CRESCIMENTO DE 26% NAS VENDAS DE CONSÓRCIO DE IMÓVEIS, TRAZ PERSPECTIVAS DE RETOMADA DO SETOR IMOBILIÁRIO

Os bons resultados alcançados na área de Consórcio de Imóveis no Brasil em 2017, junto com o índice positivo do PIB e as projeções de retomada da economia trazem a perspectiva de melhora nos indicadores relacionados ao mercado imobiliário. Dados divulgados pela ABAC - Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios indicam que houve um aumento de 26,4% no número de novas cotas de consórcio, que passaram de 225,2 mil em 2016 para 284,7 mil em 2017.

Além disso, o volume de crédito comercializado também apresentou um crescimento expressivo de 45,1% e passou de R$ 26,72 bilhões em 2016 para R$ 38,77 bilhões em 2017. O tíquete médio também registrou alta de 14,8%. O valor médio da cota de consórcio imobiliário ficou em R$ 136,2 mil em 2017 ante os R$ 118,6 mil de 2016.

Em dezembro de 2017, o número de participantes ativos em consórcios imobiliários chegou a 832 mil participantes, cerca de 5% acima dos 792,7 mil registrados em dezembro de 2016. Ao longo do ano cerca de 72,85 mil consorciados foram contemplados e tiveram oportunidade de comprar ou reformar seus imóveis novos ou usados, seja casa ou apartamento (habitual ou de veraneio), terreno ou imóvel comercial. Outro dado interessante é que 3.256 trabalhadores-participantes do consórcio de imóveis utilizaram o saldo total ou parcial de suas contas de FGTS, totalizando uma movimentação de cerca de R$ 130,7 milhões. O uso foi 10% acima do volume de 2016, que chegou a R$ 118,8 milhões com 3.148 consorciados.

Os resultados positivos do setor vão ao encontro das informações do IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, que divulgou o índice do PIB – Produto Interno Bruto, que ficou em 1% em 2017. Esse índice aponta uma retomada na economia após dois anos de retração. “O sistema de consórcio é uma opção para compra planejada, sem o acréscimo de juros. Por esse motivo, aos primeiros sinais de retomada econômica, muitas pessoas retomaram os planos de comprar um imóvel próprio”, ressalta Rogério Pereira, diretor comercial do Embracon, administradora que atua há 29 anos no mercado de consórcios.

Vantagens do Sistema de Consórcios:

A flexibilidade e possibilidade de crédito acessível, sem incidência dos juros praticados pelo financiamento bancário, tem atraído cada vez mais o consumidor. Veja algumas das vantagens do Sistema de Consórcios de imóveis:

- O sistema conta com várias opções de crédito, prazos e parcelas que cabem no orçamento do consorciado;

- Pelo consórcio, o comprador do imóvel não paga juros e não precisa dar entrada nem tampouco intermediárias;

- O consorciado tem a possibilidade de usar o saldo do FGTS para dar lance ou aumentar o valor do crédito;

- O valor da carta de crédito acompanha o reajuste das parcelas (INCC – Índice Nacional de Custo da Construção), o que mantém o poder de compra;

- A carta de crédito dá ao consorciado o poder de negociar a aquisição do bem à vista, o que lhe confere mais poder na hora de negociar;

- Ao ser contemplado, o consorciado pode usar a carta de crédito para adquirir um imóvel novo ou usado, para residência habitual ou veraneio, terrenos e até realizar reformas em qualquer localidade do território nacional;

- O consórcio imobiliário também pode ser utilizado para compra de imóvel comercial ou imóvel para investimento;

- Após a contemplação, a carta de crédito também pode ser utilizada para quitar um financiamento ou consórcio de outra administradora em nome do próprio consorciado;

- O sistema de consórcio conta com legislação específica e a administradora deve ser autorizada e fiscalizada pelo Banco Central, o que traz mais segurança ao consumidor.

