A IMPORTÂNCIA DA REALIZAÇÃO DE LAUDOS DE VISTORIA PARA A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Finda a relação negocial de locação, ocasião em que o inquilino geralmente retira seus bens do imóvel, é possível observar as eventuais avarias do local, tais como portas e janelas quebradas, pisos destruídos, e assim por diante.

De forma precipitada, o locador contata imediatamente o seu advogado (com pouca experiência prática), e juntos ingressam com a ação respectiva, pleiteando o ressarcimento pelos danos ocasionados.

Não obstante, dão de cara com o seguinte pronunciamento: “não é possível a atribuição de responsabilidade ao locatário pelas avarias existente no imóvel locado, quando o laudo de vistoria inicial não foi juntado aos autos”.

Para evitar tais situações, as imobiliárias e os locadores mais atentos têm se precavido com a realização de Laudo de Vistoria quando da entrada e da saída do imóvel pelo locatário.

Pois bem, os artigos 22 e 23 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelecem as obrigações legais impostas, respectivamente, aos locadores e aos locatários, o que faz nos seguintes termos:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia, de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Vê-se, pois, que não há qualquer dispositivo legal que obrigue o locador a realizar os laudos de vistoria, tampouco há previsão para a inspeção.

Portanto, o preceito utilizado como justificativa para a sua realização é o III, ipsis litteris:

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Há tempos a jurisprudência já vem exigindo como prova da ocorrência dos danos a juntada do laudo de vistoria inicial, realizado quando da entrada do inquilino no imóvel, sob o fundamento de que é somente por meio dele é se pode constatar em que condições o bem foi realmente entregue, para, então, compará-lo com o de desocupação.

Tal exigência tem por base a incumbência ao autor do ônus da prova quanto ao fato constitutivo do seu direito (art. 373, inciso I, do Novo Código de Processo Civil).

De igual modo, não há que se considerar o argumento de que consta no contrato de locação assinado pelas partes que o imóvel locado estava sendo recebido em perfeitas condições de uso, já que tais contratos são geralmente genéricos.

Em rápida busca à jurisprudência, é possível encontrar diversos julgados que desconhecem a obrigação de ressarcimento do locatário por ausência de provas. Colaciono abaixo o Acordão proferido pela 26ª Câmara de Direito Privado de São Paulo:

Locação - Cobrança - Ausência de laudo de vistoria inicial e final - Real estado de conservação do imóvel por ocasião da entrega das chaves não comprovado - Ônus que incumbia ao autor - Apelo improvido.

(TJ-SP - APL: 00195207120138260007 SP 0019520-71.2013.8.26.0007, Relator: Vianna Cotrim, Data de Julgamento: 17/12/2015, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/12/2015)

Por outro lado, também não é aceito pelos tribunais o laudo final realizado unilateralmente pelo locador, por não possuir aptidão persuasiva necessária capaz de demonstrar que o locatário teria provocado danos ao imóvel locado mediante seu uso inadequado. Preserva-se, assim, os direitos do locatário em relação a possíveis deslealdades do locador. Nesse sentido:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA E CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. LAUDO DE VISTORIA UNILATERAL. PROVA INSERVÍVEL. OBRIGAÇAO DO LOCATÁRIO EM REPARAR DANOS. ÔNUS DA PROVA. HONORÁRIOS.

1. Possível a responsabilização do locatário em reparar as deteriorações de uso normal do imóvel, desde que prevista em contrato, cabendo ao locador o ônus de provar as deteriorações decorrentes da utilização do imóvel pelo locatário.

2. O laudo de vistoria final elaborado sem a presença do locatário não possui idoneidade para fins de prova.

3. Verificando-se excessiva a fixação dos honorários advocatícios, sopesando a importância da causa e o trabalho desenvolvido, impõe-se sua redução.

4. Recurso conhecido e parcialmente provido.

(TJ-DF - APC: 20100112309420, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 26/11/2014, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 09/12/2014. Pág.: 265)

Em conclusão, para se resguardar de eventuais vicissitudes ocasionadas pela postura do locatário em relação à conservação do imóvel, bem como por questões de defesa frente a possíveis desonestidades do locador, a realização de laudos de vistoria de entrada e de saída é extremamente recomendável, possuindo um efeito de dúplice proteção.

A inspeção não exige forma prescrita, podendo ser realizada a contento. Todavia, para que não haja futuros embaraços, deve ser assinada por todos os interessados, tais como locador, locatário, fiador e cônjuges. E ainda, é recomendável a presença e a assinatura de testemunhas.

O laudo deve conter as especificações do imóvel e seus componentes, indicando o estado de conservação em que se encontram, e, quando possível, deve ser complementado pelas fotos do imóvel.

Pedro Miguel - Advogado atuante nas áreas cível, tributária e trabalhista.

Fonte: Artigos JusBrasil

DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA: VOCÊ SABE O QUE É?

