Contrato de corretagem no novo Código Civil

Nas transações imobiliárias é muito comum a utilização de corretores visando buscar no mercado o melhor negócio, dentro dos padrões pessoais de cada negociante, ou melhor, de cada cliente.

O citado corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor do imóvel, o qual o incumbe na obrigação de achar no mercado o melhor comprador do bem objeto da venda, como também pelo futuro adquirente que busca auxílio do profissional para encontrar o imóvel que deseja comprar, dentro de suas condições.

Assim, é de suma importância o estudo do Contrato de Corretagem, o qual tem de um lado o corretor e do outro o vendedor ou o comprador, o qual leva a denominação de Comitente.

Quanto ao objeto do referido contrato, teremos uma Obrigação de Fazer, ou seja, pelo acordo contratual o corretor fica obrigado a procurar no mercado o melhor negócio de acordo com os desejos do comitente, e dentro dos parâmetros por ele ditados.

No Contrato de Corretagem, comumente também chamado de “Contrato de Mediação”, também é estabelecida qual será a remuneração do Corretor pelos serviços prestados, ou seja, determina-se qual será a chamada “Comissão” pelo negócio efetuado.

Conforme veremos adiante, o referido contrato não foi regulamentado pelo Código Civil de 1916, sendo somente regulado pelo novo Código Civil que começou a vigorar em 11 de janeiro de 2003.

Desta forma, mister se faz trazermos a baila neste estudo as inovações implementadas pelo Código Civil de 2002, visto que o novo diploma civil é o primeiro a tratar expressamente do contrato de corretagem.

Neste estudo abordaremos todos os aspectos jurídicos e legais que envolvem o tema, para que ao final possamos discutir quanto à necessidade do referido contrato para que o corretor possa exigir do comitente a sua remuneração.

Portanto, no primeiro capítulo abordaremos o conceito de Contrato de Corretagem, as suas características jurídicas, e também quais são as obrigações e os direitos do Corretor.

Quanto as obrigações do corretor, é importante frisarmos que o novo código civil trás diversas disposições a respeito, as quais serão objeto de destaque.

Também procuraremos destacar as disposições legais do novo código quanto à Comissão do Corretor, posto que o novo ordenamento civil trouxe novas regras para se determinar em quais casos o comitente é obrigado a pagar a referida remuneração.

CAPÍTULO I: DO CONTRATO DE CORRETAGEM

1. Introdução e Conceito.

Devemos salientar inicialmente que o código civil de 1916 nada dispôs em seus 1807 artigos sobre o contrato de mediação ou, também denominado, contrato de corretagem.

Porém, o primeiro dispositivo legal que tratou da corretagem foi o Código Comercial, mas este instituto legal em nenhum momento disciplinou sobre o contrato.

O Código Comercial tão somente regulamentou, em caráter geral, a profissão dos corretores, abordando em seus artigos 36 a 67, seus direitos e suas obrigações.

Desta forma, há uma lacuna legal deixada pelo Código Comercial e pelo Código Civil de 1916 quanto ao Contrato de Corretagem, a qual somente foi sanada pelo novo Código Civil promulgado pela Lei 10.406 que entrará em vigor somente em 11 de janeiro de 2003.

O Código Civil de 2002 em seus artigos 722 a 729 passa a disciplinar o Contrato de Corretagem, abrangendo todas as modalidades de corretagem, deixando para o Código Comercial e para as leis específicas a regulamentação da profissão do Corretor.

Desta forma, mister se faz trazermos a baila as disposições do novo Código para a conceituação do instituto em estudo, visto que anteriormente havia um vácuo na lei.

O artigo 722 do novo Código dispõe que “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.

Portanto, o Contrato de Corretagem é contrato pelo qual uma pessoa, sem que haja contrato de mandato, compromete-se a uma obrigação de fazer: de obter um ou mais negócios, para outra pessoa, conforme as instruções passadas anteriormente, mediante o pagamento de uma remuneração.

Para o professor e doutrinador Marco Aurélio Viana [1] o “Contrato de Corretagem é aquele pelo qual uma parte obriga-se para com outra a aproximar interessados e obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante uma remuneração”.

Do conceito podemos estabelecer o devedor, o credor e o objeto da relação jurídica em tela.

O Devedor será o Corretor, o qual possui a obrigação de aproximar pessoas que pretendem contratar, realizando desta forma uma intermediação, colocando o contratante em contato com pessoas interessadas em celebrar algum ato negocial [2].

Do outro lado da relação jurídica, teremos o Comitente como credor da obrigação, o qual contrata o corretor para buscar pessoas interessadas em com ele realizar algum ato negocial.

O objeto do contrato de corretagem é uma obrigação de fazer, que se desenvolve mediante esforços empregados para a convergência de interesses de outras pessoas [3].

