BANCOS PEDIRÃO TETO MAIOR PARA CRÉDITO IMOBILIÁRIO

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que representa os bancos, irá pedir ao governo para aumentar o limite do valor dos imóveis que serão financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), de R$ 750 mil (em algumas capitais) para, pelo menos, R$ 1 milhão. Estudos sobre o tema serão concluídos nas próximas semanas, segundo o presidente da entidade e diretor do Bradesco, Octavio de Lazari Junior, e têm como objetivo aquecer o setor e evitar o aumento do desemprego na construção civil.

A última elevação no teto do preço dos imóveis que podem ser financiados pelo SFH ocorreu há pouco mais de um ano, em outubro de 2013. Na ocasião, o governo aumentou o limite de R$ 500 mil (antes, em todas as regiões) para R$ 750 mil em São Paulo, no Rio de Janeiro, em Minas Gerais e no Distrito Federal. Nos demais Estados, porém, o teto foi para R$ 650 mil.

Apesar da escassez de recursos da poupança, que registraram resgates pelo segundo mês consecutivo, preocupar o mercado, o presidente da Abecip explica que é importante manter a cadeia produtiva em funcionamento. A preocupação, segundo Lazari Junior, é com o nível de emprego no setor que tem uma folha de pagamento de mais de 3,3 milhões de pessoas.

"O setor de construção precisa continuar produzindo, pois temos milhões de empregos envolvidos, além de ser um dos mais importantes da economia. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, que respondem por 60% do crédito imobiliário, é muito difícil encontrar imóveis de até R$ 750 mil”, justifica o presidente da Abecip, em entrevista exclusiva ao Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado.

Em janeiro, o nível de emprego na construção teve queda de 0,34%, em comparação a dezembro. Em um ano, a retração chegou a 6,14%. Foram fechadas 11,4 mil vagas em janeiro, segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP) e a Fundação Getulio Vargas. Em 12 meses, os postos fechados somam 216.297.

Fonte: O Estado de S. Paulo.

3º. FASE DO MCMV TERÁ NOVAS EXIGÊNCIAS E PREÇOS, DIZ MINISTÉRIO DAS CIDADES

A terceira fase do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) será anunciada oficialmente com novas exigências e novos preços, disse a secretária nacional de Habitação do Ministério das Cidades, Inês Magalhães, confirmando o reajuste dos valores de empreendimentos atendidos pelo programa. Ela reafirmou que a nova etapa vai contar com o lançamento de três milhões de unidades até 2019, e garantiu que o governo vai focar seus esforços para atender a essa meta.

Em debate durante o 11º Construbusiness, Inês Magalhães destacou os aperfeiçoamentos buscados no novo ciclo do MCMV, com melhorias tecnológicas de projetos e do padrão urbanístico, exigências de sustentabilidade e a preocupação de manter as famílias nos empreendimentos. Ela disse ainda que o ministério terá uma agenda de parcerias com universidades, para avaliar as obras, com o setor público, para garantir a regulação apropriada, e com a iniciativa privada, para garantir a qualidade das construções.

O secretário de Habitação do Estado de São Paulo, Nelson Luiz Baeta, chegou a indicar durante o evento que o governo estaria pronto para divulgar as novas regras do programa ainda no final de março. A secretária Inês Magalhães, no entanto, chamou a data de "encomenda" e não confirmou o anúncio neste mês.

Questionada sobre as preocupações de crédito, ela minimizou as dúvidas e afirmou que o financiamento pelo FGTS, que atende o público-alvo do Minha Casa Minha Vida, não é uma preocupação. Ela foi acompanhada do superintendente executivo de habitação da Caixa Econômica Federal, Luiz Alberto Sugahara, que sinalizou, por outro lado, para uma discussão dentro do banco sobre a questão do encolhimento da poupança e seus impactos sobre o financiamento imobiliário.