Um produto jurídico muito oferecido pelos escritórios especializados em Direito Imobiliário é a chamada Due Diligence Imobiliária.

Mas muita gente ainda não sabe que é isso.

Due Diligence Empresarial.

A palavra teve origem no termo em inglês, que quer dizer “devida diligência”.

Esta palavra ficou muito conhecida no meio empresarial, pois, com as operações de compra e venda, fusões e aquisições de grandes empresas, é muito comum (e algumas vezes exigido por lei) a realização deste processo de “investigação”.

O processo de due diligence nas empresas consiste, basicamente, no levantamento de todas as informações e dados (financeiros, jurídicos, administrativos, de gestão, de pessoal, entre outros) relativos a empresa, para que sejam avaliados por um possível comprador ou investidor que queira adquirir esta empresa, diminuindo seus riscos na hora de fechar o negócio.

Due Diligence Imobiliária.

Na due diligence imobiliária, por sua vez, os profissionais especializados em direito imobiliário irão preparar ou analisar todos os documentos relativos a um imóvel, de modo que diminuam também ao máximo o risco envolvendo a aquisição ou a venda do imóvel.

Este serviço pode ser prestado tanto para o vendedor (organizando toda a documentação necessária para agilizar o processo de negociação e venda) quanto para o comprador (que quer ver analisada toda a documentação do imóvel que pretende adquirir, buscando a maior segurança possível).

No final da análise, é gerado um parecer, em que consta o resultado da “investigação”, com a opinião do profissional quanto aos possíveis riscos do negócio.

Mas aí você me pergunta: o corretor de imóveis já não faz este trabalho? Não está incluso na sua comissão/honorários a verificação correta dos documentos, sob pena, inclusive de responsabilização administrativa, civil e até criminal?

Então eu lhe respondo: Sim. Os corretores de imóveis, por exigência legal (artigo 723 do Código Civil e artigo 20 da Lei 6.530/1978, entre outras regulamentações) são obrigados a conferir toda a documentação relativa ao imóvel, não podendo permitir que as partes contratantes ignorem algum “defeito” na documentação da propriedade, que faça o negócio inseguro para qualquer das partes.

Mas então, para que serve uma due diligence imobiliária?

A due diligence imobiliária é um procedimento que vai mais a fundo na documentação, diminuindo ainda mais o risco na negociação de um imóvel, geralmente verificando dados em processos judiciais e administrativos, contabilizando riscos e dando pareceres sobre a segurança do negócio.

Muitos corretores (principalmente os que já possuem uma formação jurídica) já estão capacitados para prestarem estes serviços, porém, como eles demandam uma avaliação mais profunda e cuidadosa, geralmente são cobrados à parte do pagamento da intermediação do negócio em si.

Na maioria das vezes, porém, este procedimento é feito por um advogado especializado em Direito Imobiliário, justamente porque além da análise fria dos documentos, ele analisa também a possibilidade de existência de fraude contra credores, fraude à execução, possibilidade de perda do imóvel frente às dívidas de antigos proprietários, perda por evicção, entre outros aspectos jurídicos específicos, capazes de “melar” uma negociação.

Mesmo porque, não se pode exigir do corretor de imóveis, por exemplo, que ele analise o passivo tributário do vendedor de um imóvel (seja pessoa física ou jurídica) e diga se o negócio é seguro ou não, até porque, nos autos do processo pode haver um pedido de penhora do imóvel que ainda não foi registrado na matrícula e, desta forma, “passaria batido” em uma avaliação normal, mas seria certamente constatado em um processo de due diligence.

Documentos analisados.

Normalmente, em um processo básico de due diligence são solicitados 03 conjuntos de documentos:

1) Documentos do imóvel, dentre eles:

- Certidão de matrícula (no Cartório de Registro de Imóveis);

- Cópia do título de propriedade do imóvel (sentença, formal de partilha, contrato de compromisso de compra e venda, escritura pública, etc);

- Certidão de ônus reais relativos ao imóvel;

- Carnê do IPTU;

- Certidão negativa de tributos municipais e federais;

- Guias de ITBI pagas;

- Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel;

- Comprovante de pagamento de água, luz, telefone, gás, etc;

- Declaração da prefeitura que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;

- Certidão de regularidade ambiental da prefeitura;

- Para imóveis especiais (tombados ou objetos de enfiteuse) exigir as certidões de regularidade (Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação).

