GARAGEM DEIXA DE SER UM BEM DE FAMÍLIA

A Lei 8.009 de 29/03/1990 garante que o único imóvel residencial do casal ou da entidade familiar é impenhorável por se tratar de bem de família. Logo, ele fica livre de qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam (salvo nas hipóteses previstas nesta lei).

Por ser bastante abrangente a proteção do bem de família, fica clara a intenção do legislador em proteger e amparar um problema social de moradia preservando a unidade familiar. Mas, o que é desconhecido por muita gente é que a impenhorabilidade não é absoluta, pois o artigo 3º da Lei apresenta um rol de exceções que possibilita a penhora do bem de família.

Por outro lado, fica em segundo plano o crédito dos credores, uma vez que há um imóvel a menos para penhorar. Atentando para isso, em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o box de garagem, quando tiver registro próprio, poderá ser penhorado, sendo usado para garantia dos credores, consoante Súmula 449.

Desta maneira, destaca-se que o box de garagem deverá ter uma matrícula própria, sendo considerado um bem autônomo em relação ao bem de família. Em caso de propriedade com garagem anexa registrada em uma só matrícula, esta será ainda resguardada pela impenhorabilidade prevista na Lei 8.009/90.

Com efeito, considerando a lógica que o devedor contumaz não possui veículo por ausência de recursos, a decisão torna-se medida justa. Ademais, mesmo que o devedor possua um automóvel o crédito do credor deve ser estimado, pois todos possuem o direito de receber o que lhe é devido.

De outro norte, não deve ser ignorado o fato que a penhora de um box de garagem pode causar constrangimento do devedor, que terá a sua situação de inadimplência exposta perante os seus vizinhos. Nesse sentido, destaca-se que o próprio vizinho do devedor poderá arrematar o box de garagem que for levado a leilão.

Entretanto, o direito do credor em receber o seu crédito é importante, uma vez que é sabido que nenhuma empresa consegue estabilidade no mercado tendo o seu capital prejudicado.

Pensando nesta linha de raciocínio é que o Superior Tribunal de Justiça sumulou que o box de garagem autônomo é considerado um bem penhorável, sendo este novo entendimento considerado um avanço para a recuperação de crédito, pois foi priorizado o direito do credor em relação ao conforto do devedor. Apesar de ser a decisão do STJ, não há como negar que a medida é, no mínimo, polêmica.

Fonte: Sarah Ghedin Orlandin / Artigos JusBrasil

RETIFICAÇÃO DE METRAGENS E OS SEUS REFLEXOS.

A retificação de metragens também conhecida como retificação de medidas, é espécie do gênero retificação de registros de um imóvel, seja ele rural ou urbano. Tal procedimento permite a correção das medidas e/ou seguimentos lançados a margem do registro de um imóvel quando essas medidas e/ou seguimentos forem omissos, imprecisos ou não estiverem de acordo a realidade encontrada no local. Por vezes, essas distorções somente são encontradas após a conclusão do levantamento topográfico feito por profissional habilitado. Por vezes, a sua propositura se torna indispensável para aprovação de projetos podendo, inclusive, constar como pendência para concessão do habite-se.

Esse procedimento somente poderia ser requerido pelo interessado, outrora, por meio de procedimento judicial. Felizmente, com a edição da Lei 10.931 em 02 de agosto de 2004, que trouxe grande inovação sobre o tema, sobretudo, com as modificações dos artigos 212 e 213 da Lei 6.015/72 (denominada Lei dos Registros Públicos), passando a permitir que a retificação seja feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, sem excluir eventual prestação jurisdicional.

Além disso, todo proprietário de imóvel cuja área mereça ser corrigida possui legitimidade para requerer a inserção ou alteração de medida perimetral, ainda que não resulte em alteração de área, devidamente acompanhado de planta e memorial descritivo.

Estes documentos devem ser elaborados por profissionais legalmente habilitados, com registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), acompanhados da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

A retificação será averbada pelo oficial após verificar o atendimento ao artigo 225 da Lei dos Registros Públicos, referente à indicação com precisão das características, confrontação e localização dos imóvel submetido ao registro.

