DA COBRANÇA DE MULTA RESCISÓRIA SOBRE O VALOR TOTAL DO IMÓVEL

Temos observado como prática do mercado imobiliário, que algumas construtoras em hipóteses de rescisão contratual provocada pelos adquirentes, realizam a cobrança de multa rescisória em percentual sobre o valor total do imóvel comercializado e não sobre o valor efetivamente pago até o momento da rescisão contratual. Tal prática pode se tornar abusiva e extrapolar a legalidade, expondo o comprador em alguns casos a perda total dos valores pagos e ultrapassando os gastos e custos reais assumidos pelas construtoras com o negócio, podendo até mesmo caracterizar o enriquecimento ilícito da construtora em face do adquirente.

Deve ser assinalado que a relação havida no contrato de compra e venda de unidade imobiliária efetuada diretamente com construtora, qualifica-se como relação de consumo, assim a novel legislação civil impõe ao Juiz a obrigação de reduzir a cláusula penal se aferido que é manifestamente excessiva, conforme disposto no artigo 413 do Código Civil, cuja literalidade é a seguinte:

“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Nesta seara rescindida a promessa de compra e venda, resultando na recuperação dos direitos derivados da unidade imobiliária pela construtora, a manutenção da cláusula penal com lastro em percentual do valor do instrumento contratual atualizado, caracteriza-se como injusta, pois desequilibra o contrato, deixa o adquirente em condição de inferioridade em relação à construtora, desequilibrando a equação contratual e desprezando, em suma, o princípio que está impregnado no arcabouço normativo brasileiro que assegura a igualdade de tratamento aos contratantes e, repugna o enriquecimento ilícito.

Além disto, a cláusula que estipula a retenção de percentual do valor atualizado do instrumento contratual, não condiz com o prescrito pelo Código de Defesa do Consumidor, que, além de reputar como nula de pleno direito considera abusiva a cláusula que restringe direito inerente à natureza do contrato, ou que possa redundar em desequilíbrio contratual e se afigurar excessivamente onerosa para o consumidor (artigo 51, IV e parágrafo 1º, II e III do CDC).

Desta forma, a cláusula penal deve restringir-se a percentual sobre o valor efetivamente pago, conforme a pacífica jurisprudência do nosso Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes, deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, visto que tal medida mostra-se decorrente da própria rescisão contratual, deduzindo-se 8% do valor a ser restituído para fazer face às despesas geradas com a realização do negócio. (TJGO, APELACAO CIVEL 423906-52.2012.8.09.0051, Rel. DR (A). SERGIO MENDONCA DE ARAUJO, 4A CÂMARA CIVEL, julgado em 10/04/2014, DJe 1528 de 24/04/2014).”

Nesta linha infere-se que a disposição contratual que estabelece retenção de percentual sobre o valor total do contrato em caso de rescisão deste, sujeita o consumidor à condição abusiva e iníqua, pois estabelecida ao exclusivo critério e benefício da construtora, tornando-se desprovida de eficácia e legitimidade ante a circunstância de que coloca o comprador em franca desvantagem em relação ao vendedor.

Bruno Cesar Pio Curado - OAB/GO 29.659

Fonte: Artigos JusBrasil

SEIS RAZÕES PARA PROCEDER AO REGISTRO DO SEU IMÓVEL

É comum que adquirentes de um imóveis relaxem após tomar para si a posse do bem, quitando as prestações ou encargos derivados da respectiva promessa de compra e venda.

No entanto, acabam esquecendo de proceder a transferência da titularidade do imóvel perante o Registro Geral de Imóveis (RGI) e assim deixam de desfrutar das vantagens que passaremos a aduzir.

1. Valorização do imóvel perante o mercado imobiliário:

Uma das principais vantagens de efetuar a regularização do imóvel, se encontra na ampliação do valor mercadológico do imóvel, que varia significativamente em função da oponibilidade do referido registro perante toda a sociedade.

