DÍVIDA DO IMÓVEL NA PLANTA ENGORDA DURANTE A CONSTRUÇÃO

Nos últimos dois anos e meio, a correção do valor dos imóveis comprados na planta durante o período de construção foi superior ao aumento dos salários dos brasileiros.

Enquanto o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que corrige os imóveis na planta, subiu 21,34% no período, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), que é usado como base para o reajuste dos salários, subiu 14,14% no período.

A discrepância entre os dois índices tem levado compradores de imóveis na planta a não conseguir pagar ou financiar o valor na entrega das chaves.

Quem comprou um imóvel na planta em março de 2012 e pagou 20% do valor para a construtora durante a obra - percentual normalmente exigido na compra na planta -, terá de encarar agora uma dívida 21,34% maior, em média, de acordo com simulação feita a pedido de EXAME.com pelo Canal do Crédito, site de comparação de produtos financeiros.

Isso significa que, quem comprou um imóvel de 350 mil reais na planta em março de 2012 terá de pagar agora, na entrega das chaves, 59,7 mil reais a mais. Quem optou por uma unidade de 750 mil reais terá de encarar uma diferença de 128 mil reais, e quem adquiriu uma unidade de 1 milhão terá de pagar 170 mil reais a mais agora.

O reajuste do INCC é aplicado sobre o saldo devedor da dívida, ou seja, sobre o que sobra da dívida depois de descontado o valor já pago à construtora. 

Por exemplo, se um comprador de um imóvel de 350 mil reais já pagou 20% do valor para a construtora (70 mil reais) seu saldo devedor é de 280 mil reais.

Mas com o reajuste de 21,34% do INCC durante o período da construção do imóvel, o valor que o comprador passa a ter de pagar assim que recebe as chaves deixa de ser 280 mil reais e passa a ser 339,7 mil reais (280 mil reais, mais a correção de 21,34%).

Desde 2011, o INCC aumenta, em média, 7% ao ano. De 2006 a 2010, a média era de 4% ao ano. O índice chegou a atingir 8,4% entre janeiro de 2013 e janeiro deste ano, o dobro da média verificada no passado.

A inflação na construção aumentou por conta do aquecimento do mercado imobiliário no país, resultante da maior facilidade de acesso ao crédito e do aumento da renda média da população.

"A maior demanda provocou aumento no preço dos materiais e falta de mão de obra", diz Miguel de Oliveira, presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).

O problema é que os corretores não costumam projetar os reajustes ou alertar os compradores sobre a correção do valor na hora da compra do imóvel na planta, conta Marcelo Tapai, advogado especialista em mercado imobiliário e presidente do Comitê de Habitação da OAB/SP.

“Na maioria dos casos falta informação inicial. Os corretores dizem que o financiamento com a construtora não tem juros, apenas uma correção por mês. Mas não indicam que o reajuste é aplicado sobre o valor total da dívida”, diz Tapai.

A correção mensal do valor do imóvel pode ser maior do que o valor das parcelas pagas pelo comprador à construtora. “O importante é que as parcelas caibam no bolso na hora da compra. Depois, o comprador tem de se virar para conseguir pagar a dívida”, afirma o advogado.

Mesmo que o comprador do imóvel tenha verificado o porcentual médio do INCC nos anos anteriores à compra, ele pode não ter conseguido prever que a inflação iria subir tanto. 

Portanto, ainda que o comprador tenha criado uma reserva financeira para compensar a correção ou incluído a correção monetária no valor que será necessário financiar no banco, a precaução pode não ser suficiente.

Como o comportamento passado do índice pode não se repetir no futuro, o monitoramento dos reajustes deve ser realizado todo mês. “Dessa forma, o comprador pode se preparar melhor para reajustes altos”, diz Marcelo Prata, diretor do Canal do Crédito.

Bancos podem negar o financiamento

O cenário econômico não ajuda quem comprou imóvel na planta e não se programou para o aumento da inflação.

Ainda que as taxas de juros praticadas pelos bancos no crédito imobiliário tenham se acomodado nos últimos meses, algumas instituições financeiras podem ter subido taxas por conta do aumento do risco da inadimplência. “Uma alta de 0,5 ponto porcentual faz uma grande diferença no valor que será pago pelo comprador”, diz Oliveira, da Anefac.

