O QUE FAZER QUANDO O LOCADOR SE RECUSA A RECEBER AS CHAVES DO IMÓVEL

A consignação das chaves em juízo, no que pertine aos contratos de locação, simboliza a transmissão da posse e o depósito do bem, nos casos em que sob injustificada recusa, o locador deixa de receber as chaves do imóvel.

Essa transmissão acarreta na cessação de débitos atinentes à aluguéis e encargos oriundos desse contrato de locação.

Por primeiro, importa referir que a recusa no recebimento das chaves do imóvel enseja a interposição da ação consignatória, consoante preceito insculpido no art.335, inc. I, do novo Código Civil, “verbis”:

A consignação tem lugar:

I – se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma;”.

Como se sabe, a existência de débitos pendentes ou realização de reparos no imóvel não são óbices para o recebimento das chaves, tampouco pode ser considerado como justo motivo para a recusa.

O fato de reconhecer-se aqui o término do contrato de locação entre as partes, não enseja, de igual forma, a extinção de eventual direito da locadora ao recebimento dos aluguéis que entende devidos, pois a obrigação do locatário perdura até o momento da entrega definitiva das chaves, e conseqüente devolução do imóvel.

A corroborar o expendido:

Ementa: LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. RECUSA DA PROPRIETÁRIA EM RECEBÊ-LAS. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. PROCEDÊNCIA DA DEMANDA. Não há falar em nulidade da sentença por ausência de fundamentação, quando atendido o ordenamento jurídico, que adotou o princípio do livre convencimento motivado ou persuasão racional do Juiz. Assim, todas as decisões judiciais devem ser assentadas em razões jurídicas, cuja invalidade decorre da falta destas, consoante estabelecem os artigos 93, inc. IX, da Constituição Federal, e 458, do Código de Processo Civil, o que inocorreu no presente feito. A existência de débitos pendentes ou a necessidade de reparos e consertos no imóvel não são óbices para o recebimento daschaves, tampouco podem ser considerados como justo motivo para a recusa. Eventual reparação a ser suportada pela locatária pode ser reivindicada através da via procedimental adequada. Manutenção da sentença de procedência da ação. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70030095269, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio dos Santos Caminha, Julgado em 29/04/2010)

Ementa: LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. RECUSA DA PROPRIETÁRIA EM RECEBÊ-LAS. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. PROCEDÊNCIA DA DEMANDA. Não há falar em nulidade da sentença por ausência de fundamentação, quando atendido o ordenamento jurídico, que adotou o princípio do livre convencimento motivado ou persuasão racional do Juiz. Assim, todas as decisões judiciais devem ser assentadas em razões jurídicas, cuja invalidade decorre da falta destas, consoante estabelecem os artigos 93, inc. IX, da Constituição Federal, e 458, do Código de Processo Civil o que inocorreu no presente feito. A existência de débitos pendentes ou a necessidade de reparos e consertos no imóvel não são óbices para o recebimento daschaves, tampouco podem ser considerados como justo motivo para a recusa. Eventual reparação a ser suportada pela locatária pode ser reivindicada através da via procedimental adequada. Manutenção da sentença de procedência da ação. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70030095251, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio dos Santos Caminha, Julgado em 29/04/2010)

Dessarte, ante a ausência de recusa justificada a obstar o recebimento das chaves dos imóvel objeto da locação, mostra-se imperiosa a consignação das chaves em juízo para encerrar a relação locatícia.

Correa & Mattos Sociedade de Advogados - OAB 14400/PA

Advocacia, Consultoria e Auditoria de Falências e Licitações. • Belém (PA)

Fonte: Artigos JusBrasil

ALTERAÇÃO NA RETOMADA DO IMÓVEL EM CASO DE INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR

Entra hoje em vigor (19/02/2015) o artigo 62 da Lei Federal 13.097/2015, que alterou o disposto no Decreto-lei 745/1969, que regulava os contratos de compromisso de compra e venda com pagamento em prestações.