Os requisitos de validade do contrato de corretagem são os mesmos essenciais aos contratos em geral, ou seja, são necessários: agente capaz (capacidade genérica ou especial), objeto possível e lícito e, forma não defesa ou prescrita em lei [4].

2. Características Jurídicas do Contrato de Corretagem.

O Contrato de Corretagem possui as seguintes características jurídicas: bilateralidade, acessoriedade, onerosidade, aleatoriedade e consensualidade [5].

O contrato é bilateral, visto que gera obrigações mútuas entre comitente e o corretor, posto que este deverá executar o encargo e aquele deverá remunera-lo.

A mediação tem caráter acessório, posto que a sua existência está atrelada a um outro contrato, o qual deverá ser concluído.

Será oneroso, posto que no adimplemento do contrato de mediação haverá ônus, vantagem e benefício patrimonial à ambos os contraentes, posto que assiste ao corretor direito ao recebimento de remuneração, geralmente variável [6].

Trata-se de um contrato aleatório pelo fato de que o direito do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio principal, ou seja, dependerão de um fato futuro e incerto [7].

E por último, é consensual visto que completa-se através do consenso mútuo, independente de forma, já que o novo Código, seguindo a posição jurisprudencial existente, não exigiu nenhuma forma legal.

3. Dos Corretores

O corretor tem a função de aproximar pessoas que pretendem contratar, e deverá aconselhar a conclusão do negócio, informando as condições de sua celebração, a fim de conciliar os interesses [8].

Para o ilustre jurista Orlando Gomes [9] a atividade do Corretor consiste em aproximar pessoas que desejam contratar, pondo-as em contato.

Visando melhor elucidação, mister se faz citar as lições do professor Marco Aurélio Viana [10] que diz que “o corretor desenvolve um trabalho de intermediação, pondo o outro contratante em contato com pessoas que se interessam em celebrar algum contrato”.

Veremos, sucintamente, as espécies de corretores as quais foram objeto de compilação pela ilustre jurista Maria Helena Diniz em sua obra Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º.Volume.

Vale frisar que não adentraremos afundo na análise exposta pela renomada professora, posto que o nosso foco são os corretores imobiliários e a exigibilidade do contrato de corretagem para que estes façam jus à remuneração.

3.1. Espécies de Corretores [11].

Nos ensinamentos da ilustre professora, os corretores são divididos em duas principais categorias, os Corretores Oficiais e os Corretores Livres.

Os Corretores Oficiais são aqueles corretores que gozam de prerrogativas de fé pública inerente ao ofício disciplinado por lei, entre eles podemos citar como exemplo os Corretores de operações de câmbio; os de navios; os de seguros e os de valores mobiliários

Já os Corretores Livres são aqueles que exercem o ofício de intermediadores continuadamente, porém sem nenhuma designação oficial, e assim encontramos nesta categoria os corretores de espetáculos públicos; os de artistas; os de esportistas profissionais; e os de bens móveis, entre outros.

Quanto ao Corretor de Imóveis a lei 6.530/78, que foi regulamentada pelo Decreto 81.871/78, disciplina a sua profissão e o funcionamento de seus órgãos fiscalizadores.

Vale frisar que o Corretor Imobiliário é possuidor do título de “Técnico em Transações Imobiliárias”, o qual deve ser obtido em curso especializado.

4. Das Obrigações do Corretor.

4.1. Das Obrigações do Corretor à luz do Código Comercial.

Em virtude da atividade do corretor, a qual consiste em aproximar e conciliar interesses visando a conclusão do negócio desejado pelo comitente, a sua obrigação primordial é desenvolver os esforços necessários para que o negócio pretendido seja alcançado pelo comitente [12].

Os artigos 36 e seguintes do Código Comercial, que tratam da profissão do Corretor, dispõem sobre as suas obrigações, as quais são:

a) Sendo Corretor Oficial, deverá se matricular no Tribunal de Comércio de seu domicílio segundo o art. 38 do Cód. Comercial; e para exercer seu ofício deve prestar fiança, de acordo com os artigos 40 a 44 do mesmo diploma legal.

b) Deverá o Corretor, à luz dos artigos 47 e 48, fazer assento exato e metódico de todas as operações em que intervier, tomando nota de cada uma que for concluída, sob pena de ser condenado à indenizar as partes do prejuízo que causar, além de ser multado em um quarto do valor da fiança e de sofrer suspensão de três a seis meses, como dispõe o artigo 51.

c) Sendo exigido por alguma das partes, o corretor será obrigado a assistir à entrega das coisas vendidas por sua intermediação, sob pena de ser multado em cinco por cento do valor da fiança (art. 53).

