DIREITO DE SUPERFÍCIE: ESTATUTO REGULADOR, NATUREZA, CONCEITO E ESPECIFICIDADES

O direito real de superfície, disciplinado legalmente pelo Código Civil de 2002 e no Estatuto da Cidade busca atender às exigências constitucionais da função social da propriedade, flexibilizando os vetustos pilares sobre os quais o direito das coisas se apoiava.

Tais exigências se estabelecem devido à feição democrática assumida pela Carta Constitucional Brasileira em 1988. A partir do advento da nova ordem sociopolítica, não mais se admite o escopo individualista e absolutista da propriedade, impondo-lhe restrições em prol da coletividade, delimitações oriundas da análise civil-constitucional ditada pelo novel cenário jurídico.

O fato de o direito de superfície ter sido reimplantado no Brasil demonstra o compromisso de nossa casta legislativa em favorecer a proliferação das propostas de democratização das terras nacionais, de modo que foi regulado tanto em um diploma urbanístico quanto no civil. Com a superfície se dá a manutenção da propriedade tão apreciada pelos nacionais e se adiciona a facilidade de construção e uso superficial do espaço por terceiro, para fins de construção civil e habitacional.

Devido à sistemática constitucional agora em voga, um primeiro empecilho a se desvendar antes de se analisar as características do direito de superfície é justamente definir qual o diploma legal responsável pelo seu tratamento, já que duas legislações avocam esta competência, ou se ambas coexistem no novo cenário constitucional.

O fato de o Código Civil de 2002 ter sido promulgado posteriormente à edição da Carta Magna de 1988 fez com que a sua dialética funcionasse em consideração aos princípios máximos e aspirações que agora ordenam o nosso sistema jurídico, o que provocou uma certa publicização do direito civil, permitindo que a propriedade, direito civil por excelência, fosse revisado, passando a atender a sua função social, satisfazendo os preceitos da ordem econômica. Conforme o exposto, ratifica Pietro Perlingieri:

O conteúdo da função social assume um papel de tipo promocional, no sentido de que a disciplina das formas de propriedade e as suas interpretações deveriam ser atuadas para garantir e para promover os valores sobre os quais se funda o ordenamento. E isso não se realiza somente finalizando a disciplina dos limites à função social. Esta deve ser entendida não como uma intervenção “em ódio” à propriedade privada, mas torna-se “a própria razão pela qual o direito de propriedade foi atribuído a um determinado sujeito”, um critério de ação para o legislador, e um critério de individuação da normativa a ser aplicada pelo intérprete chamado a avaliar as situações conexas à realização de atos e de atividades do titular.

Como o CC/02 recepcionou este universo, poder-se-ia imaginar que este deveria prevalecer em face do Estatuto das Cidades, por mais que o Estatuto das Cidades assuma a feição de lei especial e o Código Civil a de lei geral. Uma análise parca sugere a prevalência do Código Civil sobre o microssistema urbanístico, já que o artigo 2º, § 1º, da Lei de Introdução ao Código Civil professa a revogação da lei anterior quando lei posterior regular integralmente a mesma matéria de que tratava.

Inobstante, o Estatuto das Cidades, ao regulamentar os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, apresenta o direito de superfície como mecanismo de política urbana, servindo aos fins de moradia e construção civil, atento aos ditames da função social da propriedade, perfazendo, neste tocante, uma regulamentação especial, e que, portanto, segundo o comando lex posterior generalis non derrogat priori speciali, deveria prevalecer sobre a lei posterior, geral.

Apesar das desavenças é de bom alvitre perceber ambos os diplomas como leis especiais, no que toca o direito de superfície, já que os dois dispõem de forma completa sobre o assunto, e, no pior dos cenários, não são contraditórios entre si, não surgindo daí motivos maiores para que um suplante o outro. O próprio enunciado 93, aprovado na I Jornada de Direito Civil, reconhece essa convivência, senão vejamos: “As normas previstas no Código Civil, regulando o direito de superfície, não revogam as normas relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), por ser instrumento de política urbana”.

Com efeito, o direito pretende ser um todo coeso, o mais recomendado é coordenação sistemática destas fontes, interpretando de um modo pelo qual venham a dialogar entre si, sem fazer como que uma supere ou desabilite outra momentânea ou definitivamente.

Sobre sua natureza, apesar da omissão do Estatuto das Cidades quanto à designação da natureza do direito real de superfície, se direito real autônomo ou direito real sobre coisa alheia, a doutrina majoritária, como assegura J. Miguel Lobato Gomes, concorda em consagrá-lo como um direito real sobre coisa alheia, visto que o fundiário não perde a propriedade sobre a gleba, apenas concede a sua superfície, sobre a qual se poderá edificar ou plantar, e, excepcionalmente, a depender da natureza da obra e do que foi celebrado contratualmente, até mesmo o subsolo poderá ser incorporado no empreendimento.