A mudança prevê a necessidade de notificação do comprador inadimplente e dispõe que o inadimplemento só se caracterizará se o vendedor notificar o comprador, por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, e este não efetuar o pagamento em até 15 dias.

A alteração determina que, caso exista no contrato cláusula de resolução por inadimplência, o vendedor poderá notificar o comprador para paralisar os efeitos do não pagamento, no prazo de 15 dias.

Antes dessa mudança, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entendia que o vendedor devia propor ação judicial de resolução contratual, demonstrando que o contrato foi descumprido pelo adquirente inadimplente.

O ponto positivo da alteração é a facilidade na retomada do bem, assunto, aliás, que já é tratado no Código Civil, conforme disposto no artigo 475, a saber:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Essa retomada poderá reduzir a judicialização dos contratos imobiliários em casos de inadimplemento do comprador e reduzir os custos das Construtoras na cobrança das dívidas e na recuperação dos imóveis.

O ponto negativo da mudança é quanto à lacuna ainda existente sobre o valor da retenção a ser feita pelo vendedor, no que se refere às parcelas pagas pelo comprador, para pagar as despesas que envolvem a venda do imóvel e o fato do vendedor deixar de vendê-lo a outra pessoa interessada.

Nesse caso, ainda é possível aplicar o disposto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que proíbe a perda total das prestações pagas em benefício do comprador que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato.

Registra-se que o comprador poderá impugnar a notificação feita pelo vendedor, devendo provar, por exemplo, que não houve descumprimento ou que a notificação ocorreu violando às determinações legais.

Bruna Lyra Duque - Advogada, sócia fundadora do Lyra Duque Advogados (www.lyraduque.com.br), Doutoranda e Mestre do programa de pós-graduação stricto sensu em Direitos e Garantias Fundamentais da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Especialista em Direito Empresarial (FDV). Professora de Direito Civil da graduação e pós-graduação lato sensu da FDV.

A EDUCAÇÃO CONTINUADA COMO DIFERENCIAÇÃO POSITIVA DOS PROFISSIONAIS DO MERCADO IMOBILIÁRIO

O tempo passa, célere. O mercado imobiliário evolui propelido pelos programas de incentivo à aquisição da casa própria, lançamentos de empreendimentos pelas construtoras e incorporadoras e embora a presença do Tecnólogo em Negócios Imobiliários, adiante chamado de Gestor Imobiliário, se faça cada vez mais presente neste mercado, infelizmente, ainda se desconhece seu enorme potencial, sua capacidade de gestão e sua visão estratégica e comercial, características essenciais para um trânsito seguro no segmento imobiliário.

Será o Gestor Imobiliário, profissional de nível superior, fruto de um novo fenômeno social?

Existem, desde a regulamentação da profissão através da Lei 6.530/78, os Técnicos em Transações Imobiliárias, profissionais de nível médio que exercem a função de intermediadores nas transações imobiliárias, utilizando-se de suas atribuições para a aproximação das partes e consecução do negócio.

Houve um tempo em que o nível de conhecimento dos Corretores de imóveis (TTI) era suficiente para o atendimento objeto da sua formação, porém, como sabemos, na atualidade, a contribuição do mercado imobiliário aumentou significativamente em relação à economia brasileira, mesmo no momento de estagnação e de incertezas políticas seja no cenário nacional, seja no cenário internacional, o que tornou este mercado muito mais exigente e seletivo.

O padrão dos projetos habitacionais sofreram transformações e estas atingiram tanto aos projetos econômicos quanto aos de alto padrão, provocando a diversificação da clientela, a competitividade entre as incorporadoras na busca pelo melhor e mais adequado terreno, que, dependendo da sua dimensão, formato e localização, irá ditar a tipologia do empreendimento, seu público-alvo e o preço dos imóveis, a implementação dos mais variados itens relacionados à sustentabilidade, a adoção de modernos sistemas construtivos, o surgimento dos condomínios-clubes, os condomínios resort’s ou condomínios de segunda residência, a regulamentação do sistema de locação Buit to Suit, etc. O fato é que a construção civil mudou, impulsionando a inclusão de itens opcionais aos empreendimentos com padrões de acabamento cada vez mais sofisticados e possibilitando melhores condições habitacionais.

