PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E NA CONSTRUÇÃO CIVIL

Planejamento tributário é uma forma de economia legal, e não sonegação fiscal. Portanto, se planejamento tributário consiste em redução da carga tributária dentro da lei é necessário o conhecimento da legislação tributária para execução de um planejamento eficiente e seguro.

A realidade tributária brasileira é notoriamente complexa, existem dezenas de tributos exigidos em nosso País, entre impostos, taxas e contribuições. O excesso de tributação inviabiliza muitas operações e cabe ao administrador tornar possível, em termos de custos, a continuidade de determinados produtos ou serviços, num preço compatível com o que o mercado consumidor deseja pagar. 

Não obstante, há ainda a edição de grande quantidade de normas que regem o sistema tributário, oriundo dos três entes tributantes (União, Estados e Municípios). 

Cálculos aproximados indicam que um contabilista, somente para acompanhar estas mudanças, precisa ler mais de 400 normas (leis, decretos, instruções normativas, atos etc.) todos os anos. Ainda há dezenas de obrigações acessórias que uma empresa deve cumprir para tentar estar em dia com o fisco: declarações, formulários, livros, guias etc. 

A carga tributária brasileira é uma das maiores do mundo e no setor da construção civil, considerando os seis principais tributos, pode chegar até 19% da receita bruta na opção pelo lucro presumido, dependendo da forma de estruturação e da contratação para execução da obra. 

BC – Base de Cálculo

O setor de serviço contrata a execução de obra por empreitada mista (com fornecimento de materiais) neste caso a carga tributária vai variar entre 10,43% a 11,20% da Receita Bruta. 

Nos contratos de execução de obra sem materiais ou com faturamento direto de materiais para o cliente a carga tributária vai de 15,83% a 19%. 

As colunas apresentam a carga mínima, média e máxima. 

E o INSS? Quanto custa para as construtoras que acumulam saldo de retenção a compensar? E para as construtoras responsáveis por CEI de obra se for devido o cálculo da aferição indireta? 

O setor imobiliário tem uma tributação um pouco menor e desde 2013 com a redução da alíquota de Regime Especial de Tributação (RET) do Patrimônio de Afetação esta carga foi reduzida. 

Além do ITBI, IPTU, IPVA, IOF, CONTRIBUIÇÃO SINDICAL, taxas de licença, de propaganda, de Incorporação Imobiliária, de Averbação da Construção etc.

Simples na Construção Civil 

Desta forma, o grande volume de informação e sua contínua complexidade acabam dificultando a aplicação de rotinas e o planejamento. As pessoas responsáveis pelo setor de impostos das empresas dispõem de pouco tempo para se dedicar ao estudo das legislações pertinentes, resignando-se ao cumprimento das rotinas e recolhimento dos tributos, às vezes de forma imprecisa ou incorreta. 

Numa empresa, várias pessoas, além daquelas que estão trabalhando no departamento fiscal, envolvem-se com as rotinas associadas aos tributos. O planejamento tributário começa no orçamento da obra, quer seja para concorrência ou para análise de viabilidade de um empreendimento, depois na área comercial quando da contratação da obra, o contrato, tanto de venda de unidades imobiliárias, como de construção e execução de serviços especializados, é peça fundamental no planejamento tributário. 

O departamento de suprimentos deverá estar atendo aos procedimentos legais quando da aquisição e contratações, a área técnica quanto aos empreiteiros e subempreiteiros durante a execução da obra, o departamento de contas a pagar, quanto à documentação e recolhimento dos tributos retidos, o setor de faturamento, quanto à emissão da nota fiscal, o departamento pessoal, na elaboração da folha de pagamento, das guias de recolhimento e da GFIP,  a contabilidade, que tem entre suas funções, fornecer informações fidedignas para a apuração dos tributos, quanto à correta alocação de custos, despesas e reconhecimento das receitas e finalmente o departamento fiscal, responsável pela apuração, recolhimento e cumprimento das obrigações acessórias. 

