FGTS pode amortizar financiamento de imóvel já iniciado?

Internauta quer saber se pode vender imóvel depois de contratar financiamento para comprar outro e ainda assim usar FGTS

Dúvida do internauta:  Tenho um apartamento quitado, em meu nome, mas vou vendê-lo para minha filha, que é maior de idade. Pretendo usar meu FGTS na aquisição de uma nova casa, a ser financiada. Pergunto: posso vender meu apartamento depois que eu assinar o contrato de financiamento da nova casa, e depois de alguns meses do financiamento em vigência, usar o FGTS para amortizar a dívida ou reduzir as parcelas? Evidentemente apenas depois de tirar o outro apartamento do meu nome.

Resposta de Marcelo Prata*:

Sim, você pode. As regras para utilização do FGTS consideram a situação do mutuário no momento da sua utilização. A questão é que a venda do apartamento para sua filha deve ser realizada mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis, pois isso formaliza juridicamente a transferência da propriedade.

*Marcelo Prata  é presidente da Associação Brasileira dos Correspondentes de Empréstimo e FinanciamentoImobiliário (Abracefi).

Dúvidas, observações ou críticas sobre a resposta acima? Deixe seu comentário abaixo!

Editado por Julia Wiltgen

Fonte: Exame 

VEJA COMO O STJ JULGA CASOS DE CONSUMO RELACIONADOS À COMPRA DE IMÓVEIS

O artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor permite que, no contrato de adesão, as cláusulas sejam estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo. A regra vale para o contrato de compra e venda feito com construtora para aquisição de imóvel. Isso pode ser um problema para o consumidor se este não conhecer seus direitos e, consequentemente, não souber identificar possíveis abusos por parte daquela. Em razão de problemas de natureza contratual ou do produto, a cada dia aumenta o número de demandas judiciais envolvendo construtoras. Veja como decide o STJ. 

Propaganda enganosa
De acordo com o consultor jurídico do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), Rodrigo Daniel dos Santos, muitos não sabem que existe um documento (memorial de incorporação) que descreve todas as características do imóvel; inclusive detalhes como marca, tipo e modelo do piso, além da cor da tinta das paredes. Esse documento deve ser registrado no cartório antes da venda do imóvel. Com isso, aquele que estiver interessado em comprá-lo poderá verificar, antes de fazer o negócio, se todos os itens conferem com o constante no memorial. O consultor afirmou ainda que a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato. “Inclusive, se não houver ressalvas quanto a projeções artísticas com paisagismo e móveis em áreas comuns, estas são promessas que integram o contrato de venda.”

Sobre esse ponto, a 4ª Turma do STJ julgou um caso em que unidades residenciais do empreendimento denominado Meliá Barra Confort First Class, no Rio de Janeiro, de mais de R$ 2 milhões cada, foram vendidas como apart hotéis com serviços (REsp 1.188.442). Segundo o relator do recurso especial, ministro Luis Felipe Salomão, “o princípio da vinculação da publicidade reflete a imposição da transparência e da boa-fé nos métodos comerciais, na publicidade e nos contratos, de modo que o fornecedor de produtos ou serviços obriga-se nos exatos termos da publicidade veiculada”.

Atraso
Uma das queixas mais comuns enfrentadas pelo Judiciário é o atraso na entrega dos imóveis vendidos na planta. Vários casos já chegaram ao STJ. De acordo com dados do Ibedec, 95% das obras no Brasil são entregues com atraso. “Todos os contratos preveem uma cláusula, que reputamos ilegal, de tolerância de 180 dias na entrega do imóvel”, afirmou Rodrigo Daniel dos Santos.

Em setembro de 2011, a 3ª Turma do STJ decidiu que o atraso de três anos na entrega de um imóvel adquirido na planta não configurou dano moral. “A devolução integral das parcelas pagas, devidamente corrigidas, é suficiente para indenizar os prejuízos. Não há falar em indenização por dano moral na espécie”, afirmou o ministro Massami Uyeda, relator do REsp 1.129.881.

O contrato de compra e venda com a construtora, cujo objeto era um imóvel situado no Rio de Janeiro, foi celebrado em novembro de 1994, com entrega prevista para novembro de 1997. A cliente chegou a pagar mais de R$ 114 mil em prestações durante o tempo em que esperava pela entrega (que nem chegou a acontecer). Diante disso, moveu ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de devolução integral das parcelas pagas, bem como indenização por danos moral e material. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente, tanto em relação à rescisão, quanto à devolução das parcelas e ao dano moral – fixado em R$ 24 mil. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reformou a sentença, apenas para afastar a condenação em lucros cessantes.