Na hipótese em que a planta (levantamento topográfico), que serviu de base para instruir o procedimento não conter a assinatura de algum confrontante, este será notificado para se manifestar dentro do prazo de 15 (quinze) dias, presumindo-se o silêncio como concordância. Sendo o resultado da notificação negativo, o oficial registrador formulará edital de notificação que será publicado em dois jornais de grande circulação em dias alternados, na forma do § 3º dos art. 213 da Lei de Registros Públicos, concedendo ao notificado o mesmo prazo de 15 (quinze) dias para manifestação. Findo o prazo sem qualquer resposta ou impugnação pelo notificado, presumir-se-á sua concordância.

Havendo impugnação por parte de algum confrontante, caberá ao registrador encaminhar o caso ao juiz competente para conhecer as causas que envolvem questões relacionadas a registros públicos, dando origem a um processo judicial.

Ao fim do procedimento extrajudicial, o oficial registrador averbará na matricula do imóvel a retificação requerida com a transcrição do memorial descritivo que instruiu o procedimento e em caso de retificação judicial o mesmo fará a averbação nos termos do mandado judicial.

O procedimento de retificação de metragens em hipótese alguma visa alterar as divisas do imóvel, não havendo que se falar em alteração física dos limites existentes no local, pois, esse procedimento não deve ser confundido com o instituto da Ação Demarcatória, que é procedimento exclusivamente judicial e que tem por objetivo demarcar as divisas de áreas rurais ou urbanas onde haja omissão ou imprecisão dos seus limites.

Fonte: LEGALE-Soluções para sua Incorporação

COMISSÃO DE JUSTIÇA E CIDADANIA APROVA PARECER DO PL-1.872/2007 - Associação entre Corretor de Imóveis e Imobiliárias

A Comissão de Constituição e de Justiça e de Cidadania (CCJC) da Câmara dos Deputados aprovou, na tarde desta terça-feira, 10/6, em caráter terminativo, parecer do relator da matéria, deputado Fábio Trad (PMDB-MS), sobre o Projeto de Lei 1.872/2007, de autoria do deputado Edinho Bez (PMDB-SC), que acrescenta dispositivo à Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, regulando a associação entre corretor de imóveis e imobiliárias.

Por ter caráter conclusivo, a decisão da CCJC permite que o PL seja remetido diretamente para a análise do Senado Federal. Se aprovado, o projeto vai atender a uma antiga reivindicação dos corretores de imóveis iniciada em 2007.

Clique no link abaixo para acessar o PL-1.872/2007 na íntegra:

http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/prop_mostrarintegra;jsessionid=DD3BA877237A340F669083AD03474F0C.node1?codteor=950073&filename=Avulso+-PL+1872/2007

ABECIP PREVÊ AUMENTO DE 15% DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO ANO

A despeito da atividade econômica mais fraca e do elevado endividamento das famílias, a carteira de crédito imobiliário no Brasil deve atingir R$ 125,6 bilhões em 2014, um crescimento de 15% sobre o ano passado, prevê a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

A inflação "sob controle", a baixa taxa de desemprego, os ganhos reais na renda e o fomento do crédito por parte dos bancos sustentarão esse avanço, segundo o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior.

"A participação do crédito imobiliário no endividamento das famílias cresceu. Tirando isso, na verdade, o endividamento diminuiu nos últimos dez anos", justificou Lazari Junior.

Segundo ele, diante deste cenário, há um grande mercado potencial entre famílias que ainda pagam aluguel - que não é contabilizado como dívida bancária e não integra as estatísticas.

Além disso, o baixo crescimento do País nos últimos anos e a expectativa de que o avanço da economia continuará tímido em 2014 não atrapalham o desenvolvimento da carteira de crédito para a compra de imóveis.

Segundo ele, os financiamentos dependem muito mais da renda, do emprego e da inflação.

"Independentemente de qual governo que assuma (após as eleições), os pilares básicos para que o crédito imobiliário possa continuar crescendo são mantidos. O que não pode acontecer no Brasil é começar a ter inflação na casa de 40% de novo, ter subida exacerbada de juros e o desemprego crescer no País", disse.

Mesmo que haja o esperado ajuste no ano que vem, ele afirma que o cenário de avanço do crédito imobiliário prevalece.

Bolha

Diante da baixa inadimplência e do rigor do Banco Central com as regras de financiamento, Lazari Junior ainda refuta a ideia de que há uma bolha imobiliária se formando no País.

