QUAL O CRITÉRIO IDEAL A SER ADOTADO NA COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS?

Resumo:

O presente artigo visa de forma clara e sucinta esclarecer as dúvidas de condôminos e gestores de condomínios acerca dos parâmetros existentes destinados a cobrança das taxas condominiais.

Atualmente existem três modelos de cobrança, por fração ideal, por unidade e Misto ou Hibrido.

a) Cobrança por Fração Ideal:

É o modelo adotado pelo código civil conforme dispõe o Art. 1336, I que prevê que os condôminos devem contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, se a Convenção não versar o contrário ou, se ela for omissa, esse modelo de cobrança é o mais adotado em todo mundo, no Brasil ganhou legitimidade com a Lei n.º 4.591/64, é reconhecida pela maioria como a regra mais equânime.

O que é Fração ideal?

É a parte inseparável, a fração ideal no solo e nas outras partes comuns que cabe a cada unidade imobiliária que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio e na escritura do imóvel.

Como é calculada a Fração Ideal?

A fração ideal é calculada dividindo-­se a metragem total da área construída do edifício pela área do terreno, multiplicando-­se o resultado pela área construída de cada unidade.

Fração Ideal = A Área total do terreno (Ater) x Área da Unidade (Aund) dividido pela Área total das unidades (At und)

FI = (Ater x Aund)/ At und

O STJ não afastou a cobrança por Fração Ideal por considerá-la ilegal?

Na verdade é equivocada essa afirmação propagada pela mídia e alguns juristas mal intencionados afirmando que a decisão do STJ vedou o rateio por fração ideal, que levou milhares de pessoas aos tribunais para questionar a legitimidade da cobrança, quando na verdade o Tribunal não se manifestou sobre essa questão. Não houve sequer discussão de mérito nesse processo, pois o relator, entendeu que o recurso não reunia condições processuais para seguir, quero dizer que a defesa do condomínio mineiro pela inépcia ao não rebater todos os argumento da sentença não deu condições processuais para que o Superior Tribunal de Justiça decidisse o mérito, ou seja o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia já que o recurso não foi nem mesmo acolhido. Conforme pode ser atestado no link abaixo:

https://ww2.stj.jus.br/websecstj/decisoesmonocraticas/frame.asp?url=/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/MON?seq=28654726&formato=PDF

b) Cobrança por Unidade:

Esse modelo de cobrança muito defendido principalmente por moradores de coberturas prevê a cobrança em condição de igualdade para todas as unidades independentemente da área privativa, embasam-se fundamentalmente no fato do uso da área comum ser o mesmo sem qualquer tipo de vantagem ou acréscimo para quem possui maior propriedade, além da alegação de que tal critério supostamente fere o princípio da Isonomia.

c) Cobrança Mista:

A cobrança mista adota critérios de cobrança diferentes para Taxas Ordinárias e Extraordinárias, este modelo usa como critério para cobrança das Taxas Ordinárias (manutenção, obras necessárias e de conservação) a fração ideal e a cobrança por Unidade para as Taxas Extraordinárias que como o próprio nome diz são os gastos extraordinários que demandem captação de valores como (Substituição de equipamentos, Reformas, benfeitorias).

Os corolários dessa tese defendem que a adoção de critérios diferenciados é adequada em razão das benfeitorias realizadas mediante pagamento de taxas extraordinárias beneficiarem a todos condôminos sem distinção, pois geralmente os investimentos que justificam essas taxas são aproveitados por todos condôminos na mesma proporção independentemente do tamanho da sua fração enquanto as taxas ordinárias tem relação direta aos custos de seguro e consumo que são presumidamente maiores nas unidades com maior fração ideal e por isso devem ser cobradas de acordo com a fração ideal.

A cobrança por fração ideal me parece ser a mais equânime, veja que se eu tenho um apartamento maior, ele tem maior valor venal, poderá ser habitado por maior número de pessoas, o que consequentemente afetará o consumo, além de gerar maior proveito econômico nos casos em que é destinado à locação, consequentemente tem mais propriedade no todo, se houver um sinistro eu serei indenizado numa proporção maior do que aquele que tem um apartamento cuja metragem é inferior ao meu e assim por diante.