Além disso, os bancos estão mais seletivos na hora de conceder crédito, uma vez que, com o desaquecimento da economia aumenta o risco de desemprego e de inadimplência.

A instituição financeira pode, portanto, se recusar a financiar o imóvel pronto caso verifique que a correção do valor durante a obra comprometeu a capacidade de pagamento do comprador.

Ainda que o imóvel possa se valorizar durante a obra, o que amplia a garantia do banco que concede o financiamento, a capacidade de pagamento das prestações é um fator essencial, diz Miguel de Oliveira, presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (ANEFAC).

Segundo Oliveira, nesse caso o banco pode alongar o prazo do financiamento, o que pode diminuir o valor das parcelas e fazer com que o financiamento caiba na renda mensal do comprador. "Mas essa flexibilidade depende da idade do comprador e relacionamento dele com o banco”, afirma.

Se o comprador não se programou para o reajuste da dívida no final da obra, e ainda está endividado, a chance de não ter o financiamento aprovado pelo banco é maior, já que ele somente pode comprometer até 30% da sua renda com as prestações mensais.

Após a valorização registrada nos últimos anos no país, os preços dos imóveis passaram a se acomodar em algumas regiões. Algumas cidades apresentaram inclusive queda real de preços, ou seja, a variação do valor do imóvel ficou abaixo da alta da inflação no período.

A combinação entre a acomodação dos preços no mercado imobiliário e alta do INCC tem sido explosiva para quem compra do imóvel na planta: enquanto o reajuste na dívida do comprador está em alta, o preço que ele pode conseguir no imóvel está em baixa.

“No final da construção, o comprador pode ter uma dívida com a construtora maior do que o preço do imóvel pronto à venda. O prejuízo pode ser maior”, diz Oliveira, da Anefac.

Direitos

Quem tem o financiamento negado pelo banco na entrega das chaves e não tem dinheiro suficiente para quitar o imóvel pode desistir da compra, tentar vender o imóvel ou buscar financiar a unidade com a própria construtora.

Geralmente as construtoras dão o prazo de um a dois meses para que o comprador consiga o financiamento no banco após a conclusão da obra.

Caso o comprador não consiga obter o crédito nesse período, a construtora pode passar a cobrar multas de 1% ao mês e correção de preço pelo Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M).

Tapai diz que essas taxas devem ser cobradas apenas quando a construtora conseguir obter a matrícula do imóvel. “Algumas empresas cobram as taxas a partir do momento em que conseguem o Habite-se, mas ele é apenas um documento burocrático. A obra pode se estender por meses, e o comprador só consegue financiamento no banco a partir do momento em que recebe a matrícula do imóvel”.

Caso opte pelo cancelamento da compra, o comprador pode receber de 85% a 90% do valor já pago à construtora durante a obra. “Nesse caso, ele fica com o prejuízo dos custos administrativos e não será beneficiado por uma eventual valorização do imóvel durante a obra”, diz o advogado.

Algumas construtoras podem realizar acordos e financiar o imóvel. Porém, o prazo do financiamento será menor do que o oferecido pelos bancos, diz Oliveira, da Anefac. “As empresas geralmente financiam o imóvel por até seis anos. As prestações ficam caras e muitos compradores não conseguem pagar”.

O diretor do Canal do Crédito afirma que algumas construtoras de menor porte permitem que o comprador faça o parcelamento da dívida diretamente com elas, mas por um período mais curto. "Nesse caso, o comprador não recebe as chaves até pagar a dívida ou conseguir o financiamento no banco”, diz.

Fonte: EXAME.com

O DIREITO DE SUPERFÍCIE E A SUA APLICAÇÃO

O direito de superfície foi introduzido no Direito Brasileiro pela Lei Federal nº 10.257/01 (Estatuto da Terra – artigos 21 a 24) e, depois, também pela Lei Federal nº 10.406/02 (Código Civil – artigos 1369 a 1377).

Segundo a definição do artigo 1369 do Código Civil: “É o direito que o proprietário pode conceder a outrem de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”

A aplicação do Estatuto da Cidade se dá quando for utilizado como instrumento de política urbanística e em razão da pessoa que o institui (p. Ex: Município). O Código Civil quando a instituição se der entre particulares, ainda que o imóvel esteja localizado em perímetro urbano.