"Nos últimos anos, descontada a inflação, os preços dos imóveis, exceto regiões que são 'ilhas de prosperidade', cresceram 2% ao ano, o que é absolutamente normal. É menos do que (o rendimento da) poupança, inclusive", disse o presidente da instituição.

Regiões como Leblon e Copacabana, no Rio, e a Avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo, que têm chamado a atenção pelo valor exorbitante dos imóveis, estariam entre as "ilhas de prosperidade", onde os preços sobem devido à restrição de oferta.

"Esses lugares não servem como referência."

No geral, a valorização dos imóveis foi fruto de um "realinhamento" do setor, após anos de demanda tímida e preços estagnados.

Diante do crescimento da renda nos últimos anos, da redução do desemprego e do aumento da oferta de crédito, muitas famílias deixaram o aluguel. A crescente demanda por imóveis, por sua vez, inflou os preços.

"A bolha é valorização dos ativos baseada na expectativa de que o imóvel se valorize ainda mais. Isso não está acontecendo no Brasil. O brasileiro compra imóvel para morar", disse Lazari Junior.

Sem minimizar a necessidade de cautela na expansão do crédito imobiliário, o presidente da Abecip citou premissas como valor elevado de entrada (em média 35%), baixo comprometimento da renda das famílias com as parcelas (entre 20% e 22%) e baixa inadimplência (1,9%, menor do que segmentos de veículos e cheque especial) entre as garantias de segurança para o segmento no País.

"Não queremos um crescimento de 40% ou 50%, porque isso não se sustenta ao longo do tempo. Mas precisamos preparar o mercado", afirmou Lazari Junior.

Para ele, uma expansão de 15% na carteira de crédito imobiliário, ainda que menor do que o registrado em anos anteriores, é "sadia".

Fonte: EXAME.com

COMO REGISTRAR O MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Reunidos os documentos abaixo discriminados, os mesmos devem ser levados para análise do cartório de registro de imóveis referente à área em que se encontra o imóvel. Daí, o órgão terá até 30 dias para fazer o registro do documento.

Depois de registrado, o memorial de incorporação será anexado à matricula do empreendimento, ficando disponível para consulta pública. O número do memorial de incorporação, a ser fornecido pelo cartório, deverá ser informado no contrato de compra e venda das unidades imobiliárias, bem como em qualquer ação de marketing que a construtora fizer - jornais, revistas, rádio, televisão, Internet e outdoors.

Confira quais são os documentos necessários para registrar o memorial de incorporação:

- Título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel;

- Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

- Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

- Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

- Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragern de área construída;

- Certidão negativa de débito com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

- Memorial descritivo das especificações da obra projetada;

- Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

- Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

- Minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

- Declaração que defina a parcela do preço;

- Certidão do instrumento público de mandato;

- Declaração expressa em que se fixe, se houver, prazo de carência;

- Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que funcione no Brasil há mais de cinco anos;

- Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Fonte: Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

DE DRONE A REALIDADE AUMENTADA. CONSTRUTORAS APOSTAM EM TECNOLOGIA

Os preços altos dos imóveis e a inflação estão levando a compra da casa própria para o final da lista de prioridades de muitos brasileiros. As imobiliárias, por sua vez, focam em quem ainda tem potencial de compra e, para atingir essa parcela da população, investem em empreendimentos de alto padrão, com apartamentos que variam de 100 a 900 metros quadrados, inseridos em estruturas de serviços e lazer diversificados. Para driblar a insegurança dos consumidores e continuar vendendo, as empresas do ramo lançam mão de tecnologias de ponta para gerar experiência e convencer por meio da emoção.

Os novos dispositivos e a proximidade com o universo digital abrem caminho para as vendas em capitais como São Paulo, Rio de Janeiro e Recife, onde um apartamento novo de 50 metros quadrados não saiu por menos de R$ 300 mil em 2013. Comprar uma unidade na planta custou 9% mais caro do que no ano anterior, de acordo com uma pesquisa da Lopes Consultoria e Intermediação Imobiliária. Em 2014, ao contrário do que os consumidores desejam, o mercado ainda não dá sinais de queda nos preços e as regiões mais procuradas mantem a valorização. Na jornada de convencimento do shopper, as equipes de venda somam aspectos técnicos como metragem, mapas, infraestrutura e condições de pagamento a experiências lúdicas.