Fonte: Portal Nacional de Seguros

O IMPÉRIO FEMININO NO MERCADO IMOBILIÁRIO

As mulheres estão cada vez mais ocupando posições importantes em diferentes setores da sociedade. Antes reduzidas a papéis de submissão, as mulheres, nos últimos tempos, têm mais poder de decisão e têm conquistado as mais diferentes posições sociais. O empoderamento feminino é um avanço que beneficia mulheres, homens e os mais diversos setores e, apesar de ainda ser necessário avançar muito mais, as mulheres atualmente têm mais poder do que tinham no passado.

O mercado imobiliário não poderia estar fora desse fenômeno tão importante e maior a cada dia. Seja na hora de pesquisar por um imóvel, conversar com o corretor, visitar o local e fechar o negócio, as mulheres são poderosas e, provavelmente, serão elas que vão decidir se a compra será fechada ou não. Se o empreendimento falhar em algum ponto considerado importante, a mulher não pensará duas vezes antes de recusar a oferta e buscar uma que atenda suas necessidades ou, se for o caso, as da sua família.

Por isso, é fundamental compreender melhor como é a relação feminina com o mercado imobiliário. Leia abaixo cinco pontos que demonstram como as mulheres têm poder também na hora de procurar um bom lugar para morar.

MAIS PODER DE COMPRA E INFLUÊNCIA

Apesar de ser maioria da população (51,4%, segundo o IBGE), apenas nos últimos tempos as mulheres estão em espaços importantes da sociedade. O aumento da presença feminina no mercado de trabalho e o crescimento na carreira, a mobilidade social causada pelo aumento da renda e, muitas vezes, a conquista da independência financeira ou a posição de chefe de família trazem para a mulher mais poder aquisitivo e de influência.

O reflexo é: mais mulheres podem buscar e, especialmente, fechar negócios no mercado imobiliário. Elas têm condições de comprar o imóvel que mais agradar, tanto considerando características relacionadas à moradia quanto ao preço e condições de pagamento. Se o conjunto não agradar, a compra não será feita.

Portanto, considerar o maior poder aquisitivo e a grande influência exercida pela mulher é fundamental para o ramo imobiliário, já que é uma parcela de consumidores que não deve, de forma alguma, ser desprezada.

ATENÇÃO AOS DETALHES

Uma característica comumente associada às mulheres é a maior atenção aos detalhes. Ao olhar feminino está ligada uma visão abrangente, com foco em pontos que vão impactar a rotina no novo lar, desde questões como a qualidade do piso e conservação, passando pelo valor e facilidades de pagamento, até pontos relacionados a mobilidade e locais da vizinhança. Esses fatores são decisivos para fechar ou não um negócio.

Ser detalhista não é uma característica exclusivamente da mulher. Apesar disso, não se deve desconsiderar a maior capacidade feminina de observar e se preocupar com questões que, em um primeiro momento, poderiam passar despercebidas, mas que farão toda a diferença em médio e longo prazo. Em um momento no qual os empreendimentos competem para ter mais diferenciais, todos os detalhes são importantes, ainda mais para a mulher.

Assim, é importante perceber que o menor dos erros não passará despercebido e poderá ser o motivo para ela desistir do imóvel, assim como um detalhe positivo chamará a atenção e pode fazer muita diferença.

MAIS PLANEJAMENTO

Por ter mais interesse no planejamento, as mulheres estão se interessando cada vez mais pelo consórcio. Segundo uma pesquisa da ABAC (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio), as mulheres são 40% dos participantes em consórcios em todo o país. 

As mulheres têm um perfil amadurecido de quem comanda empresas ou lares e são economicamente ativas e têm ganhos expressivos, o que reflete no crescimento da participação em consórcios, de acordo com o presidente da ABAC, Paulo Roberto Rossi.

INICIATIVA PARA PESQUISAR E VISITAR

Não ter preguiça de pesquisar e visitar imóveis interessantes é uma característica muito ligada às mulheres dentro do mercado imobiliário. Costuma-se dizer que o processo de compra é menos incômodo para a mulher, já que seria encarado de forma mais natural e leve, apesar de todos os transtornos. Com isso, ela não se cansará de buscar um lugar que atenda aos requisitos que ela quer e, se não for assim, dificilmente vai concluir a aquisição. Ao não agir por impulso e ser atenciosa, a mulher aumenta seu nível de exigência.