2) Documentos do vendedor (aqui incluídos o vendedor, seu cônjuge, independentemente do regime de bens e de todos os proprietários anteriores pelo período de, no mínimo, 15 anos):

- Documentos pessoais;

- Comprovante de residência;

- Declaração de participação societária em empresas;

- Consulta completa de SPC e SERASA;

- Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos;

- Certidão negativa de tributos federais, FGTS e estaduais (inscritos ou não na dívida ativa);

- Certidão negativa de débitos condominiais;

- Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal (em alguns Estados também pesquisar na Vara de Falência e Recuperação Judicial e Extrajudicial), na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho, das pessoas físicas e das empresas de que eventualmente forem sócios;

- Se o vendedor for pessoa jurídica: contrato social (última alteração), CPF e RG dos representantes legais, ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e na Receita Federal;

3) Documentos técnicos:

- Convenção de condomínio (quando for o caso);

- Regulamento interno do condomínio (quando for o caso);

- Cópia do registro de incorporação;

- Planta da unidade ou da casa;

- Auto de Conclusão de Obra (Habite-se);

- Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (quando for o caso);

- Projetos aprovados pela Prefeitura;

- Memorial descritivo;

- Anotação de Responsabilidade Técnica, quando a obra for feita por engenheiro ou Registro de Responsabilidade Técnica quando for feita por arquiteto;

- Alvará de construção;

- Certidão negativa do ISS (imposto sobre serviço – município) e do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social – governo federal)

- Outros projetos: hidráulicos, elétricos, estruturais, etc.

- Em casos de grandes terrenos ou áreas rurais é desejável que se apresente o levantamento planialtimétrico, a certidão de licenciamento ambiental ou o termo de compromisso de recuperação ambiental, a depender da situação do imóvel;

Em muitos casos, obviamente, não é possível a apresentação de todos estes documentos. Porém, para o processo de due diligence, cada documento possui um certo “peso”, fazendo diminuir gradualmente a capacidade de gerar certeza na negociação caso faltem alguns deles.

O ideal no processo, é que não haja qualquer mácula nos documentos apresentados, porém tal situação é quase impossível.

O trabalho da due diligence imobiliária é justamente analisar os apontamentos existentes nestas certidões e avaliar se eles serão capazes de “anular” o negócio por qualquer motivo, verificando também qual o grau de risco em adquirir ou não o imóvel.

Mas a due diligence não serve apenas para “achar problemas” nos imóveis e engessar os negócios imobiliários. Ela pode também estimulá-los.

Por exemplo: imaginemos que o vendedor possui 20 processos trabalhistas em sua empresa de que é sócio. Provavelmente este seria um problema para o comprador do imóvel que analisasse friamente este dado. Acontece, porém, que, se em uma due diligence fosse constatado que o valor das possíveis condenações fosse inferior a 10% do valor do imóvel, por exemplo, este poderia não ser, por si só, um impasse para a negociação.

Concentração dos atos na matrícula do imóvel.

Um outro aspecto a analisar é o conteúdo do artigo 54 e seguintes da Lei 13.097/2015.

Este artigo inicial instituiu no direito brasileiro a chamada “concentração dos atos na matrícula do imóvel”.

Segundo este artigo, todas as dívidas e demais bloqueios que recaiam sobre o imóvel (seja para garantir uma execução ou para aguardar o resultado de uma demanda) devem ser, obrigatoriamente, registrados na sua matrícula, sob pena de não poderem ser imputadas ao comprador de boa-fé.

A lei concede, no seu artigo 61, um prazo de 02 anos, contados do início da sua vigência, para que todos os credores registrem ou averbem nas matrículas dos imóveis os seus direitos creditórios, bem como demais atos jurídicos elencados no texto legal.

Ocorre que tal dispositivo ainda padece de muita incerteza no mundo jurídico, por vários motivos. O mais forte provavelmente é que: como se poderá alegar a boa-fé de um comprador que não avaliou sequer a documentação pessoal do vendedor e que não teve o cuidado de analisar nada além da matrícula do imóvel?

Outra crítica que se faz à lei é que, como o cadastro de imóveis não é unificado no Brasil, caso um credor possua uma dívida contra o devedor em São Paulo e este possua uma fazenda em Rondônia, até que o credor encontre este bem (se encontrar) o devedor poderá dispor livremente dele, agindo em possível fraude contra credores, por exemplo.

Em razão da novidade do instituto, veremos como ele será aplicado pelo Poder Judiciário.

Por enquanto, se faz extremamente necessária uma avaliação inteligente da documentação envolvendo a negociação de um imóvel, pois as preocupações futuras são capazes de gerar grande transtorno, tanto para quem vende e muito mais para quem compra.

Dyego de Freitas - Advogado. Sócio no escritório MAXIMIANO Advogados/Sorocaba SP.

Fonte: Artigos JusBrasil

COMO MANTER O PONTO COMERCIAL MESMO SE O LOCADOR NÃO QUISER RENOVAR O CONTRATO DE LOCAÇÃO

Uma grande dificuldade que o empresário pode ter em sua atividade ocorre quando precisa mudar de ponto comercial porque sua locação está chegando ao fim e o locador não quer mais renovar o contrato. A dificuldade é além da logística: encontrar um novo local, transportar os bens de seu estabelecimento de um local para o outro etc. A dificuldade maior, e que traz mais prejuízos, é a de conseguir manter aquela clientela que, dependendo do negócio (imagine uma padaria, drogaria ou supermercado) não se disporá a ir até o novo endereço, mas buscar outro comércio que seja mais próximo.