Daí, como professor da área e em contato direto com estes profissionais, deixo aqui este alerta, quanto a necessidade da educação continuada para que se possa acompanhar esta evolução que ocorre no entorno, de forma, por vezes, despercebida, da grande maioria dos que militam nos mais diversos segmentos do mercado imobiliário. É preciso bem avaliar, entender e dominar profundamente os mecanismos da produção das unidades imobiliárias nas suas diversas fases, vez que o mercado não atua de forma homogênea neste processo e por vezes revigora contradições em seu constante curso de formação.

É certo que não podemos deixar de asseverar a demanda latente e ainda reprimida, os inúmeros interesses que orbitam este segmento e principalmente, a capacidade deste mercado se reinventar. Independente da tão sonhada estabilidade econômica e do aumento do poder de compra do brasileiro, o imóvel ainda é e sempre será um investimento perene, rentável e lucrativo. O programa de incentivo do Governo Federal, Minha Casa, Minha Vida, que proporciona linhas de créditos com juros baixos e subsídios atrativos aliado à baixa rentabilidade do FGTS, são elementos que justificam o contínuo aumento na busca por imóveis.

O fato é que, na fase atual, torna-se imperioso o emprego de material humano com profundo conhecimento dos elementos, suas causas e consequências, que levaram o mercado a este estágio e, principalmente, uma acurada visão de futuro, um olhar atento e instigante sobre todos os ângulos, que só a qualificação proporciona.

“Na prestação de serviços, são as pessoas que fazem a diferença. O que fazer (eficácia), como fazer (eficiência) e fazer com maestria (especialização) são condições básicas para se prestar um serviço com qualidade. O diferencial de serviços passa, obrigatoriamente, pela qualidade. A qualidade e a produtividade são dois fatores de uma mesma equação. As duas juntas harmonizam a satisfação dos clientes e o sucesso do negócio..." (Sylvio Lindenberger)

Enfim, por dever de ofício, e na incessante busca por este diferencial de mercado, os Gestores Imobiliários podem exercer atividades de cunho restrito e em muito distintas daquelas exercidas pelos Corretores de Imóveis, tudo sob a luz do Direito Imobiliário, sua natureza jurídica e sua interdisciplinariedade. Vejamos algumas delas:

Implementar modelos de gestão inovadores junto à qualquer empresa do ramo imobiliário
Otimizar resultados minimizando riscos - Planejamento estratégico
Utilizar-se das TIC’s - Tecnologias de Informação e Comunicação
Prestar serviços de Consultoria a Corretores de Imóveis (TTI)
Gerenciamento de equipes de Corretores de Imóveis (TTI)
Atuação integrada e interativa em outras áreas do conhecimento
Assessorar auditorias em questões imobiliárias
Avaliações e perícias no âmbito da prerrogativa de profissional de nível superior
Elaborar projetos de captação de recursos públicos no setor de habitação
Gestor de Condomínios Residenciais, Comerciais e específicos
Gestor do patrimônio imobiliário Público ou Privado
Planejamento de empreendimentos
Análise de projetos imobiliários
Pesquisa de Mercado
Lançamentos imobiliários
Viabilidade Financeira
Consórcio, cooperativas e plantas de valores

Importante: Caso pretenda abrir sua própria imobiliária, inscreva-se no CRECI da sua região ou associe-se a um Corretor de Imóveis credenciado.

Quero evidenciar, finalizando, que a formação em qualquer curso seja ele universitário ou técnico está sujeita à deterioração de aprendizagem. Só a formação profissional continuada lhes trará vantagens competitivas reais e significativas, ou seja, devemos sempre atualizar nossos conhecimentos de forma gradual e contínua.