Dano moral
No STJ, o ministro Massami Uyeda explicou que o consumidor está autorizado pelo ordenamento jurídico a buscar a rescisão contratual, bem como a devolução imediata dos valores pagos. Contudo, o ministro não concordou com as instâncias ordinárias em relação aos danos morais. Para ele, “salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana”.

Prazo para reclamar 
De acordo com Antônio Luiz da Câmara Leal, o prazo de prescrição somente se inicia com a ciência da violação do direito, não sendo admissível, portanto, que se tenha como extinta a pretensão antes mesmo desta ciência (Da Prescrição e da Decadência: Teoria Geral do Direito Civil), assim decidiu a 3ª Turma no julgamento do REsp 903.771. Para os ministros, o prazo que o dono do imóvel tem para ingressar em juízo contra a construtora, por danos relacionados à segurança e solidez da obra, começa a contar a partir da ciência das falhas construtivas.

O imóvel adquirido em agosto de 1982 começou a apresentar problemas 17 anos depois. Em novembro de 2002 (mais de 20 anos após a aquisição), o morador moveu ação contra a construtora, na qual pediu indenização de danos materiais — visto que deixara de receber o valor correspondente aos aluguéis durante a reforma do prédio —, além de danos morais.

O juiz de primeiro grau reconheceu a prescrição vintenária da pretensão indenizatória. O Tribunal de Justiça de Sergipe desconstituiu a sentença, pois considerou que o prazo só começaria a contar a partir do conhecimento, pelo dono do imóvel, da fragilidade da obra. No recurso especial direcionado ao STJ, a construtora Celi alegou violação ao artigo 1.245 do Código Civil de 1916, segundo o qual, “nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não achando firme, preveniu em tempo o dono da obra”.

Garantia
De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso especial, o prazo de cinco anos do artigo mencionado é de garantia e não de prescrição ou decadência. Isso quer dizer que, “desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes à sua entrega, possui ele [dono do imóvel], nos termos da Súmula 194 do STJ, 20 anos para demandar o construtor”. Mas, o ministro lembrou que existe alternativa à disposição do dono da obra, que independe de o conhecimento dos problemas de solidez e segurança ter-se dado nos cinco anos após a entrega: a comprovação da prática de um ilícito contratual, ou seja, da má execução da obra (artigo 1.056 do CC/16). “É inviável aceitar que o dono da obra, diante e no exato momento do conhecimento da fragilidade desta, seja impedido de veicular pretensão indenizatória em face de quem, culposamente, tenha ocasionado esta fragilidade”, afirmou Sanseverino.

Juros no pé
Um assunto que já gerou muita divergência de entendimento entre os membros das Turmas de direito privado do STJ é a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel — os chamados “juros no pé”. Em setembro de 2010, a 4ª Turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso especial interposto pela Queiroz Galvão Empreendimentos, por considerar que, “em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel, porquanto, nesse período, não há capital da construtora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido” (REsp 670.117).

Em junho de 2012, esse entendimento foi alterado pela Segunda Seção no julgamento dos embargos de divergência (EREsp 670.117) interpostos pela mesma empresa. Nas razões do recurso, a construtora alegou que havia decisão da 3ª Turma em sentido contrário: “Não é abusiva a cláusula do contrato de compra e venda de imóvel que considera acréscimo no valor das prestações, desde a data da celebração, como condição para o pagamento parcelado” (REsp 379.941). O ministro Antonio Carlos Ferreira, que proferiu o voto vencedor na Segunda Seção, citou vários precedentes do tribunal que concluíram pela legalidade de cláusulas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que previam a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves.

Ele explicou que, em regra, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção deve ser feito à vista. Contudo, o incorporador pode oferecer certo prazo ao cliente para o pagamento, por meio do parcelamento do valor total, que pode se estender além do tempo previsto para o término da obra. Para ele, isso representa um favorecimento financeiro ao comprador. “Em tal hipótese, em decorrência dessa convergência de interesses, o incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento”, disse.

