Interior de São Paulo se destaca no mercado imobiliário

STJ: COMPRADOR QUE DESISTE DO IMÓVEL DEVE SER RESTITUÍDO

É abusiva e ilegal a cláusula do distrato decorrente de compra e venda imobiliária que prevê a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo comprador. O entendimento foi ratificado pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça em julgamento relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão.

Segundo o ministro, o Código de Defesa do Consumidor, nos artigos 51 e 53, impede a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador. Ele explica porém, que a construtora pode reter parte do valor pago para cobrir despesas administrativas.

“É justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador”, explicou.

Citando vários precedentes, o ministro reiterou ainda que a jurisprudência da 2ª Seção já consolidou entendimento de que é possível, em caso de incapacidade econômica do comprador, o cancelamento do compromisso de compra e venda. Também registrou que a corte tem entendido que a retenção de percentual entre 10% e 25% do valor pago seria razoável para cobrir despesas administrativas, conforme as circunstâncias de cada caso.

No caso julgado, um casal de Pernambuco ajuizou ação contra a construtora para requerer a nulidade da cláusula abusiva e a elevação do valor restituído em decorrência da rescisão do contrato. No distrato, coube aos compradores a restituição de R$ 5 mil, sendo que o valor efetivamente pago foi de R$ 16,8 mil.

O Tribunal de Justiça de Pernambuco determinou a restituição do valor total da quantia paga, com abatimento de 15% correspondentes aos serviços prestados pela construtora em razão do contrato. A sentença também consignou que não houve inadimplemento ou culpa de qualquer das partes, já que o distrato se deu em decorrência de incapacidade econômica para suportar o pagamento das parcelas. 

Fonte: Rota Jurídica / Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

DEZ PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

1) Para empreendimentos com mais de um bloco (A, B, C...) o ideal é abrir um CNPJ único ou individual? O prazo de entrega diferenciado ou igual gera alguma distinção no procedimento?
No caso de conjuntos de edificações, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os subconjuntos de casas ou edifícios. O mais recomendável é estabelecer um Patrimônio de Afetação (PA) específico para cada bloco, com CNPJ, contabilidade e Comissões de Representantes distintas. Tal situação deverá constar do Memorial de Incorporação, para que possa haver a segregação do PA em relação aos subconjuntos.

- O mais recomendável é estabelecer um Patrimônio de Afetação (PA) específico para cada bloco [de apartamentos], com CNPJ, contabilidade e Comissões de Representantes distintas

2) Considerando tratar-se de uma lei recente, no caso de um empreendimento com um bloco finalizado, é possível inserir no termo de afetação tal bloco, mesmo já tendo o habite-se?
A inclusão de tal bloco no PA demandaria uma contabilidade retroativa, com levantamento de receitas e custos inerentes àquele bloco específico. Embora não seja impossível constituir um PA para esse bloco, parece- -nos operacionalmente muito difícil. Além disso, poderia significar uma evidente elisão fiscal, uma vez que o PA foi constituído para proteção do adquirente.

3) É necessária anuência dos condôminos à adesão ao PA depois de já vendidas unidades?
Os cartórios vêm exigindo anuência dos condôminos que tiverem seus títulos de aquisição registrados. Este procedimento não nos parece correto, porque uma eventual negativa dos condôminos cercearia o direito legal do incorporador. Como diz textualmente a lei, submissão de uma incorporação ao regime de afetação fica a critério do incorporador. Entretanto, como a instituição do PA é uma garantia para o comprador, aparentemente não há conflito.

4) Foi constituída uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) para realização de um empreendimento. Com 25% de obra executada, a SPE decidiu aderir ao regime de PA. A questão é: após a afetação e com CNPJ expedido pela Receita Federal, a SPE terá de refazer os balancetes anteriores? Como transferir valores de um CNPJ da SPE para o CNPJ recém-obtido da incorporação afetada?
A SPE não precisará fazer contabilidade retroativa. Os valores disponíveis deverão ser transferidos para a conta do PA mediante simples transferência.