A adoção de uma metodologia de trabalho, de forma regular e planejada, pelo menos dará condições à empresa de buscar nas pessoas envolvidas o melhor de seus conhecimentos e percepções, para enfrentarem o “dilúvio tributário” a que estão sujeitas diariamente. 

No setor da construção civil se exige o perfeito entendimento da atividade exercida dentro do contexto da legislação tributária.

Fonte: Martelene Carvalhaes / PINI blog

MERCADO IMOBILIÁRIO ESTÁ CHEIO DE OPORTUNIDADES, DIZ ESTUDO

Um estudo da consultoria Prospecta Inteligência Imobiliária, divulgado com exclusividade para EXAME.com, revela as 100 melhores cidades com menos de 1 milhão de habitantes para investir em imóveis no país.

De acordo com o resultado, São Bernardo do Campo, na região do ABC, no estado de São Paulo, é a cidade com mercado imobiliário mais atrativo do Brasil.

Na segunda posição do ranking está Campo Grande, capital do Mato Grosso do Sul e em terceiro lugar aparece Santo André, também no ABC.

Para mostrar quais são as cidades com maior potencial, a consultoria, que tem base em Maceió, desenvolveu um indicador que analisa a atratividade dos municípios a partir do cruzamento de uma série de variáveis.

O estudo é inovador na medida em que utiliza dados de demanda para observar as oportunidades de investimento, em vez de focar na oferta, como é a praxe na maioria das análises imobiliárias.

A Prospecta analisou 94% das cidades brasileiras para chegar às conclusões do P2i-Lead. “O objetivo do indicador é conduzir os investidores e empresários a lugares que são atrativos, mas ninguém está olhando”, afirma Cristiano Rabelo diretor de Novos Negócios da Prospecta. 

Segundo ele, as cidades mais populosas não foram incluídas no ranking justamente porque o indicador visa destacar as regiões que estão com crescimento latente. “Algumas capitais já estão com um certo nível de saturação e o objetivo é entender o que despontaria como oportunidade para investimentos”, diz Rabelo.

O mercado não está em crise

Segundo a empresa, o estudo mostra que o mercado imobiliário não está saturado. A consultoria observa que o aumento de renda da população brasileira provocou um boom imobiliário, decorrente da inclusão das classes menos favorecidas no mercado.

No entanto, quando as condições de crédito, emprego, aumento de renda, juros e inflação controlada se alinharam, e uma camada maior da população passou a comprar imóveis, os agentes do mercado disponibilizaram produtos de forma desordenada. 

Assim, a falta de planejamento proporcionou movimentos de oferta concentrados em algumas regiões, gerando superoferta e elevação de estoques. 

Nas conclusões do estudo, a consultoria afirma: “As localidades mais aquecidas normalmente são os mesmos alvos dos investidores e com tantos players olhando para o mesmo lugar, com o tempo é natural que as oportunidades na localidade diminuam”. 

Conforme defende Cristiano Rabelo, o mercado não está em crise, os investidores é que estão olhando para os lugares errados. "O P2i-Lead mostra que existem muitas regiões com demanda reprimida e que possuem populações com alta capacidade financeira para comprar imóveis", diz.

De olho na demanda

Enquanto muitos estudos usam o valor médio do metro quadrado para apresentar o potencial de uma determinada região, concentrando as atenções sobre as características dos imóveis ofertados, a Prospecta buscou avaliar a atratividade das cidades a partir da demanda.

A empresa justifica que ao observar a oferta, a análise se volta para dados que já ocorreram. Já ao olhar a demanda é possível observar melhor o que está por vir.

“O mercado está acostumado a olhar atratividade pela oferta, nós queremos dar esse contraponto pela ótica da demanda, uma vez que a demanda é que decide o que comprar, quando comprar e onde comprar”, afirma Cristiano Rabelo.