Pagamento de aluguéis 
Ainda que a rescisão contratual tenha ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), é devido o pagamento de aluguéis, pelo adquirente (consumidor), em razão do tempo em que este ocupou o imóvel. Esse foi o entendimento da 4ª Turma no julgamento do REsp 955.134.

A dona de uma casa construída pela Só Casas Empreendimentos Imobiliários ajuizou ação contra a construtora, na qual sustentou que o imóvel teria sido entregue com atraso de mais de dois anos e com diversos defeitos que o tornaram impróprio para o uso. A empresa contestou os pedidos da autora e pediu que, em caso de rescisão contratual, ela fosse condenada a pagar aluguéis relativos ao período em que ocupou o imóvel.

Em primeira instância, o contrato foi rescindido e a construtora foi condenada a restituir os valores recebidos, com correção monetária e juros. Contudo, o pedido da construtora (quanto aos aluguéis) também foi julgado procedente. Ambas apelaram e o Tribunal de Justiça de Santa Catarina reformou em parte a sentença. Para o STJ, somente seriam devidos aluguéis pela adquirente à vendedora se tivesse partido daquela o descumprimento contratual.

Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial no STJ, independentemente de quem provocou a rescisão do contrato, é vedado o enriquecimento sem causa. “O pagamento da verba consubstancia simples retribuição pelo usufruto do imóvel durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relaciona diretamente com danos decorrentes do rompimento da avença, mas com a utilização do bem alheio”, afirmou.

Cláusula abusiva
A Turma adotou outro entendimento importante nesse julgamento. Para os ministros, é abusiva a cláusula que estipula penalidade ao consumidor no caso de mora ou inadimplemento contratual, mas isenta o fornecedor em situações de análogo descumprimento contratual.

O contrato de compra e venda previa, na hipótese de inadimplemento do consumidor, imposição de multa moratória, retenção de 5% a título de comissão de corretagem e de 2% a título de taxa de serviço. Segundo Salomão, “prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda ao fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento”. Ele mencionou que o artigo 4º do CDC estabelece os objetivos da Política Nacional das Relações de Consumo, além de princípios que devem ser respeitados, como a harmonia e o equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores. “A par da exigência de que as relações entre consumidores e fornecedores sejam equilibradas, tem-se também como um direito básico do consumidor a igualdade nas contratações”.

Tamanho do imóvel
De acordo com a cartilha do consumidor produzida pelo Ibedec, “embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados, portanto qualquer diferença caracteriza vício e pode ser objeto de indenização”.

Em outubro de 2011, a 4ª Turma julgou recurso especial da empresa Paulo Octávio Investimentos contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que a condenou ao pagamento de indenização a um casal de clientes pela diferença de 1,45% na área do apartamento adquirido por eles (REsp 326.125). Segundo a ministra Isabel Gallotti, relatora, no caso de venda ad mensuram (quando o preço é estipulado por medida de extensão), “se as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a resolução do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço”.

Contudo, ela explicou que existe uma ressalva no Código Civil. “Se a desproporção não exceder de um vigésimo da área total enunciada, presume-se que a referência às medidas foi meramente enunciativa, devendo ser tolerada a diferença.” Quanto ao caso específico, a relatora observou que a diferença entre a área real do apartamento e a constante dos documentos apresentados pela construtora, de 5%, estava dentro da variação considerada tolerável pela legislação.

Devolução
“Revela-se abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do CDC, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra”, disse o ministro Luis Felipe Salomão, no julgamento do REsp 997.956.

APL Incorporações e Construções recorreu ao STJ contra decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, o qual considerou ser nula a cláusula contratual que determinou a devolução das prestações pagas pelo comprador somente após a conclusão das obras. Além disso, o TJSC aplicou ao caso o artigo 1.096 do CC/16, segundo o qual, "salvo estipulação em contrário, as arras em dinheiro consideram-se princípio de pagamento. Fora esse caso, devem ser restituídas, quando o contrato for concluído, ou ficar desfeito".

Segundo Salomão, relator do recurso especial, o STJ já tem jurisprudência pacífica sobre o assunto, que é contrária à pretensão da construtora. No julgamento do REsp 877.980, a Quarta Turma entendeu que a aplicação da cláusula configura enriquecimento ilícito por parte da incorporadora, visto que ela tem a possibilidade de revender o imóvel a terceiros e, ao mesmo tempo, obter vantagem com os valores retidos.