As companhias investem em simuladores de voo, realidade aumentada, imagens aéreas e cinema 3D. “Em 2014, as vendas de imóveis de primeira locação já estão cerca de 30% abaixo do acumulado dos quatro primeiros meses do ano passado. As tecnologias fazem com que o cliente se sinta especial, estimulando a compra de um produto caro e que não será palpável de imediato. O que impera é a ideia do encantamento”, diz Gilberto Braga Professor de Finanças do IBMEC Rio, em entrevista ao Mundo do Marketing.

A personalização é essencial

As experiências inusitadas, na maioria dos casos, ainda estão restritas ao carro-chefe das maiores construtoras. Isso acontece porque o novo investimento equivale em média ao preço de uma unidade do projeto. Sendo assim, as construtoras dão preferência aos projetos maiores e com tíquete médio mais elevado por unidade. “Os valores não são absurdos quando comparados com anúncios em televisão ou jornais de grande circulação, mas mesmo assim o investimento em tecnologia representa uma mudança no mix de divulgação”, diz Gilberto Braga.

Seis meses de uma ativação com projeção em 3D, por exemplo, podem custar até R$ 900 mil. Esse é o preço da personalização que diferencia o empreendimento dos demais. O aumento da demanda já leva companhias a se especializarem na criação de espaços interativos para stands de vendas, como a Volcano Hotmind. Entre as experiências de imersão criadas pela empresa está uma cúpula de projeção de vídeos em 360º feita para a Odebrecht. O projeto garante ao cliente a sensação de estar dentro do projeto, antes mesmo da obra ser iniciada.

Todas as soluções são pensadas de forma individual. “Ao desenvolvermos um estande de venda, não oferecemos à construtora produtos prontos, de prateleira. Somos uma empresa de criação e produzimos a partir do problema que o cliente nos apresenta de forma individualizada”, comenta Paulo Blassioli, Sócio e Diretor de Projetos da Volcano Hotmind, em entrevista ao Mundo do Marketing.

De olho no cliente conectado
Esse posicionamento tecnológico pretende fundir o processo de compra nos ambientes on e offline para se aproximar do comportamento dos consumidores contemporâneos e, assim, atender melhor às suas demandas. “As pessoas estão diariamente conectadas, o que levou o mercado a sentir a necessidade de se adaptar e trazer ferramentas que saíssem do papel e estivessem alinhadas a um DNA inovador.

Na Gafisa, todas as ações pensadas para o ponto de venda são automaticamente adaptadas para as redes sociais e para os dispositivos móveis. O consumidor está mais exigente e é menos impactado pela mídia tradicional”, analisa Érika Fugiwara, Gerente Geral de Marketing da Gafisa, em entrevista ao Mundo do Marketing.

Para chegar ao bolso do consumidor, as construtoras focam primeiro no seu coração. Na divulgação de um novo projeto, os tradicionais banners, maquetes e apartamentos decorados não são mais suficientes. As construtoras passam a competir entre si para surpreender o consumidor e lançam mão de estratégias que misturam games, realidade aumentada e entretenimento. “A visita a um projeto se torna divertida. A experiência agrada desde crianças de cinco ou seis anos que vão junto com os pais até a terceira idade. É como ir à Disney, todo mundo gosta”, comenta Paulo Blassioli.

Para a Gafisa, a solução foi a simulação de um voo de balão em 3D que permitia conhecer a área verde e as particularidades do bairro de Vila São Francisco, em São Paulo, onde o empreendimento Lorian Boulevard estava sendo erguido. “O cliente entra com outro humor no stand e fica mais aberto a negociação porque já teve uma experiência legal. Oferecemos outra visão do stand, o que viabiliza uma aproximação diferenciada por parte do corretor”, diz o Sócio e Diretor de Projetos da Volcano Hotmind.

Mercado de luxo tem corretores cada vez mais sutis
A experimentação prévia do consumidor em simuladores online e as consultorias por meio de chats elevam a expectativa com relação ao atendimento físico, especialmente para os empreendimentos de luxo. A construtora HDauff, que tem seu foco neste tipo de imóvel, também investiu na criação de entusiasmo nos clientes por meio de um vídeo em 3D que simula um tour pelo empreendimento. A produção foi semelhante a de um filme para o cinema com direito a reuniões de roteiro e produção. O investimento se justifica à medida que o cliente começa a visualizar o empreendimento de forma mais realista.