Danúbia Rodrigues dos Santos - Advogada, especialista em Direito Civil com foco em Imobiliário, Contratos, Consumidor e Cobrança Judicial e Extrajudicial.

COMISSÃO DE CORRETAGEM E O CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE FIRMADO COM IMOBILIÁRIAS

É comum que uma pessoa coloque o seu imóvel à venda em mais de uma imobiliária para que o seu objetivo (venda) seja alcançado de forma mais célere. Assim, vários corretores atuam com o mesmo foco. Entretanto, é válido esclarecer aos proprietários que quando queiram utilizar os serviços de mais de uma empresa não devem firmar contrato de exclusividade, para que não haja problemas no momento do pagamento da corretagem.

As ações de cobranças da corretagem são crescentes, pois as empresas nutrem o sentimento de que os seus trabalhos não foram reconhecidos. Porém, deve-se ponderar que, quando não houver contrato de exclusividade, a simples aproximação entre o comprador e o vendedor não dá azo ao recebimento da corretagem.

Nesse sentido, quando o profissional efetuar a intermediação da venda, com o alcance do negócio, é certo que o pagamento da corretagem é devido.

Contudo, caso o vendedor firmar negócio com o comprador, este apresentado por um corretor, sem exclusividade, o negócio poderá ser finalizado por outro profissional, que por sua vez será o beneficiado com a comissão.

O entendimento em destaque visa contemplar aquele que trabalhou para a concretização do negócio, eis que a comissão de corretagem não é gerada somente pela apresentação pessoal, mas sim pelo resultado útil do serviço, com a conclusão da venda do imóvel.

Com efeito, o contrato de exclusividade é o previsto no artigo 726, do Código Civil: Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Assim, de acordo com o dispositivo legal mesmo que o negócio seja entabulado entre as partes, sem sequer ter sido realizada a aproximação destas por um corretor, o profissional será beneficiado com a comissão em razão da exclusividade ofertada.

Portanto, o vendedor deve agir com cautela na hora de colocar o seu bem a disposição da imobiliária. Se optar por atribuir exclusividade à empresa, esta mesmo sem ter participação no negócio será legítima credora da comissão. De outro norte, caso não houver exclusividade na venda, o proprietário contemplará com o pagamento do serviço aquele que atendeu aos seus anseios e concluiu o negócio jurídico.

Sarah Ghedin Orlandin - Advogada do escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados e pós-graduada em Direito Civil, Negocial e Imobiliário pela LFG.

Fonte: Portal VGV

IPTU NO MEU NOME SIGNIFICA QUE O IMÓVEL É MEU?

Um dos equívocos que vejo com mais freqüência no cotidiano profissional é o de pessoas que confundem a titularidade do IPTU com a propriedade do imóvel. Melhor explicando, ao contrário do que a maioria pensa, ter o IPTU não seu nome não significa que você já é o dono formal do imóvel.

Em direito imobiliário, existe um brocado, que emana da Lei[1], e que preconiza que “quem não registra, não é dono”.

Mas o que exatamente esse ditado popular quer dizer?

E a resposta é simples: significa que quem compra um imóvel e não faz escritura[2] da compra e registra essa escritura no cartório de imóveis não se torna dono do imóvel, ainda que tenham o IPTU no seu nome e tenha a posse[3] do imóvel.

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo cobrado pelos municípios e que incide sobre a propriedade ou posse de um bem imóvel[4]. A Lei autoriza, assim, que o município cobre o IPTU tanto do dono (proprietário) quanto de quem usa o bem há longo tempo (possuidor).

Desse modo, podemos afirmar com certeza que apesar de a regra ser o dono pagar o IPTU, não necessariamente o titular no cadastro municipal do IPTU é o dono do imóvel.

Como dito acima, a propriedade do imóvel se afere pelo registro imobiliário. Quer dizer: se você precisa saber quem é o dono de um imóvel, dirija-se ao cartório de imóveis perante o qual estiver matriculado o imóvel (se a sua cidade tiver mais de um[5]) e solicite uma “certidão da matrícula” do imóvel. Quem estiver informado como proprietário nessa certidão será o dono do bem.

E observe que eu disse “cartório[6]”. Isso porque as prefeituras costumam possuir cadastros imobiliários, mas quando se trata de conhecer o dono, é o cadastro do cartório de imóveis que interessa.