Fonte: DCI

VEJA QUANDO É PRECISO DECLARAR O IMÓVEL NO IMPOSTO DE RENDA

Declarar imóveis no Imposto de Renda é uma dúvida frequente dos contribuintes, pois há regras específicas para a inserção desse tipo de bem na declaração. Todo imóvel, independentemente do valor, deve ser informado à Receita Federal — mesmo os antigos, financiados, comprados na planta, sem escritura definitiva ou provenientes de herança e doação. “Há um problema cultural. Muitas pessoas acham que, não declarando os imóveis, vão pagar menos imposto, mas não é bem assim”, alerta Edmilson Machado, professor de ciências contábeis da Faculdade Mackenzie Rio.

Segundo o especialista, manter as informações sobre imóveis sempre atualizadas é um jeito simples de evitar problemas com o fisco: “É importante que a pessoa guarde todos os documentos referentes ao bem em uma pasta, acompanhe de perto a evolução e, principalmente, que nunca deixe de informar nada, pois o controle sobre os contribuintes está cada vez mais eficiente”.

Reforma 

O valor investido em benfeitorias, como construções, reformas e ampliações, tem que ser adicionado ao preço do imóvel declarado anteriormente. Nessas situações, os gastos não podem ser estimados: o cálculo é realizado com base nas notas fiscais e recibos emitidos por lojas de materiais de construção, funcionários e empreiteiras. O consultor tributário da IOB Sage Antônio Teixeira explica que, caso não haja comprovação, os gastos com reconstrução e outras melhorias não podem ser adicionados ao valor do imóvel, porque a Receita exige que os dados de cada um sejam informados para atestar a mudança do valor declarado nos anos anteriores. “Quem não guarda comprovantes paga pela negligência”, diz o consultor. Entretanto, a valorização do mercado imobiliário não pode servir para elevar o preço do bem. “Mesmo que o IPTU aumente todos os anos e o preço pago pelo imóvel na época esteja muito defasado em relação ao mercado atual, isso não pode ser informado à Receita”, esclarece Machado.

Em casos de venda, a prestação de contas com o leão tem peculiaridades: o imposto deve ser recolhido no mês seguinte ao recebimento do valor, por meio do Programa de Apuração de Ganhos de Capital, o GCAP. O ganho de capital – diferença entre o valor declarado nos anos seguintes e o valor de venda – está sujeito a tributação de 15%. “Agora, na declaração anual, quem fez o GCAP deve apenas importar os dados para o programa do IR, e se a pessoa não pagou o imposto na época da venda, com certeza, pagará juros e multa pelo atraso”, alerta Teixeira. Segundo o especialista, os contribuintes que estiverem nessa situação devem baixar o GCAP e declarar a venda em atraso antes de enviar a declaração anual.

Os financiamentos também exigem precaução: eles não devem ser considerados como dívidas e o valor pago ao longo do ano para as construtoras e incorporadoras deve ser atualizado na declaração do IR 2015. “Informações de bens financiados não vão na ficha de Dívidas e Ônus, e sim na de Bens e Direitos, com os dados da instituição financeira, forma de pagamento e prazo para a quitação. No campo ‘Situação em 31/12/2014’, a pessoa insere a soma da entrada mais as prestações pagas, e também o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), caso tenha utilizado”, diz o consultor da IOB Sage. Não é necessário informar o quanto ainda falta para a quitação. Imóveis recebidos por meio de doações e herança só podem ser inseridos após a publicação do inventário — mesmo caso de imóveis compartilhados entre mais de uma pessoa. “Se irmãos recebem um imóvel de um ente, cada um deve declarar apenas a parte proporcional a ele na partilha, definida judicialmente”, afirma.