Ele explica que as cidades que aparecem nas 100 primeiras posições do P2i-Lead atingiram uma nota alta no índice a partir do preenchimento de quesitos como: alta renda per capita, alto número de pessoas economicamente ativas, déficit imobiliário considerado atrativo, nível de instrução elevado, alta capacidade de endividamento, entre outros.

O indicador observa a renda, por exemplo, para mostrar se a população da cidade tem capacidade financeira para comprar imóveis. O nível de instrução, de forma semelhante, mostra se a cidade tem uma população que tende a ter maior nível de renda.

Um dos pontos de destaque ainda é a avaliação dos movimentos migratórios das cidades, que têm forte correlação com o aumento no consumo dos produtos imobiliários.

Como as variáveis trabalhadas são focadas na demanda do ponto de vista das pessoas físicas, O P21-Lead foca principalmente em imóveis residenciais.

Dessa forma, ele pode ser útil tanto para empresas que buscam investir em empreendimentos imobiliários, quanto investidores que buscam as melhores cidades para comprar um imóvel com o objetivo de obter renda.

Cristiano Rabelo ressalta, no entanto, que o indicador não deve ser o único critério usado para a decisão do investimento.

“O P2i-Lead sinaliza que ali existe um mercado para que eu possa comercializar, mas é preciso analisar também a oferta. Uma coisa é saber que existe demanda, e de qualidade. Depois é preciso analisar se o local já possui oferta para o tipo de produto que a empresa ou o investidor estão buscando oferecer”, diz o diretor.

Além de apresentar uma nota sobre a cidade, que define em qual posição ela está no ranking, o indicador também mostra o potencial da cidade para investimentos em imóveis de alto, médio e baixo padrão.

Para cada um desses três padrões é atribuída uma classificação, que vai de péssimo a ótimo. São Bernardo do Campo, que é a cidade líder do ranking, tem ótimo potencial para os três padrões de imóveis.

No entanto, entre as 100 cidades com melhores notas, algumas podem ter um péssimo potencial para imóveis de alto padrão e ótimo potencial para empreendimentos de baixo padrão, por exemplo.

Metodologia

O estudo incluiu apenas cidades com menos de 1 milhão de habitantes, segundo a projeção de população para 2013 da empresa Onmaps-Geofusion, plataforma de inteligência geográfica que reúne informações sociodemográficas.

A consultoria selecionou em um primeiro momento as variáveis socioeconômicas e demográficas que considera relevantes para indicar a atratividade imobiliária de uma região.

A partir desses critérios, foram realizados testes de correlação estatística para definir a ponderação mais precisa entre os dados levantados.

Como o objetivo do indicador é identificar atratividade imobiliária, traduzida por dados que caracterizam a demanda, só foram consideradas variáveis que se mostraram no mínimo relevante.

As variáveis foram divididas em três diferentes níveis, definidos a partir de cálculos que mostraram a correlação mais apropriada das informações. 

No primeiro grupo foram relacionadas as variáveis relevantes, que são: área da cidade, densidade demográfica, Índice de Gini (indicador de desigualdade social), empresas atuantes, habitantes com ensino fundamental completo e médio incompleto.

As variáveis muito relevantes foram enquadradas no segundo grupo, que inclui: PIB, empregos formais, habitantes sem instrução ou com ensino fundamental incompleto; habitantes com ensino médio completo e superior incompleto; e domicílios na condição de próprio e quitado.

E no terceiro grupo foram incluídas as variáveis indispensáveis, que são: taxa de urbanização, renda domiciliar, população com faixa etária entre 20 e 49 anos, migrantes de data fixa, habitantes com ensino superior completo, domicílios na condição de déficit; IDH-M.

Cada grupo teve um peso diferente no cálculo, de acordo com sua importância.

Em seguida, foi realizada uma análise comparativa embasada na quantidade de domicílios por faixa de renda para identificar a potencialidade de cada cidade para cada tipo de empreendimento: de baixo, médio e alto padrão.

Nessa análise foram considerados domicílos da classe A para alto padrão, domicílios da classe B para médio padrão e domicílios da classe C para baixo padrão.