Você deve estar se perguntando: “Então pra que serve o maldito cadastro da prefeitura?”

E a resposta é novamente simples: apenas para cobrar o IPTU. Não é exatamente o foco do nosso texto o aprofundamento nesse assunto, mas com o passar do tempo os municípios descobriram que a maior parte dos imóveis não é regularizada no cartório de imóveis.

Assim, é comum que pessoas construam em lotes e não “informem[7]” ao cartório de imóveis que a construção ocorreu.

Em casos do tipo, no cadastro do cartório o imóvel continua sendo um lote e, na prática, no lugar já existe uma casa, ou até um prédio.

E como a área construída é uma das bases de cálculo do IPTU, de modo que quando maior a construção, maior o imposto, e como o fisco no Brasil jamais ‘dorme no ponto’, os municípios começaram a criar os próprios cadastros, paralelos aos dos cartórios de imóveis, apenas para cobrar impostos (e, na prática, confundir a população).

Existe, é bem verdade, uma pressão dos agentes envolvidos e a comunidade jurídica em geral, para unificar esses cadastros e simplificar a compreensão dos usuários.

Mas até que isso ocorra, a multiplicidade de cadastros continuará confundindo muita gente. E nós vamos, na medida do possível, tentando esclarecer os leitores e desfazer essas confusões.

Portanto, lembre-se: se precisar saber quem é o dono de um imóvel, procure no cartório de imóveis e não na prefeitura. E se o seu nome não constar no cartório como dono do seu imóvel, procure urgentemente um advogado especialista no assunto para se orientar, pois você corre sim orisco de perder o bem.

[1] Código Civil - Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

[2] O contrato dos bancos vinculados ao sistema financeiro de habitação tem o mesmo efeito da escritura pública.

[3] Posse, apesar de no popular ser utilizada como sinônimo de propriedade, na acepção jurídica são coisas bem distintas. Posse, para o direito, em rápidas e imprecisas linhas, é o uso direto, a aparência de dono do bem. No caso de imóveis, possuidor seria quem tem as chaves e é respeitado como se dono fosse, quem decide quem entra e quem sai do imóvel.

[4] Código Tributário Nacional - Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

[5] Normalmente, basta ter em mãos o número da matrícula, ou o endereço correto do imóvel ou uma guia de IPTU do imóvel que o próprio cartório informa se ele próprio é o responsável ou se está na circunscrição de outro cartório.

[6] O termo mais correto seria ‘ofício de registro de imóveis’ e não cartório de imóveis como é popularmente conhecido.

[7] Essa ‘informação’ ao cartório de imóveis é chamada, na linguagem registral, de averbação.

Adrualdo Monte Alto - Advogado, sócio sênior da Monte Alto Advocacia & Consultoria, bacharel em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais - UFMG, especialista em Direito Imobiliário pela Universidade Estácio de Sá.

Fonte: Artigos JusBrasil

REFLEXOS DO REGIME DE BENS NO DIREITO IMOBILIÁRIO

O regime de bens é o conjunto de regras e princípios que regulamentam aquisição, a fruição, a administração e a transmissão dos bens pelos cônjuges, definindo quais os direitos e deveres titularizados por cada um.

Pode ser escolhido através de pacto antenupcial, contrato solene firmado antes do casamento onde os nubentes definem o regime de bens. Na ausência de pacto antenupcial será atribuído o regime legal da comunhão parcial de bens.

A escolha do regime de bens dos cônjuges irradiará reflexos no âmbito do direito imobiliários sob diversos aspectos que passaremos a analisar.

1. Alienação: Necessidade de outorga conjugal

Determina o artigo 1.647 do Código Civil:

Art. 1.647 Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

(...)

A lei prevê a necessidade de concordância do outro cônjuge, exceto no regime de separação de bens, manifestada por uma autorização para o ato de alienação. A essa exigência dá-se o nome de outorga conjugal e, na sua ausência, não havendo suprimento judicial (art. 1.648 CC) o cônjuge prejudicado pode anular o ato (art. 1.649).

Aqui faz-se mister destacar que é comum pensar que a autorização é devida relativamente aos bens comuns, o que não procede.

Se o bem é comum, pertence a ambos e, desta forma, os dois devem efetivamente participar do ato na condição de alienantes, eis que são proprietários e quem é proprietário não anui e sim participa do negócio, ou seja, precisa alienar também.