Isenções 

São isentos os contribuintes que passarem um imóvel para frente e comprarem outro residencial com o valor recebido em até 180 dias. Para conseguir a isenção, é só fazer o download do GCAP e informar as quantias recebidas e despendidas na compra do novo apartamento, além de CPF ou CNPJ dos outros envolvidos na transação. Caso o dinheiro recebido tenha sido utilizado apenas parcialmente na compra do novo imóvel, o programa calcula o valor proporcional do imposto a ser pago. Outros casos em que o contribuinte fica livre do imposto sobre os ganhos de capital: é quando o imóvel vale menos de R$ 35 mil ou foi comprado antes de 1969 e quando o contribuinte vender o único imóvel que possui por menos de R$ 440 mil, desde que não tenha realizado outra venda nos últimos cinco anos.

Fonte: Estado de Minas Economia com adaptações.

STJ: OS CONFLITOS NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

A compra e venda de imóveis é assunto que traz ansiedade a muitos brasileiros. Dúvidas sobre o financiamento ou a comissão de corretagem, atrasos na entrega da obra, rescisão contratual e falsas promessas da publicidade levam milhares de pessoas a discutir suas demandas nas instâncias do Judiciário.

A solução para muitos desses conflitos já está pacificada na jurisprudência. Outras vão se construindo a partir de cada caso. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem um rico acervo de decisões sobre questões imobiliárias que pode auxiliar o consumidor na hora de buscar seus direitos. São, principalmente, julgados da Terceira e da Quarta Turma do tribunal, especializadas em matérias de direito privado.

Uma das principais decisões do STJ nesse campo é a que considera o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem. É possível a aplicação do CDC, inclusive, em relação à corretora imobiliária responsável pela realização do negócio (REsp 1.087.225).

A Terceira Turma entende que o CDC atinge os contratos nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento (AREsp 120.905). Incorporadora é aquela que planeja, vende e divulga o empreendimento, diferente da construtora, que muitas vezes apenas executa a obra.

De acordo com a Lei 4.561/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, a atividade da incorporadora é promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

O STJ entende que o contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido por essa lei, mas sobre ele também incide o CDC, “que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva” (REsp 1.006.765).

Equivalência das prestações

O cidadão pode pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. A extinção do negócio justifica a retenção, pelo vendedor, somente de parte das parcelas pagas, para compensar os custos operacionais da contratação (REsp 907.856).

No julgamento de um recurso, o tribunal admitiu que a retenção atingisse 25% do montante pago pelo adquirente, mas não o valor total, como desejava a incorporadora. A cláusula contratual que previa a retenção total foi julgada abusiva.

As formas e condições da restituição em caso de rescisão foram definidas pela Segunda Seção do STJ em processo julgado nos termos do artigo 543-C do Código de Processo Civil (recurso repetitivo). De acordo com a Seção, “é abusiva cláusula que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda, por culpa de quaisquer contratantes”.

A devolução dos valores somente após o término da obra retarda o direito do consumidor à restituição da quantia paga, em violação ao artigo 51, II, do CDC. Constitui ainda vantagem exagerada para o fornecedor, conforme o inciso IV do mesmo artigo.

Havendo resolução do contrato, segundo a Seção, “deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (REsp 1.300.418).

Publicidade enganosa

Para o STJ, a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato, e suas promessas devem ser cumpridas. Um dos processos julgados na corte tratava do caso em que várias pessoas compraram diversos imóveis sob a promessa de que seria constituído um pool hoteleiro. Entretanto, vendida a proposta de hotel, ocorreu interdição pela prefeitura em virtude de a licença ser apenas residencial.

A empresa vendedora adotou medidas para tentar superar a interdição, remodelando o projeto anunciado, o que não satisfez os compradores. O STJ entendeu que era cabível indenização por lucros cessantes e dano moral (REsp 1.188.442).

O jornalista Biasi Buggiero, no livro Questões Imobiliárias, afirma que, no afã de acelerar as vendas, às vezes o próprio incorporador ou a agência de publicidade promete características que o prédio não terá. É comum o uso da expressão “terceiro dormitório opcional” para uma dependência que, no projeto aprovado pela prefeitura, aparece como despensa. É comum ainda haver incoerência na área externa anunciada.