2. Admissibilidade de financiamento imobiliário:

Inúmeras pessoas investem pesado nas bem feitorias imobiliárias e após ampliar consideravelmente o valor do seu imóvel, encontram dificuldades para vendê-lo, a medida que os bancos só financiam imóveis devidamente registrados no RGI.

3. Faculdade de Impor Ônus Reais:

É interessante frisar, que somente os proprietários de imóveis devidamente registrados podem estabelecer sobre o bem ônus reais. Como a hipoteca, usufruto, entre outras formas de garantias reais.

4. Direito de Ação Reivindicatória da Propriedade:

Somente proprietários de imóveis devidamente registrados possuem a faculdade de propor ações reivindicatórias de propriedade, perante terceiros que venham injustamente a ameaçar ou restringir o seu direito de proprietário.

5. Segurança da indenização plena em caso de desapropriação:

Com frequência a administração pública precisa suprimir o direito à propriedade privada em detrimento ao interesse público. Assegurando apenas ao proprietário indicado no RGI, a justa e prévia indenização determinada por lei.

6. Agilização na Partilha:

Uma clara consequência dos benefícios ao registrar o imóvel se deduz no momento da partilha em vida ou por mortes causa, uma vez que não surgem dúvidas quanto a real titularidade do bem. Reduzindo assim o índice de processos relativos a extensão do espólio ou sobre a amplitude da capacidade para fazer doações em vida.

Bruno Passos - Advogado especialista em Direito Civil.

Fonte: Artigos JusBrasil

SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE) E O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NO MERCADO IMOBILIÁRIO

A figura jurídica da Sociedade de Propósito Específico (SPE) passou a existir no ordenamento jurídico brasileiro a partir da Lei nº 11.079, de 30 de dezembro de 2004, a qual instituiu o regime das Parcerias Público-Privadas ou PPPs, cujo objetivo era somar forças entre os setores publico e privado para a realização de parcerias, mediante processo licitatório.

Posteriormente, em 19 de dezembro de 2008, foi promulgada a Lei Complementar nº 128, a qual alterou o artigo 56 da Lei das micro e pequenas empresas (LC nº 123/2006), inserindo a figura da Sociedade de Propósito Específico organizada estritamente por microempresas e empresas de pequeno porte (EPP), optantes pelo regime tributário conhecido como Simples Nacional, representando então uma forma de constituição empresarial, através da qual é criada uma nova empresa limitada ou uma sociedade anônima com objetivo determinado, podendo ter como sócios, pessoas físicas e/ou jurídicas.

Por outro lado, é sabido que o mercado nacional já detinha conhecimento de sua natureza por meio de joint venture (equity ou corporate), muito comum no sistema norte americano e que guarda semelhança estreita com a figura da SPE brasileira, através da qual duas ou mais pessoas, sejam elas físicas e/ou jurídicas, empregam suas competências, recursos econômicos, tecnológicos, científicos, industriais, dentre outros, a fim de concretizar um propósito determinado e específico.

As características da SPE são definidas a partir da escolha de seu tipo societário, observando-se as determinações legais de constituição e de funcionamento do tipo societário, isto é, se for uma SPE sociedade limitada ou se for uma sociedade anônima e uma vez constituída, a SPE passa a ter personalidade jurídica própria, com direitos e obrigações, além de consistir em estrutura diferenciada dos demais empreendimentos do incorporador.

A SPE deve possuir um registro de CNPJ, além de ter contabilidade própria e características comuns às sociedades limitadas ou anônimas, podendo também adquirir bens e participações em outras sociedades, facilitando a emissão das certidões negativas necessárias para o registro da incorporação, além de possibilitar a opção por regime tributário diferenciado de seus sócios.

A SPE é uma empresa criada com objetivo determinado e se encerra após a conclusão da obra, podendo vir a ser renovada para um novo negócio a critério do incorporador.

