CAIXA VAI FINANCIAR ATÉ R$ 225 MIL

A Caixa Econômica Federal acaba de anunciar que vai priorizar os financiamentos de imóveis avaliados em até R$ 225 mil este ano.

Neste caso, a renda familiar pode chegar a R$ 6.500. Esses contratos serão assinados utilizando recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

Segundo a direção da Caixa, o banco vai seguir a mesma determinação do ano passado, ou seja, foco no atendimento à habitação de interesse social. Essa medida se deve ao segmento representar mais de 90% do déficit habitacional e, também, em decorrência da escassez de recursos da caderneta de poupança para financiar empreendimentos.

Fonte: O DIA Imóveis

REGIMES DE BENS E IMPLICAÇÕES NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Diversos fatores influenciam nos trâmites de uma negociação imobiliária. E o regime de bens – normas que regulam as relações patrimoniais na constância ou no fim de um casamento ou união estável – é um deles. Ao “juntar as escovas de dentes” com outra pessoa, seja pelo matrimônio ou pelos simples fato de passarem a morar juntos, sem formalidades, o casal já estará sujeito às regras de um regime de bens. É o que destaca o especialista em Direito da Família, Guilherme Barbalho.

– O regime de bens define a relação dos cônjuges com o patrimônio. É importante para definir como será tratado o que cada um possui antes do enlace, bem como a consequência do patrimônio adquirido por um ou por ambos após esse matrimônio. A escolha por um regime de bens define a forma de administração e disposição do patrimônio, a existência de posses comuns ao casal e exclusivas a um dos cônjuges, entre vários outros aspectos.

Segundo Guilherme Barbalho é fundamental que o corretor de imóveis conheça o funcionamento dos regimes de bens:

– Conhecer as peculiaridades que cercam os regimes de bens é fundamental para uma adequada orientação àqueles que pretendem aumentar ou dispor de seu patrimônio, especialmente porque o corretor geralmente é o primeiro a ser indagado acerca das consequências para o casal na compra ou venda de um imóvel. Falhar nesse momento pode criar falsas expectativas e até mesmo comprometer o sucesso do negócio.

De acordo com pesquisa realizada em 2012 pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), os casamentos no Brasil duram, em média, 15 anos. Se comparadas com levantamentos anteriores, quando o tempo médio era de 17 anos, registra-se que as uniões no país estão menos duradouras.

No momento em que a convivência de um casal termina, seja pelo divórcio, ou até mesmo pelo óbito, o regime de bens escolhido se mostra de grande importância. Através da opção adotada, ocorre a apuração do patrimônio de cada parte.

Mas para escolher a melhor opção, é necessário primeiro conhecer as modalidades previstas na legislação brasileira.

Acompanhe abaixo os quatro tipos de regimes citados no Código Civil Brasileiro e suas implicações no mercado imobiliário:

– Comunhão Parcial de Bens

Se durante o matrimônio, os noivos não expressarem opinião quanto ao regime de bens, a lei indica que esta modalidade deverá ser escolhida. Neste tipo, os bens que cada um dos cônjuges já possuíam antes do matrimônio continuarão a ser individuais. Mas aqueles que forem adquiridos durante o casamento serão de ambos, mesmo que sejam comprados em nome de apenas um deles. Ou seja, se o marido comprar um imóvel em seu nome, mesmo assim, a unidade pertencerá a ele e à esposa, em frações iguais.

Os bens que forem recebidos por doação ou por herança, durante o casamento, serão apenas daquele que os recebeu, não se comunicando com o patrimônio do companheiro (a).

Também será exclusivo o bem adquirido durante o casamento com o dinheiro da venda de outra posse individual. Exemplificando: caso a esposa negocie por R$ 400 mil um imóvel que era unicamente dela e com o dinheiro arrecadado compra outra unidade no valor de R$ 350 mil, esse novo bem continuará a ser exclusivamente da mulher. Em outra situação, caso a esposa venda um imóvel exclusivo por R$ 400 mil e utilize para comprar outro por R$ 800 mil, metade do novo bem será apenas da mulher e a outra metade será dela e do cônjuge em frações iguais. Nesse exemplo, a esposa ficará com 75% da unidade e o marido com R$ 25%.