Remédio interessante é a Ação Renovatória de contrato de locação, prevista no artigo 51 da Lei 8.245/91. É um modo de manter o ponto, a clientela e o endereço. Com essa ação, o proprietário será obrigado a renovar compulsoriamente a locação ou, em certos casos, indenizar pela perda do ponto.

Para que seja possível promover essa ação, são necessários os seguintes requisitos:

1) O contrato deve ser escrito e por prazo determinado;

Um contrato verbal é válido, mas não dá para propor ação renovatória com um contrato verbal. E se o prazo for indeterminado (o que é raro), as regras são outras.

2) Contrato por prazo de 5 anos, admitindo-se a soma de contratos anteriores;

Se eu tiver um contrato de locação com prazo de 3 anos, não cabe ação renovatória. Agora, se ao término desse contrato o locador renovar por mais 3 anos, então ao todo eu tenho 6 anos, de modo que poderei entrar com essa ação caso, ao final dos 6 anos, ele se recuse a renovar o contrato.

3) Exercício da mesma atividade (ou semelhante) pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos anteriores;

Bem simples, se no ano passado o empresário comercializava sapatos e este ano computadores, não cabe renovatória. Mas se comercializava sapatos e hoje comercializa roupas, então está dentro do requisito.

4) Propositura nos primeiros 6 meses do último ano de vigência do contrato;

Ou seja, se o contrato termina em 31 de dezembro de 2016, eu tenho até 31 de junho de 2016 para propor a ação renovatória. Dica: passaram os fogos do ano novo, ligue para o advogado propor a ação (mas não esqueça de desejar um feliz ano novo a ele).

Agora, vamos às defesas que o locador do imóvel poderá utilizar para não haver a renovação:

a) Para reforma no imóvel determinada pelo poder público;

b) Para reformas que valorizem o imóvel;

c) Insuficiência na proposta de aluguel apresentada pelo locatário;

d) Para transferência de estabelecimento empresarial existente a mais de um ano, que pertença ao locador, cônjuge, ascendente ou descendente ou para sociedade da qual o locador detém mais de 50% do capital social;

e) Para uso próprio.

ATENÇÃO! O artigo 52, parágrafo 1º, da Lei de Locações, estabelece que quando a exceção de retomada tiver por fundamento: “d) a transferência de estabelecimento empresarial” ou “e) para uso próprio”, o locador não poderá exercer a mesma atividade que era exercida pelo locatário, impedindo-se assim que este possa se beneficiar da clientela criada por aquele. Portanto, na defesa, o locador tem que demonstrar em juízo que não atuará na mesma atividade do empresário anterior, durante 5 anos, sob pena de não só ter que pagar indenização e multa como ter que responder por crime tipificado na própria Lei de Locações (art. 44, II).

E quanto às hipóteses de indenização, o empresário poderá ser indenizado pelo locador quando:

a) Não der o destino alegado dentro do prazo de 3 meses a se contar da entrega do imóvel, por exemplo, a retomada era para uso próprio e o locador não está utilizando o imóvel

b) Locar o imóvel para outro que pague mais – se receber uma proposta de aluguel em condições melhores que aquela oferecida pelo locatário, o locador não é obrigado a renovar a locação. O artigo 72, parágrafo 2º, da Lei de Locações, exige que a proposta do terceiro seja reduzida a escrito e assinado por duas testemunhas. Essa proposta deverá ser juntada na exceção. Nesta hipótese, o locador será obrigado a indenizar o locatário pela perda do ponto.

Na proposta assinada pelo terceiro, deverá haver clara indicação do ramo que será explorado por ele, que não pode ser igual ao do locatário. Novamente, protege-se aqui o ponto comercial do empresário.

DICA PRÁTICA: deve-se tomar muita cautela no patrocínio dessa ação, visto que não se trata de um processo fácil. Ainda que o empresário tenha sido o melhor inquilino de todos os tempos, pago todos os aluguéis sem atraso e obedecido a todas as cláusulas contratuais o tempo todo, o juiz ainda irá avaliar se manter o endereço em questão é o único meio de proteção do ponto empresarial, portanto necessário muito zelo tanto do autor quanto do profissional advogado em deixar bem claras e provadas tais questões. Também necessário ficar atento ás exceções acima e, em caso de ocorrerem alguma das hipóteses de não renovação, fiscalizar o locador.

A Ação Renovatória, portanto, é uma excelente forma de proteger o ponto comercial. Também indispensável conhecer as hipóteses em que o locador não pode ser obrigado a renovar a locação, porém continua obrigado a não abrir um ramo de atividade igual ao do empresário anterior, para não incorrer em concorrência desleal. Assim, o ponto empresarial, a livre concorrência e a clientela do empresário ficam protegidos.