Com o crescimento do mercado imobiliário nos últimos anos, a partir do aumento na concessão de crédito à população, com forte presença do Governo Federal por meio dos bancos publicos, além da redução das taxas de juros do financiamento imobiliário e capitalização das incorporadoras, muitas delas passaram a criar empreendimentos na forma de Sociedade de Propósito Específico ou SPE, sejam eles empreendimentos residenciais ou comerciais.

A maioria das incorporadoras, a partir de 2008, passou a utilizar em larga escala a figura das SPE´s para cada empreendimento lançado no mercado imobiliário de todo o país, sendo as principais motivações para isso a independência administrativa, obrigacional e fiscal do empreendimento perante os demais; maior agilidade na contratação de empréstimo bancário para a construção da obra e flexibilidade na realização de parcerias na incorporação; além de melhorar a transparência entre as partes envolvidas no negócio, sejam eles fornecedores, credores ou compradores.

Vale lembrar que o incorporador tem a opção de criar a SPE para o empreendimento, não estando obrigado por Lei.

Ocorre que as incorporadoras passaram a utilizar o modelo jurídico da SPE em detrimento da aplicação do patrimônio de afetação nos empreendimentos.

Cumpre esclarecer que patrimônio de afetação não é o mesmo que sociedade de propósito específico e vice-versa. São coisas distintas.

Uma SPE criada no âmbito de uma incorporação imobiliária, devidamente averbada perante o cartório de registro de imóveis competente, pode ou não apresentar a figura do patrimônio de afetação.

Enquanto o patrimônio de afetação visa propiciar melhores garantias ao comprador em caso de falência do incorporador, a SPE é apenas uma empresa criada por este para a gestão de determinado empreendimento do ponto de vista fiscal e de independência administrativa perante os demais empreendimentos do incorporador.

Embora a SPE possua capital social separado dos demais empreendimentos, bem como objeto específico e prazo determinado de existência, ela é controlada diretamente pelo incorporador e não existem garantias legais de proteção ao comprador em caso de falência, diferentemente do que ocorre quando o empreendimento conta com a figura do patrimônio de afetação constituído.

Por sua vez, ao contratar a aquisição de futuro imóvel na planta, o comprador poderá vir a assinar um Contrato de Compromisso de Venda e Compra com uma SPE, na posição de promitente-vendedora, contendo ou não a figura do patrimônio de afetação.

Evidentemente é recomendável ao adquirente, antes de assinar o Contrato com a incorporadora, pesquisar no cartório de registro de imóveis onde o empreendimento está registrado, se aquela obra está ou não sujeita ao patrimônio de afetação, a fim de auferir melhor garantia quanto à efetiva entrega, mesmo se tratando essa aquisição de negócio de risco.

Na prática, é fato que o comprador não tem conhecimento e habilidade necessários para saber se determinado empreendimento está ou não constituído com as regras do patrimônio de afetação, a fim de garantir-se contra eventual má gestão do negócio pelo incorporador.

Ainda que haja um desinteresse por parte das incorporadoras na criação do patrimônio de afetação em seus empreendimentos, sejam eles uma SPE ou não, pelo fato de não se sentirem confortáveis com a ideia de prestar informações de forma transparente e detalhada sobre os mesmos, mostra-se inegável diferencial perante seus concorrentes e elemento captador de possíveis compradores, além de permitir a realização de parcerias com instituições financeiras de forma mais ágil e atraente para os bancos, permitindo maior segurança para seus clientes, uma vez que os imóveis são segregados do patrimônio geral do incorporador.