Além de fazer uma pesquisa muito mais detalhada e abrangente, é a mulher que, em geral, faz a primeira visita o imóvel. A primeira impressão é fundamental e, caso ela goste, poderá visitar novamente e, se for o caso, vir acompanhada de seu (a) cônjuge, que ajudará na escolha.

BUSCA POR DIFERENCIAIS

Justamente por ter, em geral, mais atenção aos detalhes, a mulher busca por diferenciais que tornem o lugar onde irá morar melhor. Não basta ser básico: deve haver outros pontos que façam daquele imóvel uma boa escolha de compra.

Esses diferenciais podem ser um conjunto de fatores que têm a ver com a localização, o tamanho do imóvel e como ele atende às necessidades da compradora, quais as vantagens para quitar a dívida e quais as comodidades que a futura moradora terá. As opções que atenderem melhor às diversas exigências provavelmente vão ter preferência na hora da compra.

Muitas companhias já oferecem mais do que apenas uma moradia. Condomínios, por exemplo, tentam se diferenciar com ofertas que poderiam conquistar as mulheres, como áreas para cuidados de beleza. Ter espaços verdes, piscina e outras opções de lazer, seja no condomínio, seja em seu entorno, podem ser o diferencial que fará a mulher fechar negócio com uma empresa e não com outra.

FATORES SUBJETIVOS

Os fatores subjetivos também são importantes para a mulher escolher por um determinado imóvel. Além da necessidade, questões como o significado dessa escolha e os benefícios imateriais que o novo lar vai trazer são fundamentais no processo de escolha.

Mesmo que tenha dinheiro suficiente, se não houver um significado maior do que a propriedade daquele imóvel, dificilmente o negócio será fechado, por exemplo. Não basta comprar por comprar: é preciso ver vantagens nessa compra, e elas deverão atender necessidades e trazer diferenciais. Sem isso, a aquisição fica sem sentido.

Fatores subjetivos farão toda a diferença ao longo do tempo. Se não se preocupar com isso, a futura moradora poderá ter uma grande frustração enquanto mora no seu novo imóvel. Por isso, pensar nessas questões é tão importante não apenas para as mulheres, mas também para todos que estejam interessados em realizar o sonho da casa própria.

O mercado imobiliário está pronto para lidar com o poder feminino? 

Fonte: Blog Rodobens

DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEIS URBANOS

A lei 6.766/79 estabelece que o tamanho de um lote não pode ser menor do que 125 m². A única exceção existente é a estabelecida pela lei 11.977/2009 que possibilitou a criação das zonas especificas de interesse social. 

Estas caso sejam definidas, podem ter uma área menor do que 125m². Isso significa que é impossível com ressalva a esta exceção, um lote ser parcelado com uma área menor do que 125 m².

Porém preste atenção: isso não significa que um desmembramento mesmo tendo um tamanho superior a 125 m² será aceito pelo profissional de registro de imóveis. Isso porque de acordo com a lei 10.257/2001 as cidades devem fornecer as condições necessárias para que as pessoas possam viver com dignidade nas mesmas.

Além disso a lei 6.766/79 conhecida como lei de parcelamento do solo definiu que as áreas urbanas devem ter áreas ambientais e áreas de uso público. 

Com isso pode acontecer, por exemplo, de uma área que originalmente possuía 1.125 metros quadrados ser inicialmente parcelada em 3 áreas de 375 m². Posteriormente uma das pessoas que comprou uma destas áreas ir até o registro de imóveis querendo parcelar a área em 3 áreas de 125 m². 

Perceba que a área está dentro da estipulada pela lei do parcelamento do solo pode até mesmo ter recebido a licença da prefeitura porém que a mesma não está deixando áreas ambientais e muito menos áreas de uso público, ou seja, está burlando a lei do parcelamento do solo.

