da WTGoodman, a alternativa é o foco nos projetos sob encomenda, chamados de "build-to-suit", e que hoje correspondem a 70 por cento de seu portfólio.

O objetivo é evitar terminar o ano que vem com estoque grande de espaço em galpões sem locatários, em um mercado mais desacelerado, de acordo com o presidente da empresa.

Antes de acertar a venda dos galpões para a GLP, a BR Properties chegou a assinar um memorando de entendimentos com a WTGoodman. Agora, a empresa diz que não tem em vista ativos de grande porte, mas mira aquisições pontuais.

"Nós acreditamos que haverá oportunidades muito interessantes a partir do início do ano que vem", disse Nasser. A WTGoodman possui 490 mil metros quadrados em desenvolvimento para os próximos 12 meses.

Enquanto isso, a brasileira Log, do grupo MRV Engenharia, encerrou setembro com recorde de locação, com 165 mil metros quadrados adicionais, alta de 190 por cento sobre o acumulado de 2013.

Cerca de 96 por cento do total locado foi realizado fora do Estado de São Paulo. A empresa espalhou os espaços por sete Estados do Sudeste, Centro-Oeste, Sul e Nordeste.

"Mesmo no ambiente econômico instalado no país, galpões bem localizados têm encontrado locatários", disse o diretor financeiro da MRV, Leonardo Corrêa, na teleconferência de resultados da companhia, na semana passada.

Vacância

Segundo a JLL, a vacância dos galpões logísticos no Brasil encerrou o primeiro semestre em 10,9 por cento, estável em relação à segunda metade de 2013. Por outro lado, segundo a consultoria, os novos estoques entregues desde o último ano possuem uma vacância mais alta.

No Estado de São Paulo, a taxa aumentou 0,8 ponto percentual, resultando em 13,4 por cento entre janeiro e junho. "A perspectiva é de que essa taxa se mantenha estável no próximo semestre", segundo a consultoria. Já no Rio de Janeiro, a taxa de vacância aumentou 2,2 pontos percentuais, ficando em 5,2 por cento na primeira metade do ano.

Segundo Nasser, a demanda por módulos pequenos, de até 5 mil metros quadrados, foi a que mais desacelerou, mas grandes varejistas e empresas de comércio eletrônico continuam buscando espaços maiores, acima de 30 mil metros quadrados.

"Estas empresas estão se reorganizando e buscando espaços mais eficientes tecnicamente e economicamente", disse o presidente da WTGoodman.

Juliana Schincariol, com edição de Alberto Alerigi Jr. 
Fonte: DCI

Documentação imobiliária e a medida provisória nº 656/2014: possibilidade de maior segurança às transações imobiliárias