A anuência é uma concordância e se faz necessária quando o bem é particular do cônjuge. Neste caso um cônjuge fará o negócio na condição de alienante e outro na condição de anuente.

A dispensa da outorga no regime da separação absoluta é foco de discussões.

A separação absoluta não é a convencional (art. 1.687 e 1.688 CC), na qual os cônjuges escolhem este regime e sim a separação legal (art. 1.641 CC) onde o legislador determina que o regime será o da separação de bens.

São os casos em que o intuito do legislador foi o de conferir proteção a alguém ou situação onde a comunicabilidade de bens pudesse vir a causar prejuízo a um dos cônjuges ou terceiros:

Art. 1.641. É obrigatório o regime da separação de bens no casamento:

I - das pessoas que o contraírem com inobservância das causas suspensivas da celebração do casamento;

II – da pessoa maior de 70 (setenta) anos;

III - de todos os que dependerem, para casar, de suprimento judicial.

Todavia, a polêmica reside na Súmula 377 do STF que dispõe: “No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”. Ou seja, a súmula transforma a separação absoluta em um verdadeiro regime de comunhão parcial de bens.

Para os que defendem a aplicabilidade da súmula e a consequente comunicação dos bens adquiridos na constância do casamento, deve se providenciar a anuência do outro cônjuge nos casos de alienação dos bens adquiridos antes da vigência do regime de bens.

A súmula em questão foi de encontro com o objetivo do legislador, que era o de preservar o patrimônio em alguns casos. Resta evidente que para a efetiva separação dos patrimônios, somente se os nubentes optarem pelo regime da separação convencional.

2. Compra: Comunicabilidade dos bens adquiridos onerosamente

Nos regimes de comunhão (parcial ou total) os bens adquiridos na constância da união, a título oneroso, comunicam-se entre os cônjuges, conforme disposição do artigo 1.660 do Código Civil:

Art. 1.660. Entram na comunhão:

I - os bens adquiridos na constância do casamento por título oneroso, ainda que só em nome de um dos cônjuges;

II - os bens adquiridos por fato eventual, com ou sem o concurso de trabalho ou despesa anterior;

III - os bens adquiridos por doação, herança ou legado, em favor de ambos os cônjuges;

IV - as benfeitorias em bens particulares de cada cônjuge;

V - os frutos dos bens comuns, ou dos particulares de cada cônjuge, percebidos na constância do casamento, ou pendentes ao tempo de cessar a comunhão.

Assim, em regra, os bens imóveis adquiridos pertencerão a ambos os cônjuges, salvo prova de que foi adquirido anteriormente ou se sub-rogados no lugar de bens particulares.

3. Locações

Em regra, a locação de bens imóveis pode ser ajustada por qualquer prazo, todavia, para prazos superiores a 10 anos, depende da vênia conjugal. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente, é o que dispõe a Lei 8.245/91, em seu artigo 3º:

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

No caso de divórcio e partilha de bens, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, conforme disposição do artigo 12 do mesmo diploma legal:

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Estes são os reflexos que o regime de bens pode irradiar nos negócios jurídicos imobiliários de compra, venda e locações, por isso a importância de se conhecer e fazer sua escolha de forma prudente e consciente das possíveis consequências patrimoniais.

Janine Bertuol Schmitt - Bacharel em Direito pela Universidade de Santa Cruz do Sul, pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito.

Fonte: Artigos JusBrasil

ONU - DIA MUNDIAL DO HABITAT: MORADIA ADEQUADA DEVE ESTAR NO CENTRO DAS POLÍTICAS URBANAS

A moradia adequada é um direito humano universal e precisa estar no centro das políticas urbanas, assim como no centro físico das cidades, disseram oficiais das Nações Unidas nesta segunda-feira (3), em referência à edição 2016 do Dia Mundial do Habitat, a ser celebrado no dia 5 de outubro próximo.

“A rápida expansão não planejada de municípios e cidades significa um número cada vez maior de pessoas pobres e vulneráveis vivendo em condições precárias, sem espaço de moradia adequado ou acesso a serviços básicos como água, saneamento, eletricidade e serviços de saúde”, disse o secretário-geral da ONU, Ban Ki-moon, em mensagem para a data.