Apesar da posição pacífica a respeito deste atributo do direito de superfície, Nelson Rosenvald sugere que:

Em virtude da omissão do Estatuto da Cidade e do Código Civil quanto à natureza jurídica do modelo, repercute-se na doutrina uma polêmica. Seria o direito real de superfície uma verdadeira propriedade ou um direito real em coisa alheia? A resposta é: ambos. O direito de superfície é um direito real sobre coisa alheia (lote ou gleba), pois sua formação resulta de uma concessão do titular da propriedade para fins de futura edificação (sobre ou sob o solo) ou plantação, que, quando concretizada pelo superficiário (concessionário), converterá o direito inicialmente incorpóreo, em um bem materialmente autônomo à propriedade do solo do concedente.

Trata-se de uma observação sagaz, já que as feições apresentadas pelo direito em comento admitem este desdobramento múltiplo da posse que se constitui, condicionando o surgimento de uma propriedade distinta daquela em que se assenta.

O conceito e especificidades da superfície são ricamente traduzidos no artigo 1369 e seguintes, do título IV, do Código Civil, lei nº 10406/02. Gonçalves, atendo-se à normativa legal, apresentou o seguinte conceito de direito de superfície, “[...] direito real de fruição ou gozo sobre coisa alheia”.

O Prof. Ricardo Pereira Lira oferece o seguinte conceito sobre o direito de superfície:

[...] o direito de superfície é direito real autônomo, temporário ou perpetuo, de fazer e manter construção ou plantação sobre ou sob terreno alheio: é a propriedade – separada do solo – dessa construção ou plantação, bem como é a propriedade decorrente da aquisição feita ao dono do solo de construção ou plantação nele já existente.

Poupa-se, por intermédio destes conceitos, de se descer às minúcias diferenciais existentes entre o direito de superfície e outros direitos reais a ele aproximados, como o direito real de uso e a enfiteuse.

É importante frisar que o direito de superfície, apesar de largamente regulamentado e facilmente implementável, não tem tido tanta adesão quanto se poderia esperar. A cautela com relação ao instituto se dá devido à sua característica primordial, ou seja, a falta de perpetuidade. Os contratantes, principalmente aquele que assume a posição de superficiário, tende a duvidar das vantagens de uma exploração limitada no tempo, observando apenas que as acessões que vierem a se incorporar ao terreno passariam para o domínio do fundiário.

Este temor acompanha o instituto desde eras primevas, quando ainda em Roma, segundo afirma Maurício Mota:

Embora tenha uma rica história de construção e elaboração jurídica, o direito de superfície parece ter tido uma escassa utilidade para o desenvolvimento das instituições romanas. As fontes o contemplam de maneira fragmentária e episódica.(...) Com o direito de superfície não é diferente, e, se ele não teve em Roma a aplicação efetiva de todas as suas potencialidades, não quer dizer, de maneira alguma, que não possa a vir a ser um instrumento jurídico bastante útil e necessário em outros ordenamentos.

Este aspecto sociológico acaba sobrepondo-se a todas as inúmeras possibilidades apresentadas pelo direito, que se recomenda a situações temporárias.

Conclui-se que o direito de superfície encontra no ordenamento pátrio dois comandos ou fontes centrais das quais coleta sua disciplina, o Código Civil de 2002 e o Estatuto das Cidades, e, apesar de se apresentarem como diplomas originários de campos distintos do direito, ambos se constroem como caminhos a serem trilhados até os objetivos constitucionais da função social da propriedade, do desenvolvimento econômico sustentável, moradia e pleno emprego.

Assume a feição de um direito real autônomo, mas que propicia a edificação ou plantação de direito real sobre coisa alheia, é um direito claramente flexível e que, usado sabiamente, poderá oferecer grandes oportunidades para os superficiários e fundiários que dele fizerem uso.

REFERÊNCIAS:

GONÇALVES, Carlos Roberto, Direito Civil Brasileiro, 4. ed. rev. São Paulo: Saraiva, 2009. p. 414. v. V.

LIRA, Ricardo Pereira, Elementos De Direito Urbanísticos, Rio de Janeiro: Renovar, 1997. p. 14.

Lobato Gómez, J. Miguel. Ob. cit. pág. 70Mota, Maurício. http.www.uerj.br-direito/pubicacoes/maruício-mota/mm 2html.