Quanto à devolução da quantia paga a título de sinal, Salomão afirmou que é direito do comprador obter sua restituição, se ele não tiver dado causa à rescisão do contrato. 

Fonte: Revista Consultor Jurídico com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

EM QUEDA, PRIMEIRA PRÉVIA DE AGOSTO REGISTRA TAXA DE O,13%

A primeira prévia de agosto do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), usado no reajuste dos contratos de aluguel, registrou inflação de 0,13%. A taxa é inferior ao 0,26% da primeira prévia de julho. O dado foi divulgado nesta quinta-feira (8/8) pela Fundação Getulio Vargas (FGV). A queda da prévia foi provocada por reduções nas taxas dos três subíndices que compõem o IGP-M. O subíndice de Preços ao Produtor Amplo, que mede os preços no atacado, caiu de 0,21% na prévia de julho para 0,15% em agosto.

O Índice Nacional de Custo da Construção recuou de 1,01% em julho para 0,33% no mês seguinte. Já o Índice de Preços ao Consumidor passou de uma inflação de 0,04% para uma deflação (queda de preços) de 0,04%, com destaque para a queda de preços de 2,1% nas roupas na primeira prévia de agosto. A primeira prévia de agosto do IGP-M foi calculada com base em preços coletados entre os dias 21 e 31 do mês de julho.

Fonte: Correio Brasiliense

SITUAÇÃO PECULIAR: LOCATÁRIO NÃO PODE TER SEU ÚNICO BEM PENHORADO

As controvérsias em relação à responsabilidade do fiador por dívida do locatário afiançado já se encontram pacificadas pelos tribunais superiores.

Em tempos pretéritos, o mercado imobiliário passou por sobressaltos, com a decisão monocrática do ministro Carlos Velloso no Recurso Extraordinário 352940, acolhendo a tese da impenhorabilidade do bem do fiador, calcada na Emenda Constitucional 26, de 2000.

Posteriormente, com o julgamento do Recurso Extraordinário 407.688, o Supremo Tribunal Federal sedimentou o entendimento da possibilidade de penhora do único imóvel do fiador, restaurando a tranqüilidade do mercado até então abalada, com a sensível  diminuição da oferta de imóveis para locação e a indesejada elevação dos preços praticados.

A questão atinente à validade da fiança, após o prazo estipulado para vigência do contrato, mas até a entrega das chaves, foi reconhecida pelos Embargos em Recurso Especial 566.633-CE, e posteriormente contemplada pela Lei 12.119/2009, que deu nova redação ao artigo 39 da Lei 8.245/91, desde que houvesse expressa previsão contratual que contemplasse a referida hipótese.

Não resta dúvida que o tema envolve debates acalorados, ante as peculiaridades do instituto da fiança, prestada graciosamente à pessoa supostamente conhecida e das relações do fiador, que, por díscolos motivos não honra os compromissos contratuais pactuados.

As milhares de demandas, em curso nos tribunais brasileiros, onde se discute os diversos aspectos da validade e extensão da fiança, passaram então a ter desfechos contrários às teses minoritárias, em razão das reiteradas manifestações do STJ e do STF.

Esse é o quadro atual.

Resta enfrentar questão que desafia especialmente o princípio da sociabilidade: o bem de família do locatário não pode ser penhorado em caso de dívida oriunda de contrato de locação?

Inexiste no ordenamento jurídico norma para submeter à constrição o bem de família do locatário.

Por via de consequência, não é outro o entendimento da jurisprudência, inclusive do Superior Tribunal de Justiça (STJ), verificado no Recurso Especial 263114-SP, no qual o fiador buscou, sem sucesso, penhorar bem do afiançado e  inquilino em ação regressiva de ressarcimento do “quantum” pago por dívida locativa.

Depara-se, assim, com situação inusitada: o garantidor, após quitar o débito do afiançado, em contrato prestado sem recebimento de qualquer vantagem, é impedido exercer o seu regular direito de regresso, ao buscar a penhora do único bem do devedor.

É indispensável encontrar solução para esta peculiar situação jurídica, que restabeleça os princípios da sociabilidade e da isonomia, com a modificação da Lei 8.009/90, ampliando a incidência da penhorabilidade para o bem de família do locatário.