Quando vocês, Gestores e Corretores, desenvolverem sua própria estratégia de educação pessoal, vocês não só irão melhorar a sua eficiência, mas alcançarão uma vantagem distinta para sobreviver às mudanças, sejam elas cíclicas ou não, que o competitivo mercado imobiliário cotidianamente lhes impõe.

Concluo com uma citação do Presidente de Sistema COFECI-CRECI, João Teodoro da Silva:
“A lei exige apenas o segundo-grau para que um profissional atue no mercado imobiliário. Mas a sociedade e a própria evolução da carreira levam ao aprimoramento. Buscamos, agora, o reconhecimento dessa qualificação com a instituição em lei da função de Gestor Imobiliário, para quem tem nível superior”.

Prof. Marcos Mascarenhas

MP 656 ALTERA INSERÇÕES NO FÓLIO IMOBILIÁRIO

A Medida Provisória 656/2014, concebida com a finalidade de fomentar o desenvolvimento da economia, tratou de uma plêiade de temas. Merece destaque a questão da inserção no fólio imobiliário de procedimentos que possam comprometer futura aquisição de bem imóvel.

Os artigos 10 a 17 do referido diploma normativo, disciplinam o tema, arrolando taxativamente as informações passíveis de averbação na matrícula do imóvel. São elas:

I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do artigo 615-A, do Código de Processo Civil;

III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou outros ônus quando previstos em lei; e

IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário a insolvência, nos termos do inciso II do artigo 593, do Código de Processo Civil.

De acordo com as novas disposições, caberá ao credor o mister de providenciar a averbação ou registro da demanda por ele intentada, atendendo aos requisitos legais, a fim de resguardar seu direto de penhora sobre o imóvel do respectivo devedor.

Nesse passo, inverteu-se a sistemática até então vigente, transferindo ao credor o ônus de publicizar o seu crédito junto à matrícula do imóvel. Com isso, a possível evicção será de conhecimento e risco de eventual comprador do referido imóvel, ante a preclara ineficácia da venda realizada, o que, inclusive, irá evitar o definhamento patrimonial do devedor.

A medida ostenta lado positivo, verificado a partir da concentração dos apontamentos na matrícula do imóvel, que irão influenciar e eventualmente desestimular a sua negociação, bem como desonerar as futuras transações, ante o descarte das certidões pessoais em nome dos vendedores, o que se revela expressiva economia de custos.

Acrescente-se que o diploma legal estabeleceu, em seu artigo 17, prazo de dois anos para ajustamento das averbações relativas aos atos jurídicos pretéritos.

Ou seja, até o vencimento do referido prazo estipulado, ainda será necessário o levantamento das certidões pessoais dos vendedores para mitigar os indesejados riscos na aquisição de imóvel.

Convém ressaltar que as novas disposições introduzidas trouxeram questão complexa, ainda a ser examinada pelo Judiciário, referente à hipótese em que o devedor possui inúmeros imóveis, e o credor requer a averbação da demanda em curso na matrícula de cada um destes imóveis.

Caberá ao magistrado considerar, ao apreciar tal pedido, o valor de mercado destes imóveis e do crédito demandando, para que se alcance o quantum suficiente à garantia, sem a indevida afetação de todo o patrimônio do executado.

Portanto, é bem vinda ao novo ordenamento jurídico a MP 656/2014, que além de trazer maior segurança ao comprador, possibilitará a redução dos custos das transações imobiliárias, vez que não será mais necessária a obtenção das certidões pessoais dos vendedores.

Arnon Velmovitsky - Advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

JULGADO DE 2008 JÁ AFIRMAVA O DIREITO DO COMPRADOR DE IMÓVEL NA PLANTA EM RESCINDIR/DISTRATAR O NEGÓCIO E OBTER A RESTITUIÇÃO DE 90% DOS VALORES PAGOS

Procurando saber a partir de quando a Justiça no Brasil passou a entender que qualquer comprador de imóvel na planta tem o direito de solicitar perante o Poder Judiciário a declaração de rescisão do negócio e obter a restituição de grande parte dos valores pagos em Contrato, encontrei interessante precedente sobre o assunto.