O contato pessoal com a construtora não tem mais apenas a função de informar sobre os processos de compra e sim de gerar experiências emocionais e sensoriais. “Atualmente o consumidor tem bastante informação sobre o mercado imobiliário. Quando chega ao stand já sabe como é o bairro, se tem padaria e escolas boas e quanto custarão as parcelas do apartamento”, aponta Rafael Hawilla.

Esse novo padrão de comportamento tem demandas para além de questões tecnológicas e exige um novo posicionamento das equipes de vendas para se alcançar o convencimento. “Cada vez que lançamos um projeto, ocorre um novo treinamento para os consultores. No momento do contato interpessoal, a equipe de vendas deve ser sutil e evitar aspectos muito técnicos. Este é o momento de tocar na emoção, porque é o sentimento que impulsiona a decisão”, analisa o Rafael Hawilla é Diretor Vice Presidente da HDauff.

O pós-venda também merece atenção
A aproximação entre as empresas e os compradores dos imóveis não fica mais restrita ao momento da compra. A manutenção do diálogo durante o processo de construção ajuda a minimizar a ansiedade dos futuros moradores e a solidificar a confiança na marca. A Tecnisa, que já investe em incrementos digitais desde 2002, quando iniciou suas vendas pela internet, agora aposta em inovação para o relacionamento com o consumidor. “Na prática do mercado, depois da venda, a única comunicação que o consumidor tem com as construtoras é o boleto que chega todos os meses”, diz Gustavo Reis, Gerente de Marketing e Ambientes Digitais da Tecnisa, em entrevista ao Mundo do Marketing.

Para se diferenciar a empresa passou a investir em rodadas de Fast Dating com foco em inovação. A ideia consiste na apresentação de projetos de empresas de pequeno porte para executivos da Tecnisa com a intenção de serem aplicados para melhorar diferentes áreas dentro da companhia. Um dos projetos mais recentes consiste na documentação da evolução da obra por meio de vídeos captados por drones. “De cara ficou evidente que valia a pena juntar esta tecnologia com relacionamento com o cliente, possibilitando que ele recebesse mensalmente um material com o que tem de novo na obra”, conta Gustavo Reis.

Os robôs fazem imagens aéreas das fases de construção. Essa é uma evolução digital das vistorias físicas que a construtora sempre promoveu com os clientes em seus canteiros de obra. A expectativa é de que em pouco tempo os compradores possam identificar particularidades de sua unidade com imagens reais da obra, por meio do smartphone ou do computador. “Isso é importante porque este é predominantemente o bem mais caro que a pessoa vai comprar na vida e existem muitas expectativas envolvidas. Antes, se alguém queria saber como estava uma obra, precisava passar em frente ao prédio”, aponta o Gerente de Marketing e Ambientes Digitais da Tecnisa.

Fonte: Mundo do Marketing

6 LIÇÕES QUE MOSTRAM QUE IMÓVEIS ESTÃO CAROS MESMO SEM BOLHA

A última carta do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP) ao mercado analisa a possibilidade de haver bolha imobiliária no mercado residencial brasileiro e de podermos comparar a atual situação do nosso mercado imobiliário ao que ocorreu nos Estados Unidos em 2007 e 2008.

Por um lado, tudo indica que não há bolha, mas sim uma alta expressiva dos custos de construção; mas, no geral, a alta dos preços acompanhou esta inflação.

Entenda melhor as conclusões dos estudos da Poli-USP a partir das seis lições a seguir, extraídas da carta do NRE-Poli, intitulada “Lições sobre Bolhas”. O estudo completo está disponível no site do núcleo e ao final desta reportagem:

1 O que aconteceu nos Estados Unidos não serve de parâmetro para analisar a situação brasileira: 

A concessão de crédito imobiliário nos Estados Unidos criou uma demanda artificial, ao possibilitar a famílias a possibilidade de financiar imóveis residenciais sem de fato ter renda para tal.

A especulação só veio depois que essas famílias foram habilitadas a comprar acima de sua capacidade de pagamento.

“No mercado brasileiro, as pessoas precisam pagar, no mínimo, entre 20% e 40% do valor do imóvel para obter um financiamento. Então não dá para ter altas de preços exóticas. Se o comprador aqui não tem dinheiro para pagar, não adianta o vendedor aumentar o preço”, explica Rocha Lima.