Arnon Velmovitsky - Advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Revista Consultor Jurídico, 7 de agosto de 2013

DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO NA COMPRA DO IMÓVEL LOCADO

Como é sabido, o direito de preferência é um DIREITO REAL, exigindo a lei que os locatários registrem o contrato escrito à margem daquela matrícula pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação, conforme estabelece o artigo 33 da Lei n. 8245, de 18 de outubro de 1991. 

Para exercer, portanto, o direito de adjudicação do imóvel, os autores teriam que possuir um contrato escrito de locação, firmado por duas testemunhas, averbado à margem do registro. 

Ausente o registro do contrato, poderiam, em princípio, os locatários, reclamar perdas e danos e não requerer a adjudicação do imóvel. Sem a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel ao qual se refere, somente há se falar em direito obrigacional entre locador e locatário.

Nesse sentido, preleciona Sílvio de Salvo Venosa:

(...) A ação do locatário preterido para haver o imóvel para si, na qual se deposita o preço e consectários, depende do registro imobiliário do contrato locativo pelo menos trinta dias antes da alienação, e deve ser proposta dentro em seis meses a contar do registro do ato de alienação.

Não ocorrendo essas condições, não terá o locatário o direito com eficácia real.

(...) O contrato de locação, com o registro imobiliário, permite que o locatário oponha seu direito de preferência erga omnes, isto é, perante qualquer um que venha a adquirir a coisa locada." ("Lei do Inquilinato Comentada", 7ª ed., Atlas, São Paulo, 2004, p. 169-171).

Mesmo entendimento tem Sylvio Capanema de Souza:

"(...) para que o direito de preferência do locatário se revista de natureza real, permitindo-lhe a anulação da alienação, com a conseqüente adjudicação compulsória do imóvel, é indispensável que o contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel, pelo menos 30 dias antes da alienação." ("Da Locação do Imóvel Urbano", 1ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1999, p. 221).

A Jurisprudência é clara neste sentido:

"LOCAÇÃO - COMPRA E VENDA - DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO - ADJUDICAÇÃO - NECESSIDADE DE REGISTRO DO CONTRATO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS - 1- Consoante pacífica jurisprudência desta Corte, a exigência de registro do contrato de locação no Cartório de Imóveis (Lei de Locação, art. 33) é requisito essencial ao exercício do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel locado. Ausente esta exigência legal, o locatário preterido não terá direito à adjudicação do bem alienado. 2. Recurso Especial não provido." (STJ - 5ª Turma - Recurso Especial nº 199901146143-1 Julg. 16/05/2000).

"CIVIL - RECURSO ESPECIAL - LOCAÇÃO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - ALIENAÇÃO A TERCEIROS DO BEM LOCADO - ART. 33, DA LEI Nº 8.245/91 - DESNECESSIDADE DA PRÉVIA AVERBAÇÃO DO CONTRATO PARA REQUERER-SE PERDAS E DANOS (...)Todavia, para obter para si o imóvel, no prazo máximo de seis meses do registro de venda no órgão competente, é necessário que o locatário tenha feito a prévia averbação do seu instrumento de locação junto ao Cartório de Registro de Imóveis, com antecedência mínima de trinta dias da referida data de venda deste, bem como deposite, initio litis, o valor do mesmo, mais despesas de transferência. Não foi o que aconteceu nestes autos, onde não houve nem o registro, nem o citado depósito. A r. decisão monocrática atendeu corretamente pedido alternativo de perdas e danos e negou a pretensão de adjudicação do imóvel. (...)." (STJ - 5ª Turma - REsp 252158/RJ - Rel. Min. Jorge Scartezzini - DJ de 28.08.2000).

Eis outra ementa de acórdão a respeito do tema:

Alienação do imóvel locado ferindo direito de preferência. Consequências. Se o imóvel é alienado com violação ao direito de preferência do inquilino, a lei abre-lhe dois caminhos, ou seja, haver para si o imóvel, depositando o preço, se o contrato de locação tiver sido registrado no Cartório Imobiliário, ou, ausente o registro, reclamar perdas e danos. Daí resulta a ausência clara do juízo de probabilidade da pretensão de desfazer o negócio celebrado pela locadora com o adquirente, ainda mais quando o contrato de locação nem está averbado no registro de imóveis, pressuposto elementar de oposição a terceiros (2º TACi SP, 9ª Câm., Ag 627243-00/9, rel. Juiz Marcial Hollanda , j. 5.4.2000):