A incorporadora que opta pela instituição do patrimônio de afetação em suas operações imobiliárias, inclusive mediante a criação de SPE para determinado empreendimento, tem a seu favor importantes elementos como, por exemplo:

a) diminuição de riscos e melhor segurança para seus clientes e para a instituição financiadora da obra, assegurando o patrimônio do empreendimento dos bens do incorporador em caso de falência;

b) apuração individualizada no lucro de cada empreendimento;

c) transmite maior transparência na gestão de seus empreendimentos perante as partes envolvidas;

d) obtém redução da carga tributária de 6% para 4%, através do Regime Especial de Tributação da Lei Federal nº 10.931/2004, que em seu artigo 4º e seguintes estabeleceu o percentual de 4% da receita recebida, correspondendo ao pagamento mensal e unificado do Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ); Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Publico (PIS/PASEP); Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS); e

e) se o empreendimento constituído do patrimônio de afetação for enquadrado nas regras do programa do Governo Federal chamado Minha Casa, Minha Vida, o incorporador pagará apenas 1% de carga tributária sobre o faturamento total da obra, conforme determinado pela Medida Provisória nº 497, de 27 de julho de 2010 e estendido até o ano de 2018 para imóveis em valor de até R$ 100.000,00.

E para o comprador resta sempre contar com uma importante arma a seu favor no momento da decisão em fechar ou não a compra de um imóvel na planta: a INFORMAÇÃO.

Ivan Mercadante Boscardin - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor.

Fonte: Mercadante Advocacia

NOVAS REGRAS PARA DISTRATO DE IMÓVEL EXIGEM ATENÇÃO AO CONTRATO

Foi assinado na quarta-feira um acordo entre representantes do governo federal, do setor imobiliário, dos Procons e da Justiça que implica na adoção de normas para distratos. O objetivo é deixar mais claro os direitos e deveres de consumidores e empresas, diminuindo o número de desistências — só em 2015 foram pelo menos 50 mil — e de casos que vão parar na Justiça. Com o novo acordo, os consumidores terão duas possibilidades de reembolso, mas ficará a cargo das incorporadoras a escolha do modelo. Como antes a desistência não era prevista em contrato, agora o comprador deve ficar atento a esta cláusula antes de assinar o contrato, dizem especialistas.

Com as novas regras, em caso de distrato, o cliente poderá pagar uma multa de 10% sobre o valor do imóvel, até o limite de 90% do valor pago, ou perder o valor do sinal, mais 20% sobre o que foi desembolsado.

TODO MUNDO GANHA

Para os especialistas, o acordo é bom tanto para o consumidor quanto para as incorporadoras. Do ponto de vista do consumidor, pelo fato de que ele passará a saber exatamente o risco que corre no caso de desistência. Enquanto as incorporadoras terão uma base de risco antes de investir no empreendimento.

— O número de desistências hoje é tão grande que as incorporadoras já não estão mais fazendo o distrato de forma amigável. Como elas não estão conseguindo repassar esses imóveis, preferem que o consumidor vá para a Justiça. Uma vez na Justiça, o consumidor corre o risco de receber um reembolso esperado, mas também de ter um prejuízo muito grande. Hoje, o distrato não é previsto no contrato. A partir do momento que passa a existir um termo de conduta todo mundo ganha — avalia Hamilton Quirino, advogado especialista no setor imobiliário.

O advogado Renato Anet também vê o acordo como um avanço para o setor:

— Ele estabelece parâmetros, o que certamente vai evitar milhares de ações judiciais.

CONDOMÍNIO SÓ APÓS ‘HABITE-SE’

O acordo determina ainda que a empresa que atrasar a entrega terá de pagar ao comprador 0,25% sobre o valor do imóvel por mês, já nos primeiros 30 dias. Se ultrapassar os 180 dias, o incorporador será obrigado a pagar multa de 2% e juros de 1% ao mês sobre o montante pago pelo cliente. Cláusulas consideradas abusivas, como a de decoração e a inclusão da taxa de corretagem no valor do imóvel, não farão mais parte dos novos contratos.