O tribunal já enfrentou inúmeras discussões envolvendo área de garagem. Uma dúvida comum é saber se integra ou não a unidade vendida. A conclusão dos ministros é que o anúncio deve informar claramente uma possível integração, de modo que os consumidores não tenham dúvida quanto ao tamanho real do apartamento – uma aplicação do princípio da transparência, previsto no CDC (REsp 1.139.285).

Indenização por atraso

Para o STJ, o atraso na obra gera direito a indenização. A construtora deve pagá-la nos termos do contrato assinado entre as partes, bem como deve suportar os danos materiais decorrentes, tal como o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período ou, então, do valor correspondente ao aluguel do imóvel.

Atualmente, algumas decisões têm restringido a condenação por danos morais por entender que se trata de mero aborrecimento. O dano moral, para o STJ, não é presumido nessas situações. Depende de provas de que o fato gerou sofrimento psicológico.

Mas a jurisprudência predominante estabelece que, havendo atraso na entrega do imóvel, há possibilidade de cumulação da multa prevista em contrato com indenização por perdas e danos, inclusive lucros cessantes (AREsp 521.841).

“Juros no pé”

O STJ entendeu ainda que não é ilegal ou abusiva a cláusula constante de contrato de compra e venda de imóvel em construção que prevê a incidência de juros compensatórios sobre os valores de prestações anteriores à entrega das chaves. Trata-se dos chamados “juros no pé”, conforme jargão da área.

Como regra, na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel deve ser à vista. No entanto, o incorporador pode oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço, até que o imóvel seja entregue. Os juros compensatórios cobrados antes da entrega do imóvel é que são chamados “juros no pé”.

Os ministros da Segunda Seção, composta pela Terceira e Quarta Turmas, entenderam em 2012, por maioria de quatro votos a três, que, sendo facultada ao consumidor a aquisição do imóvel a prazo, é legítima a cobrança dos juros, desde que estabelecida no contrato. O objetivo é assegurar o equilíbrio financeiro, que deve ser marcado pela equivalência das prestações. (EREsp 670.117)

Comissão de corretagem

Abusos na cobrança de comissão de corretagem em contratos de compra e venda também provocam muitas demandas no Judiciário.

Segundo a jurisprudência do tribunal, o ônus da corretagem cabe à vendedora, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação. Em uma decisão, o STJ determinou a divisão solidária da comissão entre vendedor e comprador. "Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão é do vendedor; contudo, considerando os elementos dos autos, justifica-se a distribuição da obrigação" (Ag 1.119.920).

Para o STJ, é incabível a comissão quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo seu resultado útil (AREsp 390.656). Em decisão proferida em um recurso, a relatora, ministra Nancy Andrighi, explica que, após o Código Civil de 2002, pela disposição contida no artigo 725, é possível a comissão em caso de arrependimento.

Pelo novo código, o julgador deve refletir sobre o que é resultado útil a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes para iniciar o processo de mediação da compra não justifica o pagamento de comissão.

A ministra Andrighi disse que é comum, após o pagamento de pequeno sinal, as partes pedirem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levar o negócio adiante, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evicção.

Essas providências, segundo a ministra, encontram-se no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem (REsp 1.183.324).

Pesquisa Pronta

Na página da Pesquisa Pronta, o leitor encontrará pesquisas previamente elaboradas pela Secretaria de Jurisprudência do STJ sobre alguns dos temas mencionados neste texto. Uma delas trata da “responsabilidade civil pelo descumprimento de prazo para entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda”. 