Vale destacar que o comprador de imóvel na planta pode pleitear judicialmente a quebra do negócio por ato próprio (inadimplência, arrependimento, morte de cônjuge, insuportabilidade econômica, etc.), desde que ANTES do recebimento das chaves, pois uma vez que o imóvel foi entregue o comprador não tem mais essa possibilidade, devendo então honrar o Contrato de Financiamento perante o banco ou, se pagou o preço do imóvel com recursos próprios, poderá tentar vender o bem a outro interessado.

Vasculhando o repositório de jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, localizei um precedente sobre o tema datado de março de 2008.

Para se ter uma ideia da importância desse precedente, informo que a justiça paulista passou a reconhecer plenamente o direito do comprador em obter do judiciário a rescisão do contrato a partir de 2010, quando então o órgão especial do Tribunal de Justiça de São Paulo emitiu a súmula nº 1 em Direito Imobiliário, a qual determina que o comprador, mesmo inadimplente, tem o direito de pedir a rescisão do Contrato e reaver os valores pagos.

Dito isso, um precedente datado de março de 2008 é no mínimo algo relevante por se tratar de um julgado que vem a se somar à atual base jurisprudencial. Dito isso, eis o tal caso:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Imóvel - Resolução do contrato por Impossibilidade financeira de cumprimento pelos devedores - Efeito "ex tunc" da sentença resolutória - Devolução de 90% das parcelas pagas pelos promitentes compradores - Retenção de 10% do preço pago suficiente para remunerar os promitentes vendedores pelas despesas administrativas e com corretagem, até porque os adquirentes não chegaram a ocupar a unidade condominial - Devolução dos valores pagos indevidamente pelos adquirentes a título de despesas condominiais, porque não receberam as chaves do imóvel - Vedação ao enriquecimento sem causa - Pequeno reparo na sentença a fim de disciplinar que as parcelas devolvidas deverão ser atualizadas desde cada desembolso, até o efetivo pagamento Matéria cognoscível "ex officio" - Juros moratórios legais contados a partir da citação - Ação parcialmente procedente - Manutenção dos ônus sucumbenciais - Recurso improvido, com observação. (Apel. No 551.868.4/9-00, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Francisco Loureiro, julgado em 06.03.2008, registro nº 016276618).

Como se vê, o Relator Desembargador Francisco Loureiro (ainda na ativa), afirmou ser plenamente possível ao comprador de imóvel na planta que se encontrava com dificuldades financeiras para honrar suas obrigações perante a incorporadora buscar no Judiciário a declaração de rescisão do contrato de compromisso de venda e compra.

Fora isso, entendeu o Relator que a vendedora deveria restituir a grande parte dos valores pagos em Contrato, motivo pelo qual condenou-a na restituição do equivalente a 90% dos valores pagos pelo comprador, acrescidos de correção monetária desde cada um dos pagamentos, ou seja, correção monetária retroativa, bem como a aplicação de juros legais de 1% ao mês a partir da citação da ré para o processo, até a data do efetivo pagamento.

Ivan Mercadante Boscardin (Mercadante Advocacia) - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor

Fonte: Artigos JusBrasil

PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E NA CONSTRUÇÃO CIVIL

Planejamento tributário é uma forma de economia legal, e não sonegação fiscal. Portanto, se planejamento tributário consiste em redução da carga tributária dentro da lei é necessário o conhecimento da legislação tributária para execução de um planejamento eficiente e seguro.

A realidade tributária brasileira é notoriamente complexa, existem dezenas de tributos exigidos em nosso País, entre impostos, taxas e contribuições. O excesso de tributação inviabiliza muitas operações e cabe ao administrador tornar possível, em termos de custos, a continuidade de determinados produtos ou serviços, num preço compatível com o que o mercado consumidor deseja pagar. 