“Já nos Estados Unidos era mais fácil aumentar o preço acima da capacidade de pagamento das pessoas, pois o financiamento podia ser de 99%, até de 100% do preço do imóvel”, completa.

Assim, à medida que as famílias americanas com menos capacidade de pagamento foram ficando inadimplentes e devolvendo os imóveis, foram também se tornando inadimplentes os especuladores que obtiveram crédito acima da sua própria capacidade de pagamento.

Na ponta da concessão de crédito, os investidores que terminaram com a batata quente dos créditos nas mãos levaram o calote. A crise de confiança e a restrição ao crédito que se seguiram levaram os preços dos imóveis a caírem abaixo do patamar que torna o investimento na construção de imóveis residenciais atrativo.

2 Para analisar o mercado imobiliário é preciso descontar a inflação dos custos de construção: 

A formação do preço leva em conta os custos de produção projetados e as margens de lucro que se quer obter. Em países com inflação elevada, como o Brasil, de nada adianta analisar apenas a evolução nominal dos preços (que embute a inflação).

Para verificar se a alta dos preços é de fato excessiva, é preciso descontar a inflação. Isso porque, o que se convenciona chamar de “preço justo” é aquele preço que cobre os custos de produção e possibilita uma margem de lucro ao produtor que compense o risco de ele investir naquele mercado.

Assim, o que é importante analisar é: qual foi a alta de preços descontando-se a elevação dos custos de construção – que no Brasil, segundo o estudo da Poli, foi muito superior à inflação oficial, medida pelo IPCA – e considerando-se uma margem de lucro que compense o fato de que a taxa de juros básica da economia, que baliza as aplicações mais conservadoras, é alta?

“Se houver muito menos gente para comprar imóveis, os empreendedores tentarão fazer ofertas de preços mais contidos. Mas suas margens já são pequenas, não dá para fazer grandes descontos. Nesse mercado imobiliário, quando há uma oferta maior que a demanda, a queda de preços tende a ser moderada, não enorme”, diz João da Rocha Lima.

3 Imóvel não é tomate: 

A flexibilidade para aumentar os preços dos imóveis acima do “preço justo” também não é ilimitada. Pelo menos não onde não é possível financiar quase a totalidade do imóvel.

Imóveis não são como tomates, pãezinhos, leite ou mesmo combustível, que ao sofrerem uma alta de preços significativa, são acomodados pela população no seu orçamento pessoal de algum jeito. Bens de consumo e serviços de baixo valor têm maior flexibilidade para grandes altas.

Casas e apartamentos, por sua vez, são bens de alto valor, a maior compra da vida da maioria das pessoas, e comprometem uma parte muito significativa do orçamento.

Além disso, não é todo dia, nem toda semana, que as pessoas compram imóvel para morar, e sempre é possível recorrer ao aluguel.

“Se o empreendedor verificar que há mais demanda que oferta, ele pode querer praticar um preço acima do justo e cobrar bem mais. Mas ele vai esbarrar na capacidade de pagamento das pessoas”, diz o professor.

4 Bolhas imobiliárias são fenômenos localizados, não generalizados: 

Ao descontar a inflação da curva de preços dos imóveis residenciais em diversas cidades americanas, no período de janeiro de 2002 a dezembro de 2013, o professor João da Rocha Lima mostrou que apenas algumas cidades viram o fenômeno de bolha, e outras não. Contudo, essas outras, que não tiveram de fato uma oferta de preços agressivamente acima de seu “preço justo” também viram uma retração significativa de preços após o estouro da bolha nas cidades onde de fato esse aumento ocorreu.

O gráfico a seguir mostra a oposição de cidades como Miami, onde houve bolha de fato, e Detroit, onde os preços, apesar de não terem crescido significativamente, desabaram após o estouro da bolha.
   
O gráfico leva em conta o Índice Case-Shiller, que acompanha os preços dos imóveis residenciais nos EUA, e a inflação pelo CPI, índice de preços ao consumidor americano.

Segundo o texto da carta do NRE-Poli: “Na curva de descida, a adrenalina (aqui medo, contra a euforia na subida), que impõe a visão de que existe bolha no real estate, resultando a ideia de que todos os preços são inadequados e seu valor deve cair, provoca um rescaldo até mesmo nas cidades que não sofreram impacto na curva de subida”.