Já prazos de garantia de vícios de qualidade e defeitos de segurança no imóvel foram estendidos para até cinco e 20 anos, respectivamente. O acordo também estabelece que, antes da expedição do “habite-se”, o condomínio não terá nenhum custo para o comprador do imóvel, que só começará a pagar a taxa após a conclusão da obra.

— O objetivo maior é garantir a transparência no processo, fazendo com que o sonho da casa própria não se torne um pesadelo — ressalta o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, José Carlos Martins.

O acordo foi firmado no Tribunal de Justiça do Rio entre Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (Cbic), Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), Secretaria Executiva do Ministério da Fazenda, TJ-RJ, OAB-RJ, Associação Brasileira Advogados Mercado Imobiliário (Abami) e Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi).

Fonte: Jornal O Globo

O CONTRATO DE TRESPASSE E A SUCESSÃO NAS OBRIGAÇÕES

I – Introdução à Alienação do Estabelecimento Empresarial

O empresário detentor de um determinado estabelecimento empresarial pode aliená-lo, sendo essa alienação denominada juridicamente como “trespasse” e é popularmente visto com a expressão “passo o ponto”. O trespasse é, sucintamente, o instituto jurídico pelo qual um estabelecimento empresarial deixa de integrar o patrimônio de um empresário (o alienante) para passar a integrar o patrimônio de outro (o adquirente), através de um contrato.

Importante ressaltar que não se confunde, apesar de ter o mesmo efeito econômico, o trespasse com a cessão de quotas sociais de sociedade limitada ou a alienação de controle de sociedade anônima. No trespasse, como supracitado, um estabelecimento deixa de integrar o patrimônio do alienante para integrar o do adquirente, logo, o objeto da venda é o estabelecimento empresarial. Já na cessão de quotas ou alienação de controle, o objeto da venda é a participação societária. Tal distinção é importante de ser ressaltada pois a sucessão empresarial pode existir ou não no trespasse, porém não existirá na alienação de participação societária.

II – A Sucessão das Obrigações no Trespasse

Vários países preocuparam-se, em seus respectivos ordenamentos jurídicos, de disciplinar a alienação do estabelecimento empresarial para preservar os interesses dos credores. Na Alemanha, a regra era de que importava responsabilidade do adquirente pelas obrigações do alienante perante os credores apenas nos casos em que o nome empresarial era mantido. Os franceses davam direito aos credores do alienante a se oporem à alienação do estabelecimento para discutir o preço do contrato, que deveria ser suficiente para a solvência das obrigações por parte do alienante. A lei dos argentinos determina que o valor do trespasse não possa ser inferior ao total das obrigações do alienante e a sua consolidação não pode ser realizada antes de 10 dias da publicação da venda, para que os credores tenham tempo de se opor. Por fim, porém não menos importante, os italianos definem que o adquirente sub-roga todas as obrigações do alienante, sejam elas ativas ou passivas, exceto as de caráter pessoal e as ressalvadas expressamente no contrato.

A princípio, antes da entrada em vigor do Código Civil, nosso ordenamento considerava que as dívidas não faziam parte do estabelecimento empresarial, logo, os credores do alienante não podiam cobrar dívidas ao adquirente. Haviam três ressalvas à essa regra, a primeira era a assunção contratual, a segunda eram as dívidas fiscais e, por fim, as trabalhistas.

Porém, após a entrada em vigor do Código Civil, esse panorama foi totalmente alterado, pois o adquirente torna-se responsável por todas as obrigações relacionadas à atividade explorada em um determinado estabelecimento empresarial, cessando a responsabilidade do alienante apenas após decorrido o prazo de um ano, conforme disposto no artigo 1.146 do Código Civil.

O ordenamento brasileiro estabeleceu uma regra para concretização do trespasse, qual seja, a anuência expressa dos credores do alienante, sendo dispensável caso o alienante continue solvente após a transferência do estabelecimento. Caso essa formalidade seja descumprida, poderá acarretar diversos danos ao adquirente, pois os credores podem até tomar-lhe o estabelecimento judicialmente caso o alienante tenha sua falência decretada, conforme disposto no artigo 129, IV da lei 11.101/05.