O mesmo vale para imóveis financiados, se o marido adquiriu um imóvel e na época do casamento já havia pago 70% do total, vindo a pagar o restante durante o matrimônio, acontecerá o seguinte: 70% do imóvel pertencerá exclusivamente ao esposo e os outros 30% restantes serão divididos entre os dois cônjuges. Nesse caso, o marido seria dono de 85% da unidade e a esposa proprietária de 15%.

As benfeitorias referentes às posses particulares de cada cônjuge pertencem aos dois. Assim, caso a esposa seja proprietária exclusiva de um imóvel, se a unidade for alugada, os valores pagos pelo locatário serão do marido e da mulher.

– Comunhão Universal de Bens

Nessa modalidade, todos os bens, sejam eles anteriores ou posteriores ao casamento passarão a pertencer aos dois. Exemplificando: O marido possuía uma casa e a esposa um apartamento antes do casamento. Após o matrimônio, as duas unidades pertencerão aos dois, sendo que cada parte terá direito a 50% dos bens. Ainda nesse caso, se um dos cônjuges adquirir um novo imóvel, o mesmo pertencerá aos dois, em frações iguais.

Não havendo cláusula de incomunicabilidade, os bens doados ou herdados pertencerão em 50% para cada integrante do casal.

– Separação total de bens

Este tipo prevê que todos os bens adquiridos antes e durante o matrimônio sejam exclusivos de quem adquiriu e que os possuem nominalmente. Mas nesse regime de bens, a lei determina que tanto o marido quanto a esposa contribuam para as despesas do casal na proporção dos respectivos rendimentos a não ser que ajustem de forma contrária no pacto antenupcial.

– Participação final nos aquestos

Ao longo do matrimônio os bens de cada cônjuge não se misturam. Dessa forma, o marido e a mulher têm o seu patrimônio individual, construído pelo que tinha antes de casar e pelo que for adquirido no período do casamento.

Mas caso a relação termine, seja pela separação ou pela morte, as posses adquiridas durante o matrimônio passarão a ser comum ao casal, devendo ser feita a divisão em frações iguais.

Se for da vontade de ambas as partes e não viole as normas legais, o casal pode decidir pelas regras de sua vontade, sem necessariamente estar limitado pelas modalidades acima. Ou seja, o marido e a esposa poderão escolher de acordo com cada tipo de patrimônio. Trocando em miúdos, os cônjuges podem definir que os bens imóveis comprados durante o matrimônio serão de propriedade dos dois, enquanto que as posses móveis serão unicamente do integrante que o adquirir.

– Autorização para a negociação de bens imóveis

A pessoa casada só poderá praticar a negociação do imóvel com expressa autorização do cônjuge, exceto se o matrimônio for pelo regime de separação absoluta.

– A autorização do cônjuge ou outorga uxória para alienação do imóvel constitui forma de garantir segurança e certa proteção ao patrimônio familiar. Essa autorização é norma de ordem pública e sua inobservância possibilita a anulação do negócio. Mesmo nos casos de imóvel particular, vale dizer, imóvel que pertença a apenas um dos cônjuges, há necessidade de autorização do outro cônjuge. Aqueles que são casados pelo regime da comunhão universal ou parcial de bens, bem como aqueles casados sob o regime da participação final nos aquestos alienam em conjunto seus imóveis particulares, sendo certo que neste último regime há possiblidade do casal dispensar a outorga uxória no pacto antenupcial. Já aqueles que são casados sob o regime da separação de bens, a lei expressamente dispensa a autorização pelo outro cônjuge para alienação de bens imóveis – destaca Guilherme Barbalho.

Outra restrição ocorre quando o dono do imóvel pretende oferecê-lo como garantia, como acontece em casos de hipoteca. Da mesma forma que na condição anterior, a disponibilização da garantia é feita em conjunto.