Não obstante, há ainda a edição de grande quantidade de normas que regem o sistema tributário, oriundo dos três entes tributantes (União, Estados e Municípios). 

Cálculos aproximados indicam que um contabilista, somente para acompanhar estas mudanças, precisa ler mais de 400 normas (leis, decretos, instruções normativas, atos etc.) todos os anos. Ainda há dezenas de obrigações acessórias que uma empresa deve cumprir para tentar estar em dia com o fisco: declarações, formulários, livros, guias etc. 

A carga tributária brasileira é uma das maiores do mundo e no setor da construção civil, considerando os seis principais tributos, pode chegar até 19% da receita bruta na opção pelo lucro presumido, dependendo da forma de estruturação e da contratação para execução da obra. 

BC – Base de Cálculo

O setor de serviço contrata a execução de obra por empreitada mista (com fornecimento de materiais) neste caso a carga tributária vai variar entre 10,43% a 11,20% da Receita Bruta. 

Nos contratos de execução de obra sem materiais ou com faturamento direto de materiais para o cliente a carga tributária vai de 15,83% a 19%. 

As colunas apresentam a carga mínima, média e máxima. 

E o INSS? Quanto custa para as construtoras que acumulam saldo de retenção a compensar? E para as construtoras responsáveis por CEI de obra se for devido o cálculo da aferição indireta? 

O setor imobiliário tem uma tributação um pouco menor e desde 2013 com a redução da alíquota de Regime Especial de Tributação (RET) do Patrimônio de Afetação esta carga foi reduzida. 

Além do ITBI, IPTU, IPVA, IOF, CONTRIBUIÇÃO SINDICAL, taxas de licença, de propaganda, de Incorporação Imobiliária, de Averbação da Construção etc.

Simples na Construção Civil 

Desta forma, o grande volume de informação e sua contínua complexidade acabam dificultando a aplicação de rotinas e o planejamento. As pessoas responsáveis pelo setor de impostos das empresas dispõem de pouco tempo para se dedicar ao estudo das legislações pertinentes, resignando-se ao cumprimento das rotinas e recolhimento dos tributos, às vezes de forma imprecisa ou incorreta. 

Numa empresa, várias pessoas, além daquelas que estão trabalhando no departamento fiscal, envolvem-se com as rotinas associadas aos tributos. O planejamento tributário começa no orçamento da obra, quer seja para concorrência ou para análise de viabilidade de um empreendimento, depois na área comercial quando da contratação da obra, o contrato, tanto de venda de unidades imobiliárias, como de construção e execução de serviços especializados, é peça fundamental no planejamento tributário. 

O departamento de suprimentos deverá estar atendo aos procedimentos legais quando da aquisição e contratações, a área técnica quanto aos empreiteiros e subempreiteiros durante a execução da obra, o departamento de contas a pagar, quanto à documentação e recolhimento dos tributos retidos, o setor de faturamento, quanto à emissão da nota fiscal, o departamento pessoal, na elaboração da folha de pagamento, das guias de recolhimento e da GFIP,  a contabilidade, que tem entre suas funções, fornecer informações fidedignas para a apuração dos tributos, quanto à correta alocação de custos, despesas e reconhecimento das receitas e finalmente o departamento fiscal, responsável pela apuração, recolhimento e cumprimento das obrigações acessórias. 

A adoção de uma metodologia de trabalho, de forma regular e planejada, pelo menos dará condições à empresa de buscar nas pessoas envolvidas o melhor de seus conhecimentos e percepções, para enfrentarem o “dilúvio tributário” a que estão sujeitas diariamente. 

No setor da construção civil se exige o perfeito entendimento da atividade exercida dentro do contexto da legislação tributária.

Fonte: Martelene Carvalhaes / PINI blog

MERCADO IMOBILIÁRIO ESTÁ CHEIO DE OPORTUNIDADES, DIZ ESTUDO

Um estudo da consultoria Prospecta Inteligência Imobiliária, divulgado com exclusividade para EXAME.com, revela as 100 melhores cidades com menos de 1 milhão de habitantes para investir em imóveis no país.