A empresa avalia que essas diversas variáveis, aparentemente desconectadas, se complementam quando analisadas em conjunto e cumprem o objetivo final de mostrar se a população da cidade tem condições favoráveis à compra de imóveis.

As fontes utilizadas para o estudo contemplam instituições como Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (Pnud), Ministério do Trabalho, Associação Brasileira de Estudos Populacionais, Data SUS e Onmaps-Geofusion.

Fonte: EXAME.com

Clique no link abaixo para conferir a lista das 100 cidades:

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/as-100-melhores-cidades-do-brasil-para-investir-em-imoveis/lista

SEM DATA PARA COMEÇAR, MINHA CASA, MINHA VIDA 3 TERÁ FOCO NAS GRANDES CIDADES

O Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) vai sofrer alterações que dependem da canetada dos ministérios das Cidades, da Fazenda e do Planejamento. A principal delas deve ser o foco nas grandes cidades. Ainda não há uma data para o lançamento do MCMV 3. A consequência direta disso na economia é que as contratações estão paradas, para elaboração do orçamento.

Segundo informou o ministro Gilberto Kassab (Cidades), em reunião com entidades do ramo da construção durante toda a quarta-feira (28), em Brasília, o programa é prioridade do governo. Segundo fontes do governo, Kassab teria dito que a nova fase ainda precisa ser desenhada e não tem data para lançamento, mas “é urgente”.

As entidades entregaram uma "lista de desejos" ao novo ministro, cuja principal demanda é por um novo acordo para pagamento em dia às construtoras que fazem obras para o programa. Durante todo o ano de 2014, os pagamentos foram feitos com atrasos, o que o ministério nunca reconheceu publicamente.

Em 12 de janeiro, Kassab já havia afirmado em entrevista ao Blog do Planalto que não haverá cortes de orçamento no MCMV. Sua pasta é responsável pelo programa que tem como objetivo reduzir o déficit habitacional, com prioridade às famílias de baixa renda do País. No ano passado, a presidente Dilma Rousseff anunciou a terceira etapa do programa com a meta de construir 3 milhões de unidades habitacionais a partir de 2015.

O programa é uma das principais vitrines do governo petista desde a era Lula, pois tem efeito multiplicador na economia, com impactos em toda a cadeia produtiva da construção civil. Segundo balanço do PAC 2, o Minha Casa, Minha Vida foi responsável por gerar 154,3 mil postos de trabalho desde 2011 – chegando a quase 2 milhões de empregos diretos até 2014.

Até dezembro de 2014, o programa concluiu empreendimentos no valor de R$ 449,7 bilhões, entregando 1,87 milhão de moradias. Mais de sete milhões de pessoas foram beneficiadas com as 3,7 milhões de unidades contratadas em todo o País (2,8 milhões de moradias contratadas no MCMV 2).

Fonte: IG - Economia

INFLAÇÃO DO ALUGUEL ACELERA EM JANEIRO E ACUMULA ALTA DE 3,98% EM 12 MESES

O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), conhecido como a inflação do aluguel, porque é usado para reajustar a maioria dos contratos imobiliários, avançou 0,76% em janeiro, depois de subir 0,62% em dezembro, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV) nesta quinta-feira (29). Em 12 meses, o IGP-M registrou alta de 3,98%.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que mede os preços no atacado e é utilizado no cálculo do IGP-M, desacelerou, de 0,63% para 0,56%.

Também usado no cálculo do IGP-M, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), conhecido como a "inflação do varejo" registrou variação de 1,35%, em janeiro, ante 0,76%, em dezembro, com seis das oito classes de despesa registrando aumento. A principal contribuição partiu do grupo alimentação (de 0,85% para 1,66%).

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que também entra nas contas do IGP-M, mas com peso menor do que os outros indicadores, registrou alta de 0,70%, acima do 0,25% de dezembro.