PERLINGIERI, Pietro. Normas Constitucionais nas Relações Privadas. Revista da Faculdade de Direito da UERJ, Rio de Janeiro: Renovar, v. 6 e 7, 1999.

Rosenvald, Nelson. Direitos Reais Lúmen Júris Editora, página 403.

http://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/3/3146/tde-27112006-134345/pt-br.php

https://www.jurisway.org.br/v2/dhall.asp?id_dh=6251

http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI911,21048-O+direito+de+superficie+no+novo+Codigo+Civil

Pamela Samara de Oliveira; Maria do Carmo Santos Bezerra; Marcos Siqueira Silvério; Magda Suelen Barbosa Coelho.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

MERCADO IMOBILIÁRIO AVALIA ASPECTOS POSITIVOS E NEGATIVOS DA LEI Nº 13.097/2015

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) participou de todas as etapas e projetos que fundamentaram a Lei nº 13.097/2015, atuando conjuntamente com o IRIB, Secovi-SP, Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e Federação das Indústrias do Estado de São Paulo (Fiesp), inclusive, na aprovação da lei.

O diretor executivo da Abecip, Filipe Pontual, conta que a segurança jurídica foi a primeira motivação para a Associação atuar em prol da concentração dos ônus sobre imóveis na matrícula. “As certidões não garantem uma segurança jurídica completa, não podem ser obtidas no Brasil inteiro, encarecem o processo do ponto de vista do consumidor, principalmente quando se pensa naqueles de baixa e média renda, e exigem uma avaliação detalhada de um advogado especializado no assunto. Por fim, a agilidade na verificação da matrícula deixa todos os envolvidos no processo mais tranquilos – o registrador, o comprador e o financiador. Tira um emaranhado burocrático e é um alívio para todos os atores envolvidos no negócio imobiliário”.

Filipe Pontual diz, também, que a Lei nº 13.097/2015 pode trazer maior segurança jurídica ao financiamento imobiliário e facilitar a compra e a venda. “Quando juntar isso ao registro eletrônico nos contratos de financiamento, ou mesmo na compra e venda entre particulares, irá agregar agilidade, fomentando maior volume de negócios”.

Ainda no que diz respeito à segurança jurídica aos negócios do mercado imobiliário, o consultor jurídico da Abecip José Cetraro afirma que concentrar na matrícula do imóvel o que possa representar risco jurídico a quem pretenda adquiri-lo ou recebe-lo em garantia é reafirmar a importância do registro público imobiliário e proteger o adquirente de boa-fé. “Aos eventuais credores do vendedor ou titulares de direitos cujo exercício venha atingir o imóvel cabe-lhes o dever de zelar por tais direitos por meio de averbações na matrícula do imóvel, de modo a conferir-lhes a devida publicidade, além de sinalizar e possibilitar uma avaliação de possíveis riscos aos potenciais adquirentes. Assim, a matrícula do imóvel torna-se o único documento capaz de identificar quem detenha a titularidade do imóvel ou de direitos a ele relativos, assim como sinalizar eventuais riscos jurídicos a quem pretenda negocia-lo”.

José Cetraro acrescenta, ainda, que as dimensões continentais de um país como o Brasil e o avanço inexorável das práticas comerciais e dos negócios formalizados à distância com a velocidade da luz, tornou inaceitável a sistemática anteriormente vigente de impor ao adquirente o ônus de tentar precaver-se e de provar sua boa-fé por meio da obtenção de certidões de distribuidores judiciais para identificar supostos riscos jurídicos, ainda que diante da omissão e acomodação de credores do vendedor em fazer constar da matrícula do imóvel ônus como penhoras ou simplesmente o ajuizamento das execuções que determinaram sua efetivação.

Tudo isso, segundo Cetraro, a partir da despropositada legislação vigente até o advento da Lei nº 13.097 que, a pretexto de simplificar os negócios imobiliários, estabelecia a apresentação de certidões de “feitos ajuizados” (Lei nº 7.433/85) não obstante a realidade que, em face de outros dispositivos legais, pessoas físicas ou jurídicas poderiam ser demandadas em qualquer uma dentre as milhares de comarcas existentes no país. “Ademais, tais certidões apresentariam uma situação estática e limitada à data de sua expedição, mas que não representariam qualquer segurança jurídica diante dos feitos ajuizados em data posterior à de sua expedição, sendo impensável sua obtenção na data da formalização do negócio. Todavia, em se tratando da matrícula do imóvel, sua visualização em tempo real permitirá que, simultaneamente à formalização do negócio, seja aferida sua situação, inclusive quanto a eventuais atos decorrentes da aplicação da Lei nº 13.097”, demonstra.