De acordo com o resultado, São Bernardo do Campo, na região do ABC, no estado de São Paulo, é a cidade com mercado imobiliário mais atrativo do Brasil.

Na segunda posição do ranking está Campo Grande, capital do Mato Grosso do Sul e em terceiro lugar aparece Santo André, também no ABC.

Para mostrar quais são as cidades com maior potencial, a consultoria, que tem base em Maceió, desenvolveu um indicador que analisa a atratividade dos municípios a partir do cruzamento de uma série de variáveis.

O estudo é inovador na medida em que utiliza dados de demanda para observar as oportunidades de investimento, em vez de focar na oferta, como é a praxe na maioria das análises imobiliárias.

A Prospecta analisou 94% das cidades brasileiras para chegar às conclusões do P2i-Lead. “O objetivo do indicador é conduzir os investidores e empresários a lugares que são atrativos, mas ninguém está olhando”, afirma Cristiano Rabelo diretor de Novos Negócios da Prospecta. 

Segundo ele, as cidades mais populosas não foram incluídas no ranking justamente porque o indicador visa destacar as regiões que estão com crescimento latente. “Algumas capitais já estão com um certo nível de saturação e o objetivo é entender o que despontaria como oportunidade para investimentos”, diz Rabelo.

O mercado não está em crise

Segundo a empresa, o estudo mostra que o mercado imobiliário não está saturado. A consultoria observa que o aumento de renda da população brasileira provocou um boom imobiliário, decorrente da inclusão das classes menos favorecidas no mercado.

No entanto, quando as condições de crédito, emprego, aumento de renda, juros e inflação controlada se alinharam, e uma camada maior da população passou a comprar imóveis, os agentes do mercado disponibilizaram produtos de forma desordenada. 

Assim, a falta de planejamento proporcionou movimentos de oferta concentrados em algumas regiões, gerando superoferta e elevação de estoques. 

Nas conclusões do estudo, a consultoria afirma: “As localidades mais aquecidas normalmente são os mesmos alvos dos investidores e com tantos players olhando para o mesmo lugar, com o tempo é natural que as oportunidades na localidade diminuam”. 

Conforme defende Cristiano Rabelo, o mercado não está em crise, os investidores é que estão olhando para os lugares errados. "O P2i-Lead mostra que existem muitas regiões com demanda reprimida e que possuem populações com alta capacidade financeira para comprar imóveis", diz.

De olho na demanda

Enquanto muitos estudos usam o valor médio do metro quadrado para apresentar o potencial de uma determinada região, concentrando as atenções sobre as características dos imóveis ofertados, a Prospecta buscou avaliar a atratividade das cidades a partir da demanda.

A empresa justifica que ao observar a oferta, a análise se volta para dados que já ocorreram. Já ao olhar a demanda é possível observar melhor o que está por vir.

“O mercado está acostumado a olhar atratividade pela oferta, nós queremos dar esse contraponto pela ótica da demanda, uma vez que a demanda é que decide o que comprar, quando comprar e onde comprar”, afirma Cristiano Rabelo.

Ele explica que as cidades que aparecem nas 100 primeiras posições do P2i-Lead atingiram uma nota alta no índice a partir do preenchimento de quesitos como: alta renda per capita, alto número de pessoas economicamente ativas, déficit imobiliário considerado atrativo, nível de instrução elevado, alta capacidade de endividamento, entre outros.

O indicador observa a renda, por exemplo, para mostrar se a população da cidade tem capacidade financeira para comprar imóveis. O nível de instrução, de forma semelhante, mostra se a cidade tem uma população que tende a ter maior nível de renda.

Um dos pontos de destaque ainda é a avaliação dos movimentos migratórios das cidades, que têm forte correlação com o aumento no consumo dos produtos imobiliários.