Fonte: Revista Stand

O QUE PODE OU NÃO SER EXIGIDO NO CONTRATO DE ALUGUEL

Quem procura imóvel para morar de aluguel nas grandes cidades brasileiras invariavelmente se depara com dores de cabeça. As exigências de imobiliárias e proprietários são tantas que muitas vezes inviabilizam o negócio. O preço alto e o mau estado de boa parte dos imóveis oferecidos também não ajudam. Na hora de ler o contrato, mais sustos: não faltam cláusulas que pareçam estranhas e que deixem o inquilino na posição mais frágil possível.

Para não se assustar e ficar desconfiado em excesso, nem ser prejudicado, saiba o que as imobiliárias e proprietários de imóveis podem e não podem pedir dos inquilinos no contrato de aluguel:

1. Podem ser exigidas duas formas de garantia?

Não. Imobiliária e locador só podem exigir uma única modalidade de garantia. Estas podem ser o imóvel próprio e quitado de um fiador, o seguro-fiança (feito em seguradoras), o depósito em dinheiro (caução) ou fundo de investimento. De acordo com o advogado José Alfredo Lion, especialista em direito imobiliário e do consumidor, caso a garantia escolhida seja o fiador, este não é obrigado a ter mais de um imóvel.

2. Podem ser exigidos três meses de aluguel adiantados como forma de garantia?

Sim. Embora oneroso para o inquilino, que deve fazer o depósito de uma só vez, é uma forma de garantia permitida. A vantagem para o inquilino é que ele pode reaver o dinheiro, com juros e correção monetária, ao devolver o imóvel. Pela lei, o correto é depositá-lo em caderneta de poupança. O limite que pode ser exigido como caução é de três aluguéis.

José Alfredo Lion relata já ter visto casos em que o proprietário não depositou na poupança e não devolveu o valor da caução ao final do contrato, ou o devolveu sem correção. Se isso ocorrer, o inquilino pode entrar com uma ação para cobrar seu dinheiro de volta e pode até pedir indenização por danos morais, diz o advogado.

“Há proprietários que também propõem que não se devolva o dinheiro, mas o inquilino fica desonerado de pagar os últimos três meses de aluguel. É permitido, pois é uma devolução indireta, mas o proprietário não pode obrigar o inquilino a aceitar isso. Se o locatário não concordar, deve receber seu dinheiro de volta”, explica.

3. O seguro-fiança pode ser parcelado?

Sim, mas nem todas as seguradoras parcelam. As exigências para se fazer seguro-fiança são muitas, mas é a forma de o proprietário ficar mais protegido, pois há cobertura para todos os meses de inadimplência, e não apenas três. “É mais caro para o inquilino, porque ele não recebe o dinheiro de volta no final”, diz Lion. Porém, a possibilidade de parcelamento é uma vantagem para os locatários que não podem desembolsar uma grande quantia de uma vez.

4. Pode ser exigido que o fiador tenha imóvel na mesma cidade do imóvel alugado?

Sim. Segundo o Código Civil, o credor não é obrigado a aceitar fiador não domiciliado no município onde tenha de prestar a fiança. Também não existe disposição legal contrária à exigência de imóvel em garantia na mesma cidade do imóvel locado. Assim, alguém que alugue um imóvel no Rio de Janeiro e tenha fiador com imóvel próprio em São Paulo pode ter seu fiador recusado. Essa é uma forma de tornar o processo menos oneroso para o credor caso a fiança precise ser executada.

Esse é um dos maiores problemas de pessoas que se mudaram de cidade e procuram imóvel para alugar. É o caso de Mariangela Nunes, de 29 anos, que se mudou de Salvador para o Rio de Janeiro e há um ano e meio procura imóvel para alugar, enquanto mora com o irmão. “Como é possível eu ter um fiador do Rio se nem eu, nem minha família somos daqui?”, questiona.

5. A imobiliária e o proprietário são obrigados a aceitar qualquer forma de garantia?

Não existe obrigatoriedade nesse sentido. Então, o locador e a empresa intermediadora têm o direito, por exemplo, de só aceitar fiador. Caso o candidato a inquilino não tenha fiador com imóvel na mesma cidade, não pode exigir que outras modalidades de garantia sejam aceitas.

“Um contrato de locação teoricamente é a vontade de ambas as partes. Com uma restrição tão grande à garantia, a imobiliária e o proprietário também perdem a chance de ter bons inquilinos”, observa Lion.