O acórdão abaixo trata de indenização de benfeitorias

Relator do Acórdão:
Desembargador: EDUARDO MARINÉ DA CUNHA
Data do Julgamento: 01/02/2007
EMENTA: AÇÃO ADJUDICATÓRIA - DIREITO DE PREFERÊNCIA - INDISPENSABILIDADE DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - IMPROCEDÊNCIA - INDENIZAÇÃO - BENFEITORIAS ÚTEIS - AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR PARA REALIZAÇÃO - NÃO COMPROVAÇÃO - PRETENSÃO REJEITADA - BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS - ART. 36, LEI Nº8.245/91 - DESCABIMENTO DO PLEITO INDENIZATÓRIO.
Somente conferindo-se publicidade ao contrato de locação, por meio de sua averbação na matrícula do imóvel locado, antes desta não há se falar em constituição do direito de preferência, revestido de natureza real e, portanto, oponível erga omnes. Inexistente a averbação, a qual se refere o art. 33, da Lei nº 8.245/91, há se falar, apenas, em direito obrigacional entre locador e locatário. Extrai-se dos arts. 35 e 36 da Lei nº 8.245/91 que, salvo disposição contratual expressa em contrário, somente serão indenizados ao locatário os valores das benfeitorias necessárias que se fizerem no imóvel objeto da locação e das úteis, desde que autorizada a realização destas últimas pelo locador.
Prevendo o contrato de locação que o locatário poderá efetuar benfeitorias úteis no imóvel, desde que autorizado, por escrito, pelo locador, não demonstrado que este assentiu com as obras e melhorias feitas no bem objeto da avença por aquele, deve ser rejeitada a pretensão indenizatória. As benfeitorias voluptuárias não são passíveis de indenização, sendo direito do locatário levantá-las ao final da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36, Lei nº8.245/91).

APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0105.05.145322-0/001 (EM CONEXÃO COM A APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0105.05.146287-4/001) - COMARCA DE GOVERNADOR VALADARES - APELANTE(S): SELEME HILEL FILHO - APELADO(A)(S): JOSÉ BERNARDO VITORINO E OUTRO(A)(S), EVA RUELA VITORINO, NEUZA FERREIRA DE ALMEIDA ARAÚJO, CÉZAR AUGUSTO FERNANDES DE ARAÚJO - RELATOR: EXMO. SR. DES. EDUARDO MARINÉ DA CUNHA

Prevê o caput do art. 27, da Lei nº 8.245/91:

"Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca."

Estabelece, ainda, o art. 33, da Lei nº8.245/91, os requisitos para o locatário obter para si o imóvel locado, por adjudicação, quando preterido no seu direito de preferência:

"Art. 33.
O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas."

Destarte, o direito de preferência é revestido de natureza real. O contrato verbal somente poderá  proporcionar ao locatário o direito de pleitear junto ao locador do imóvel, eventuais perdas e danos que tenham advindo da preterição à qual foi sujeito.

“Extrai-se dos arts. 35 e 36 da Lei nº 8.245/91 que, salvo disposição contratual expressa em contrário, somente serão indenizados ao locatário os valores das benfeitorias necessárias que se fizerem no imóvel objeto da locação e das úteis, desde que autorizada a realização destas últimas pelo locador. Prevendo o contrato de locação que o locatário poderá efetuar benfeitorias úteis no imóvel, desde que autorizado, por escrito, pelo locador, não demonstrado que este assentiu com as obras e melhorias feitas no bem objeto da avença por aquele, deve ser rejeitada a pretensão indenizatória.

As benfeitorias voluptuárias não são passíveis de indenização, sendo direito do locatário levantá-las ao final da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”

INSTA ACRESCENTAR QUE O CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO NÃO TEM O CONDÃO DE DIREITO REAL, POR ISTO, NÃO HÁ QUE SE FALAR EM DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATARIO EM ADQUIRIR O IMÓVEL POR ADJUDICAÇÃO, PODENDO HAVER EVENTUALMENTE RECLAMÇÃO DE PERDAS E DANOS POR PARTE DO LOCATÁRIO. AS BENFEITORIAS ÚTEIS SOMENTE SÃO INDENIZAVEIS, SE AUTORIZADAS, POR ESCRITO, PELO LOCADOR. AS BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS NÃO SÃO INDENIZAVEIS, CONTUDO PODEM SER LEVANTADAS PELO LOCATÁRIO. AS ÚTEIS PODEM TAMBÉM SER LEVANTADAS, DESDE QUE A RETIRADA DELAS NÃO AFETE A ESTRUTURA FÍSICA DO IMÓVEL LOCADO.