De acordo com Rocha Lima, o mesmo raciocínio se aplica ao Brasil. “Poderia acontecer uma bolha em um bairro, ou mesmo em uma avenida de São Paulo, mas dificilmente em São Paulo inteira. É uma questão de segmento de mercado”, explica o professor.

5 O Brasil viveu uma alta de preços acima do “justo” em 2011, mas agora não exibe um cenário de bolha: 

Para analisar a possível existência de bolha imobiliária no Brasil, o NRE-Poli levou em conta o período de janeiro de 2005 a dezembro de 2013, por abarcar o advento das grandes companhias de capital aberto ao mercado imobiliário, aliado às grandes injeções de capital estrangeiro.

Para avaliar a evolução dos preços dos imóveis residenciais foi tomado como base o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R) do Banco Central.

Fez-se a ressalva, porém, de que o IVG-R abarca 11 das principais regiões metropolitanas, não havendo um índice separado para cada uma delas.

Para deflacioná-lo, João da Rocha Lima não usou o IPCA ou o Índice Nacional de Custos da Construção (INCC), por entender que este último, comumente utilizado para esse tipo de análise, não reflete os custos típicos das construções para a população de renda média e média-alta, além de não capturar certos elementos.

Os cálculos do NRE-Poli chegaram a uma elevação dos custos dos terrenos de 16,5% acima do INCC, e a uma inflação dos custos de edificação de 3,5% acima do INCC.

Considerou-se, para a análise, de que os custos de construção são compostos da seguinte forma: 28% custos do terreno e 72% custos da construção em si. Na carta, o professor ressalva, porém, que a composição de custos pode variar bastante de região para região.

Descontando-se essa inflação de custos, percebe-se que, com exceção do pico de preços em 2011, a alta dos preços, desconsiderando-se a alta de custos, não foi grande. Repare, no gráfico, que os preços saem de uma base 100, em 2005, para 103 em 2013.
   

Isso de deve ao fato de que, no período, os custos de construção, notadamente os dos terrenos, subiram vertiginosamente.
   

Ou seja, pelos cálculos do NRE-Poli, o aumento dos preços dos imóveis, embora muito superior ao da inflação oficial (IPCA) está em linha com a inflação dos custos de construção do setor.

6 Os preços dos imóveis residenciais realmente estão distantes da realidade do brasileiro: 

Apesar disso, a população tem razão de estar com essa sensação de que os preços dos imóveis residenciais estão muito distantes de sua renda.

Isso porque, embora a renda do brasileiro tenha crescido entre 2005 e 2013, este crescimento ficou muito aquém do crescimento dos custos de construção e, consequentemente, dos preços dos imóveis.

A alta é muito expressiva quando se desconta a inflação pelo IPCA – que em tese é o aumento de preços para o consumidor – ou mesmo o crescimento da renda do brasileiro, mostrando que há sim um desequilíbrio forte nesse sentido.

O gráfico a seguir deflaciona o IVG-R pelo IPCA, pela evolução da renda e pela evolução dos custos dos empreendimentos entre 2005 e 2013:
 

Repare que, de 2005 para 2013, um mesmo imóvel ficou 74% mais caro para uma pessoa de um mesmo estrato de renda. Ou seja, para alguém da classe B, por exemplo, o mesmo tipo de imóvel no mesmo tipo de localização ficou 74% mais caro, apesar do ganho de renda.

Vamos viver pior?

Perguntado se isso significa que vamos viver cada vez pior nos grandes centros brasileiros, o professor João da Rocha Lima respondeu “já está acontecendo”.

Assim como disse na carta, a tendência é que a classe média seja expulsa dos bairros em que habitava para morar em bairros cada vez mais periféricos, ao mesmo tempo em que os bairros mais centrais ganham imóveis compactos ou voltados para estratos de renda mais altos.

“Ou se constroem imóveis cada vez menores, o que também tem um limite, ou se elitiza o bairro”, observa o professor.

A população fica, então, obrigada a escolher entre morar em um apartamento compacto e bem localizado, o que pode ser inviável no caso de uma família grande, ou morar em um imóvel mais espaçoso, porém mais distante.

A necessidade de as cidades se espalharem, mas continuarem voltadas para o centro, só vai agravar ainda mais os já sérios problemas de mobilidade das grandes cidades brasileiras, conclui o professor.

A íntegra do estudo está disponível abaixo:

CartaNRE-Licoes-bolhas by EXAME.com

Fonte: EXAME.com