6. Se o fiador é casado em separação total de bens, seu cônjuge ainda assim deve autorizar que seu imóvel seja posto em garantia?

Sim. Mesmo que o dono do imóvel que será usado como garantia seja casado em separação total de bens com pacto antenupcial, o outro cônjuge precisa concordar. É verdade que, nesse caso, o imóvel não é bem comum do casal e não entra em uma eventual partilha de divórcio; ainda assim esse cônjuge pode ser herdeiro se o fiador morrer, de acordo com o Código Civil.

No entanto, já existe decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que dispõe que o cônjuge sobrevivente casado em separação total de bens não é herdeiro necessário, o que abre margem a discussões nesse sentido.

“Essa concordância pode ser dispensada, mas é uma briga jurídica”, diz o José Alfredo Lion, que relata já ter conseguido a dispensa da assinatura de um cônjuge. Ele lembra ainda que, atualmente, mesmo que o casal esteja casado em separação total de bens, se não houver pacto antenupcial, os tribunais podem entender que a união se tornou comunhão parcial. E que, portanto, os bens adquiridos na constância do casamento se tornaram bens comuns. “Não está na Lei, mas já há jurisprudência nesse sentido”, relata.

7. Imobiliária e proprietário podem exigir mais de uma comprovação de renda?

Sim. Segundo Lion, não há impedimento nesse sentido. Ele explica que, ainda que o candidato a inquilino tenha comprovação de renda suficiente para arcar com o aluguel, é possível a imobiliária exigir, por exemplo, seus extratos bancários, para conferir a movimentação e checar se os gastos não são mais altos que os rendimentos.

8. O contrato de locação pode pedir permissão, ao locatário, para que seu CPF seja colocado em cadastros de inadimplentes se for o caso?

Sim. “Se estiver no contrato e o inquilino topar, não há nada na Lei que proíba a prática”, explica José Alfredo Lion. Por outro lado, o inquilino é a parte mais fraca, e a imobiliária pode se recusar a retirar a cláusula, sob pena de não alugar o imóvel para aquele candidato. O locatário pode acabar aceitando essa condição contra a sua vontade, só para não perder o imóvel.

“Esta ou qualquer outra cláusula que o locatário tenha ‘engolido’ pode ser questionada posteriormente na Justiça”, garante Lion, que explica que o inquilino pode alegar que teve de aceitá-las por adesão para conseguir alugar o imóvel. “O inquilino precisa de um teto, é lei de sobrevivência. Aceita agora e questiona depois”, completa.

9. Pode haver multas estipuladas no contrato?

Sim. As multas estipuladas em contrato são aquelas por atraso no pagamento do aluguel, por rescisão contratual antes do término do contrato por parte do locatário, e por infração a qualquer das cláusulas do contrato.

Essas multas não têm limites estipulados em Lei, mas a praxe é que a multa por atraso no pagamento seja de 10%, e que as demais multas sejam de até três meses de aluguel. Segundo Lion, se a multa for abusiva, pode ser questionada.

Se o locatário rescindir o contrato antes do término do seu prazo, porém, a Lei exige que a multa paga seja proporcional. Assim, se decorrido um terço do prazo do contrato, serão pagos apenas dois meses de aluguel, e assim por diante.

O locador, por sua vez, não pode pedir o imóvel de volta antes de terminado o prazo do contrato. E é possível estipular que o locatário pode devolver o imóvel depois de doze meses sem multa.

10. O proprietário pode recusar o inquilino por causa de sua profissão?

Não. Muitos proprietários preferem alugar seus imóveis para profissionais que pareçam ter carreiras mais estáveis, mas discriminação é crime. O problema, nesse caso, é provar que ocorreu a discriminação. Isso porque quando o candidato faz sua ficha cadastral, o proprietário já vai saber sua profissão, mas pode dar outro motivo para não aceitá-lo.

“Mas se o candidato tiver provas ou uma testemunha que tenha presenciado o proprietário dizer que não quer o inquilino por sua profissão, é possível entrar com uma ação por danos morais dentro de três anos”, explica José Alfredo Lion.