Também serão obrigados, em negociação de letras ou qualquer outro papel de crédito endossável ou Apólice Pública, a havê-los do cedente e a entregá-los ao tomador, bem como receber e entregar o preço (art. 54).

d) Deverão, os corretores, garantir a entrega material do título ao tomador e do valor ao cedente, responsabilizando-se pela veracidade da última firma de todos e quaisquer papéis de crédito negociados por sua intervenção, e pela identidade das pessoas que intervierem nos negócios celebrados por sua mediação (art. 55) [13].

e) Deverá guardar sigilo nas negociações, sob pena de ser condenado ao ressarcimento dos prejuízos causados, e de perder metade da metade da fiança e do ofício, conforme dispõe o artigo 56.

f) No exercício de sua atividade, o corretor não deve usar de fraude, ou empregar cavilação ou engano, sob pena de sofrer as mesmas penalidades do artigo 51 (art. 57).

g) Os corretores devem dar a cada um das partes contraentes, ultimada a transação de que tenham sido encarregados, cópia fiel do assento da mesma transação, por ele assinada, dentro do prazo de quarenta e oito horas úteis, sob pena de perder o direito à remuneração, e de indenizar as partes de todos os danos causados (art. 58).

h) O Corretor, de acordo com as disposições dos incisos I a III do artigo 59, não podem : negociar em seu nome ou no de outrem; contrair sociedade de qualquer denominação ou classe e ter parte em navios ou carga, sob pena de perder o ofício e ter declarado o contrato nulo; encarregar-se de cobranças ou pagamentos por conta alheia; adquirir, para si ou parente, coisa cuja venda lhe foi incumbida ou a algum outro corretor. Vale apontar que o artigo 60 excetua desta disposição a aquisição de apólices da dívida pública de ações de sociedades anônimas, das quais o corretor não pode ser diretor, administrador ou gerente [14].

4.2. Das Obrigações à Luz do Novo Código Civil.

Quanto às inovações do Novo Código Civil referente às obrigações do Corretor, devemos trazer a baila o estudo do art. 723 o qual dispõe:

“Art. 723 – O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”.

Assim, o Corretor tem como dever :

a) Ser prudente e diligente ao executar o objeto do contrato, ou seja, a mediação do negócio, devendo agir sem que propicie a realização de contratos nulos e anuláveis;

b) Prestar todas as informações sobre o andamento dos negócios, sempre de forma espontânea, visto que faz parte das suas atribuições de intermediador de negócios;

c) Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança ou risco do negócio, as alterações de valores, e demais fatores que possam influir no resultado realização do negócio, sob pena se não o fizer, de responder por penas e danos causados em razão da omissão de algum fator que estava ao seu alcance;

5. Dos Direitos do Corretor.

5.1. Da Remuneração.

Em razão do serviço que presta, colocando em relação duas ou mais pessoas para a conclusão do negócio que desejam contratar, o corretor terá direito a receber uma remuneração [15].

De acordo com os ensinamentos da ilustre professora Maria Helena Diniz, a remuneração, que normalmente é designada como Comissão, pode ser Fixa : quando o seu quantum for uma importância certa, independente do valor do negócio; e Variável : quando proporcional ao valor da transação conseguida, respeitando o limite mínimo [16].

O Novo Código Civil dispõe em seu artigo 724 que se a remuneração do corretor “não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”.

Assim, o artigo em tela dispõe que na ausência de estipulação legal ou contratual do quantum da comissão, esta deverá ser fixada de acordo com os Usos e Costumes em razão da natureza do negócio.

Podemos citar como exemplo os contratos de mediação em negócios imobiliários, nos quais o costume fixa a comissão em 06% (seis por cento) do valor contratado.

5.2. Requisitos Legais que ensejam o Direito à Remuneração.

Como regra geral, o corretor fará jus à sua comissão caso tenha aproximado as partes e estas tenham efetivado o contrato, conforme dispõe o artigo 725 do novo Código.

Vale frisar que mesmo se as condições do negócio foram posteriormente alteradas o corretor terá direito à sua remuneração, visto que exerceu a sua principal obrigação e atingiu o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, a aproximação dos interessados para a realização do negócio.

A remuneração também será devida quando, aproximada as partes, o negócio não se implementar em razão do arrependimento dos interessados, conforme dispõe a segunda parte do artigo 725 do novo Código.

Vale frisar que iniciado e concluído o negócio entre as partes, o corretor não fará jus à comissão, porém caso o contrato de mediação tenha expressa a cláusula de exclusividade, a remuneração será devida, conforme o disposto no artigo 726 do novo Código.

O mesmo artigo 726, dispõe que na hipótese acima exposta, o corretor que tiver exclusividade não terá direito à comissão se provada a sua inércia ou ociosidade.

Vale salientar que esta exceção poderá ensejar diversas controvérsias e dúvidas durante o exercício diário do direito, visto que qual seria o parâmetro de conduta para determinar o que seria inércia e ociosidade do corretor?