Veja que situação interessante.

Além disso, o parcelamento do solo urbano não está sujeito ao INCRA como o parcelamento do solo rural mas sim a legislação de parcelamento do solo municipal.

Isso acontece porque diferentemente do que a maioria das pessoas pensa não existe uma hierarquia de leis. Ou seja, não existem leis que quem faz é a união, leis feitas pelo estado e leis feitas pelo município. 

O que existe são leis que haja vista suas especificidades devem ser feitas por um destes órgãos. Desta maneira se pegarmos um tema de interesse nacional, como por exemplo, a educação torna-se mais interessante a existência de uma lei que seja aplicável a todo o país.

Por outro lado, cada cidade possui uma topografia única. Além disso o uso do solo urbano varia de uma cidade para a outra. Existem cidades cuja renda é gerada pelo comércio. 

Existem cidades cuja renda é gerada principalmente pela indústria e ainda existem aquelas cidades com uma boa participação do turismo em sua renda.

Perceba que devido a estas especificidades não tem como a união definir como será o zoneamento do solo urbano municipal. É o município que deve através de lei própria definir, por exemplo, que o local A é de uso do comércio, que o local B é de uso domiciliar, que o local C é de uso industrial, que o local D é uma zona de interesse social e que o local E é de uso turístico.

Isso deve ser levado em consideração no parcelamento do solo urbano.

Um exemplo tipico disso são as chácaras pois diferentemente do que a maioria das pessoas pensam não existe chácara rural. Isso mesmo, vários alunos já me fizeram esta pergunta. A resposta para a mesma é simples, o INCRA não possibilita o parcelamento do solo com área menor do que a área do módulo fiscal. 

Chácaras só podem existir em áreas urbanas porém não em qualquer local da área urbana mas sim, normalmente em áreas classificadas como turísticas. Desta maneira a legislação municipal pode permitir a existência de chácaras nestas áreas especificas do espaço urbano.

Excerto do texto de Adenilson Giovanini - Desmembramento de Imóveis: Guia Definitivo.

http://adenilsongiovanini.com.br/blog/quando-fazer-desmembramento/

STF DISCUTIRÁ EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL EM CONTRATOS DE MÚTUO PELO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO

A constitucionalidade da execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel, prevista na lei 9.514/97, será analisada pelo STF. O tema, objeto do RE 860.631, teve repercussão geral reconhecida pelo Plenário Virtual do STF.

No caso dos autos – que envolve disputa entre devedor de SP e a CEF –, o TRF da 3ª região entendeu que a execução extrajudicial de título com cláusula de alienação fiduciária com garantia não viola as normas constitucionais, devendo ser apreciado pelo Judiciário apenas se o devedor considerar necessário. Segundo o acórdão, o regime de satisfação da obrigação previsto na lei 9.514/97 é diferente dos contratos firmados com garantia hipotecária, pois estabelece que, em caso de descumprimento contratual e decorrido o prazo para quitar a dívida, a propriedade do imóvel é consolidada em nome da credora fiduciária.

No recurso ao STF, o recorrente (devedor) alega que a permissão para que o credor execute o patrimônio sem a participação do Judiciário viola os princípios do devido processo legal, da inafastabilidade da jurisdição, da ampla defesa e do contraditório, representando uma forma de autotutela "repudiada pelo Estado Democrático de Direito". Sustenta a inconstitucionalidade da execução extrajudicial e a compara com o procedimento previsto no decreto-lei 70/66, que trata dos contratos com garantia hipotecária, e está pendente de análise pelo STF no RE 627.106.

Relator

O relator do recurso, ministro Luiz Fux, observa que a questão, além de sua densidade constitucional, transcende os interesses subjetivos das partes, tendo relevância do ponto de vista econômico, jurídico e social para milhões de mutuários. O ministro salientou que os contratos firmados pelo Sistema Financeiro Imobiliário são produzidos em massa em todo o país, enquanto os juros praticados, inclusive em programas sociais de incentivo à moradia, são estabelecidos em plena consonância com os riscos decorrentes da inadimplência e com o tempo estimado para reaver imóveis nessa situação.