Para Cetraro, todo dispositivo legal comporta melhorias e aperfeiçoamentos para que venha a atender plenamente seus propósitos. “Para que os dispositivos da Lei nº 13.097/2015 relativos ao registro imobiliário atendam plenamente às expectativas do mercado imobiliário, fundamental será a implementação nacional do registro eletrônico concebido pela Lei nº 11.977/2009 e ora dependente de uma sistematização que deverá contar com a participação dos registradores imobiliários e de órgãos do Poder Judiciário, das Corregedorias Estaduais e do Conselho Nacional de Justiça”. Nesse sentido, o Cetraro destaca a atuação do IRIB e a criação do Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico (ONR), autorizada por meio da Medida Provisória nº 759/2016 (art. 54, § 3º).

Desenvolvimento econômico e social do país

Filipe Pontual destaca que a continuidade da informatização do Registro de Imóveis é outra medida que pode contribuir para o desenvolvimento econômico do país, pois, quando ele estiver atualizado com as novas tecnologias e oferecendo um serviço eficiente e cada vez mais barato, sem perda de rentabilidade para os registradores, será melhor para todo mundo, porque amplia o volume de negócios. “Com estabilidade de regras econômicas e legais, bancos e registradores atendendo seus clientes com mais qualidade e rapidez, o crédito imobiliário no Brasil poderá atingir a participação de 15% do PIB. O Brasil tem muita habitação a ser feita e melhorada, há uma demanda imensa, o que nos permitiria chegar perto ao patamar do Chile, que é quase 20% do PIB, além de facilitar negócios à vista, sem necessariamente passar pelo sistema de financiamento imobiliário.”, exemplifica.

Ao ser também ser indagado sobre o tema, José Cetraro ressalta que todas as alterações legais que simplificam, sem causar riscos jurídicos, e aceleram a formalização com redução de custos dos negócios em geral, concorrem diretamente para o desenvolvimento econômico e social do país. “A lei deve ajustar-se à evolução social e adotar ferramentas e mecanismos próprios da modernidade, não podendo ficar adstrita a formas e fórmulas obsoletas concebidas para conferir segurança jurídica, que se revelaram insuficientes para tanto. Nesse contexto está a Lei nº 13.097/2015, na parte que dispõe sobre o registro imobiliário”.

Mercado do crédito imobiliário

Um ponto importante em relação à alienação fiduciária e a outras medidas legais de incentivo e apoio aos mecanismos de segurança jurídica, segundo Filipe Pontual, é o resultado prático na ampliação do crédito. “Com a consolidação da confiança do mercado no instituto da alienação fiduciária, por volta de 2004, somada à estabilidade macroeconômica do país, se observou um crescimento impressionante no crédito imobiliário: saímos de 1,5% em relação ao PIB do Brasil em 2006 para quase 10% em 2015 e 2016. A segurança jurídica é fundamental para o crédito imobiliário, de mãos dadas com a estabilidade macroeconômica”, certifica.

O diretor executivo da Abecip avalia que as questões relacionadas à Lei nº 13.097/2015 merecem ser debatidas e aprofundadas. “Primeiro, devemos comemorar que a lei, após dois anos, entrou plenamente em vigor. Queremos, com o IRIB, promover eventos que reforcem a consciência de todos os envolvidos sobre os benefícios dessa lei. Ela pode ser uma grande alavanca para melhores negócios imobiliários e um facilitador na vida dos compradores, especialmente os de baixa renda”, finaliza. 

Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB

QUANDO DEVO USAR CESSÃO DE DIREITOS E QUANDO DEVO USAR CONTRATO DE COMPRA E VENDA?

Cessão de Direitos é o instrumento através do qual se opera a transmissão de direitos sobre determinado bem. Por meio dela, o vendedor, conhecido como cedente, repassa ao comprador, denominado cessionário, os direito sobre o bem objeto da Cessão, que poderá ser móvel ou imóvel.

Em se tratando de bem imóvel, em geral, a Cessão de Direitos poderá ser utilizada em dois casos: (i) Quando não há escritura definitiva do imóvel, ocasião em que o Cedente venderá ao Cessionário o direito de compra sobre referido bem, e; (ii) Nos casos em que se transmite os direitos proveniente de sucessão, enquanto o bem foi dado à partilha.

O Código Civil ampara a realização deste instrumento, em seu artigo 1.793:

“Art. 1.793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o coerdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública.”

Importante ressaltar que, para ter eficácia, todos os herdeiros deverão manifestar concordância, na qualidade de Cedente no Instrumento de Cessão de Direitos, pois, se feita pelo conjunto de todos os herdeiros com direito àquela herança, a Cessão de Direito não será afetada pela ineficácia, uma vez que terá de ser alegada pela parte prejudicada. Desde que todos os herdeiros tenham participado do ato de cessão, não haveria interessado legítimo para insurgir-se contra o ato.