Celso Carvalho - Advogado

Fonte: Artigos JusBrasil

CONSIDERAÇÕES SOBRE A ASSISTÊNCIA TÉCNICA JUDICIAL EM AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Da assistência técnica judicial

Espera-se do assistente técnico avaliador de imóvel o acompanhamento da perícia. Esta última no sentido amplo, que compreende: i) elaboração de quesitos; ii)acompanhamento do perito em vistoria ao imóvel; e iii)impugnação ao laudo pericial.

Estas três etapas resumem a participação do assistente técnico avaliador no processo. No entanto, cada uma delas enseja ações prévias preparatórias, que demandam tempo para dedicação ao estudo das particularidades de cada caso, vivência e experiência com o mercado imobiliário, conhecimento das normas técnicas (metodologias, cálculos, procedimentos, estratégias), expertise e capacidade intelectual para o desenvolvimento lógico explicativo.

Um aspecto em especial, é a experiência enquanto Perito, não como atividade profissional paralela ou complementar, mas como oficio principal e atuação (nomeação) constante, pela experiência em “causa e efeito” de cada etapa do processo e do comportamento do Juízo frente às questões inerentes à perícia. Aspecto esse, com bastante influência no direcionamento do resultado da perícia, e consequentemente do julgado, ao pleiteado pela parte.

O momento certo da contratação do Assistente Técnico

Para melhor efeito no convencimento do juízo, a assistência técnica judicial deve ser contratada no início do processo, para se estabelecer relação do caso concreto com o comportamento do mercado imobiliário, afim de instruir a inicial com parâmetros argumentativos e valores bem fundamentados, ou, me sede de contestação, para contra razoar a peça vestibular e direcionar a defesa dos interesses da parte, também fundamentada em laudo anexado.

A qualidade e a profundidade da fundamentação dos argumentos trazidos nas teses das partes, pela análise criteriosa do Assistente Técnico no início da demanda judicial, possibilitam o julgamento antecipado da lide, sem as incertezas que norteiam a perícia; e não sendo o caso, por constar dos autos desde o início do processo, propiciarão a formação do convencimento do Perito (na análise pericial) e do Juízo (no julgamento). E, ainda que não haja a perícia esperada, ou que nesta não se tenha mais o mesmo assistente técnico, o custo inerente ao serviço, ainda que limitado ao início do processo, é compatível com a excelência alcançada na argumentação vestibular, ou nas contrarrazões em contestação.

De todas as etapas que envolvem a assistência técnica judicial, a impugnação ao Laudo Pericial é a menos efetiva, pois, lançado o resultado pelo Perito, é remota a chance de alteração deste, e rara a possibilidade de julgamento diferente do alcançado no Laudo Pericial. Sendo assim, o sucesso na ação está intimamente relacionado com o quanto o perito e o juízo estarão convencidos dos argumentos da parte, o que direcionará o resultado da perícia, e consequentemente do julgado.

De forma que, a contratação tardia da assistência técnica limita a atuação profissional ao acompanhamento do Perito em vistoria ao imóvel e à impugnação ao Laudo Pericial, diminuindo imensamente o potencial de direcionamento do resultado da lide ao esperado pela parte.

Falhas frequentes

1- Contratação tardia da assistência técnica judicial;

Contratada a assistência técnica judicial apenas quando da nomeação do perito pelo Juízo, por entender, o Patrono, que a questão só se inicia quando deferida a perícia, ou ainda, após a elaboração dos quesitos, por dificuldade de encontrar profissional habilitado em tão curto prazo (5 dias). Limitando o potencial de argumentação e fundamentação das peças vestibular e contestação, bem como a profundidade e o alcance dos quesitos no convencimento do Perito e do Juízo.

2- Não contratação da assistência técnica;

Quando a parte adversa contrata assistente técnico que interage com o Perito se utilizando de dados novos relevantes ao processo, esta tem mais chance no convencimento do Perito, quanto às teses defendidas. Se isentar do custo com o assistente técnico pode acarretar prejuízos maiores dependendo do resultado da causa. O custo com assistência comumente é inferior ao benefício com a consolidação da provas e convencimento do Perito, a partir da atuação do profissional.

Além disso, a impugnação do Laudo Pericial feita por leigos, não reflete propriedade com a técnica e conhecimento da causa, muitas vezes apenas repete argumentos já trazidos aos autos, quando, nesta etapa, não basta o descontentamento com o resultado, mas é preciso demostrar detalhadamente e didaticamente o efeito diverso que se teria com as interferências e correções apresentadas.