11. Se o proprietário tiver a administradora como sua procuradora, com poderes para assinar por ele, a administradora deve ser identificada no contrato?

O mais correto é que sim. José Alfredo Lion entende que no contrato devem vir identificados tanto o proprietário quanto o procurador que vai assinar em seu lugar. “Senão é falsidade ideológica”, alega.

O consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, Alex Strotbek, explica que o procurador, nesse caso, também pode ser considerado parte no contrato, devendo, portanto, ser identificado.

Ele acrescenta ainda que, apesar de não ser de todo correto, algumas vezes a administradora de bens não se identifica no contrato, mas seu representante assina pelo proprietário, explicitando apenas que este é representado por procuração, pela sigla “p. P.”. Em seguida, a administradora anexa a procuração ao contrato. “Esse procedimento tem validade, mas ainda pode gerar discussões”, diz Strotbek.

Assim, o melhor é que o inquilino exija, nesses casos, a identificação do procurador no contrato, assim como a do locador, na seguinte forma: “proprietário (a) (nome e CPF do proprietário), representado por seu bastante procurador (nome e CPF/CNPJ do procurador)”.

Sendo o procurador a administradora, é preciso ainda acrescentar quem é seu representante, que pode assinar por ela. Algo como “por intermédio de seu diretor/sócio-diretor/presidente” e assim por diante. Não é necessário constar o nome dessa pessoa física no contrato de locação.

“Caso haja futuros questionamentos, será possível verificar no contrato social da administradora se, naquela data, aquela pessoa de fato podia assinar pela empresa”, esclarece Alex Strotbek.

12. É obrigatório haver reconhecimento de firma no contrato de locação?

Por lei, não, mas é fortemente aconselhável. “É meramente uma questão de segurança”, diz Strotbek. Assim, é possível confirmar que as pessoas ali descritas de fato foram as que assinaram o contrato, e que as assinaturas ocorreram naquela data.

13. É obrigatório haver reconhecimento de firma do mandato de procuração firmado entre administradora e proprietário?

Por lei, não, mas o Código Civil garante que a firma seja reconhecida se o inquilino assim o exigir. E o ideal, é que exija mesmo. Para Strotbek, é uma forma de se certificar de que, de fato, o proprietário pode ser representado pela administradora – o que é fundamental principalmente no caso de a empresa assinar por ele.

Fonte:EXAME/ Seu Dinheiro

A FIANÇA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO COM PRAZO INDETERMINADO

Recentemente, o país desfrutou de um avanço imobiliário considerável, em diversas áreas, tanto em locação residencial e comercial quanto na compra e venda de imóveis. Dentre as variadas modalidades de contrato, o de locação merece nosso enfoque, pois foi o mais celebrado e no que tange as modalidades de garantia, a fiança é a que destaca-se por ser uma garantia fidejussória, pessoal e acessória da obrigação principal.

O conceito de fiança e a figura do fiador são muito questionados nas relações locatícias, tendo em vista que muita informação difundida é errônea e distorcida, causando insegurança jurídica às partes celebrantes do contrato.

Os contratos de locação, em regra, são celebrados em forma escrita e por prazo determinado, porém se no término do contrato o locador não se opuser prorroga-se a locação por prazo indeterminado, nas mesmas condições já avençadas incluindo as obrigações do fiador e seu cônjuge, se houver. Decorre daí, os questionamentos a respeito da prorrogação da fiança e a responsabilidade do fiador até a efetiva devolução do imóvel.

Anteriormente a lei do inquilinato e o Código Civil entendiam que em caso de prorrogação, por tempo indeterminado do contrato de locação, o fiador desobrigava-se da fiança, chegando esse entendimento a ser consubstanciado na Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, que assentou que o fiador não ficaria obrigado a responsabilidade que não anuiu expressamente.

A mudança de entendimento do STJ, primeiramente, ocorreu num julgamento de um recurso especial, pelo Ministro Luis Felipe Salomão, que entendeu que se no contrato de locação constar que o fiador fica responsável pelo obrigação até a efetiva entrega das chaves, prevalecerá então esta manifestação expressa. Ou seja, a responsabilidade solidária não se encerra juntamente com o fim do contrato, mas sim até a devolução efetiva do imóvel e consequentemente o fiador fica obrigado a arcar com os encargos principais e acessórios da locação.