Inflação oficial

Impactado pelo aumento de preços da carne e da energia elétrica, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15), considerado uma prévia da inflação oficial, ganhou força de dezembro de 2014 para janeiro de 2015, passando de 0,79% para 0,89%, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Essa é a maior taxa mensal desde fevereiro de 2011, quando ficou em 0,97%.

Com isso, o IPCA-15 acumulado em 12 meses está em 6,69% – acima do teto da meta de inflação do governo, de 6,5%. O resultado superou a variação registrada em 2014, de 6,46%. Em janeiro de 2014, o indicador havia avançado 0,67%.

Fonte: G1 Economia

CONTRATO DE LOCAÇÃO: O FIADOR AINDA É A MELHOR OPÇÃO

Filho meu, se ficaste por fiador do teu companheiro, se deste a tua mão ao estranho,... (Provérbio 6:1). Não pretendendo içar uma discussão religiosa, respeitando, sobretudo, as diversas reflexões bíblicas, acreditamos que o fato de uma pessoa afiançar outra não a torna uma pecadora. Não podemos considerar, também, o afiançado um pecante. Pelo contrário, nos dias atuais, este instrumento de garantia em favor do cumprimento de uma determinada obrigação ainda é a melhor opção dentre as modalidades de garantia locatícia, tornando-se, em determinadas situações, indispensável.

A fiança, a qual não se assemelha com o aval, é uma espécie de caução fidejussória ou pessoal, baseada na confiança, fidúcia depositada na pessoa do garante, o fiador,[1]sendo certo que esta fidúcia apontará sempre para o patrimônio do garantidor, o qual responderá pela obrigação não cumprida.

Nesse sentido, o que o texto sagrado, em linhas anteriores citado, ensina-nos é que precisamos ser prudentes nas nossas decisões, agindo como responsáveis e conscientes acerca das consequências de se afiançar alguma obrigação contraída por alguém.

É manifesto que muitas pessoas (físicas ou jurídicas) necessitarão recorrer, algum dia, a um fiador, sobretudo nos alugueis não residenciais, nos quais, na maioria das vezes, o valor dos alugueis e do imóvel objeto da locação é bastante considerável e o locador (o proprietário ou a imobiliária) exigirá garantidores.

Percebe-se que no mercado de locação de imóveis residenciais e não residenciais (comerciais) a tendência é a exigência do fiador. Sim, exigência, pois o proprietário (locador) não é obrigado (e, na maioria das vezes, nem deve) a celebrar um contrato de locação sem a presença de um ou mais garantes.

A Lei de Locação (nº 8.245/1991) assevera que “no contrato de locação, pode (deverá) o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia, caução, fiança, seguro fiança, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento” (art. 37). Todavia, esse dispositivo vedou a contratação de mais de uma modalidade de garantia.

Conquanto na praxe locatícia as administradoras (imobiliárias) exigem dois garantes, um fiador com “renda” comprovada, cuja remuneração auferida seja quatro vezes o valor do aluguel, e um fiador proprietário de um imóvel, cuja matrícula esteja registrada, preferencialmente, na cidade do bem locado, aquela legislação não limitou a quantidade de fiadores e não estipulou a forma de como escolhê-los, cabendo à empresa administradora esse encargo de, na medida do possível, selecionar bons fiadores.

Por isso é importante os proprietários delegarem a administração de imóveis a profissionais capacitados técnico e juridicamente que, além de verificar a idoneidade dos contratantes, formalizarão um contrato de locação capaz de assegurar aquela nova relação ex locato, nos moldes da realidade imobiliária e judiciária.

É importante salientar, também, que a obrigação do fiador, em regra, é subsidiária à obrigação do locatário, ou seja, “primeiramente responderão os bens do afiançado”[2]. Contudo, como se disse, essa é uma regra, cuja exceção beneficia o proprietário numa demanda judicial, uma vez que a obrigação do fiador passará a ser solidária.