3- Contar com a realização da Pericia

Compete ao Juiz o julgamento antecipado da lide, quando encontra na ação os requisitos para tal. Também nos casos em que a parte desiste da perícia, as provas demonstradas nos autos nortearão o julgamento. Favorecendo a parte que instruiu, desde o início, com prova robusta, argumentos e valores coerentes com o comportamento do mercado imobiliário, demonstrados por laudo técnico realizado pelo profissional assistente. De forma que, instruir a ação apenas com indícios (provas rasas), contando com a perícia, que não necessariamente irá acontecer, pode comprometer o resultado esperado para a demanda.

4- Argumentação sem fundamento técnico e/ou em valor diferente do alcançado no mercado:

Quando causa demanda efeito em valor de mercado imobiliário, normalmente o pleito é por quantia arbitrada por leigo (parte na causa, ou Advogado), e instruída com indícios (anúncios online), esvaziando o potencial de convencimento e, não raramente, destoando do que será resultante da análise pericial, em prejuízo para a parte que poderia ter explorado melhor o quantum pedido. Não é raro conclusão pericial diferente do pretendido por ambas as partes, em que se poderia pedir mais, ou menos, se se conhecesse antecipadamente o resultado esperado com a avaliação técnica do mercado imobiliário.

Ex.: Renovatória de locação em que o Autor/locatário propõe arbitramento judicial do aluguel em valor maior que o de mercado;

5- Elaboração de quesitos superficiais

A elaboração de quesitos deve partir da análise profunda do caso concreto, e das formas de se provar o alegado, o que envolverá conhecimento técnico, experiência com o comportamento do mercado imobiliário (tendências, conjuntura e fatores de valorização relevantes), bem como a análise do conteúdo esposado pelas partes nos autos do processo. Diferente disso, serão superficiais, não direcionarão o convencimento do Perito e do Juízo ao resultado desejado.

Além disso, quesitos cuja resposta é óbvia, ou já constará obrigatoriamente do Laudo Pericial, são desnecessários e tornam prolixa a defesa das teses abordadas. Entenda-se como superficial o quesito:

- cuja resposta é óbvia;

- cuja resposta é elemento obrigatório do Laudo Pericial;

- cuja resposta não remete, o Perito e o Juízo, ao desenvolvimento lógico da tese defendida;

- que não confronta a tese controversa, nem reforça a tese defendida;

Conclusão

Por todo o exposto, sempre que a demanda versar sobre valor relativo ao mercado imobiliário, este Perito Forense recomenda a contratação de profissional para a atuação como Assistente Técnico, desde o início do processo. Preferencialmente profissionais que tenham como principal atividade a perícia forense, para cumular a prática, o conhecimento técnico e o conhecimento dos trâmites forenses.

Quem inicia uma demanda judicial envolvendo valor relativo ao mercado imobiliário (Exemplos: compra e venda, alienação judicial de bem imóvel, aluguel, indenização, defeito construtivo, área diminuta, atraso de obra, desapropriação, penhora de bem imóvel, servidão administrativa, entre outras), já deve contar com o custo da Assistência Técnica, ou assume o risco de ter a defesa de seus interesses prejudicada por desconhecimento e inexperiência em relação ao comportamento do mercado imobiliário.

Júlio Delamôra - Advogado Imobiliário. Perito Avaliador de Imóveis

Fonte: Artigos JusBrasil

A RETROVENDA

Retrovenda é uma espécie de contrato onde o vendedor reserva para si o direito de recobrar o imóvel dentro de um determinado prazo e nas condições previstas pelo código civil, especialmente as cláusulas 505 a 508.

Desta forma, o prazo para o exercício deste direito, é de no máximo três anos, sob pena de – não utilizado – consolidar-se o domínio em favor do comprador em face a ocorrência da decadência, ou seja, a perda do direito de ação.

Esta espécie de contrato não é muito comum, mas tem acontecido quando pessoas que, pelo apego que têm às suas coisas, na necessidade de dispor delas, precisam manter a esperança de poder recuperá-las dentro deste prazo.

Assim sendo, diante da dificuldade ou da premente necessidade do recurso, o preço até pode ser menor do que realmente vale, facultando-se a recompra dentro do prazo estabelecido, de até três anos.

O novo código civil brasileiro cuidou melhor deste instituto no já mencionado artigo 505, explicitando de modo claro que “O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de 3 (três) anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.”

Deste modo, ao recomprar o imóvel, o vendedor deverá pagar ao comprador o preço desembolsado e atualizado, além das despesas com escrituras e certidões, além de outras que eventualmente tenha autorizado. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, no prazo fixado, o vendedor terá que depositar judicialmente o valor devido, reivindicando no mesmo pedido a sua reintegração da posse do imóvel que será concedida liminarmente em sede de tutela antecipatória.

O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente. A lei não proíbe que se institua outros valores para o exercício do resgate. A direito a ele, em face a esta instituição, há de ser exercido nos termos da convenção estabelecida. Assim, se esta previu o pagamento de parcelas excedentes das duas mencionadas na lei (do preço pago e das despesas feitas pelo comprador), o vendedor terá de pagar a este o valor de tudo o que se obrigou a pagar. 