Autor: HUGO SOARES FERREIRA

Fonte: Hugo & Hugo Advogados 

IMOBILIÁRIA, E NÃO CLIENTE, É QUEM DEVE PAGAR TAXA DE CORRETAGEM

A taxa de corretagem não pode ser cobrada pelo comprador do imóvel se quem contratou os corretores foi a incorporadora. A afirmação é do juiz Paulo de Tarsso da Silva Pinto, da 4ª Vara Cível de São Paulo e consta de sentença que decretou a nulidade de contrato de venda de imóvel na planta pela Avance Negócios Imobiliários.

O caso foi sentenciado no dia 24 de julho, mas é prática comum entre as incorporadoras que vendem imóveis na planta. Quando vão fazer as ações de promoção de vendas, as empresas levam corretores de imóveis para dentro dos stands. São eles os responsáveis por atender os potenciais clientes. Depois de assinado o contrato de compra do imóvel, os “honorários” do corretor são cobrados do cliente. São as chamadas taxas de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, ou Taxa Sati. O nome genérico é taxa de corretagem.

Mas, de acordo com a sentença do juiz Silva Pinto, quem tem de pagar essa taxa é quem contratou os serviços dos corretores: a incorporadora. “Se o serviço foi prestado sem as devidas informações aos consumidores, trata-se de oferta gratuita”, afirmou o juiz. “O consumidor, em regra, não sabe que pode contratar outro profissional para assessorá-lo, e mais, essa advertência e informação clara não há no contrato, como manda o Código de Defesa do Consumidor.”

A decisão foi tomada em Embargos à Execução do contrato, já que a Avance cobrou judicialmente que sua cliente, representada pelo advogado Vagner Cosenza, pagasse os custos dos corretores. “A boa-fé objetiva impunha esse dever de informação à ré, já que a regra da boa-fé objetiva exige o contratante ideal, escorreito em suas condutas negociais.

Na relação de consumo, a informação, transparência, confiança e eticidade são essenciais ao negócio, onde ambas as partes têm o dever de cooperação na relação para que o contrato atinja sua finalidade socioeconômica”, sentencia o juiz.

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CUIDADOS ESSENCIAIS NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

A constituição de um acervo imobiliário com o objetivo de locação é corriqueiramente utilizado em nossa sociedade como meio de investimento, complementando, muitas vezes, a aposentadoria de muitos profissionais liberais.

Para que o nível de sucesso desse investimento seja desejável, é importante ter em mente as principais precauções a serem tomadas antes de concretizar a locação, pois que, não raras vezes, erros ou omissões ocorridos na fase que antecede a assinatura do contrato causam prejuízos irreparáveis ao locador.

É muito comum que as locações destinadas a investimento sejam confiadas à empresas de assessoria imobiliária, as quais em regra possuem maior intimidade com o mercado e habilidade na concretização do negócio.

Surge então a primeira precaução a ser observada: escolher atentamente a empresa de assessoria, observando se ela e os profissionais que ali trabalham possuem autorização para atuar no mercado imobiliário, ou seja, a inscrição junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI e se possuem reputação e conduta ilibada no mercado.

Entretanto, visando diminuir custos e aumentar a lucratividade, muitos investidores optam por prescindir desta assessoria especializada e realizar o negócio diretamente. Nesse caso os cuidados devem ser redobrados.

A primeira análise a ser feita antes de concretizar o negócio, diz respeito a condição financeira dos locatários e fiadores, vez que a regra determina que o valor pago a título de aluguel não poderá comprometer porcentagem superior a 30% dos rendimentos auferidos mensalmente pelo locatário, bem como pelo fiador.

Para se assegurar da observância da regra acima, o locador deve solicitar documentos que comprovem os rendimentos dos pretensos locatários e fiadores, tais como: carteira de trabalho; últimos 03 (três) holerites; últimas 03 (três) declarações de imposto de renda; carta expedida pela empregadora, se houver, atestando a renda mensal percebida nos últimos 03 (três) meses.