Outra situação que traz maior garantia ao proprietário e mais tormento ao fiador, é o fato de o imóvel residencial de propriedade do fiador ter sido excluído do rol de impenhorabilidade do bem de família (Lei nº 8.009/1990). Sendo assim, o imóvel residencial do fiador será objeto de expropriação judicial.

Outrossim, considerada um contrato acessório, “porque não existe sem o contrato principal e se extingue com a extinção das obrigações deste”[3], contratada a fiança, o fiador não pode desistir de prestá-la até a indeterminação do contrato, mesmo que a amizade do garante e do afiançado tenha se rompido, por exemplo. O locatário poderá apresentar novo fiador e pedir a sua substituição durante o prazo determinado do contrato. Contudo, o locador precisará anuir. Logo, o fiador não possui o direito de se arrepender, como possui o consumidor em determinadas situações.

Existem diversas outras peculiaridades que envolvem direitos e deveres das partes contratuais num contrato de locação. Todavia, o objetivo do presente texto é, de maneira simplória, trazer à reflexão que ser fiador pode não ser uma boa ideia. Todavia, ter por perto um garante é necessário, pois não se aconselha nos dias atuais ter-se uma relação ex locato sem a presença de fiadores, seja um, dois, três, quatro, cinco no mesmo contrato.

Dessa maneira, de acordo, também, com os ensinamentos bíblicos, os quais asseguram que nós tomemos decisões prudentes e conscientes, podemos dizer um “não” a um conhecido que necessita ser afiançado, cujo escopo, às vezes, é resguardar uma amizade. Porém, deve-se evitar (conforme, é claro, o caso concreto) dizer um “sim” ao locatário que se esquiva de lhe apresentar “bons” fiadores. Afinal, “quem não deve (ou não vai ficar devendo) não teme”.

[1] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em espécie. Volume 3. Quarta edição. Editora Atlas. São Paulo. 2004, p. 428.

[2] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e Prática. Décima primeira edição. Editora Atlas. São Paulo. 2012, p. 167.

[3]VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e Prática. Décima primeira edição. Editora Atlas. São Paulo. 2012, p. 167.

Allan Milagres - Graduado em Direito pela PUC Minas. Pós Graduado em Direito Processual Civil pela PUC Minas. Especialista em Direito Imobiliário. Advogado e palestrante.

Fonte: Artigos JusBrasil

DIREITO DO COMPRADOR NA RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA

É fato que qualquer pessoa interessada na aquisição de um imóvel na planta, seja ele residencial ou comercial, fatalmente será obrigado no pagamento de valores destinados a supostas comissões de corretagem para inúmeras pessoas.

Muitas pessoas me perguntam: qualquer pessoa interessada na compra de um imóvel na planta efetivamente paga essas taxas de comissões de corretagem? A resposta infelizmente é SIM.

Ninguém escapa desse encargo, em que pese ser totalmente abusivo e ilegal.

Não se sabe exatamente quando isso teve início, mas acredita-se que certamente há mais de 15 anos, tratando-se de um costume no mercado imobiliário nacional quando se trata de imóvel na planta.

Normalmente o comprador de imóvel na planta tomou conhecimento sobre o empreendimento por consulta na internet; por indicação de amigos ou parentes; por ter passado de carro na rua do empreendimento, etc.

Quando o interessado adentra as dependências do estande de vendas, ele é direcionado para ser atendido por um (a) vendedor(a) que se encontra de plantão no local, a mando e a serviço da incorporadora/construtora.

Esse(a) vendedor(a) apresenta o futuro empreendimento e após as tratativas negociais, informa ao interessado o preço e é aí que reside o perigo e a ilegalidade das comissões de corretagem.

É comum o vendedor informar ao comprador o preço do imóvel já com as tais comissões de corretagem embutidas, mascarando sua existência, através da apresentação de um fluxo de pagamento de parcelas que posteriormente será alterado quando do envio do Contrato de Promessa de Venda e Compra para o endereço do comprador.