Há de se ressaltar que o artigo 616, inciso V, do Novo Código de Processo Civil, legitima o cessionário a proceder à abertura do Inventário do autor da Herança. O cessionário somente poderá iniciar a ação, portando o respectivo instrumento de cessão, habilitando-se na forma processual cabível.

Art. 616. Têm, contudo, legitimidade concorrente:

V - o cessionário do herdeiro ou do legatário;

A doutrina de Silvio Venosa é adequada ao sublinhar: “Só existe cessão antes da partilha. Após, a alienação é de bens do herdeiro. O cessionário participa do processo de inventário, pois se sub-roga na posição do cedente”. (Silvio de Salvo Venosa, Direito civil: direito das sucessões, 3. Ed., São Paulo: Atlas, 2003, p. 42)

Por fim, para ter validade, a Cessão deverá revestir-se de forma pública, ou seja, deverá ser feita no cartório de notas.

Já o Contrato de Compra e Venda não se submete, via de regra, à forma especial, podendo ser celebrado verbalmente ou por escrito, público ou particular. Entretanto, o art. 108 do Código Civil dispõe acerca da essencialidade da escritura pública quando o negócio jurídico versar sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos.

Como todo contrato, a compra e venda pressupõe a capacidade geral das partes. Porém, por vezes a lei suprime essa capacidade para certos e determinados negócios jurídicos, hipóteses estas que a doutrina denomina como ausência de legitimação. São exemplos de ausência de legitimação a venda de ascendente a descendente sem a anuência dos demais descendentes e do cônjuge (CC, art. 496), a alienação de imóvel sem a necessária outorga conjugal (CC, art. 1.647, inciso I,), a venda entre cônjuges (CC, art. 499), a venda de parte indivisa em condomínio (CC, art. 504) e as demais hipóteses previstas nos quatro incisos do art. 497 do diploma civil

Em suma, analisando o capítulo destinado ao contrato de compra e venda no Código Civil, vislumbra-se de suma importância o domínio pelo profissional do Direito, das normas que regulam esse contrato para instrumentalizar de forma correta e eficaz a vontade das partes.

Davi Ribeiro - Advogado Cível, Empresarial e Consumidor.
Fonte: Artigos JusBrasil

AQUISIÇÃO DERIVADA E AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE - ENTENDA A DIFERENÇA

No sistema evolutivo da sociedade deparamos que a propriedade é sempre mencionada e destacada. Dela, a pessoa exerce os atos de sobrevivência e manutenção de sua vida. Por essa razão, a Constituição Federal de 1988, logo no artigo 5º, prevê a propriedade como direito fundamental.

Entende-se por propriedade o direito de um determinado indivíduo ou de um grupo de pessoas sobre um bem específico e determinado, formado por uma situação jurídica que atribuirá a titularidade para o exercício dos atributos de uso, fruição, disponibilidade e reivindicação. Este bem, como definido pelo Código Civil, poderá tanto ser um bem móvel como imóvel.

Ao contrário do que era determinado no passado, este direito do titular sobre o bem não é mais tido como absoluto, mas sim relativo, uma vez que diante do reconhecimento da função social da propriedade, para o fim de se manter a harmonia e a estabilidade do Estado Democrático de Direito, faz-se necessário que o interesse individual sucumba ao interesse coletivo que muitas vezes poderão estar expressos nas diretrizes urbanísticas ou nos interesses políticos do Estado por intermédio de suas legislações.

Tradicionalmente são estudadas as duas formas conhecidas para se adquirir a propriedade, a originária e a derivada.

Aquisição originária

A aquisição originária decorre de um fato jurídico que permite a aquisição da propriedade sem qualquer ônus ou gravame. O que se analisa são os requisitos legais para a obtenção de uma propriedade sem a necessidade da autonomia privada, por isso, de ser um fato jurídico, como ocorre com a usucapião, aluvião, avulsão, dentre outros, o que justifica a autonomia e independência.

Na aquisição originária, por decorrer de um fato jurídico, não haverá que se mencionar em recolhimento de impostos; exigência de retificação de área; eventuais gravames na matrícula originária não acompanharão a matrícula nova aberta em virtude de tal aquisição.

Note-se que, na aquisição originária, a análise do Registrador limitar-se-á às formalidades do título que conferem a transmissão da propriedade.

Aquisição derivada

A aquisição derivada é aquela pela qual a autonomia das partes faz com que a propriedade seja transferida de uma pessoa para outra exigindo, a legislação, certas formalidades e solenidades.