Com a sanção da Lei 12.112/2009, alterando a lei do inquilinato, trouxe entre outras, uma novidade no caso específico da fiança, no artigo 39, que passou a vigorar no sentido de que: salvo disposição ao contrário, qualquer garantia no contrato de locação estende-se até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que tenha sido prorrogado por prazo indeterminado. Portanto, a lei consolida o entendimento que vinha sendo adotado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Assim o fiador permanece responsável juntamente com o locatário até a efetiva entrega do imóvel, inclusive no tocante aos débitos principais e acessórios da locação, desde que não conste o contrário em cláusula contratual.

Entretanto, a lei trouxe alteração importante quando instituiu que o fiador pode desobrigar-se da fiança, desde que notifique o locador. Essa desobrigação somente é absoluta após 120 dias da ciência do locador. E a partir de então, esse por sua vez, notificará o locatário para que em até 30 dias apresente novo fiador ou nova modalidade de garantia, sob pena de descumprimento contratual e consequente desfazimento da locação.

Portanto, o contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, se não existir cláusula expressa ao contrário, persiste a obrigação do fiador até a efetiva entrega das chaves e devolução do imóvel, devendo ser responsabilizados, locatário e fiador, solidariamente, pelos eventuais débitos locatícios e demais acessórios da locação decorrentes do contrato de locação.

Pâmella Batista Del Preto

Advogada militante nas áreas cíveis, trabalhistas e previdenciárias.

Fonte: Revista Jus Navigandi

MUDANÇA NO SEGURO DO MINHA CASA, MINHA VIDA ELEVARÁ VALOR DAS PRESTAÇÕES

O governo federal deixará de subsidiar o seguro do financiamento habitacional no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, informou nesta quinta-feira (17) a Caixa Econômica Federal, movimento que aumentará o valor das prestações para os novos contratos.

Desde semana passada, o Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), criado pelo governo para cobrir sinistros como morte do mutuário ou dano ao imóvel para as faixas 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida, não recebeu mais recursos, após ter atingido as 2 milhões de unidades previstas inicialmente.

O FGHab também cobria pagamento de prestações em caso de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento, numa espécie de empréstimo que poderia ser restituído posteriormente.

"Com o atingimento do número estabelecido por lei, as concessões dos financiamentos com cobertura do FGHab foram encerradas", informou a Caixa, em nota. O banco acrescentou que permanecem inalteradas as condições para os contratos vigentes que já contam com a garantia do Fundo.

Com a mudança, os novos contratos do programa terão condições semelhantes às dos demais financiamentos imobiliários, que preveem a contratação obrigatória de seguro de mercado pelo mutuário.

A apólice padrão é composta pela proteção contra morte e invalidez permanente (MIP) e contra danos físicos do imóvel (DFI). O seguro corresponde a uma parcela fixa de 0,5% sobre o valor da prestação e uma parcela variável de acordo com a idade do devedor,

Simulações

Na prática, o acréscimo nas prestações deve ser pequeno, mas tende a crescer para os tomadores com idade mais avançada, dado que o valor do seguro por morte é maior, disse à Reuters a consultora imobiliária Daniele Akamine.

Numa simulação feita por ela, para um financiamento de R$ 100 mil com prazo de 360 meses para um tomador de 35 anos, o valor total do seguro praticamente dobra, para pouco mais de 10 mil reais. Nas prestações, o valor do seguro sobe de cerca de R$ 8 para R$ 22. Para um tomador com 60 anos, mesmo com prazo menor, de 240 meses, o valor total do seguro sobe de R$ 15 mil paraR$ 29 mil, segundo ela.

"Não chega a ser um valor que comprometa a aprovação do financiamento, mas com a queda do poder aquisitivo das famílias, qualquer acréscimo tende a ser mais sentido", disse Daniele.

A mudança acontece no momento em que construtoras aguardam o lançamento da terceira fase do Minha Casa Minha Vida, esperado para acontecer no começo de 2016, após um ano de lançamentos reduzidos diante da recessão e estoques elevados.