Mais da metade da população global já vive em áreas urbanas. Aproximadamente um quarto dessas pessoas vive em favelas ou assentamentos informais. “Elas frequentemente não têm acesso a oportunidades de trabalho decente e ficam vulneráveis a remoções forçadas ou a se tornar sem-teto. Fornecer acesso à moradia decente para todos é uma das prioridades da Nova Agenda Urbana”, que governos devem adotar na Terceira Conferência da ONU sobre Moradia, que ocorre este mês em Quito, no Equador, disse Ban.

Realizada a cada 20 anos, a conferência tem como objetivo refletir sobre o estado dos assentamentos humanos e sobre como as cidades do futuro devem ser. Com o mundo embarcando este ano na implementação da histórica Agenda 2030 para o Desenvolvimento Sustentável, atingir seus 17 objetivos irá depender, em grande parte, de as cidades e assentamentos urbanos serem mais inclusivos, seguros, resilientes e sustentáveis, disse o chefe da ONU.

“Neste Dia Mundial do Habitat, peço aos governos nacionais e locais, assim como tomadores de decisão nas cidades e comunidades em todos os lugares a manter a moradia no centro”, disse Ban, ecoando o tema da data este ano. “Garantir a dignidade e as oportunidades para todos depende de as pessoas terem acesso a moradia acessível e adequada”, acrescentou.

Em sua mensagem, Joan Clos, diretor-executivo do Programa das Nações Unidas para Assentamentos Humanos (ONU-Habitat), disse que “nossas cidades e moradias definem quem somos, de muitas maneiras”. “Elas determinam se teremos acesso a educação e oportunidades de emprego. Elas definem nossa capacidade de levar uma vida saudável e o nível de nosso engajamento na vida coletiva de nossa comunidade”.

“A moradia adequada é um direito humano universal e precisa estar no centro da política urbana”, disse, acrescentando que é parte do direito a um padrão adequado de vida, o que significa “muito mais do que ter quatro paredes e um teto”.

Para que uma casa seja adequada, é preciso levar em conta muitos fatores: onde está localizada, sua acessibilidade e a disponibilidade de serviços básicos como água, saneamento e drenagem, explicou, completando que, atualmente, mais de 1 bilhão de pessoas no mundo — principalmente nas favelas — não têm possibilidade de exercer seu direito à moradia adequada.

De acordo com estudo recente do Observatório Urbano Global do ONU-Habitat em colaboração com a Universidade de Nova York e o Instituto Lincoln, as moradias públicas representam menos de 15% dos tipos de moradias tanto nos países desenvolvidos como nos países em desenvolvimento. A tendência nas últimas duas décadas tem sido um aumento do custo da moradia, forçando pessoas a se mudar para cada vez mais longe, para as periferias das cidades, de forma a encontrar uma residência acessível.

A abordagem do mercado imobiliário claramente falhou em fornecer moradia acessível às pessoas pobres e de baixa renda. Onde a moradia é acessível, há políticas fortes e abrangentes que abordam o tema da acessibilidade. O que faz diferença é a coerência e a continuidade de uma política pública de perseguir a acessibilidade independentemente do nível de desenvolvimento do país ou o preço dos terrenos. Esta é a razão pela qual a moradia precisa estar no centro da política urbana, segundo o estudo.

Uma política de moradia acessível, se bem conduzida, pode se tornar não apenas a solução para um problema social e humanitário, mas também um poderoso instrumento para o desenvolvimento local e prosperidade. Pode ser e deve ser uma solução de “ganha-ganha”. Além disso, a moradia deve estar localizada no centro físico da cidade. “Neste momento, isso pode soar utópico, um sonho, mas ao contrário, é um passo urgente rumo a uma solução efetiva para os problemas mais urgentes de nossa sociedade moderna”, disse Ban.

É por isso que o Dia Mundial do Habitat coloca o foco na necessidade de melhorar a acessibilidade por meio de uma nova estratégia, chamada “moradia no centro”, declarou. “Só fazendo isso, seremos capazes de construir cidades que sejam de verdade para todos”.

Nos últimos 20 anos, apesar da crescente demanda, as políticas de moradia não foram priorizadas nas agendas de desenvolvimento nacional e internacional, declarou. Como resultado, a moradia adequada é amplamente inacessível para uma parte relevante da população mundial.