Na aquisição derivada a análise pelo Registrador será mais ampla, tanto no aspecto formal, como material; sendo neste caso possível exigir o recolhimento dos impostos, a análise do conteúdo para a qualificação das partes e exata extensão da propriedade, etc.

Reflexos das modalidades de aquisição da propriedade no Registro de Imóveis

Dentre várias funções, o Registro de Imóveis assegura o efeito da publicidade da propriedade perante a sociedade, sendo o responsável pela segurança jurídica inerente a este direito fundamental que a propriedade reflete como estrutura do Estado. Por intermédio do registro de imóveis opera-se o princípio da publicidade, na qual, pela presunção, dá-se conhecimento à sociedade do ato praticado em determinada matrícula em face de um determinado sujeito.

Todo título, judicial ou extrajudicial, que ingressar no Registro de Imóveis deve ser devidamente qualificado pelo Registrador, traduzindo a fé-pública esperada. A finalidade desta qualificação é observar se os requisitos legais de transmissão ou constituição de ônus ou gravames ou outras anotações na matrícula estão de acordo com o ordenamento jurídico.

Inúmeros são os princípios que regem a sistemática registraria para permitir o cumprimento da segurança esperada. Dentre eles podem ser destacados o Princípio da Continuidade, Princípio da Especialidade e Princípio da Disponibilidade.

Princípio da Continuidade

O princípio da continuidade determina a observância do encadeamento de atos permitindo vislumbrar a historicidade da matrícula. Assim, os atos deverão ser contínuos. No direito romano, embora não expresso este princípio, pode-se afirmar a sua existência, uma vez que outro princípio comum a todos os modos de aquisição estabelece que o alienante da propriedade deve ser o proprietário e que todo proprietário capaz pode alienar, embora existissem exceções na época em relação a proibição de alienar.

Princípio da Especialidade

O Princípio da Especialidade determina da individuação pormenorizada do indivíduo e do bem para evitar equívocos na transmissão. Por tal razão, evita-se a transmissão de propriedades para homônimos. Permite-se a exata extensão da propriedade, sendo correta a postura do registrador que determina a retificação da matrícula antes de registrar o título quando houver dúvidas sobre a área.

Princípio da Disponibilidade

Já o princípio da disponibilidade, que está mais vinculado ao direito de propriedade em si, permite analisar se o bem em questão pode ou não ser transmitido, como no caso quando houver a indisponibilidade do bem ou o bem estiver em nome de um menor, dentre outras hipóteses limitativas de direito.

Contudo, dependendo de como se proceder a aquisição da propriedade, a qualificação do título será flexibilizada.

Fábio Pinheiro Gazzi - Professor de Direito Notarial e Registral na pós-graduação da LFG. Advogado, Mestre em Direito (PUC-SP), pós-graduado lato sensu em Direito dos Contratos com ênfase em Societário (IICS/CEU), Professor de Graduação (FADITU e FACCAMP) e de pós-graduação em Direito Imobiliário (PUC-SP).

Fonte: LFG / Blog Acontece

COMO DECLARAR VENDA DE IMÓVEL NO IMPOSTO DE RENDA E PAGAR MENOS

Quem vendeu um imóvel pode ter de pagar até 15% de Imposto de Renda sobre seu ganho de capital (a diferença o valor de compra e o de venda).

Mas há algumas brechas legais que permitem reduzir ou até isentar o pagamento no seu Imposto de Renda 2017.

1 – Baixe o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP)

O GCAP (link encurtado e seguro: http://zip.net/bqsZjr) auxilia o preenchimento do IR no caso de venda de bens, como imóveis, terrenos, entre outros.

Se você vendeu imóvel no ano passado, baixe o programa GCAP2016, preencha as informações e depois importe os dados para o programa do IR 2017.

Ao concluir o preenchimento, o programa informa se há imposto a pagar ou isenção.

2 – Compre outro imóvel até seis meses após a venda

Quem usa o dinheiro da venda de um imóvel residencial para comprar outro residencial em até 180 dias não paga imposto nenhum. Pode ser qualquer valor. Essa isenção só pode ser usada uma vez a cada cinco anos.

"O contribuinte precisa gastar todo o dinheiro recebido com a venda da casa antiga na compra do imóvel novo. Se, por exemplo, ele teve um ganho de capital de R$ 500 mil na venda, mas gastou somente R$ 400 mil na compra da casa nova, terá que recolher 15% de imposto sobre os R$ 100 mil que sobraram", explica Paulo Kops, administrador da Kops Contabilidade.