A escritura pública que o instituir deve prever minuciosamente as condições do direito concedido, havendo liberdade para contratar a remuneração ou não da utilização da superfície, bem como a forma do pagamento que poderá ser feito de uma só vez ou parceladamente. Essa remuneração é chamada de solarium.

Sendo regulado pelo Código Civil, não poderá o beneficiário construir no subsolo, salvo se esta for inerente ao objeto da concessão, o que deve estar especificado no ajuste (p. Ex. A construção de garagem no subsolo de edifício). No entanto, regendo-se o direito pelo Estatuto da Cidade, poderá abranger o solo, subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, o que deve ser previsto no contrato.

Se o direito de superfície for constituído mediante remuneração, caberá, no ato da escritura, o pagamento do imposto de transmissão. Se o for por ato gratuito, será devido o imposto de doação (ITCD).

O desenvolvimento atual do mercado imobiliário exige agilidade e instrumentos que facilitem projetos e permitam a negociação de cada empreendimento, estabelecendo a lei regras gerais de sua constituição, mas permitindo a adaptação para cada situação de acordo com a conveniência e interesses dos partícipes.

A utilização do direito de superfície permite, por exemplo, a concessão em favor de determinada pessoa ou empresa, do direito de construir determinado edifício comercial, para fins de locação para o proprietário ou até mesmo para terceiros. Nessa hipótese, seria possível conceder-se em favor do proprietário e do superficiário o rateio dos aluguéis, de acordo com o percentual estipulado na escritura.

Estabelecido o direito de superfície e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, será o superficiário responsável pelo pagamento dos encargos e tributos incidentes sobre o imóvel (solo e superfície), salvo se o contrato (escritura) dispuser de outra forma.

O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros. Porém, não poderá ser previsto qualquer tipo de pagamento pela cessão dos direitos, estipulada pelo proprietário do solo.

Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições, isto é, oferecendo o mesmo valor e forma de pagamento que terceiros.

É possível a constituição de hipoteca ou alienação fiduciário de imóvel sobre o solo ou a superfície, sendo que o ônus nunca atingirá o direito real do proprietário quando constituído pelo superficiário e vice-versa.

Poderá ser desfeita a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela estipulada no contrato, por exemplo, construir um estacionamento ao invés de prédio comercial conforme previamente estabelecido.

Será, ainda, extinto o direito de superfície nas seguintes hipóteses: i) término do prazo (nunca poderá ser perpétuo); ii) perecimento do solo; iii) desapropriação; iv) distrato; v) renúncia; vi) reunião na mesma pessoa de qualidade proprietário do solo e de superficiário.

Na hipótese da desapropriação, a indenização caberá ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente a avaliação do direito de cada um.

Extinto o direito de superfície, o proprietário do solo recuperará o pleno domínio do terreno, inclusive incorporando as benfeitorias e acessões realizadas, não cabendo direito de indenização, salvo se expressamente ficou estipulada a indenização

Como se verifica, o legislador foi feliz na regulamentação geral do instituto do direito de superfície, sobretudo quando permite aos contratantes a liberdade de estabelecerem as condições do negócio.

Sergio Eduardo Martinez - Advogado sócio de Martinez Advocacia

Fonte: Artigos JusBrasil

CONDOMÍNIO: APROVAÇÃO DE COTA EXTRA DEPENDE DE TIPO DE OBRA

A cobrança de cota extra é assunto que traz acirradas discussões entre os moradores, envolvendo inúmeros aspectos, desde a oportunidade da realização da obra, conserto ou instalação, até a sua qualidade e forma de ser empreendida.

O quorum necessário para a aprovação de cada obra é matéria diuturnamente discutida entre os doutrinadores, sem que tenham chegado a um consenso sobre o tema.

Os artigos 1.341 a 1.343, do Código Civil, disciplinam o mínimo de votos necessários para sua aprovação a partir dos conceitos de obras voluptuárias, úteis, necessárias, urgentes e de acréscimo.

O artigo 96, do Código Civil, define cada tipo de benfeitoria, ipsis literis: 

Artigo 96 - As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§1º - São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§2º - São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§3º - São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore."