III – Não restabelecimento do alienante

A cláusula proibindo o restabelecimento do alienante na mesma zona comercial do adquirente é quase certa nos contratos de trespasse, se não certa, afinal o adquirente paga ao alienante para poder explorar a atividade comercial da mesma forma que era anteriormente explorada, logo, se o alienante se restabelecesse na mesma zona comercial, atrairia a clientela do adquirente, o que caracterizaria o enriquecimento indevido.

Os italianos foram os primeiros a positivar tal situação, proibindo pelo prazo de 5 anos o restabelecimento do alienante. É, porém, unânime da doutrina e na jurisprudência de diversos países que tal proibição tem um limite. O empresário que aliena um determinado estabelecimento comercial não fica impedido de realizar uma atividade não concorrente à alienada, ou de exercê-la em uma zona geográfica diferente da alienada. O objeto da cláusula de não restabelecimento é única e exclusivamente evitar o “roubo” de clientela pelo alienante.

IV – Conclusão

O contrato de trespasse é um instituo jurídico muito importante para manter a atividade de empresas que estão passando por dificuldades financeiras, evitando que sejam decretadas muitas falências, pois o alienante outorga ao adquirente todas as suas obrigações financeiras, como visto anteriormente, com suas devidas ressalvas.

Podemos dizer que nosso ordenamento evoluiu no que diz respeito ao trespasse, pois anteriormente ao Código Civil, as obrigações não eram passadas do alienante para o comprador. Após a entrada em vigor do novo Código, tais obrigações começaram a serem passadas ao adquirente, sendo o alienante responsável solidariamente por elas pelo prazo de um ano, salvo em casos de dívidas trabalhistas, fiscais e ressalvas de contrato.

A cláusula de restabelecimento também passou a ser disciplinada, mais pela doutrina e pela jurisprudência, garantindo ao adquirente, apesar da concorrência natural do mercado, preservar-se de perder clientes para o alienante, doutrina que protege o interesse do adquirente.

Guilherme Oliva - Acadêmico de Direito

Fonte: Artigos JusBrasil

NOVAS REGRAS FACILITAM USO DO FGTS NA COMPRA DE IMÓVEIS

A Caixa facilitou ainda mais a compra da casa própria com a simplificação do uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Uma das novidades é a dispensa de nova avaliação para imóveis populares (até R$ 225 mil) além da realizada na análise técnica. A mudança faz parte de um conjunto de medidas adotadas para reaquecer o financiamento imobiliário, como a elevação da fatia financiável a até 80% do valor do imóvel.

A versão atualizada do Manual do FGTS para uso na moradia própria também permitiu utilizar a Convenção do Condomínio para a caracterização do imóvel residencial e o uso do Fundo de Garantia para regularização fundiária na compra do imóvel ao titular da conta. Também facilitou a portabilidade de crédito imobiliário ao dispensar a necessidade de novas avaliações pelo banco que adquirir a operação, mantendo os números do início do contrato.

A vice-presidenta interina de Fundo de Governo e Loteria da CAIXA, Deusdina dos Reis Pereira, avalia que as medidas irão acelerar a concessão de crédito imobiliário em um momento que o banco está com mais de R$ 7 bilhões para investimento somente na linha Pró-Cotista do FGTS e estima crescer 13% em financiamento imobiliário em 2016. “Todos serão beneficiados com essas novas medidas, que, certamente, resultarão em um atendimento ainda mais ágil e qualificado ao trabalhador no momento da realização do sonho da casa própria”, afirmou ela.