Fonte: STJ

DIVULGAÇÃO: SUMMIT IMOBILIÁRIO BRASIL 2015

Evento que acontecerá em abril, reunirá grandes líderes do setor imobiliário da América Latina

O setor imobiliário brasileiro passa por um momento de transição – e de reflexões sobre o futuro. Como todo momento de mudança gera expectativas e oportunidades, o desafio é descobri-las e colocá-las em prática. Imóvel é e sempre será “moeda forte”, mesmo em momentos de baixa, a indústria cresce e sabe tirar forças para se reerguer. Os empreendedores brasileiros entendem que devem vislumbrar possibilidades.

Como forma de discutir essas possibilidades e mostrar caminhos possíveis a pequeno, médio e longo prazos e em quais nichos isso pode acontecer, o Estadão – em correalização com o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e apoio da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias (Fiabci/Brasil) e Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção (Anamaco), promove o Summit Imobiliário Brasil 2015. O evento que acontece dia 14 de abril, no Grand Hyatt Hotel, das 8h às 20h, tem como objetivo ser uma oportunidade única de fazer negócios com um público altamente qualificado.

O maior encontro de líderes do setor na América Latina proporcionará, em um dia inteiro, conteúdo exclusivo, speakers inéditos e os maiores formadores de opinião do setor no mundo. O encontro reunirá cerca de 500 participantes, entre executivos das maiores empresas do Brasil e do mundo, ‘C level’ (CFO, CMO, CEO), banqueiros, jornalistas, entre outros, que terão um ambiente imperdível de negócios e discussões.

“Sem dúvida, será um momento especial para se discutir a indústria imobiliária na América Latina como um todo. Serão abordados diversos aspectos, como investimentos internacionais, políticas urbanísticas, oportunidades em grandes centros, interior e novos mercados e nichos específicos, com destaque para o residencial, lajes corporativas, centros comerciais, galpões logísticos & self storages. Sem contar com a oportunidade de networking com os principais players do setor”, afirma Flávio Pestana, diretor de Mercado Anunciante do Estadão.

“Este evento vem em um momento importante para que os empresários do setor tenham uma melhor compreensão, considerado o atual momento da economia brasileira, das perspectivas para o mercado imobiliário. Novos tempos, novos modelos de desenvolvimento urbano, novos instrumentos financeiros e novos produtos imobiliários serão a tônica do mercado nos próximos anos, e seus operadores devem estar preparados para este novo cenário”, diz Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP.

O Summit Imobiliário contará com importantes nomes dos mercados nacional e internacional, como Alexandros Washburn, chefe do Departamento de Design de Planejamento Urbano de Nova York na gestão de Michael Bloomberg; e Soleiman Dias, diretor da Chadwick Internacional, da Coreia do Sul. Entre os brasileiros, estão confirmadas as presenças de Allan James Paiotti, CEO da GuardeAqui; Alessandro Poli Veronezi, presidente do Conselho de Admnistração da General Shopping Brasil S.A.; Alexandre Machado, gestor de fundos imobiliários do Credit Suisse Hedging-Griffo; André Esteves, CEO do BTG Pactual; Celina Antunes, CEO da Cushman & Wakefield; Fabio Maceira, CEO no Brasil da Jones Lang LaSalle; Jaime Lerner, Jaime Lerner Arquitetos Associados; José Auriemo Neto, presidente do Conselho de Administração da JHSF Participações S.A.; José Paim de Andrade, CEO da MaxCasa; Mauro Dias, presidente da GLP Brasil; Renato Rique, CEO da Aliansce; Walter L.M. Cardoso, presidente da CB Richard Ellis; e Walter Torre Jr., CEO da WTorre.

Informações do Summit Imobiliário Brasil 2015, como horários, local, palestras, debatedores, valores e pacotes promocionais, entre outras, no sitehttp://www.estadao.com.br/summit-imobiliario/.

CRÉDITO IMOBILIÁRIO: UM OLHAR PARA 2015

Depois de um período quase catastrófico ao longo das décadas de 1980 e 1990, o Brasil, principalmente a partir do Plano Real (1994), apresentou importantes evoluções na formação das condições necessárias para um crescimento sustentável do setor imobiliário.