Acrescente-se a isso que o vendedor impõe ao interessado o pagamento das comissões de corretagem a diversas pessoas, através da emissão de inúmeras folhas de cheques, como condição prévia à assinatura do Contrato perante a incorporadora/construtora, representando nada menos do que a existência de um pedágio e nítida venda casada entre um produto (imóvel na planta) e um suposto serviço.

É muito raro ver um comprador de imóvel na planta que tenha pagado comissão de corretagem para apenas uma única pessoa.

Normalmente paga-se para inúmeras pessoas (físicas e jurídicas), mesmo que o comprador sequer os tenha conhecido, seja no momento da aquisição ou posteriormente.

As comissões de corretagem NUNCA compõe o fluxo financeiro da incorporadora. Sempre estão por fora do preço existente no Contrato de Promessa de Venda e Compra.

O interessado na aquisição de imóvel na planta que se recusa no pagamento das comissões de corretagem não é autorizado pelo vendedor a assinar o Contrato de Promessa de Venda e Compra.

As razões pelas quais se chega à conclusão de que essas comissões são ilegais e abusivas são estas:

a) NÃO existe uma intermediação imobiliária propriamente dita porque o comprador não escolheu um vendedor. Ele se dirigiu ao estande de vendas para negociar com uma incorporadora que lhe chamou a atenção e lá se deparou com uma segunda empresa, com a qual nunca teve qualquer relação comercial e muito menos jurídica;

b) há inequívoca venda casada de produto (imóvel) com um suposto serviço (de corretagem) e cobrança de pedágio, de modo que o comprador que se recusar no pagamento das comissões, não será permitido assinar o Contrato de Promessa de Venda e Compra perante a incorporadora;

c) quem tem o dever de arcar com o pagamento das comissões de corretagem é a incorporadora/construtora, pois é esta quem contratou a corretora e não o comprador. Aliás, vale lembrar que a regra existente há muitos anos no mercado imobiliário é exatamente nesse sentido, isto é, o vendedor paga a comissão do corretor que ele contratou; e

d) em diversos casos, há também fraude fiscal na operação chamada “corretagem” para imóveis na planta, pois na maioria dos negócios realizados a incorporadora ou a corretora por aquela contratada não pagam impostos (ISS ao Município onde foi feita a venda).

A existência dessa suposta “comissão de corretagem” não é outra senão a de transferir para o comprador um ônus que efetivamente não lhe pertence, através da terceirização de serviços mediante a utilização de uma corretora que foi contratada exclusivamente pela incorporadora para a realização das vendas dos imóveis normalmente em caráter de exclusividade.

Sobre a taxa SATI

SATI = “Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária”.

A sigla é extensa e confusa. Quase ninguém sabe o que é, mas muitos a pagam.

Em alguns casos, essa taxa é apresentada como ATI (assessoria técnico-imobiliária) ou SAT (serviço de assessoria técnica).

A taxa comumente denominada SATI também consiste em outro encargo para pagamento pelo comprador do imóvel e sempre vem em conjunto com a comissão de corretagem.

Em raros casos, o comprador consegue não pagar a taxa SATI no momento da compra, porém, essa isenção varia muito de corretora para corretora, sendo certo que na maioria dos casos o comprador paga tanto a comissão de corretagem quanto a taxa SATI, sob pena de não ser autorizado a assinar o Contrato.

A taxa SATI propicia um ônus para o comprador em 0,88% sobre o valor do imóvel, sendo justificada pelos vendedores para a contratação de um advogado indicado pela incorporadora para prestação de uma assessoria jurídica, porém, na prática, o valor dessa taxa é destinado à manutenção do estande de vendas.

A cobrança da “SATI” é ilegal porque obriga o comprador a contratar um suposto “serviço de assessoria” como pré-requisito para adquirir o imóvel em autêntica venda casada.

A taxa mostra-se absolutamente ilícita, uma vez que não se pode exigir do comprador a obrigação na contratação de advogado ou assessor da incorporadora, sob pena de ferir seu direito de escolha.