Fonte:Reuters / G1

É PENHORÁVEL VAGA DE GARAGEM AUTÔNOMA À RESIDÊNCIA, DIZ TRT-3

A impenhorabilidade prevista no artigo 1º da Lei 8.009/90 não alcança as vagas de garagem que não sejam vinculadas à residência. Foi o que decidiu a 9ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região (MG) ao julgar um recurso em que o autor, sócio em um hospital, questionava a penhora da vaga de garagem referente a um imóvel reconhecido como bem de família.

Segundo o juiz convocado Ricardo Marcelo Silva, que relatou o caso, a lei diz que é impenhorável o único imóvel utilizado pelo casal ou entidade familiar para moradia permanente. Contudo, a regra não inclui as vagas de garagem desvinculadas da unidade habitacional, como verificado no caso. É que, ao julgar o caso, Silva constatou que as vagas de garagem estavam inscritas no cartório de registro de imóveis como unidades autônomas.

O juiz afastou ainda a possibilidade de a nova redação conferida ao parágrafo 1º do artigo 1.331 do Código Civil ser aplicada ao caso. Esse dispositivo restringiu a transferência da propriedade de vagas de garagem em favor de pessoas estranhas ao condomínio. De acordo com ele, prevalece nessa hipótese a Súmula 449 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que “a vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”. 

Fonte: Assessoria de Imprensa do TRT-3.

Processo 0071800-98.2008.5.03.0002

ASPECTOS DA PERÍCIA JUDICIAL NO NOVO CPC

I – INTRODUÇÃO

O presente estudo visa enfocar as inovações advindas com a sanção e publicação da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, ou seja, o novo Código de Processo Civil sobre os aspectos da perícia judicial.

O novo CPC traz algumas novidades no regramento da perícia judicial, assim vamos abordar alguns tópicos inerentes as tais mudanças na nova legislação processual.

II – DESENVOLVIMENTO

A participação do Perito Judicial, como auxiliar da justiça, é de grande relevância na prestação jurisdicional quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico.

Sobre a nomeação do perito, pois traz a possibilidade de nomear um órgão científico ou técnico, especificando os nomes dos profissionais indicados, e, determina também que os tribunais deverão manter um cadastro dos referidos profissionais.

Ainda, vale ressaltar mudança sutil trazida na nova legislação, pois menciona que “os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados”, enquanto que no CPC anterior dizia que: “seriam escolhidos dentre profissionais de nível universitário, devidamente inscritos no órgão de classe competente.”

Será que a nova expressão “legalmente habilitados” quer dizer “profissionais de nível universitário, devidamente inscritos no órgão de classe competente”? Só o tempo e os magistrados irão dizer.

Não obstante, a regra nova diz que quando na região não tiver profissional especializado inscrito na lista do tribunal ou vara judicial, o magistrado terá o livre arbítrio para nomear profissional de sua confiança, desde que preencha os requisitos da lei.

Nesse diapasão vale referenciar o que preceitua a nova lei no tocante ao acima apontado:

“Art. 156. O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico.

§ 1º Os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devidamente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado.

§ 2º Para formação do cadastro, os tribunais devem realizar consulta pública, por meio de divulgação na rede mundial de computadores ou em jornais de grande circulação, além de consulta direta a universidades, a conselhos de classe, ao Ministério Público, à Defensoria Pública e à Ordem dos Advogados do Brasil, para a indicação de profissionais ou de órgãos técnicos interessados.

(...)

§ 5º Na localidade onde não houver inscrito no cadastro disponibilizado pelo tribunal, a nomeação do perito é de livre escolha pelo juiz e deverá recair sobre profissional ou órgão técnico ou científico comprovadamente detentor do conhecimento necessário à realização da perícia.