Como as variáveis trabalhadas são focadas na demanda do ponto de vista das pessoas físicas, O P21-Lead foca principalmente em imóveis residenciais.

Dessa forma, ele pode ser útil tanto para empresas que buscam investir em empreendimentos imobiliários, quanto investidores que buscam as melhores cidades para comprar um imóvel com o objetivo de obter renda.

Cristiano Rabelo ressalta, no entanto, que o indicador não deve ser o único critério usado para a decisão do investimento.

“O P2i-Lead sinaliza que ali existe um mercado para que eu possa comercializar, mas é preciso analisar também a oferta. Uma coisa é saber que existe demanda, e de qualidade. Depois é preciso analisar se o local já possui oferta para o tipo de produto que a empresa ou o investidor estão buscando oferecer”, diz o diretor.

Além de apresentar uma nota sobre a cidade, que define em qual posição ela está no ranking, o indicador também mostra o potencial da cidade para investimentos em imóveis de alto, médio e baixo padrão.

Para cada um desses três padrões é atribuída uma classificação, que vai de péssimo a ótimo. São Bernardo do Campo, que é a cidade líder do ranking, tem ótimo potencial para os três padrões de imóveis.

No entanto, entre as 100 cidades com melhores notas, algumas podem ter um péssimo potencial para imóveis de alto padrão e ótimo potencial para empreendimentos de baixo padrão, por exemplo.

Metodologia

O estudo incluiu apenas cidades com menos de 1 milhão de habitantes, segundo a projeção de população para 2013 da empresa Onmaps-Geofusion, plataforma de inteligência geográfica que reúne informações sociodemográficas.

A consultoria selecionou em um primeiro momento as variáveis socioeconômicas e demográficas que considera relevantes para indicar a atratividade imobiliária de uma região.

A partir desses critérios, foram realizados testes de correlação estatística para definir a ponderação mais precisa entre os dados levantados.

Como o objetivo do indicador é identificar atratividade imobiliária, traduzida por dados que caracterizam a demanda, só foram consideradas variáveis que se mostraram no mínimo relevante.

As variáveis foram divididas em três diferentes níveis, definidos a partir de cálculos que mostraram a correlação mais apropriada das informações. 

No primeiro grupo foram relacionadas as variáveis relevantes, que são: área da cidade, densidade demográfica, Índice de Gini (indicador de desigualdade social), empresas atuantes, habitantes com ensino fundamental completo e médio incompleto.

As variáveis muito relevantes foram enquadradas no segundo grupo, que inclui: PIB, empregos formais, habitantes sem instrução ou com ensino fundamental incompleto; habitantes com ensino médio completo e superior incompleto; e domicílios na condição de próprio e quitado.

E no terceiro grupo foram incluídas as variáveis indispensáveis, que são: taxa de urbanização, renda domiciliar, população com faixa etária entre 20 e 49 anos, migrantes de data fixa, habitantes com ensino superior completo, domicílios na condição de déficit; IDH-M.

Cada grupo teve um peso diferente no cálculo, de acordo com sua importância.

Em seguida, foi realizada uma análise comparativa embasada na quantidade de domicílios por faixa de renda para identificar a potencialidade de cada cidade para cada tipo de empreendimento: de baixo, médio e alto padrão.

Nessa análise foram considerados domicílos da classe A para alto padrão, domicílios da classe B para médio padrão e domicílios da classe C para baixo padrão.

A empresa avalia que essas diversas variáveis, aparentemente desconectadas, se complementam quando analisadas em conjunto e cumprem o objetivo final de mostrar se a população da cidade tem condições favoráveis à compra de imóveis.

As fontes utilizadas para o estudo contemplam instituições como Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (Pnud), Ministério do Trabalho, Associação Brasileira de Estudos Populacionais, Data SUS e Onmaps-Geofusion.

Fonte: EXAME.com

Clique no link abaixo para conferir a lista das 100 cidades:

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/as-100-melhores-cidades-do-brasil-para-investir-em-imoveis/lista