Nossos Tribunais têm tratado o assunto com a necessária atenção, através do reconhecimento de inequívoca VENDA CASADA de produto com serviço, além da existência de um pedágio, afrontando o direito do consumidor de livre escolha e determinando a condenação de incorporadora e corretoras na necessária restituição das comissões de corretagem e da taxa SATI, acrescidos de correção monetária a partir de cada pagamento e juros legais de 1% ao mês.

Veja-se o seguinte quadro exemplificativo sobre as comissões de corretagem e taxa SATI:

- Prazo para o ingresso da ação de restituição: 10 anos a contar do pagamento

- Direito à restituição: integral sobre os valores pagos, com correção monetária e juros legais de 1% ao mês.

- Audiência: Normalmente não existe

- Prazo para o julgamento: entre 6 a 12 meses

Ivan Mercadante Boscardin - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor

O texto compõe a obra do autor intitulada: “Artigos Jurídicos sobre Direito Imobiliário”

Fonte: Artigos JusBrasil

BANCOS DIZEM QUE "POR ORA" NÃO VÃO ACOMPANHAR ALTA DE JUROS DA CAIXA

A decisão da Caixa Econômica Federal de reajustar as taxas de juros do financiamento imobiliário ainda não foi acompanhada pela concorrência. Procurados pelo G1, os principais bancos do país informaram que as taxas “por ora” permanecem inalteradas.

As instituições destacam, entretanto, que monitoram constantemente o movimento do mercado e lembram que as taxas de crédito imobiliário costumam variar de acordo com o perfil e relacionamento do cliente com o banco.

Confira a seguir o posicionamento e a política de taxas de juros informada pelo Banco do Brasil, Itaú-Unibanco, Bradesco, Santander, HSBC e Citibank.

Banco do Brasil

O banco diz que “monitora constantemente os movimentos do mercado e procura sempre oferecer as melhores condições possíveis aos seus clientes”.

O BB destacou que fechou novembro de 2014 com participação de 7,69% no mercado de crédito imobiliário. “O Banco do Brasil revê periodicamente as suas taxas buscando se adequar às condições de mercado, dentre as quais destacamos: custos operacionais, custos de funding, risco de crédito, entre outros”, disse a instituição, em comunicado.

Taxa de juros para imóveis avaliados em até R$ 10 milhões, pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação): a partir de 9,4% ao ano + TR.

Itaú-Unibanco

O banco informa que as taxas de crédito imobiliário “são personalizadas de acordo com o perfil/relacionamento dos clientes” e que manterá a sua atual política dessa forma.

O Itaú não divulgou a taxa de juros mínima para as operações de financiamento de imóveis.

Bradesco

O banco se limitou a informar que as taxas de juros “continuam as mesmas”.

Taxa balcão para imóveis avaliados em até R$ 750 mil, pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação): 9,2% ao ano + TR.

HSBC

O banco informou que as taxas de financiamento imobiliário dependem do relacionamento com o cliente. “O prazo máximo é de 30 anos e 20% do valor do imóvel mínimo de entrada necessária", disse a instituição. O HSBC não divulgou a taxa de juros mínima para as operações de financiamento de imóveis.

Santander

O banco informa que, “por ora”, as taxas seguem inalteradas.

Taxa para imóveis avaliados em até R$ 750 mil, pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação): a partir de 9,1% ao ano + TR.

A instituição financia até 80% do imóvel e a parcela do financiamento pode comprometer no máximo 35% da renda do cliente.

Citibank

O banco informou que não vincula suas taxas à Caixa Econômica Federal. “Estabelecemos as taxas de acordo com a disponibilidade do funding, bem como de acordo com as condições macroeconômicas”, disse a instituição, acrescentando que não estuda “no momento” reajustar duas taxas de juros, que permanecem as mesmas desde maio do ano passado.

Taxa para imóveis avaliados em até R$ 750 mil, pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação): a partir de 8,4% ao ano + TR

Fonte: EXPRESSOMT