“Há necessidade de posicionamento desta Suprema Corte no que concerne à matéria sub examine, a fim de se garantir segurança jurídica aos contratantes e maior estabilidade às relações jurídicas no mercado imobiliário nacional, tudo a influenciar políticas governamentais de incentivo à moradia.”

O relator destacou que, embora a discussão seja sobre a constitucionalidade da execução extrajudicial em contratos imobiliários, a matéria tratada nos autos não se assemelha à do RE 627.106. Ele esclarece que naquele caso discute-se a recepção constitucional do decreto-lei 70/66, que prevê a execução extrajudicial para dívidas contraídas no regime do Sistema Financeiro Habitacional, com garantia hipotecária, situação diversa da presente demanda, cujo objeto é a constitucionalidade da lei 9.514/97, que prevê a possibilidade de execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel.

Nessa última modalidade de contrato, observa o ministro, não há transmissão da propriedade ao devedor, apenas a transferência da posse direta do bem. Isso significa que o credor fiduciário não se imiscui no patrimônio do devedor para excutir bem de propriedade alheia, pois o imóvel permanece sob propriedade da instituição financeira até a quitação do contrato pela outra parte, “o que se traduz em diferença substancial entre as relações jurídicas de hipoteca e de alienação fiduciária para a finalidade de análise à luz dos princípios constitucionais invocados”.

A manifestação do relator no sentido da existência de repercussão geral foi tomada por maioria, no Plenário Virtual do STF. Ficou vencido o ministro Edson Fachin.

Processo: RE 860.631

Fonte: STF

TENHO DIREITO COMO LOCADOR EM NÃO RENOVAR A LOCAÇÃO?

A lei 8.245/91 disciplina a locação de imóvel urbano e contempla, basicamente, três espécies de locação: a residencial, a não residencial e a de temporada. A chamada locação comercial é regulada pelas normas aplicáveis à locação não residencial.

Nas locações residenciais, a lei estipula que esse prazo seja igual ou superior a trinta meses, pois somente concede ao locador a possibilidade de denunciar imotivadamente a locação se o prazo inicial de vigência respeitar tal lapso temporal. Mas ainda assim, podem as partes celebrar contrato de locação residencial com prazo mais exíguo. O inconveniente, se isso ocorrer, é a necessidade de denúncia cheia (motivada) para a retomada do imóvel, conforme hipóteses contempladas no art. 47 da referida lei.

Nas locações não residenciais, locador e locatário têm ampla liberdade para a fixação do período de vigência da locação. Porém, se o contrato for celebrado por prazo igual ou superior a 05 (cinco) anos, ou a soma dos contratos firmados alcançarem referido quinquênio, o locatário que preenche os demais requisitos legais tem o direito de obter a renovação compulsória da locação, independentemente da vontade do locador. É o que dispõe o art. 51 da lei 8.245/91.

Para tanto, deve o locatário ajuizar a ação renovatória, no "interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor" (art. 51, parágrafo quinto).

O locador não estará obrigado a renovar o contrato apenas em algumas situações, descritas na lei. Exemplo: se tiver que realizar obras que importem em significativa transformação do imóvel, por imposição do Poder Público, ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade (art. 52). Outra situação, também contida no mesmo artigo: se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio, locador, ou para transferência de fundo de comércio, existente há mais de um ano, sendo ele, seu cônjuge, ascendente ou descendente detentor da maioria do capital.

Além daquilo que consta do art. 52, poderá o locador infirmar a investida do locatário se estiverem presentes uma das situações contidas no art. 72da lei 8.245/91.

Se o locador não puder alegar uma das razões expressamente assinaladas na lei para afastar a pretensão de renovação, não há o que fazer. Apesar de na maior parte das vezes o locador ser o proprietário do imóvel (não é preciso ser dono para locar - o usufrutuário, p. Ex., também pode locar), ainda assim é obrigado a ver a locação renovada, mesmo que essa não seja a sua vontade.