A dificuldade preliminar é classificar a obra a ser efetivada para, depois, definir o quorum mínimo correspondente à sua aprovação.

As obras ou reparos necessários podem ser realizados pelo síndico sem autorização de assembléia e, no caso de sua omissão ou impedimento, por qualquer dos condôminos, na exata dicção do artigo 1.341, parágrafo 1º, do Código Civil. Como exemplo, temos a troca de porta de blindex da entrada principal do prédio.

Na hipótese de obras necessárias, quando onerosas, poderão ser ordenadas pelo síndico ou condômino mediante convocação imediata de assembleia geral extraordinária, como prevê o artigo 1.341, parágrafo 2º, do Código Civil. É o caso de reconstrução de muro ou portão destruído por caminhão, que traz risco à segurança dos condôminos.

Não sendo urgente a realização das obras necessárias, e que importem em despesas excessivas, caberá ao síndico convocar assembleia com item específico para deliberar sobre o tema. Para tanto, será exigida aprovação da maioria dos presentes, em sintonia com o artigo 1.341, parágrafo 3º do Código Civil, encaixando-se na hipótese a troca das colunas de esgoto do prédio.

As obras voluptuárias exigem o quorum de 2/3 dos condôminos, na expressa regra do artigo 1.341, I, do Código Civil. A troca do piso de cerâmica por granito da portaria é exemplo típico de obra voluptuária.

As obras úteis exigem o quorum da maioria dos condôminos, em conformidade com o artigo 1.341, II, do Código Civil. A título de exemplo temos a instalação de sistema interno de comunicação.

Para realização de obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de aumentar ou facilitar a utilização, é essencial a aprovação por dois terços dos votos dos condôminos, pelo que prevê o artigo 1.342, do Código Civil, que é exatamente a hipótese de instalação de quadra poliesportiva.

O legislador optou pela aprovação unânime dos condôminos para os casos de construção de novo pavimento ou de novas unidades, como se vê no artigo 1344, do Código Civil.

A solução jurídica mais usada pelos condôminos que se sentem lesados é o aforamento de ação de anulação da assembleia, tendo como fundamento a ausência do quorum mínimo para sua aprovação.

Não resta dúvida de que o assunto é complexo, considerando a dificuldade em efetuar a classificação da obra, o que exigirá estudo detalhado de sua finalidade para o seu melhor enquadramento, possibilitando, assim, a identificação do quorum devido.

Arnon Velmovitsky - Advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Fonte: revista Consultor Jurídico

OS REGIMES DE BENS E AS IMPLICAÇÕES NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Diversos fatores influenciam nos trâmites de uma negociação imobiliária. E o regime de bens – normas que regulam as relações patrimoniais na constância ou no fim de um casamento ou união estável – é um deles. Ao “juntar as escovas de dentes” com outra pessoa, seja pelo matrimônio ou pelos simples fato de passarem a morar juntos, sem formalidades, o casal já estará sujeito às regras de um regime de bens. É o que destaca o especialista em Direito da Família, Guilherme Barbalho. 

- O regime de bens define a relação dos cônjuges com o patrimônio. É importante para definir como será tratado o que cada um possui antes do enlace, bem como a consequência do patrimônio adquirido por um ou por ambos após esse matrimônio. A escolha por um regime de bens define a forma de administração e disposição do patrimônio, a existência de posses comuns ao casal e exclusivas a um dos cônjuges, entre vários outros aspectos. 

Segundo Guilherme Barbalho é fundamental que o corretor de imóveis conheça o funcionamento dos regimes de bens: 

- Conhecer as peculiaridades que cercam os regimes de bens é fundamental para uma adequada orientação àqueles que pretendem aumentar ou dispor de seu patrimônio, especialmente porque o corretor geralmente é o primeiro a ser indagado acerca das consequências para o casal na compra ou venda de um imóvel. Falhar nesse momento pode criar falsas expectativas e até mesmo comprometer o sucesso do negócio. 

De acordo com pesquisa realizada em 2012 pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), os casamentos no Brasil duram, em média, 15 anos. Se comparadas com levantamentos anteriores, quando o tempo médio era de 17 anos, registra-se que as uniões no país estão menos duradouras. 