5) Tendo sido feita permuta do terreno por unidades do prédio, como pode o incorporador retirar do PA os recursos referentes à fração ideal?
Em caso de aquisição por meio de permuta não nos parece correta a retirada de recursos, pois não se verificou uma venda propriamente dita, uma vez que o pagamento se dará apenas com a finalização do empreendimento.

6) Se os sócios da SPE fazem aporte de capital para início da obra, é possível reaver o dinheiro antes do término da obra?
Depende. Conforme dispõe a lei, os recursos financeiros integrantes do Patrimônio de Afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. Como esse aporte funciona como um empréstimo (mútuo), deve ser ressarcido aos sócios da SPE, porém com os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra.

7) Quem compõe a Comissão de Representantes? No caso de a obra começar sem ter vendido unidade, a Comissão pode ser o próprio incorporador?
É intuitivo que a Comissão de Representantes seja composta por adquirentes, pessoas distintas do incorporador. No caso de a obra iniciar sem que tenha havido venda, os adquirentes, à medida que as vendas forem se processando, deverão se mobilizar para constituir a Comissão.

8) Havendo o Seguro Garantia de Entrega de Obra, a Comissão de Representantes precisa ser constituída?
A Comissão de Representantes precisa, sim, ser constituída, independentemente do seguro garantia de entrega da obra. Embora a seguradora se sub-rogue nos direitos da Comissão e assuma o encargo de acompanhar o andamento da obra, receber os demonstrativos trimestrais e ser interlocutora dos adquirentes perante o incorporador, nada impede que a Comissão realize a fiscalização conjuntamente.

9) A adesão ao Regime Especial Tributário (RET) no meio da obra faz retroagir a alíquota única menor? É possível desistir do RET?
Entendemos que não. O RET com alíquota única de 4% sobre a receita (ou 1% no caso do Programa Minha Casa, Minha Vida) só valerá para os movimentos posteriores à adesão ao novo regime. A adesão ao RET é irrevogável, não podendo o incorporador desistir dele para se transferir para outro regime eventualmente mais benéfico.

10) Quando se caracteriza de fato a "extinção" do PA?
A Lei do Patrimônio de Afetação (Lei nº 10.931/04) estabelece que se extingue o PA quando da averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento. Portanto, as condições que devem ser necessariamente obedecidas são a obtenção do habite-se, a quitação das obrigações do incorporador com as entidades financiadoras e a transferência de domínio aos adquirentes. Enquanto essas não estiverem totalmente adimplidas, subsiste o PA.

Aldo Dórea Mattos, engenheiro civil e advogado, autor do livro "Patrimônio de Afetação na Incorporação Imobiliária";
José Vicente Amaral Filho, advogado, sócio do escritório Nicolau e Amaral Advogados Associados.

Fonte: Revista Construção Mercado

Documentos Exigidos na Vendas de Imóvel.

É prerrogativa da função do corretor de imóveis o conhecimento e a boa condução do processo de compra e venda, documentação e procedimentos são a base de um bom profissional. Clientes em geral depositam no corretor toda confiança, pois via de regra não entendem do processo.

A busca de um profissional para a prestação deste tipo de serviço pressupõe que, pelo pagamento de 6% de comissão devida, o corretor inicia e termina o processo oferecendo aos clientes; comprador e vendedor; a tranqüilidade de um negócio sem surpresas.

Em regra os documentos necessários para a venda do imóvel são os seguintes:

Do imóvel

– Título de propriedade registrado no Cartório do Registro de Imóveis competente (escritura pública, carta de arrematação, formal de partilha, etc);

- Certidão atualizada, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, expedida nos últimos 30 dias. Este documento talvez seja o mais importante, porquanto além de atestar a titularidade do imóvel, também irá esclarecer se o imóvel está gravado com algum ônus real. A presente certidão, ainda, traça todo o histórico do imóvel, indicando se possui “habite-se”. Seu valor gira em torno de R$25,00 e pode demorar alguns dias para ser expedida, portanto, não deixe para última hora;

- ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Deve ser pago pelo comprador ao município e apresentado na hora de dar entrada na escritura do imóvel. Custa 3% do valor do bem e pode ser pago diretamente na Prefeitura. Corresponde a 3% do valor atribuído ao imóvel;

- Certidão de Situação Fiscal Imobiliária: Certidão que serve para levantar se o imóvel tem algum imposto pendente e que ainda não foi ajuizado. Juntamente com esta certidão devem ser apresentados os carnês originais de IPTU dos 02 (dois) últimos anos pagos, até a data da escritura;

- Certidão para se conhecer a situação enfiteutica, isto é, se o imóvel é foreiro, ou seja, se tem domínio útil de órgãos públicos ou privados, como a Marinha e a Igreja. Deve ser solicitada na prefeitura municipal;

- Planta baixa: Apresentar em casos de financiamento ou utilização do saldo do FGTS;

- Declaração de quitação condominial: Declaração do Síndico ou da Administradora, afirmando que o imóvel encontra-se em dia com o pagamento das cotas condominiais . Se a declaração for dada pelo síndico, deve vir acompanhada da Ata da Assembléia que o elegeu;

Do vendedor

As certidões que se seguem devem ser retiradas em nome do vendedor e seu cônjuge, nos cartórios da cidade onde está situado o imóvel e na cidade onde o casal mora, caso sejam diferentes;

- Cópia da Carteira de identidade e do CPF do vendedor e seu cônjuge;

- Certidão de nascimento do vendedor se for solteiro; ou certidão de casamento; se for casado. Se casou depois da aquisição do imóvel, a certidão de casamento averbada no Registro de Imóveis; se desquitado ou divorciado, a antiga certidão de casamento com a respectiva averbação; se viúvo, a certidão de casamento com a averbação do óbito do cônjuge;

- Certidão negativa do Registro de Distribuição para saber se existe ação cível contra o vendedor ou contra o imóvel. Pedir com antecedência, pois leva alguns dias para ser expedida;

- Certidão de feitos expedida pela Justiça Federal, para saber se existe procedimento judicial federal contra o proprietário do imóvel;

- Certidão de feitos da Justiça do Trabalho;

- Certidão negativa do ofício de interdição e tutelas, visando indicar que o proprietário do imóvel negociado não perdeu seus direitos civis;

A Escritura

A escritura deverá ser lavrada em cartório, após a entrega de todos os documentos acima. Após lavrada a escritura, deverá ser providenciada a sua transcrição no Registro Geral de Imóveis.

Fonte: Imóveisscj 

Deveres e direitos do inquilino e do proprietário: você sabe quais são?

Quando você aluga um imóvel não deve preocupar-se apenas com a localização, conseguir um fiador e conferir a infraestrutura do imóvel, deve também prestar muita atenção ao contrato, bem como conhecer seus direitos e deveres como inquilino para não ter problemas futuros.

Algumas questões mais comuns são: quem deve pagar a conta se precisarem pintar o prédio? E se tiver que trocar o encanamento ou a fiação da residência? Para quem encaminhar a cobrança se o condomínio decidiu reformar toda a área de lazer? Essas respostas estão na Lei nº 8.245 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm), de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei de Locações. Nela constam todos os direitos e deveres do locador e do locatário.

- Responsabilidades do inquilino

Pagar o valor combinado em contrato, nas devidas formas e prazos estabelecidos, cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse próprio, não danificando as instalações e fazendo eventuais reparos provenientes de seu uso.

Não modificar o imóvel sem autorização do proprietário, além de comunicar o aparecimento de qualquer dano ou defeito que caiba ao proprietário executar a reparação.

Caso o proprietário decida vender o imóvel, o inquilino tem preferência para comprá-lo, se não respeitarem este direito o locatário pode entrar com ação judicial de perdas e danos ou reclamar a transferência de propriedade do comprador, desde que deposite o valor da compra e das despesas jurídicas relacionadas. Sendo respeitado este direito e o imóvel for vendido, o locatário tem um prazo de 90 dias para a desocupação, ou, se no contrato de locação houver a chamada “Cláusula de Vigência” é necessário esperar pelo final do mesmo.