Jader Gustavo Kozan Nogueira - Graduado em Direito pela UNIVALE

Fonte: Artigos JusBrasil

PERMUTA NO MERCADO IMOBILIÁRIO PODE SER UMA BOA ALTERNATIVA EM TEMPOS DE CRISE

O mercado imobiliário, para quem busca vender seu imóvel, não está tão animador em razão da falta de compradores com condições a compra. Além disso, tem o fato de que as condições dos financiamentos habitacionais ainda não estão tão atraentes como até pouco tempo atrás. Uma alternativa viável para quem pretende se desfazer de um imóvel e adquirir outro é a permuta, ou troca.

De acordo com o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, regra geral, a venda de um imóvel é sempre precedida da compra de outro, normalmente, de maior preço. “O incomum é encontrar alguém que venda o imóvel para comprar outro de valor mais baixo ou para utilizar o bem como forma de investimento em negócios pessoais. Para aqueles que vendem para comprar outro, buscar negócios com outras pessoas que estão vendendo, e que também estão dispostas a receber outro imóvel em troca, pode ser um excelente negócio”, aponta.

O advogado esclarece que a permuta não se diferencia quanto às precauções que se deve tomar acerca do imóvel quando falamos em compra e venda. “É importante que os permutantes busquem o máximo de informações possíveis sobre o imóvel, em especial documentação (registro e prefeitura, por exemplo), bem como das características físicas (tempo de obra, reparos feitos, benfeitorias) e da localização”, aponta Vinícius Costa.

Os documentos pessoais dos permutantes também são de extrema importância. “Porém, como há substituição de um bem por outro, havendo algum tipo de ação contra um dos permutantes a possibilidade de haver um problema maior diminui, pois, nesse caso, o permutante devedor não está se desfazendo de seu patrimônio, apenas substituindo um bem por outro, que poderá garantir eventuais dívidas. Ressalvado os casos em que há flagrante fraude ou conluio entre os permutantes.” 

O presidente da ABMH chama a atenção para a importância de que essa operação seja feita com a participação de um advogado e que o contrato seja elabora somente após a avaliação dos documentos do imóvel, dos permutantes e a análise criteriosa das unidades por parte de engenheiro de confiança. “Ultrapassada essa fase pré-contratual, as partes podem sentar para formalizar o acordo da melhor forma que lhes atenda”, acrescenta Vinícius Costa.

Fonte: Investimentos e Notícias

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - QUESTÕES CONTROVERSAS

Ao longo dos 20 anos de vigência da Lei nº 9.514/1997, a alienação fiduciária de bens imóveis tornou-se importante instrumento de expansão do crédito imobiliário e vem se consolidando como um novo paradigma no sistema de garantias do direito positivo brasileiro.

Suas normas foram alteradas recentemente pelas Leis 13.043/2015, 13.465/2017, 13.476/2017 e pelo novo Código de Processo Civil (CPC), mas, não obstante, alguns vícios da redação original da lei e a falta de regulamentação de determinados atos podem comprometer sua função de garantia em relação a certas situações.

Ressalta, de plano, a isenção da obrigação de pagamento do saldo da dívida caso o produto do leilão não seja suficiente para amortizá-la integralmente, instituída pelo § 5º do art. 27 da Lei 9.514 [1].

Leilão de dois ou mais imóveis alienados em garantia de uma mesma dívida

Ora, a dispensa de reembolso da quantia emprestada excepciona a regra geral do art. 586 do Código Civil [2], podendo ser socialmente justificada em determinadas situações merecedoras de tutela especial.

Disso é exemplo a Lei 5.741/1971, que confere esse benefício aos adquirentes de moradia com financiamento do Sistema Financeiro da Habitação. A Lei 9.514/1997, apesar de ter-se inspirado nessa norma excepcional, institui a isenção como regra geral, consagrando grave distorção que deve ser corrigida mediante alteração legislativa que restrinja sua aplicação exclusivamente aos financiamentos habitacionais.