No momento em que a convivência de um casal termina, seja pelo divórcio, ou até mesmo pelo óbito, o regime de bens escolhido se mostra de grande importância. Através da opção adotada, ocorre a apuração do patrimônio de cada parte. 

Mas para escolher a melhor opção, é necessário primeiro conhecer as modalidades previstas na legislação brasileira. 

Acompanhe abaixo os quatro tipos de regimes citados no Código Civil Brasileiro e suas implicações no mercado imobiliário: 

- Comunhão Parcial de Bens 

Se durante o matrimônio, os noivos não expressarem opinião quanto ao regime de bens, a lei indica que esta modalidade deverá ser escolhida. Neste tipo, os bens que cada um dos cônjuges já possuíam antes do matrimônio continuarão a ser individuais. Mas aqueles que forem adquiridos durante o casamento serão de ambos, mesmo que sejam comprados em nome de apenas um deles. Ou seja, se o marido comprar um imóvel em seu nome, mesmo assim, a unidade pertencerá a ele e à esposa, em frações iguais. 

Os bens que forem recebidos por doação ou por herança, durante o casamento, serão apenas daquele que os recebeu, não se comunicando com o patrimônio do companheiro (a). 

Também será exclusivo o bem adquirido durante o casamento com o dinheiro da venda de outra posse individual. Exemplificando: caso a esposa negocie por R$ 400 mil um imóvel que era unicamente dela e com o dinheiro arrecadado compra outra unidade no valor de R$ 350 mil, esse novo bem continuará a ser exclusivamente da mulher. Em outra situação, caso a esposa venda um imóvel exclusivo por R$ 400 mil e utilize para comprar outro por R$ 800 mil, metade do novo bem será apenas da mulher e a outra metade será dela e do cônjuge em frações iguais. Nesse exemplo, a esposa ficará com 75% da unidade e o marido com R$ 25%. 

O mesmo vale para imóveis financiados, se o marido adquiriu um imóvel e na época do casamento já havia pago 70% do total, vindo a pagar o restante durante o matrimônio, acontecerá o seguinte: 70% do imóvel pertencerá exclusivamente ao esposo e os outros 30% restantes serão divididos entre os dois cônjuges. Nesse caso, o marido seria dono de 85% da unidade e a esposa proprietária de 15%. 

As benfeitorias referentes às posses particulares de cada cônjuge pertencem aos dois. Assim, caso a esposa seja proprietária exclusiva de um imóvel, se a unidade for alugada, os valores pagos pelo locatário serão do marido e da mulher. 

- Comunhão Universal de Bens 

Nessa modalidade, todos os bens, sejam eles anteriores ou posteriores ao casamento passarão a pertencer aos dois. Exemplificando: O marido possuía uma casa e a esposa um apartamento antes do casamento. Após o matrimônio, as duas unidades pertencerão aos dois, sendo que cada parte terá direito a 50% dos bens. Ainda nesse caso, se um dos cônjuges adquirir um novo imóvel, o mesmo pertencerá aos dois, em frações iguais. 

Não havendo cláusula de incomunicabilidade, os bens doados ou herdados pertencerão em 50% para cada integrante do casal. 

- Separação total de bens 

Este tipo prevê que todos os bens adquiridos antes e durante o matrimônio sejam exclusivos de quem adquiriu e que os possuem nominalmente. Mas nesse regime de bens, a lei determina que tanto o marido quanto a esposa contribuam para as despesas do casal na proporção dos respectivos rendimentos a não ser que ajustem de forma contrária no pacto antenupcial. 

- Participação final nos aquestos 

Ao longo do matrimônio os bens de cada cônjuge não se misturam. Dessa forma, o marido e a mulher têm o seu patrimônio individual, construído pelo que tinha antes de casar e pelo que for adquirido no período do casamento. 

Mas caso a relação termine, seja pela separação ou pela morte, as posses adquiridas durante o matrimônio passarão a ser comum ao casal, devendo ser feita a divisão em frações iguais. 

Se for da vontade de ambas as partes e não viole as normas legais, o casal pode decidir pelas regras de sua vontade, sem necessariamente estar limitado pelas modalidades acima. Ou seja, o marido e a esposa poderão escolher de acordo com cada tipo de patrimônio. Trocando em miúdos, os cônjuges podem definir que os bens imóveis comprados durante o matrimônio serão de propriedade dos dois, enquanto que as posses móveis serão unicamente do integrante que o adquirir. 