Do ponto de vista macroeconômico, os bons fundamentos da economia brasileira, comdestaque para o controle da inflação e o crescimento da renda e do nível de emprego, ampliaram o horizonte de previsibilidade, retomando a confiança dos consumidores (reativação da demanda), possibilitou um planejamento de médio e longo prazo por parte setor da construção civil (reorganização da oferta) e, do lado das Instituições Financeiras fez com que o crédito imobiliário passasse a ser um negócio atrativo e, assim, aumentou-se a oferta de recursos para financiar a produção e comercialização de unidades habitacionais.

No aspecto microeconômico também verificou-se importantes evoluções no segmento do crédito imobiliário, as quais mitigaram principalmente o risco de perda de capital e o risco jurídico, principais componentes do spread bancário, além de reforçar e qualificar as garantias dos créditos.

Dentre essas evoluções cabe destacar:

Alienação Fiduciária,

Lei do Incontroverso,

Proibição da Equivalência Salarial,

Patrimônio de Afetação e

Permissão explícita para a capitalização mensal de juros (embora na prática esta não ocorra, sua permissão legal eliminou o risco de uso indevido desse argumento para postergar a realização das garantias nos casos de inadimplência).

Paralelamente, o BACEN tem investido em regras prudenciais e de governança, com foco na transparência e na minimização de riscos de ações inconsequentes por parte de players do setor financeiro.

Esse processo evolutivo se mantém ativo, prova disso são avanços recentes como:

Concentração do Ônus da Matrícula,

Registro eletrônico e

LIG – Letra Imobiliária Garantida.

Do lado da oferta de crédito, a estabilidade econômica, associada aos importantes avanços no arcabouço jurídico e no marco regulatório, criou ambiente propício para uma precificação mais segura, possibilitando a oferta de melhores condições – prazo, quota de financiamento (LTV) e taxas de juros – viabilizando a alocação de recursos em volume e condições mais adequadas para financiar a produção e a comercialização de imóveis.

A disponibilidade de recursos em condições mais adequadas, associada ao aumento da renda e do nível de emprego e, a partir de 2009, ao aporte de expressivo volume de subsídios por meio do Programa Minha Casa Minha Vida – MCMV, incluiu, no mercado, milhares de famílias que até então se encontravam abaixo da ´linha do financiamento´, transformando carência em demanda, além de ampliar a capacidade de compra de um segmento com capacidade parcial de pagamento.

Essas condições favoráveis aqueceram a demanda e, por conseguinte, fomentou a expansão da produção de novos empreendimentos, fortalecendo a indústria da construção civil, mitigou os impactos das crises internacionais sobre a economia brasileira e, paralelamente, aqueceu também o mercado de imóveis usados.

A conjugação desses fatores positivos fez com que a relação crédito imobiliário/PIB saltasse de 1,4% em 2004 para quase 10% em 2014 e, mais importante do que a expansão em quantidade é a qualidade desse crédito, que em torno de 75% tem rating AA ou A e os percentuais de inadimplência se situam entre os menores da história do SFH.

Mercado do Crédito Imobiliário

Na esteira desse crescimento e de bons indicadores, os imóveis tiveram grande valorização e, muito embora as estatísticas do setor imobiliários não sejam disponibilizados de forma sistematizada e confiável, estudos indicam que em 2010 atingiu-se o ápice de novos lançamentos e, boa parte destes agora já se converteram em estoque e estão sendo ofertados no mercado.

Muito embora os novos lançamentos tenham, gradativamente, se reduzido a partir de 2011, o mesmo vem ocorrendo com a velocidade de vendas, além de os distratos terem atingido níveis recordes nos últimos meses.

Estudos indicam que o atual estoque versus velocidade de venda e performance dos distratos requererá pelo menos 2,5 anos para ser comercializado. Esse cenário, se real, é deveras preocupante e exigirá redobrada atenção, tanto em relação ao estoque de imóveis financiados e em produção quanto aos novos financiamentos para produção de empreendimentos.