Fonte: ONU BR

EM NOVAÇÃO DE DÍVIDA O FIADOR NÃO É RESPONSÁVEL PELA DÍVIDA SE NÃO PARTICIPOU DA NEGOCIAÇÃO

1. Do Fiador

Em 2013 João foi fiador de um contrato de locação para fins comerciais.

Seis meses após a assinatura do contrato a empresa encerrou as atividades e o locatário deixou de pagar os aluguéis e devolveu o imóvel.

O contrato previa a locação do imóvel pelo período de um ano.

Três anos após o término do contrato João foi surpreendido com acobrança dos tais aluguéis e mais multa de rescisão contratual por uma seguradora, a qual era a responsável pelo seguro fiança que foi atrelado ao contrato locatício e João ainda teve o nome inscrito no SPC.

Mas, João é responsável pela dívida em razão de ter sido fiador?

NESSE CASO NÃO.

Porque ao término do contrato, o locatário fez um acordo de pagar o valor devido em dez parcelas, no entanto, após o pagamento da segunda parcela ele deixou de cumprir o acordo.

Passo seguinte da seguradora? Cobrar do fiador. No entanto, nesse caso ele não é responsável pela dívida, uma vez que a seguradora transacionou diretamente com o locatário e que João não participou da mencionada composição.

Dessa forma a seguradora optou pela realização de uma novação, da qual apenas e tão somente o locatário participou.

Do que resulta que a cobrança é ilegítima, bem como a inscrição do nome do fiador nos órgãos de proteção ao crédito.

2. Da Extinção da Garantia Prestada

Considerando que o acordo foi celebrado sem a presença e anuência do fiador, deve-se considerar a extinção da garantia prestada anteriormente no contrato de locação.

Em defesa a tese de João, o artigo 844, I do Código Civil, é claro ao prever que:

Art. 844. A transação não aproveita, nem prejudica senão aos que nela intervierem, ainda que diga respeito a coisa indivisível: § 1º Se for concluída entre o credor e o devedor, desobrigará o fiador.

Ainda a Súmula 214 do STJ, também entende pela desobrigação do fiador quando este não participou da novação, acordo e ou aditamento do contrato.

Súmula 214 do STJ, segundo a qual: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.”

No mesmo sentido a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, in verbis:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO. TRANSAÇÃO CELEBRADA POR LOCADORA E LOCATÁRIO SEM A PARTICIPAÇÃO DO GARANTE. EXTINÇÃO DA GARANTIA. SÚMULA 214/STJ. 1. Estabelecida transação entre locador e locatário sobre a dívida em anterior ação de despejo, sem a participação do fiador, legítima a extinção da fiança, nos termos do art.1.503, I, do Código Civil de 1916, ou do art. 838, I, do Código Civil de 2002, de acordo com a jurisprudência desta Corte, sedimentada no enunciado n. 214 da Súmula 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 08/10/2013, T4 - QUARTA TURMA).

Diante a previsão legal de desobrigação do fiador, deve-se requerer a declaração de inexigibilidade da dívida em face do mesmo.

Lembrando que, uma vez que a cobrança é indevida ainda é possível analisar a ocorrência de dano moral no caso, seja pela cobrança indevida seja pela consequente inscrição no SPC que também é indevida.

Juliana Petchevist - Advogada, Especialista em Direito Processual Civil pelo Instituto de Direito Romeu Felipe Bacellar.

Fonte: Artigos JusBrasil

O DIREITO E INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Com temas relacionados ao Direito e à Incorporação Imobiliária, o livro reúne artigos do Ministro do STJ, Paulo Dias de Moura Ribeiro, dos desembargadores do TJ-SP, Jose Roberto Neves Amorim, Francisco Eduardo Loureiro, Carlos Alberto Garbi, do Secretário da Educação do Estado de São Paulo, José Renato Nalini, além dos advogados Álvaro Villaça Azevedo, Araken de Assis, Marcelo Terra e Melhim Challub.

O livro tem a coordenação acadêmica do Desembargador do Tribunal de Justiça (TJ-SP), José Roberto Neves Amorim, e do advogado especializado em mercado imobiliário, Rubens Carmo Elias Filho.

Acesse aqui o livro na íntegra.

Fonte: Abrainc