- Autorização para a negociação de bens imóveis 

A pessoa casada só poderá praticar a negociação do imóvel com expressa autorização do cônjuge, exceto se o matrimônio for pelo regime de separação absoluta. 

- A autorização do cônjuge ou outorga uxória para alienação do imóvel constitui forma de garantir segurança e certa proteção ao patrimônio familiar. Essa autorização é norma de ordem pública e sua inobservância possibilita a anulação do negócio. Mesmo nos casos de imóvel particular, vale dizer, imóvel que pertença a apenas um dos cônjuges, há necessidade de autorização do outro cônjuge. Aqueles que são casados pelo regime da comunhão universal ou parcial de bens, bem como aqueles casados sob o regime da participação final nos aquestos alienam em conjunto seus imóveis particulares, sendo certo que neste último regime há possiblidade do casal dispensar a outorga uxória no pacto antenupcial. Já aqueles que são casados sob o regime da separação de bens, a lei expressamente dispensa a autorização pelo outro cônjuge para alienação de bens imóveis – destaca Guilherme Barbalho. 

Outra restrição ocorre quando o dono do imóvel pretende oferecê-lo como garantia, como acontece em casos de hipoteca. Da mesma forma que na condição anterior, a disponibilização da garantia é feito em conjunto.

 

Fonte: Creci-RJ

LEI 8.245/91: AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO EM LOCAÇÃO SEM GARANTIA

De início, tenha-se em conta que: "Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo" (art. 5º).

A Ação de Despejo (art. 59) por falta de pagamento (art. 9º, III) passou a ser mais utilizada após as alterações introduzidas pela Lei 12.112/09, na Lei 8.2415/91. Tais alterações agilizaram o procedimento de obtenção da ordem judicial de despejo em liminar (no começo do processo).

Veja-se, e. G. a redação do inciso IX, § 1º, do art. 59, que passou a dispor que:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - Omissis

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Portanto, para que o despejo seja determinado em liminar são necessárias, além da inadimplência, mais duas condições, quais sejam: uma que o contrato locatício esteja desprovido de qualquer garantia, ou seja, não possui fiador, caução, depósito... Nada e, outra; que o autor faça o depósito judicial de três meses de aluguel. Este valor presta-se a, por um lado, demonstrar a absoluta boa-fé do autor e, por outro, para garantir eventual indenização da parte contrária no caso de ação desprovida de fundamento (por exemplo, procedência da contestação).

Observa-se que muitos administradores de imóveis são tão exigentes com relação ao cadastro dos locatários e dos fiadores que somente em alguns poucos casos ocorre atraso no pagamento das mensalidades.

Alguns locatários são surpreendidos com administradores que, com menos de quinze dias de atraso da prestação do aluguel, já ajuízam as ações de despejo por falta de pagamento, de pronto já incluindo na conta do locatário inadimplente a multa de mora, juros, correção monetária, quando devida, e os honorários advocatícios.

Muitos locatários desatualizados pensam que a Ação de Despejo só pode ser ajuizada depois de trinta, sessenta ou noventa dias do vencimento dos aluguéis, o que não é verdade.

A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data o locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora.

O certo é que, mesmo citado da Ação de Despejo, o locatário ainda poderá manter a locação. Apenas é preciso “emendar a mora”, ou seja, dentro de quinze dias da citação, poderá depositar o valor total da dívida, nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais as custas, multa, juros e honorários advocatícios.

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

I - Omissis

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

Quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação continuará como se nada tivesse havido, e os aluguéis seguintes deverão ser pagos no mesmo local em que eram pagos anteriormente.

Contudo, pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na ação de despejo já esteja pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do locador, pagas pelo Locatário.

Nesse caso, não haverá a hipótese de simplesmente “emendar a mora” (fazer o depósito respectivo). Assim sendo, deverá o locatário contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo prazo de quinze dias.

A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, é a Contestação.

A peça de contestação é o complexo de argumentos jurídicos que o locatário, por seu advogado, deverá apresentar ao juiz, justificando o porquê do não-pagamento ou fornecendo a informação e comprovação do pagamento efetuado.