Não se trata aqui de alardear um cenário apocalíptico, mas também não podemos ter um comportamento autista.

De um lado, as evoluções verificadas no mercado ao longo das últimas décadas nos dão razoável segurança de que não existe risco de se repetir a crise da década de 1980/90, porém, é evidente que atingimos um novo patamar no ciclo evolutivo do setor imobiliário brasileiro. Saímos de uma fase de euforia, que teve papel relevante para a economia brasileira e voltamos à normalidade e, muito provavelmente, 2015 será um ano de ‘arrumação’ para que o setor possa voltar a crescer a partir de 2016 ou 2017.

Começa-se a falar na construção de uma Agenda Positiva para se manter a continuidade do ciclo virtuoso do crédito imobiliário e, sem dúvida, esta é uma ação importante e urgente. No entanto, é imprescindível que estejamos atentos para que não se erre na dosagem e transforme o remédio em veneno. Não somos adeptos doLaissez-faire ou da mão invisível do mercado, porém, acreditamos que o excesso de intervenção do Estado, principalmente no caso da habitação de mercado, tende a trazer mais malefícios do que benefícios. Talvez este seja um bom momento para se buscar soluções de mercado, diminuindo a total dependência de créditos direcionados.

Neste contexto, considerando a dimensão da CAIXA no mercado de crédito imobiliário, temos que exercer o papel de ator e não de meros coadjuvante nessas discussões. Não podemos olvidar que, na crise dos anos 1980/90, “n” medidas foram adotadas para garantir a comercialização do estoque de imóveis que se encontrava encalhado – quota de 100%, SINC I, SINC II, Série em Gradiente, renda informal sem limite etc. – e sabemos quem pagou esta conta.

Para o Setor Financeiro Nacional não interessa, de forma alguma, que ocorra um encalhe na comercialização dos estoques e, muito menos, que haja movimento de desvalorização de imóveis. Portanto, é prudente que medidas sejam adotadas no sentido de reaquecer a demanda.

No entanto, não podemos embarcar em ações do tipo “fazer com que a prestação caiba no bolso do comprador”, pois amanhã esse ‘bolso’ pode ‘furar’ e não termos um ombro onde colocar o ‘símio´.

Assim não podemos cair em armadilhas do tipo:

Massificar a utilização da Tabela Price,

Menor rigor na avaliação dos imóveis,

Flexibilizações na comprovação de renda e na análise de risco de crédito,

Elevação da quota de financiamento,

Redução da taxa de juros ativa sem a equivalente redução da taxa de juros passiva etc.

Não estamos falando de uma crise no setor imobiliário – nosso déficit habitacional, a magnitude da demanda vegetativa, os baixos níveis de endividamento em relação ao crédito imobiliário, a baixa relação Crédito Imobiliário/PIB, os estoques financiados sob controle, os bons índices de inadimplência e percentual de LTV – nos dão argumentos para acreditar na continuidade do ciclo virtuoso deste segmento.

O que precisamos é estarmos atentos para que a onda de pessimismo não se torne realidade e, mesmo cientes da importância de o setor imobiliário continuar crescendo em patamares positivos, termos clareza de que, no momento, não é possível e nem recomendável que a inclinação da curva se mantenha nos mesmos patamares dos últimos 10 anos.

Enfim, não queremos retornar ao antigo modelo stop and go, ou seja, nosso compromisso é com o crescimento sustentável.

Teotonio Costa Rezende - Diretor de Habitação da Caixa Econômica Federal, Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios e graduado em Economia, Ciências Contábeis e Administração de Empresas. Atua no setor financeiro há quase 40 anos, 34 dos quais dedicado ao setor habitacional.