3 – Único imóvel residencial até R$ 440 mil é isento

Se o valor de venda da casa é de até R$ 440 mil, não paga imposto. Mas precisa sem o único imóvel em seu nome e não pode ter vendido casas ou apartamentos nos últimos cinco anos.

"Muita gente cai na malha fina ao usar essa isenção porque esquece que possui uma fração de outro imóvel, muitas vezes recebida na partilha dos bens dos pais ou avós. Mesmo que sua fatia seja de apenas 5% nessa herança, a Receita não vai aceitar", afirma Paulo Kops.

Também não adianta vender por R$ 800 mil um imóvel que foi comprado em comunhão de bens e "dividir" o resultado da venda entre a sua declaração e a do cônjuge, ou seja, R$ 400 mil para cada. A Receita irá considerar o valor cheio do imóvel e irá cobrar os 15% de ganho de capital da mesma forma. A opção permitida pelo Fisco, nesse caso, é dividir a mordida igualmente entre as duas declarações, ou apenas um de vocês recolher o imposto.

4 – Imóveis comprados até 1969 não pagam imposto

Se você comprou um imóvel até 1969, estará isento de imposto sobre ganho de capital, seja qual for o valor de aquisição ou de venda do bem. Evidentemente, esse benefício favorece os mais idosos.

5 – Imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 ganham desconto

A Receita concede um abatimento de imposto para bens adquiridos entre 1970 e 1988. O desconto sobre o ganho de capital começa em 95% para imóveis comprados em 1970 e diminui à razão de cinco pontos percentuais ao ano. Ou seja, se foi comprado em 1971, o desconto será de 90%, e assim por diante até 1988, quando o abatimento será de 5%.

6 – Heranças de imóveis antigos também têm direito a isenção ou abatimento

Quem recebe casa ou apartamento de herança também tem isenção total, caso a pessoa falecida tenha comprado o imóvel até 1969. Ou consegue abatimento parcial, para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988.

Ao formalizar a transferência do bem para os herdeiros, atualize o valor do imóvel para o preço atual de mercado. Ao adotar essa estratégia, você reduzirá o imposto a pagar lá na frente, quando decidir vender a sua parte na herança.

7 – Informe os gastos com ampliações e reformas do imóvel

Todas as despesas com construção, ampliação ou reforma de um imóvel podem ser somados ao seu valor de compra para abater a base de cálculo do imposto. Porém, para ter direito a essa redução, o contribuinte precisa informar, anualmente, as quantias gastas com as benfeitorias no campo "Bens e Direitos" da declaração.

No programa GCAP também há um campo para informar os valores das benfeitorias anuais.

Guarde todas as notas fiscais e recibos de material e mão de obra, que contenham CPF ou CNPJ dos fornecedores e prestadores de serviço, para comprovar as despesas à Receita Federal.

Despesas com móveis e decoração não podem ser abatidas. A troca de revestimentos, como pisos e azulejos, e a instalação de armários embutidos ou fixos nos quartos e cozinha são aceitos pela Receita, afirma Paulo Kops, da Kops Contabilidade. "Basicamente tudo que está integrado à estrutura do imóvel é aceito."

8 – Corretagem pode ser abatida

O valor pago à imobiliária pela corretagem na venda do imóvel pode ser descontado. Guarde o recibo. Despesas como taxas de cartório, IPTU ou condomínio não são abatidas.

9 – Atenção à data de recolhimento do imposto

Se você vendeu imóvel no ano passado, não se enquadrou em nenhuma situação de isenção descrita acima e ainda não recolheu o imposto, saiba que já está em dívida com a Receita.

O pagamento do imposto sobre ganho de capital deve ser feito até o fim do mês seguinte à venda. Quem vendeu uma casa em setembro, por exemplo, teria que recolher o imposto até o fim de outubro. O atraso gera multa de 20%, além de juros e correção monetária.

Caso você tenha optado pela isenção na compra de outro imóvel no prazo de seis meses, mas não conseguiu achar a casa dos sonhos, ou gastou menos do que recebeu na venda do imóvel antigo, o recolhimento do imposto devido pode ser feito até o fim do sétimo mês após a venda.

Nesse caso, não há multa, mas o contribuinte deve acrescentar juros e correção, contados desde a data da venda do imóvel até a data de pagamento do imposto.

10 – Mansões pagarão mais imposto a partir deste ano

Quem vender um imóvel de alto valor a partir deste ano precisa ficar atento às mudanças na legislação que entraram em vigor em janeiro e que afetarão a declaração de IR a partir de 2018. Agora, a alíquota de 15% de imposto valerá somente para ganhos de capital de até R$ 5 milhões.