Os atos do juiz serão principalmente os seguintes: conceder (ou não) a liminar antes de ouvir a outra parte e determinar a citação do requerido para que se defenda. Depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliará as provas produzidas e prolatará sentença, definindo se concede o despejo ou não.

Normalmente o locatário emenda a mora e permanece no imóvel.

Tudo é muito simples, mas não pode o Locatário imaginar que será possível sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuar os pagamentos respectivos) e extinguir o processo.

Outrossim, a Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho, atrasa os pagamentos, e o Locador para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de despejo.

Então o legislador dispôs que o Locatário somente poderá Emendar a Mora (fazer o pagamento na Justiça) caso já não tenha se utilizado do benefício nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação. [Lei 8.245/91 - art. 62, vejamos: "Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Havendo uma segunda Ação de Despejo dentro de um período de 24 meses, se a outra foi emendada a mora (e não de contestação), o juiz decretará o despejo, ainda que no prazo de quinze dias da citação o Locatário tenha depositado todo o seu débito.

Clovis Planesser - Advogado/Graduação na Universidade Federal de Santa Catarina - UFSC. Pós-Graduação em Processo Civil com ênfase no Novo CPC na CESUSC.

Fonte: Artigos JusBrasil

A REGULAMENTAÇÃO DOS CONTRATOS BUILT TO SUIT NO BRASIL

A expressão built to suit refere-se a uma espécie de contrato de locação para fins não residenciais cada vez mais utilizado no Brasil, em especial nos setores de comércio e indústria nacional.

Os contratos Buil to Suit possuem uma natureza peculiar, que em muito os diferencia dos contratos de locação tradicionais e, desta forma, torna-os muito interessantes em determinados casos.

Como o próprio nome já diz, nessa espécie de contratos o locador providencia ao locatário um imóvel "construído para servir".

No caso, o locador, detentor de valores que lhe permitam investir em um empreendimento de grande porte, é contratado por um locatário geralmente já consolidado no mercado, que pretende obter um imóvel já em condições predeterminadas, específicas para as suas atividades.

Uma vez celebrado o contrato e obtidas todas as especificações e peculiaridades do empreendimento junto ao locatário, o locador passa à aquisição de um terreno que atenda aos fins propostos e à posterior construção ou reforma substancial de um imóvel nos moldes previstos em contrato. Apenas após a devida construção do imóvel, inicia-se a sua utilização pelo locatário.

Trata-se, portanto, de um negócio complexo, o qual envolve a compra e venda de terreno, a empreitada, a prestação de serviços caracterizada pelo fornecimento de desenhos e projetos, a administração da obra e, por fim, a própria locação do imóvel.

Dada a sua complexidade, os contratos built to suit tem prazo determinado, que pode variar entre 10 e 20 anos.

No Brasil, os contratos built to suit apenas vieram a ser regulamentados de forma específica em Dezembro de 2012, por meio da lei 12.744/12.

Com a referida normativa, foi incluído o artigo 54-A na lei de locações, o qual trouxe regras que privilegiam a autonomia da vontade das partes nos contratos built to suit e afastam o protecionismo ao locatário tradicionalmente adotado pela legislação.

De acordo com as regras criadas pela lei, no built to suit devem prevalecer todas as condições livremente pactuadas no contrato celebrado entre as partes.

Com essa norma, afasta-se qualquer tentativa de uma das partes de arguir eventual nulidade de cláusulas em juízo e tentar modificar o contrato em seu favor, prejudicando a parte contrária. Há na no novo dispositivo também a previsão de possibilidade de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

A fim de evitar a rescisão infundada do contrato pelo locatário, a qual certamente geraria prejuízos vultuosos para o locador, a lei estabeleceu, por fim, uma última regra no sentido de que, em caso de denúncia antecipada do contrato pelo locatário, deverá ele cumprir a multa convencionada, que não excederá a soma dos valores dos aluguéis a receber até término da locação.

Os tribunais Brasileiros tem se mostrado fieis à lei no caso dos contratos built to suit, acolhendo a vontade das partes.

Os julgadores apenas tem inovado com relação à matéria ao acolher a responsabilidade do locador pela má-execução de obra, estabelecendo pagamento de indenização por lucros cessantes e demais danos gerados ao locatário.

Considerando-se, contudo, o avanço dos contratos built to suit, é provável que demais regras e inovações relativas a eles surjam em breve.