Fonte:Click Habitação

OS AVALIADORES ENFRENTAM DESAFIOS SIGNIFICATIVOS AO APLICAR O RACIOCÍNIO LÓGICO AOS MERCADOS LOCAIS, POR ISSO FREQUENTEMENTE TÊM OPINIÕES DIVERGENTES

Em qualquer lugar do mundo, determinar o valor de uma propriedade exige uma investigação detalhada das características físicas do imóvel e, principalmente, como este está posicionado dentro do mercado, seja ele local, regional e/ou internacional. Isto significa que temos que procurar de forma cuidadosa e interpretar corretamente as informações de mercado para avaliar corretamente o potencial de um imóvel, e tomar uma decisão quanto a abordagem de atribuição de valor em situações diferentes.

Entretanto, os mercados em muitos países têm liquidez mais baixa e características distintas, que exigem um nível mais profundo da perícia e uma sensibilidade maior dos avaliadores para traduzir tais diferenças de unidade de valor.

No Brasil, frequentemente encontramos setores com muito poucas informações de mercado e com baixos volumes de transação. Isto faz com que o avaliador recorra aos “preços correntes de oferta”, que podem não nada além das expectativas do proprietário, e não níveis razoáveis de valor em que as transações ocorrem. Tal cenário exige do avaliador um alto grau de conhecimento e sensibilidade ao formatar os cálculos apropriados do valor. Isto vale tanto para o Brasil quanto para muitos outros países latino americanos que têm uma história de dificuldades econômicas, e onde os investimentos em real state são vistos como forma de preservar o capital.

Depende do avaliador interpretar como os proprietários, incorporadoras e investidores pensam em cada situação. Mas, como o mercado é, em geral, impulsionado por expectativas mais que por raciocínio matemático rigoroso, o avaliador precisa encontrar uma maneira de traduzir tal subjetividade em valores de mercado. Outro fator ao qual o avaliador que trabalha nestes mercados deve ser muito sensível é o uso apropriado dos ajustes às informações de mercado em respostas às pressões inflacionárias. Do mesmo modo, ao projetar empreendimentos ou adquirir negócios como investimentos, precisamos formatar seus fluxos de caixa duma maneira que também os reconcilie com este fator.

Por causa disso, há muitos anos começamos a elaborar fluxos de caixa que descartam a inflação, e a estimar somente as variações reais das diferentes suposições feitas, em vez das variações nominais. Investidores estrangeiros comumente questionam esta abordagem, especialmente os dos EUA e Europa, que não têm uma história de inflação, ou cujas taxas de inflação em seu país são muito mais baixas que as do Brasil e têm pouca influência nas práticas do mercado. Entretanto, ao fim todos entendem as razões para esta metodologia. No Brasil, por exemplo, os contratos de aluguel são indexados pela inflação e ajustados anualmente, o que não acontece em países desenvolvidos.

Poderíamos ainda projetar a inflação e seus acréscimos aos resultados anuais previstos no fluxo de caixa. Esta projeção pode levar a erros significativos e distorcer os resultados, pois quanto mais elevado for o índice projetado, maior será o valor atual se a taxa de desconto não for ajustada corretamente.

Os avaliadores continuam a enfrentar desafios significativos ao aplicar o raciocínio lógico às práticas locais do mercado. Mas, é esta diversidade do mercado de real state, sua habilidade empreendedora, e sua capacidade de criar novos produtos que o tornam tão dinâmico e interessante. O papel do avaliador de corretamente igualar variáveis do mercado é crítico à tomada de decisão das avaliações e talvez seja por isso que um pensamento de mercado conectado, com a adoção de uma abordagem internacional e universal de padrões de avaliação, poderiam ajudar muito a enfrentar os desafios.

Luiz Gonzaga Soares Mayor – FRICS / Diretor de avaliações e serviços consultivos/Hotéis, CBR Brasil, São Paulo

Fonte: Transcrito da Revista MODUS edição do Brasil Q4 2014 RICS.ORG/MODUS