A ex-presidente Dilma Rousseff sancionou no ano passado a Medida Provisória 692, que estabeleceu alíquotas progressivas. O imposto sobe para 17,5% nos ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, para 20% na faixa entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões, chegando a 22,5% caso o ganho de capital supere os R$ 30 milhões.

Fonte: Téo Takar / Colaboração para o UOL

Novidades Habitacionais

O mercado brasileiro encheu-se de alegria com as noticias das últimas semanas, relacionadas tanto a ampliação do Programa Minha Casa Minha Vida, bem como a permissão do uso do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, para pagamento de prestações em atraso.

Quando se fala do programa Minha Casa Minha Vida, sempre se pensa que o mesmo está exclusivamente ligado à pessoas de baixa renda. Há que se destacar que inicialmente esse era o objetivo do respectivo programa.
No entanto, vemos que com o passar dos anos e diante das circunstâncias existentes no mercado imobiliário, o Governo Federal resolveu, aumentar o valor do imóvel a ser financiado e estender o limite de crédito para pessoas que ganham até nove mil reais.

Junto a essas modificações vem às dúvidas sobre a necessidade de se adquirir um imóvel via Programa Minha Casa Minha Vida, aproveitando as condições ofertadas como taxa de juros menores.

Neste momento, não pode haver precipitações e sim análises de diversos fatores a exemplo: O valor do imóvel a ser adquirido, O valor a ser dado como entrada, percentual de juros apresentados, bem como o valor das prestações mensais.

Lembre-se ainda que agregado ao valor da prestação tem-se os seguros, os quais são obrigatórios para financiamentos habitacionais, dentre outras taxas, as quais podem encarecer o seu contrato. Nesta hora vale a pesquisa de mercado, perante outras instituições financeiras.

Deve-se ainda ficar atento ao prazo do contrato o qual, geralmente, é de 20 a 30 anos e caso não se tenha uma renda estável e segura poderá surgir futuros apertos na hora do pagamento da prestação.

Portanto, a palavra de ordem é cautela, tendo em vista que o desemprego ainda continua em alta e isto assusta muitos brasileiros na hora de tomar uma decisão que comprometerá boa parte de sua renda por longo prazo.
Já no tocante a utilização do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o Conselho Curador do respectivo fundo aprovou medida que assegura o direito de utilizar as quantias depositadas para o pagamento de até 12 prestações em atraso do financiamento habitacional.

Está medida é muito bem vinda, principalmente em momentos de crise, onde diversos mutuários estão em atrasos com seus financiamentos.

Neste ponto a utilização do FGTS, para pagamento de prestações em atraso é de grande valia para o mutuário, pois irá livrá-lo do débito existente e atualizará seu financiamento.

Por outro lado tem-se que a rentabilidade do respectivo fundo é muito baixa, comparado a taxa de juros do financiamento imobiliário.

Desta forma o mutuário que se encontra em atraso poderá utilizar seu FGTS, até dezembro de 2017, para o pagamento das prestações atrasadas e com isso aliviar suas dívidas.

Boa sorte a todos e até a próxima.

Anthony Lima – anthonylima@anthonylima.com.br 

COMO OBTER ESCRITURA DE IMÓVEL APÓS A MORTE DO PROMITENTE VENDEDOR

Muitas vezes ao adquirir um imóvel o negócio é realizado mediante um contrato particular de compra e venda, onde o promitente vendedor e promitente comprador, de maneira justa e acordada aceitam as cláusulas nele contida.

Firmando o contrato entre as partes, este irá garantir o direito do promitente comprador da posse do imóvel, e após a quitação do contrato a realização da escritura definitiva o registro no Registro de Imóveis como dispõe os artigos 1.227 e 1.228, ambos do Código Civil:

Artigo 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Artigo 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Ocorre que, após a quitação do contrato, o promitente comprador procura o promitente vendedor para a realização da escritura - transmissão da propriedade, e recebe a notícia que este faleceu há algum tempo.

Diante desse impasse, o promitente comprador poderá conseguir a transmissão da propriedade com a propositura da ação de adjudicação compulsória, ou seja, é o pedido feito ao juiz para legitimar do contrato de compra e venda e posteriormente a expedição da Carta de Adjudicação para a lavratura da escritura no Registro de Imóveis, como monta o artigo 1.418 do Código Civil:

Artigo 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Assim, caso o promitente vendedor venha a falecer ou se os herdeiros se recusarem a assinar a escritura pública de compra e venda, esse embaraço poderá ser solucionado através da ação de adjudicação compulsória.

Débora May Pelegrim - Bacharel em Direito pela Universidade do Sul de Santa Catarina e colaboradora do Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados na área de Direito de família e sucessões.

Fonte: Revista Consultor Jurídico