Andréa Seco e Tarcisio José Moreira Júnior - Advogados do Escritório Almeida Advogados

Fonte: Migalhas de Peso

RECEITAS FINANCEIRAS REFERENTES À ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS INCIDEM PIS E COFINS

Compreende a base de cálculo do Pis e da Cofins os juros e correção monetária referente a venda de imóveis. O STJ considera esses rendimentos como produto da venda de bens ou serviços o que perfectibiliza compor o faturamento por se tratar de receitas inerentes e acessórias aos contratos avençados e realizados no exercício da atividade empresarial.

O faturamento representa a soma das receitas oriundas do exercício da atividade empresarial, tais como a receita bruta das vendas de mercadorias e da prestação de serviços de qualquer natureza.

A exegese do STJ é de que as receitas financeiras provenientes das atividades de construir, alienar, comprar, alugar, vender imóveis e intermediar negócios imobiliários constituem faturamento sendo portanto base de cálculo tributável do Pis e da Cofins.

No mesmo sentido as receitas provenientes da locação de imóveis próprios que integram o patrimônio empresarial. Este entendimento alcança as receitas financeiras provenientes de locação de imóveis próprios ainda que não seja o objeto social da empresa.

É pertinente salientar que o STJ coaduna no sentido de que é devido Pis e Cofins sobre às atividades de locação de imóveis próprios equiparando-os a empresa que comercializa imóveis pois está considerada em sentido amplo como compra e venda de mercadorias.

Seguem os precedentes:

TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. VIOLAÇÃO AO ART. 53 DO CP. NÃO OCORRÊNCIA. PIS. INCIDÊNCIA SOBRE RECEITA PROVENIENTE DE ALUGUEL. LEGITIMIDADE, INDEPENDENTEMENTE DE SE TRATAR DE RECEITA NÃO DECORRENTE DO OBJETO SOCIETÁRIO. PRECEDENTES.

1. É pacífico na 1ª Seção entendimento segundo qual as receitas provenientes da locação de bens de propriedade das pessoas jurídicas integram a base de cálculo da contribuição para o PIS e da COFINS. Inteligência da Súmula 423/STJ.

2. Agravo regimental não provido (AgR noAn.1420.729 /MG, Primeira Turma, Rel. Min. Bendito Gonçalves, julgado em 27.032012).

TRIBUTÁRIO. PIS/COFINS. INCIDÊNCIA SOBRE RECEITA PROVENIENTE DE ALUGUEL. LEGITIMIDADE, INDEPENDENTEMENTE DE SE TRATAR DE RECEITA NÃO DECORRENTE DO OBJETO SOCIETÁRIO.

1. É pacífico na 1ª Seção entendimento segundo qual as receitas provenientes da locação de bens de propriedade das pessoas jurídicas integram a base de cálculo da contribuição para o PIS e da COFINS. Precedentes. Súmula 423/STJ.

2. A circunstância de se tratar de receita decorrente de operação não prevista no objeto societário da empresa contribuinte não é, só por isso, suficiente para exclui-la da incidência das contribuições.

3. Recurso especial provido (REsp. N1.20.65 /SC, Primeira Turma, Rel. Min. Bendito Gonçalves, Rel. P/acórdão Min. Teori Albino Zavascki, julgado em 26.04.2011).

Não podemos levar em consideração que a base de cálculo da contribuição para o financiamento da seguridade social – COFINS, incide tão somente da atividade empresarial, faz-se necessário uma visão mais ampla, neste sentido o produto da relação comercial está intimamente relacionado com a operação principal, pois a correção monetária e os juros são considerados produto do faturamento e seguem a sorte do principal.

Neste diapasão exigível a tributação do Pis e Cofins decorrentes da correção monetária e juros referente a operações de venda de imóveis bem como nas locações de imóveis, mesmo que estes não sejam parte do objeto social da empresa por considerar em sentido amplo como produto da venda de bens e/ou serviços constituindo faturamento sendo base de cálculo tributável das contribuições Pis e Cofins. Fonte: REsp 1.432.952-PR, Rel. Min. Muro Campbell Marques, julgado em 25/2/2014. 

Eduardo Gargioni - Advogado

Fonte: Artigos JusBrasil