O superintendente nacional em exercício do FGTS, Henrique José Santana, ressalta que a nova edição do Manual do FGTS foi amplamente discutida com representantes dos trabalhadores e dos agentes financeiros, como a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip) e da Associação Brasileira de Coohabs e Agentes Públicos da Habitação (ABC). As mudanças, segundo Santana, simplificam procedimentos e minimizam dúvidas recorrentes dos trabalhadores e agentes financeiros nas operações com o FGTS.

Fonte: Portal Brasil

A LEGALIDADE E A JUSTIÇA DA TAXA CONDOMINIAL PROPORCIONAL À FRAÇÃO IDEAL

É dever do incorporador imobiliário arquivar, no cartório competente de Registro de Imóveis, antes da venda das unidades, a discriminação das frações ideais do terreno em correspondência com as unidades autônomas e a minuta da futura convenção de condomínio (art. 32, Lei nº 4.591/64). É dizer: a cada unidade autônoma, seja ela quitinete, apartamento, cobertura etc, caberá, como parte inseparável, uma fração ideal (proporção) do terreno e das áreas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. 

Na maioria absoluta das vezes, essa minuta da convenção condominial traz uma relação proporcional entre o tamanho da unidade autônoma, a fração ideal e o valor da taxa condominial. Há uma razão de ser para isso: tanto o art. 12 da Lei nº 4.591/64 quanto o art. 1.336 do CC/2002 fazem essa correlação expressa. Salvo disposição em contrário, quanto maior a fração ideal da unidade, maior a contribuição do condômino para as despesas condominiais.

Mudar essa forma de cobrança é muito difícil (para não dizer impossível). A alteração dependerá da aprovação de 2/3 de todos os condôminos, ainda que não presentes na Assembleia Geral (art.25, Lei 4.591/64 e art. 1.351, CC/2002). É notório que em assembleias condominiais, quando muito, se fazem presentes apenas 1/3 dos condôminos (isso em dias em que não há futebol na TV!). E, obviamente, o número de condôminos de unidades menores é significativamente maior que o número de condôminos de unidades maiores, o que praticamente aniquila a remota possibilidade de mudança para o rateio igualitário (por unidade) da taxa condominial.

Portanto, a cobrança da taxa condominial proporcional à fração ideal é plenamente legal e, na prática, é o critério mais utilizado em todos os condomínios edilícios no Brasil. Mas, pode-se dizer que esse critério é justo? Taxas condominiais existem para manter e conservar áreas comuns (portarias, piscinas, elevadores etc.). Unidades maiores (lofts, gardens, coberturas), em regra, possuem mais dormitórios e mais espaços para lazer. Ou seja, teoricamente, nessas unidades, vivem mais pessoas e há um recebimento de maior número de convidados. Destarte, é razoável entender que essas unidades demandam e desgastam mais das áreas comuns do prédio em relação às unidades padrão. Ademais, quanto maior a fração ideal, maior é a “porção” de propriedade do “todo” (terreno e áreas comuns), de maneira que é aceitável que as despesas para a conservação dessas áreas sejam mais onerosas para quem mais possui.

Todavia, é plenamente possível e usual que, em um mesmo condomínio, uma única pessoa (viajante habitual) resida em uma cobertura de 120 m² enquanto que uma família de três pessoas (os pais e uma criança que nunca viajam) resida em uma quitinete de apenas 28 m². Nesse caso, é possível defender que, potencialmente, o proprietário da quitinete, por utilizar mais das áreas comuns, contribua mais que o proprietário da cobertura.

Nessa esteira, a “justiça” da relação proporcional entre a fração ideal e o valor da taxa condominial só pode ser aferida levando em consideração o caso concreto e as inúmeras variáveis que englobam o tema (número de moradores por unidade, tempo disponível dos moradores, utilização efetiva das áreas comuns etc).

Em suma: a cobrança da taxa condominial proporcional à fração ideal é plenamente legal; mas, não necessariamente, justa.

Bruno Teixeira - Advogado Civil e Trabalhista

Fonte: Artigos JusBrasil