É também aconselhável realizar consulta nos órgãos de proteção ao crédito (SCPC e SERASA), a fim de verificar eventual restrição creditícia em nome dos locatários e fiadores. Pode-se incrementar a análise mediante a solicitação de certidão de distribuidor cível junto ao Poder Judiciário, a fim de verificar se existem ações judiciais ajuizadas contra os interessados.

Outra questão a ser observada diz respeito ao estado civil do locatário/fiador e se estes figuram como sócios em empresas. Nessescasos recomenda-se que a pesquisa de crédito, acima retratada, seja realizada também em nome do eventual cônjuge e da pessoa jurídica.

No caso específico do fiador, é importante agir com rigor na análise da documentação, uma vez que ele vem a garantir o adimplemento das obrigações assumidas pelo locatário, pelo que não é demais observar se este possui mais de um imóvel registrado em seu nome, para tanto se faz necessário obter certidão de matrícula imobiliária expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.

Na fase de elaboração do contrato, recomenda-se que haja a consulta prévia à um advogado para que o contrato seja ao menos revisado. Até porque, no contrato é que deverão ficar definidos para ambas as partes quais são seus deveres e obrigações, e também, qual garantia locatícia será ou não formalizada.

Outro cuidado a ser tomado é quanto a escolha da garantia locatícia. É vedada a fixação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade.

Assim, o contrato para que não seja nulo deve prever apenas uma das quatro garantias previstas em lei.

Dentre as garantias mais utilizadas cotidianamente, temos a caução, prevista pelo artigo 38 e parágrafos da Lei nº 8.245/91, que pode ser prestada em bens móveis ou imóveis, sendo que a caução em dinheiro não poderá ser superior ao valor de três aluguéis. A Caução de bens móveis deve ser registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, já para garantia através de imóveis, esta deverá ser averbada à margem da matrícula imobiliária.

A Fiança, prevista no artigo 818 do Código Civil, também é amplamente utilizada nas relações locatícias. Trata-se de uma obrigação expressa por escrito, onde devem ser disciplinadas quais as responsabilidades assumidas pelo fiador, que poderá ser substituído no decorrer da relação locatícia (artigo 826 do Código Civil e artigo 40 da Lei nº 8.245/91), bem como valer-se do benefício de ordem (artigo 827 do Código Civil), ou ainda, exonerar-se da fiança (artigo 835 do Código Civil).

A outra modalidade de garantia que merece destaque é o seguro fiança, que pode apresentar algumas vantagens ao locador. Entretanto é importante observar atentamente a apólice contratada, a fim de verificar se estão contempladas todas as coberturas necessárias ao fiel cumprimento do contrato de locação, bem como observar o valor limite de responsabilidade da seguradora, os prazos de vigência e necessidade de renovação, assim como qualquer apólice de seguro.

Outra precaução de suma importância é a realização de vistoria antes da entrega do imóvel ao locatário, com a participação deste e de duas testemunhas, de preferência contendo fotos, tudo expresso em documento escrito e devidamente assinado pelas partes, fiador e testemunhas. A vistoria deve detalhar a situação atual do imóvel, descrevendo cada um dos cômodos que compõe o bem, o funcionamento de equipamentos (ar condicionado, central de gás) fechaduras, luzes, etc. O mesmo procedimento deve ser realizado quando do término do contrato de locação, juntamente com a entrega das chaves.

Tal providência é essencial para preservar a edificação e delimitar eventuais responsabilidades por danos que venham a ser pleiteados pelo locador.

Outro cuidado que deve ser observado é quanto a entrega de chaves, que deve ser feita por escrito com assinatura das partes e de duas testemunhas. Quando do término do contrato de locação e antes de se proceder o recebimento das chaves, é importante ainda solicitar ao locatário certidão de quitação: do Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU; abastecimento de água; fornecimento de energia elétrica; fornecimento de gás; taxa condominial; entre outros que possam existir.

Procuramos aqui chamar a atenção quanto aos cuidados indispensáveis na realização de um contrato de locação de imóvel, de modo a fornecer maior segurança às pessoas que utilizam do mercado imobiliário seja como locatário ou locador, visto que as providências sugeridas tem o condão de deixar perfeitamente transparente as condições de realização daquele negócio, evitando futuras divergências no contrato de locação firmado.

Autora: Nara Elaine Xavier da Silva

OAB/PR 29.378

Sócia na Venturi Silva Advogados & Consultores

www.venturisilva.adv.br