Tratando de resgate convencional, todas as obrigações deverão constar expressamente do documento, sob pena de não poder ser exigido, salvo aquelas previstas no código civil, já mencionadas.

Ivan Pegoraro

Fonte: Advogados Associados Ivan Pegoraro & Leate

NOVO CPC IMPÕE MAIOR CAUTELA NA COMPRA DE IMÓVEIS USADOS

O novo Código de Processo Civil (CPC) impõe maior cautela nas compras de imóveis usados. Isso porque a fraude na execução é um artifício utilizado pelo devedor para se livrar da penhora do bem, e pode surpreender a pessoa que comprou o imóvel, tempos depois à aquisição.

Essa era uma situação corriqueira, uma vez que, após a compra do imóvel usado, o comprador era surpreendido com uma decisão judicial que informava sobre a ineficácia da alienação devido à fraude na execução.

O antigo Código Civil considerava fraude na execução quando sobre o bem pendesse ação fundada em direito real ou, ao tempo da alienação, corria contra o devedor/ vendedor do imóvel demanda capaz de reduzi-lo à insolvência.

A determinação deixava o comprador bastante inseguro com relação à compra, haja vista que não poderia prever a existência de processos judiciais contra o vendedor. A partir daí, passou-se a ter rigorosa auditoria jurídica para averiguar eventuais ações em curso que impedissem a efetivação da venda do imóvel.

Proteção ao comprador

Pensando em garantir maior proteção ao comprador, considerado terceiro, que utiliza a boa-fé na aquisição do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou, no ano de 2009, a Súmula 375, que firma o entendimento de que o reconhecimento da fraude à execução dependeria do registro do penhora do bem alienado ou da prova de má-fé da pessoa que investiu no imóvel.

Nos casos em que não houvesse a penhora gravada na matrícula do imóvel, considerava-se a boa-fé do adquirente, o que facilitava a manutenção da alienação. Entretanto, essa situação poderia ser controversa caso ficasse provado que o comprador tinha ciência da ação corrente, mesmo sem o gravame na matrícula.

Tribunais de todo o país seguiam esse entendimento, o que amenizava a preocupação dos compradores dos imóveis usados. Com a entrada em vigor da Lei 13.097/2015, a proteção ao comprador terceiro ficou mais evidente na declaração de eficácia dos negócios jurídicos que tenham por objeto bem imóvel sobre o qual recaia penhora não registrada na matrícula ou cujo proprietário tenha contra si ação de execução em fase de cumprimento de sentença não averbada na matrícula do imóvel.

Ou seja, o comprador não pode arcar com situações judiciais não constantes na matrícula do Registro de Imóveis.

A controvérsia veio com o novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) que nos incisos I, II e III do artigo 792 mantêm a determinação contida na Lei 13.097 ao se referirem sobre a necessidade de registros e averbações para a constatação da fraude na execução.

O problema está no inciso IV, que trouxe de volta a ideia do CPC de 1973 ao dispor que a fraude à execução se dá “quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência”. O Código impõe, ainda, no Parágrafo Segundo do mesmo artigo, que o adquirente, ao comprar bem não sujeito a registro, deve provar que adotou todas as cautelas necessárias para a aquisição.

Desta maneira, o novo Código de Processo Civil obriga o consumidor a ter maior preocupação e cautela com a compra, sendo necessária uma análise criteriosa das certidões de débitos fiscais e das ações que eventualmente existam em curso e que envolvam o bem ou o vendedor do imóvel.

Renato Savy - Advogado titular do escritório Ferraz Sampaio Consultoria e Assessoria Jurídica, em Campinas/SP

Fonte: Artigos Jus Navigandi

A IMPORTÂNCIA DA COMPLIANCE IMOBILIÁRIA

A gestão de compliance consiste em um conjunto de medidas a serem tomadas por uma empresa para reduzir riscos e garantir que a sua atuação esteja em conformidade com as leis e regulamentos aplicáveis às atividades por ela desempenhadas.

As práticas de compliance imobiliária desempenham um papel relevante na gestão patrimonial de uma empresa, uma vez que (i) o ativo regular é mais atrativo e tende a ser negociado em melhores condições que um ativo irregular, (ii) estando o imóvel regular, torna-se mais fácil a transferência de sua propriedade e (iii) geram redução do risco de perdas. Em outras palavras, a regularidade possibilita não só o atendimento da conformidade legal e das exigências dos acionistas, mas também prepara o ativo para futuras operações e negócios.

A regularidade imobiliária abrange a regularidade cadastral de um imóvel perante os mais diversos órgãos, de acordo com a sua natureza (rural ou urbano), podendo ser destacados como principais o Registro de Imóveis, o INCRA, a Receita Federal e a Prefeitura Municipal.