Outra situação merecedora de intervenção legislativa é o procedimento de leilão de dois ou mais imóveis alienados fiduciariamente em garantia de uma mesma dívida.

Para esses casos, a regra geral é a do art. 899 do Código de Processo Civil [3], pelo qual o leilão se faz mediante ofertas sucessivas dos diversos bens penhorados, suspendendo-se o leilão quando pagos o crédito e as despesas da execução e entregando-se ao devedor os bens não licitados.

Essa é a lógica da execução, mas a aplicação pura e simples dessa regra à execução fiduciária impõe ao devedor fiduciante uma carga excessiva de impostos e emolumentos cartorários, justificando-se a adaptação do procedimento ao princípio da menor onerosidade da execução.

É que, na execução fiduciária, o leilão se realiza depois de transmitida a propriedade do bem ao credor, mediante consolidação, para a qual são pagos o ITBI, o laudêmio, se houver, e emolumentos ao Registro de Imóveis. Sendo o crédito garantido por propriedade fiduciária de dois ou mais imóveis, o procedimento contempla a transmissão de todos eles ao credor e depois sua oferta sucessiva no leilão. Se o produto da venda do primeiro imóvel for suficiente para o pagamento da dívida e despesas, o outro imóvel deve ser restituído ao devedor, mediante transmissão da propriedade, para a qual é exigível o pagamento do ITBI, laudêmio e emolumentos cartorários.

A situação configura uma excessiva onerosidade, que justifica a instituição de norma especial segundo a qual a consolidação da propriedade e o leilão se façam em operações sucessivas, e somente na medida do necessário. Assim, se o produto da venda do primeiro imóvel for suficiente para o pagamento, os imóveis cuja propriedade ainda não foi transmitida ao credor serão liberados ao devedor mediante simples cancelamento da propriedade fiduciária, sem a despesa de impostos.

Indisponibilidade e penhora do direito do fiduciante

Situação igualmente merecedora de atenção é a eventualidade de judicialização de questões relacionadas à indisponibilidade ou à penhora do direito aquisitivo do devedor fiduciante, decretada por iniciativa de seus credores quirografários, trabalhistas e fiscais.

Considerando que o objeto da constrição é o direito aquisitivo do devedor fiduciante (art. 835, XII, do novo CPC [4]), a decretação da constrição não atinge o direito de propriedade fiduciária do credor, que, portanto, pode obter a consolidação da propriedade no seu patrimônio e promover a venda do imóvel em leilão.

Nesse caso, a identificação precisa do objeto da constrição, no ato que a decretar, ganha especial relevância quando caracterizado o inadimplemento da obrigação do devedor fiduciante, pois esse fato deflagra a expropriação do direito aquisitivo e a consolidação da propriedade no credor fiduciário, passando o devedor fiduciante a ser titular do direito de crédito correspondente à quantia excedente ao crédito em execução e às despesas.

Ocorre que, na prática, nem sempre o ato que decreta a constrição contém a indicação precisa de que seu objeto é apenas o direito aquisitivo, daí resultando a judicialização da execução fiduciária e a interrupção do seu curso até que o juízo competente explicite os limites da constrição.

A situação comporta igualmente alteração legislativa, segundo a qual a penhora e a indisponibilidade incidentes sobre o direito do devedor fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor e o leilão, mas sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente remanescer do produto da venda.

Questões como essas agravam os danos provocados pelo inadimplemento, ao frustrar a celeridade da recuperação do crédito e onerar excessivamente a execução, evidenciando a necessidade de adaptação legislativa que torne a execução menos onerosa para o devedor e assegure a efetividade dessa garantia como elemento catalisador do crédito.

Referências

[1] § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

[2] Art. 586. O mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.

[3] Art. 899. Será suspensa a arrematação logo que o produto da alienação dos bens for suficiente para o pagamento do credor e para a satisfação das despesas da execução.

[4] Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia.

Melhim Namem Chalhub - Membro do Instituto dos Advogados Brasileiros, da Academia Brasileira de Direito Civil e da Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário.

Fonte: IRIB