Se o imóvel for alienado ou o proprietário não cumprir com seus deveres, o inquilino tem o direito de procurar a administração do condomínio ou a imobiliária, e não resolvendo a questão é possível entrar com ação de despejo, solicitação de transferência do domínio pleno ou até lucros cessantes.

- Responsabilidades do proprietário

Não poderá reaver o imóvel sem motivo justo durante o tempo de contrato, garantindo a utilização do imóvel ao inquilino. Ficam sob suas responsabilidades consertar vícios ou defeitos que antecedam o contrato de locação, além de pagar taxas tributárias e impostos. Deve ainda pagar taxas administrativas imobiliárias, valores referentes às certidões do fiador e despesas extraordinárias de condomínio como fundo de reserva e reformas no prédio.

É extremamente importante elaborar um relatório de vistoria detalhado antes da locação, para garantir o estado em que o imóvel é entregue e exigir a devolução no mesmo estado.

Fornecer os recibos de pagamento do aluguel com os valores devidamente discriminados. Se houver problemas com o inquilino, como a falta de pagamento do aluguel, pode entrar com uma ação de despejo.

Escrito por Bruno Peccerini, assistente de marketing do Guia Imóvel e Cia, um portal de imóveis no ABC

www.guiaimovelecia.com.br 

GARANTIAS LOCATÍCIAS PRECISAM SER ENXERGADAS DE FORMA ESTRATÉGICA

No Brasil, é muito comum, nas relações locatícias, exigir garantias para o cumprimento das obrigações contratuais. Na maioria dos casos, a garantia é condição indispensável para a celebração de um contrato de locação. A Lei 8245/91, a Lei do Inquilinato, dispõe, em seu artigo 37, as espécies de garantias locatícias aceitas para contratos. São elas: caução, fiança, seguro de fiança bancária e cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento. A fiança é a mais requisitada pelo mercado, seguida de caução e seguro garantia. A fiança é também a menos onerosa para os locatários sob o aspecto financeiro.

Ocorrendo o inadimplemento dos locatários, os locadores poderão entrar com a ação de despejo por falta de pagamento e cobrar os valores em atraso de seus fiadores. Os fiadores, por sua vez, respondem com todo seu patrimônio pelas dívidas da locação, inclusive com o bem de família, em conformidade com o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90, que excetua a impenhorabilidade dos bens de família no caso de fiança concedida nos contrato de locação.

Porém, as ações de despejo por falta de pagamento e de cobrança de aluguéis podem demorar anos até que haja sentença definitiva, o que pode significar grande atraso na retomada do imóvel e no recebimento da dívida locatícia.

Para os locadores, na maioria das vezes, o primeiro motivo pelo qual se propõe uma ação de despejo por falta de pagamento é a imediata retomada do imóvel, para que possam procurar um novo inquilino e começar a auferir renda novamente. A cobrança das dívidas também é importante. Mas, ao se comparar a retomada imediata do imóvel à cobrança do valor devido, tem-se clara a urgência da primeira medida, mesmo porque a cobrança de dívidas decorrentes do aluguel tem prazo prescricional de três anos, como estabelece o artigo 206, parágrafo 3º, inciso I, do Código Civil.

Vindo ao encontro dessa urgência, a Lei 12.112/09, que alterou a Lei de Locações, trouxe, entre outras disposições, uma nova forma de concessão de liminar para rápida retomada do imóvel no caso de ações de despejo.

Trata-se da introdução do inciso IX, no parágrafo 1º do artigo 59, que dispõe que será concedida liminar para desocupação em 15 dias, independente de audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor de três aluguéis, no caso de falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação no vencimento, desde que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, seja por não ter sido contratada, seja em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente do motivo.

Diante desta alteração legal, surgem as seguintes indagações: são ou não indispensáveis as garantias locatícias? Será melhor insistir na apresentação de garantia locatícia ou celebrar um contrato de locação sem garantia, tendo a certeza legal de que, no caso de atraso no pagamento de aluguel e acessórios, poderá estancar os prejuízos pela retomada imediata do imóvel?