É fato incontroverso que o corretor de imóveis deve atuar com prudência e cautela nas transações imobiliárias nas quais esteja envolvido. É o que impõe a própria legislação civil brasileira quando, em seu art. 723, determina que ele informe ao cliente sobre todos os riscos relativos ao negócio, sob pena de responder pelas perdas e danos decorrentes de sua omissão. O fato é que, no exercício de seu mister, o consultor imobiliário se vê diante de difíceis atribuições e burocratização, na medida em que, no seu dever de informação e prudência, deverá percorrer todas as possíveis questões atreladas ao bem imóvel e às partes envolvidas – analisando uma série de documentos – para que possa assegurar a “saúde negocial”, apta a tornar a transação eficaz e segura. Em que pese este seu dever (obrigação) geral de informação permanecer, a Medida Provisória nº. 656, editada no último dia 08/10/2014, pretende reduzir drasticamente esta preocupação, por parte do corretor, com a documentação atrelada ao imóvel objeto do negócio. É que a MP visa deixar “encorpado”, um princípio registral já existente: o “princípio da concentração de todos os dados nas matrículas dos imóveis” junto aos Cartórios de Registro de Imóveis. É que, como sabido, uma operação imobiliária é cercada, hoje, de informações esparsas, assimétricas, difusas no tempo e no espaço. E o fato é que, embora o vendedor tenha informações seguras e reais sobre a situação do bem imóvel, bem como sobre a sua própria situação jurídica e financeira, o mesmo não acontece com o comprador, financiadores e consultores imobiliários, que precisam percorrer cartórios judiciais e extrajudiciais em busca de informações fidedignas. Ora, realmente não é nada cômodo estar ciente de que – para uma real segurança nas transações imobiliárias – o ideal seria que o corretor e/ou interessados percorressem, no mínimo, todo o território brasileiro para empreender consultas a inúmeros cartórios judiciais e extrajudiciais, bem como junto aos órgãos públicos. Isso demandaria um tempo e custos cruéis e inacessíveis, em grande parte. Daí a opção coerente de se fazer consultas tão somente naqueles lugares que guardam alguma relação mais direta com o bem imóvel e com as partes. Na exposição de motivos da citada MP (MANTEGA et al. 2014)[1], o que se argumenta, inclusive, é que, seja por desconhecimento ou economicidade, os agentes deixam de trabalhar com a totalidade das informações necessárias para aferir o risco e, consequentemente, o efetivo preço da transação e as consolidam com um “vácuo informacional”, que possibilita, no futuro, a contestação ou reversão da operação. A concentração dos atos na matrícula do imóvel pode ajudar na mitigação deste “vácuo informacional”. Trata-se de procedimento que contribuirá decisivamente para aumento da segurança jurídica dos negócios, assim como para desburocratização dos procedimentos dos negócios imobiliários, em geral, e da concessão de crédito, em particular, além de redução de custos e celeridade dos negócios, pois, num único instrumento (matrícula), o interessado terá acesso a todas as informações que possam atingir o imóvel, circunstância que dispensaria a busca e o exame de um sem número de certidões e, principalmente, afastaria o potencial risco de atos de constrição oriundos de ações que tramitem em comarcas distintas da situação do imóvel e do domicílio das partes. De fato, caso a MP seja convertida em Lei, a concentração de inúmeras informações relativas ao bem e/ou ao seu proprietário (por exemplo, ações que possam reduzir o proprietário à insolvência), deverá acontecer, averbando-as na própria matrícula do imóvel, o que fatalmente assegurará, em grande parte, as futuras transações. Ocorre que, conquanto a MP tenha sido cautelosa neste sentido, não há, nela, previsão de todas as possíveis situações nas quais os consultores imobiliários se veem submetidos no dia a dia de seu mister. O dever de cautela e prudência, bem como de informação às partes de todos os riscos relativos aos imóveis permanecerá incólume, pois é o que determina, com segurança, o Código Civil. De mais a mais, haverá um acréscimo de deveres e funções aos membros do Poder Judiciário e das serventias extrajudiciais, fato que já está causando certo incômodo, mesmo porque a MP garante, em determinados casos, a gratuidade das averbações àqueles que se declararem pobres na acepção da Lei e, ainda, aos Poderes Judiciário e Executivo, por meio eletrônico, o acesso, sem ônus, às informações de que dispõe as serventias.Por fim – e não menos importante –, as referidas determinações da MP que aqui tratamos foram adotadas em caráter “precário” (provisório), visto que precisam ainda ser convertidas em Lei para poderem permanecer válidas e atingirem os fins almejados. A MP ainda está em tramitação e já tem suscitado inúmeras indagações, inclusive quanto à sua legitimidade e constitucionalidade de alguns dispositivos. Resta a todos esperar os desdobramentos junto aos Poderes Legislativo e Executivo! Por: Josiane Wendt Antunes Advogada, consultora e assessora jurídica; especialista em Direito Público e mestre em meio ambiente e sustentabilidade. Sócia do escritório “Mafra e Antunes Advocacia e Consultoria”. Atua há mais de 10 anos no mercado imobiliário junto a corretores e empreendedores. Membro do Instituto dos Advogados de Minas Gerais (IAMG). Professora universitária, parecerista, conferencista e articulista.