Os imóveis rurais estão sujeitos a diferentes cadastros, tais como o SNCR – Serviço Nacional de Cadastro Rural, o SIGEF – Sistema de Gestão Fundiária, o CAR – Cadastro Ambiental Rural e o CAFIR – Cadastro de Imóveis Rurais.

Já os imóveis urbanos têm a sua regularidade cadastral atestada pela Inscrição Imobiliária perante a Prefeitura Municipal competente, denominada índice cadastral. Para que o imóvel urbano esteja em situação regular, é necessário, ainda, que possua Licença de Ocupação (“Baixa e Habite-se”) e Alvará de Localização e Funcionamento, caso seja nele exercida qualquer atividade econômica. Ademais, devem ser observadas as normas urbanísticas, como por exemplo, o Plano Diretor, a Lei de Zoneamento Urbano, a Lei de Parcelamento, a Lei de Uso e Ocupação do Solo e a Lei de Perímetro Urbano.

A ausência de matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, tanto para os imóveis rurais quanto para os imóveis urbanos, consiste em irregularidade grave que decorre da falta de registro do título aquisitivo em nome do adquirente original, e que se prolonga pela cadeia de transferência do imóvel, devendo ser sanada. A ausência do registro impede a transmissão da propriedade do imóvel, qualificando o detentor do referido bem como mero posseiro.

Além disso, contratos particulares assinados ou mesmo escrituras públicas lavradas e não registradas não são suficientes para transmitir a propriedade de um imóvel, sendo tais instrumentos aptos a transferir apenas os direitos aquisitivos sobre o referido bem. É dizer que o proprietário é somente aquele que figura como adquirente do imóvel no registro, sendo que apenas após o registro do título aquisitivo na matrícula é que o imóvel pode ser considerado regular sob o ponto de vista registral/imobiliário, configurando um ativo íntegro e seguro.

Não menos importante é a regularização da situação das servidões instituídas, como por exemplo, linhas de transmissão, minerodutos, gasodutos, oleodutos e aquedutos. O risco, no caso de inexistência de servidão regulamentada, é de futuros questionamentos de terceiros envolvendo a posse do dominante sob o imóvel.

Como se nota, uma gestão imobiliária eficiente consiste basicamente na (i) regularidade cadastral dos ativos perante os mais diversos órgãos de registro imobiliário e fundiário, (ii) manutenção das matrículas permanentemente atualizadas e íntegras – livres de vícios e/ou irregularidades, e (iii) garantia de resguardo da posse e propriedade dos imóveis.

A falta dos cadastros, além de submeter os imóveis a situação de irregularidade, pode impedir os proprietários de realizar diversos atos, tais como desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda, sob pena de nulidade do ato.

Finalmente, resta considerar que o entendimento sobre a regra aplicável para a aquisição de imóvel por sociedade brasileira com o controle estrangeiro foi profundamente alterada nos últimos anos, prevalecendo, até o momento, a imposição de fortes restrições para a referida aquisição e a consequente necessidade de autorização prévia do INCRA. Tal regra é relevante, uma vez que a sua inobservância tem como efeito a nulidade de pleno direito da aquisição.

É responsabilidade do administrador garantir que os ativos registrados na contabilidade estejam íntegros ou reportar aos acionistas eventuais inconformidades. Isto porque, ao ser eleito, o administrador assume o dever de diligência na condução dos negócios, devendo exercer seu cargo com competência e cautela, o que inclui o cuidado com a integridade dos ativos da empresa.

Nesse contexto, é do administrador o dever de contratar ou mesmo determinar o desenvolvimento interno dos trabalhos de compliance de ativos e regularização imobiliária.

Em tal medida, a compliance imobiliária pode ser eleita como parte integrante de um programa de compliance corporativa, tendo por objetivo demonstrar (i) a conformidade legal na posse e no domínio de imóveis, e (ii) o cumprimento do dever de diligência dos gestores responsáveis, o que tem sido cada vez mais valorizado pelo mercado. Como se nota, a regularização imobiliária pode ser conduzida tanto no âmbito de um programa de compliance quanto com fundamento no próprio dever de diligência do administrador.

Portanto, a implementação ou revisão de políticas de compliance imobiliária, com a realização de ações que visem a regularização imobiliária, são essenciais para que uma empresa possa gerir seus ativos de forma eficiente, considerando (i) a responsabilidade do administrador de proteger, preservar e valorizar os ativos da empresa, (ii) o interesse e a expectativa dos acionistas e investidores, (iii) os riscos de danos e perdas de ativos por falta de ação dos gestores, e (iv) as oportunidades que podem surgir com a manutenção de imóveis regularizados.

Luis Gustavo Miranda e Natália Miranda Sadi - Escritório Rolim, Viotti & Leite Campos Advogados

Fonte: Migalhas de Peso