Havendo a opção pela garantia, os locadores poderão exigir os débitos do locatário e seu fiador. Porém, não obterão a concessão da liminar para retomada do imóvel, impossibilitando a celebração de um novo contrato de locação e, por vezes, aumentando o débito e a deterioração do imóvel. Ao passo que, não optando pela garantia, os locadores poderão exigir os débitos somente dos locatários, estando, no entanto, legalmente protegidos pela concessão da liminar em ação de despejo por falta de pagamento, estancando, assim, os débitos devidos pelos locatários, possíveis deteriorações no imóvel e possibilitando a celebração de novo contrato de locação.

O propósito não é o de se chegar a uma conclusão definitiva sobre a indispensabilidade ou não das garantias locatícias. O propósito é apresentar as inovações trazidas pela Lei 12.112/09, para que se passe a enxergar as garantias locatícias de forma estratégica, ante a visão de condição sine qua non para as locações.

Autor: Raul Monegaglia - Sócio do escritório KBM - Kurita, Bechtejew & Monegaglia Advogados.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

QUESTÕES TRIBUTÁRIAS SOBRE A PERMUTA DE IMÓVEIS

Instrumento cada vez mais comum nas operações imobiliárias, a permuta de imóveis é o preferido entre as empresas de incorporação imobiliária para aquisição de terrenos para o lançamento de novos empreendimentos.

O termo “permuta” significa troca e para fins tributários o conceito vem descrito na Instrução Normativa nº 107/88 da Receita Federal, como toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de um ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes, o pagamento de parcela complementar em dinheiro, o que chamamos de "torna".

Para efeito de aplicação deste tratamento tributário, entende-se como unidade imobiliária: o terreno adquirido para venda, com ou sem construção; cada lote oriundo de desmembramento de terreno; cada terreno decorrente de loteamento; cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma ou cada casa ou apartamento construído ou a construir.

Em relação ao Imposto de Renda, seja de Pessoa Física ou Jurídica, a permuta de unidades imobiliárias prontas, sem pagamento de torna, o contribuinte atribuirá ao bem que receber, o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração. Logo, não haverá resultado tributável a apurar. Já na hipótese de haver pagamento de torna na permuta de unidades imobiliárias prontas, as permutantes observarão o seguinte tratamento:

a) Permutante que Receber a Torna: deverá computar a torna recebida como receita, podendo deduzir dessa receita a parcela do custo da unidade imobiliária dada em permuta que corresponder à torna recebida ou a receber

b) Permutante que Pagar a Torna: a pessoa que pagar ou prometer pagar a torna não apurará lucro na operação, devendo, no entanto, considerar como custo do bem adquirido, a soma do valor contábil do bem dado em permuta com o valor da torna.

Havendo torna, ou seja, o recebimento de parcela complementar em dinheiro haverá apuração de lucro inflacionário que deve ser tributado no mesmo período-base. No entanto, quando se tratar de venda de imóveis a prazo, a parcela do lucro contida na torna poderá ser tributada à medida de seu recebimento.

Não havendo a torna, a legislação do Imposto de Renda exclui da tributação o ganho de capital decorrente de permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, desde que este fato conste em Escritura Pública e que a operação seja de igual valor.

Outra questão interessante é que na permuta, ocorre, simultaneamente, duas transferências ou duas transmissões de propriedade, via de conseqüência, haverá a incidência dupla do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI a ser pago por cada uma das partes, cada uma pela sua transmissão.

  

Assim, os permutantes devem observar a legislação da IN 107/88 que, apesar de antiga, ainda é a norma utilizada na determinação do lucro real das pessoas jurídicas e do lucro imobiliário/ganho de capital das pessoas físicas, nas permutas de bens imóveis. 

Lílian M. Marteleto Barros, Advogada Tributarista do Albino Advogados Associados, pós-graduada em Direito Tributário pelo Instituto de Educação Continuada da Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais e MBA em Auditoria e Controladoria pela UNA. Membro da Comissão de Direito Tributário da OAB/MG.

Fonte: IBEI