POR JOSIANE WENDT ANTUNES WENDT ANTUNES

VENDA DE IMÓVEL OFERECIDO EM GARANTIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

O imóvel do fiador não é garantia de pagamento do aluguel, caso o locador não cumpra a sua obrigação. A garantia é a própria pessoa do fiador. Trata‐se de uma garantia pessoal e não de uma garantia real.

Muitas pessoas ficam em dúvida na hora de dar seu imóvel como garantia em um contrato de locação. Será que o imóvel, dado em garantia, pode ser vendido? Ou, será que é possível dispor daquele imóvel até o final do contrato de locação?

O imóvel do fiador não é garantia de pagamento do aluguel, caso o locador não cumpra a sua obrigação. A garantia é a própria pessoa do fiador. Trata‐se de uma garantia pessoal e não de uma garantia real, ou seja, esse tipo de garantia está baseado na fidelidade do garantidor em cumprir as obrigações, caso o devedor não o faça e não vinculam nenhum tipo de bem material. No Brasil temos basicamente dois tipos de garantias pessoais: fiança e aval.

Já as garantias reais recaem sobre coisas, ou seja, bens móveis ou bens imóveis. No direito brasileiro há quatro tipos de garantias reais, a saber: penhor; anticrese; hipoteca e alienação fiduciária em garantia. Assim, na garantia real, o devedor destaca um bem específico que garantirá o ressarcimento do credor na hipótese de inadimplemento da obrigação, hipótese em que o credor poderá vender o bem onerado, pagando‐se a dívida com o preço obtido e, caso haja diferença, esta é devolvida ao devedor. Para a validade da garantia é necessário que o contrato estabeleça claramente o valor da dívida, os encargos incidentes, o prazo e a forma de pagamento, bem como a identificação do bem garantidor da operação. É necessário, ainda, registar o contrato em cartório.

Observa‐se, portanto, que, se a venda do imóvel do fiador fosse impedida, haveria uma "dupla fiança", já que, além do fiador, haveria também o imóvel dele como garantia do contrato. Sendo assim, o fiador não está impedido de vender seus bens e este fato não exclui a fiança. Se ele vendeu, ainda continua sendo ele o garantidor do contrato.

Assim, quando se aceita a fiança locatícia, o imóvel que o fiador possui é apresentado ao locador apenas para que se tenha certeza que há bens a penhorar, mas ele não está impedido de vendê‐los.

Alexandre Gaiofato de Souza, Cassia Lorenço Bartel e Juliana de Oliveira Rodrigues - Advogados do escritório Gaiofato e Tuma Advogados Associados.

Fonte: Migalhas

STJ GARANTE QUE FIADOR PENHORE O IMÓVEL EM QUE ESTEJA MORANDO

Bem de família pertencente a fiador de contrato de locação pode ser penhorado. A medida é prevista no artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/1990 e foi reafirmada pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao reformar decisão do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul.

A corte estadual havia invalidado a aplicação da norma por entender que ela estava em conflito com o direito à moradia. Os advogados Hélio de Melo Mosimann e Rafael de Assis Horn, do escritório Mosimann, Horn & Advogados Associados, representaram a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI) como amicus curiae em uma ação.

Eles apontaram haver precedentes do próprio STJ, além de decisões do Supremo Tribunal Federal no sentido de autorizar a penhora. Em voto no Recurso Extraordinário 407.688/SP, os ministros Gilmar Mendes e Joaquim Barbosa apontaram, segundo os advogados, que o direito à moradia não tem caráter absoluto, devendo ser equilibrado com o chamado princípio da "autonomia privada".

Os advogados apontaram que, ao pretender tutelar um direito individual, o TJ-MS não levou em conta os efeitos que sua decisão traria no mercado de locações, já que a maioria dos contratos é garantida por fiança. "A impossibilidade de constrição do bem único do fiador tornaria quase impossível ao candidato à locação se utilizar de tal garantia, já que precisaria encontrar pessoa que tivesse em seu patrimônio mais de um imóvel", afirmaram os advogados.

Processo REsp 1.363.368/MS

Fonte: Revista Consultor Jurídico