Outra mudança que merece destaque é o disponibilizado no art. 149 do novo CPC, que diz claramente:

“Art. 149. São auxiliares da Justiça, além de outros cujas atribuições sejam determinadas pelas normas de organização judiciária, o escrivão, o chefe de secretaria, o oficial de justiça, o perito, o depositário, o administrador, o intérprete, o tradutor, o mediador, o conciliador judicial, o partidor, o distribuidor, o contabilista e o regulador de avarias.” Grifo nosso

Então, como vemos acima, o perito quando nomeado pelo magistrado passa a ser um “auxiliar da justiça” e nesse sentido a minha indagação seria: Por que inserir num mesmo artigo “o perito”, e “o contabilista”? Ora, o Contador quando nomeado para exercer o múnus pericial é denominado “Perito Judicial”, enquanto que “contabilista” é sua profissão de fundo, especificidade esta que o magistrado e as partes buscaram para apresentar um laudo técnico. Acredito que houve uma confusão no tocante aos profissionais que trabalham no Poder Judiciário no setor de contabilidade e/ou contadoria judiciais, com a do perito nomeado.

A prova se destina a produzir a certeza ou convicção do julgador a respeito dos fatos em litígio. A convicção, segundo Amaral Santos, condiciona-se a: a) aos fatos nos quais se funda a relação jurídica controvertida; b) às provas desses fatos, colhidos no processo; c) às regras legais e máximas de experiência; d) o julgamento deverá ser motivado.

O juiz apreciará os fatos segundo as regras de livre convencimento, mas deverá atender aos fatos e circunstâncias constantes dos autos, e, ainda, indicar na sentença os motivos que lhe formaram o convencimento. Dentre os meios de prova temos a “Prova Pericial”.

O art. 464. Diz textualmente que “A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação.”

Amaral Santos deixou-nos uma definição que bem sintetiza, dizendo que "prova é a soma dos fatos produtores da convicção, apurados no processo".

Destarte, o art. 464 e ss rezam sobre a prova pericial e traz algumas novidades também.

Foi introduzida a “prova técnica simplificada”, que é nada mais do que uma “inquirição do perito em audiência”, dispensando a elaboração do laudo pericial escrito, vejamos:

“Art. 464 ...

(...)

§ 3º A prova técnica simplificada consistirá apenas na inquirição de especialista, pelo juiz, sobre ponto controvertido da causa que demande especial conhecimento científico ou técnico.”

Também, no tocante ao ponto dos “esclarecimentos do perito”, estes deverão vir primeiramente por escrito, caso não seja suficiente, deverá ser arguido na audiência de instrução e julgamento.

No que se refere a “proposta de honorários”, a lei foi taxativa e regulamentou que ele (o perito) apresentará sua proposta no prazo de 05 (cinco) dias da ciência da nomeação (art. 465, § 2º, I). Além do que, deverá o expert nomeado apresentar juntamente com a proposta orçamentária, seu currículo,contatos profissionais, endereço eletrônico (e-mail), este último deverá ir a sua intimação.

Outra grande novidade trazida à baila pela nova legislação é a “perícia consensual”, onde, as partes, dentro de um litígio que comporte autocomposição, de comum acordo possam escolher um perito de confiança de ambos e indicá-lo, vinculando o próprio juiz a esta indicação.

Acerca do laudo pericial o novo CPC adentrou no mérito e estabeleceu algumas regras obrigatórias, vejamos:

“Art. 473. O laudo pericial deverá conter:

I - a exposição do objeto da perícia;

II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;

III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;

IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.

§ 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões.

§ 2º É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia.

§ 3º Para o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia.”

Portanto, não mais se aceitará laudos periciais que “apenas respondam quesitos”, mais sim com métodos e respostas conclusivas, que sejam aprofundadas a matéria técnica específica discutida e que os mesmos sejam apresentados com um real valor probante.

III – CONCLUSÃO

Diante do exposto, sem querer esgotar o tema, mas apenas trazer a baila algumas novidades advindas no novo Código de Processo Civil pátrio, que em boa hora, veio agilizar e impulsionar o procedimento utilizado, e, dentre eles o instituto jurídico da “Prova Pericial” e suas nuances.

IV - REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Lei nº. 13.105 de 16 de março de 2015
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13105.htm

JÚLIO CESAR LOPES SERPA - Advogado e Perito Contador - Sócio do DI LORENZO SERPA Advogados Associados - Doutorando em Direito - Esp. em Direito Tributário; Perícia Contábil e Auditoria

Fonte: Artigos Jus Navigandi