O artigo 727 dispõe que “se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor e o negócio de realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito, mas por efeito dos trabalhos do corretor”.

Desta forma, nos casos de contrato de mediação sem prazo determinado, se o comitente dispensar o corretor, mas o negócio se realizar a posteriori em virtude da mediação do corretor, a comissão lhe será devida, como dispõe o artigo em tela.

A mesma solução é adotada pelo artigo em estudo nos casos de contratos de corretagem com tempo determinado, em que o negócio se realizou após o término do prazo, e em virtude dos trabalhos exercidos pelo corretor.

O artigo 728 dispõe que “se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário”.

A exceção aberta no final do artigo, entendemos que diz respeito à cláusula de exclusividade no contrato de corretagem, a qual tem como objetivo dar ao corretor de perceber a integralidade da remuneração ajustada.

Vale frisar, por último, que no entendimento do ilustre doutrinador Orlando Gomes [17] o Corretor perderá o direito à remuneração se o contrato for nulo, e a anulabilidade somente seria oponível ao corretor se a causa fosse de seu conhecimento.

5.3. Quem deve pagar a remuneração do Corretor? [18]

Em tese, a comissão do corretor é devida pelas partes, visto que usufruem igualmente do trabalho por ele desenvolvido para a conclusão do negócio.

Vale apontar que não trata-se de obrigação solidária, mas entende-se que trata-se de duas relações distintas com as partes, sendo cada qual obrigada a pagar a sua quota.

Porém, se somente uma das partes encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, esta será incumbida de pagar a referida remuneração.

Vale salientar que se a lei ou o contrato não determinar quem deve pagar a comissão de corretagem, devemos buscar nos usos e costumes a solução para tal.

Usualmente, no nosso direito, quem paga a comissão é quem procura os serviços do corretor, como, por exemplo, nos contratos de compra e venda, o vendedor é quem terá a referida incumbência.

A solução adotada, parece ser a mais lógica, visto que aquele que contrata o corretor, é quem deve remunera-lo pelo serviço prestado, visto que o terceiro não estabelece nenhuma relação jurídica com este.

CAPÍTULO II: DA NECESSIDADE DO CONTRATO DE CORRETAGEM PARA A EXIGIBILIDADE DA COMISSÃO – TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS.

1. Dos Requisitos de Validade do Contrato.

Ab initio, mister se faz trazermos a baila os requisitos legais de validade do contrato, os quais estão previstos no artigo 104 do novo Código Civil e no artigo 82 do Código de 1916.

São eles: a capacidade do agente; o objeto lícito, possível, determinado ou determinável; e forma prescrita ou não defesa em lei.

1.1. Da Capacidade e da Legitimação.

Na intermediação de contratos imobiliários, o Corretor deve ser possuidor do título de “Técnico em transações imobiliárias”, o qual é obtido em curso especializado.

Assim, além do Corretor deve ser plenamente capaz para os atos da vida civil, é necessário que também possua a Legitimação para mediar transações imobiliárias, a qual é obtida em Curso especializado que o prepara para atuar como intermediador dos referidos negócios.

A legitimação constitui um pressuposto diverso da capacidade, posto que a impossibilidade de agir é circunstancial [19], ou seja, uma pessoa sendo maior de 18 de acordo com o novo código, ou maior de 21 de acordo com o código de 1916, é plenamente capaz para os atos da vida civil, porém não terá legitimação para mediar contratos imobiliários se não possuir o título de técnico em transações imobiliárias.

Desta forma, o Contrato de Corretagem de transação efetuado por uma pessoa que não possua legitimação para tal é nulo de pleno direito, posto que lhe falta um dos requisitos de validade: a licitude do objeto, pois o referido contrato possui como objeto a intermediação de negócio, a qual fora exercida por uma pessoa ilegítima.

Ratificando a posição acima, o renomando jurista Orlando Gomes [20] ensina que “no problema da capacidade, o que se discute são as qualidades intrínsecas da pessoa, que a habilitam ou não, ao exercício dos atos da vida civil, enquanto o problema da legitimação o que conta é a posição da pessoa em relação à determinados bens que podem ser objeto de negócios jurídicos em geral, ou em relação à especiais categorias de negócio”.

1.2. Do Objeto e Da Forma do Contrato.

Conforme visto anteriormente, o objeto do contrato de corretagem é um obrigação de fazer, assumida pelo corretor, constituindo na tarefa de intermediar negócios.

Será válido o contrato de corretagem em transações imobiliárias caso o corretor seja legitimado para tal, sob pena de, na ausência da legitimação, ser nulo por ilicitude do objeto.

Quanto à formalidade do contrato, a legislação não exige forma legal ao contrato de mediação, podendo adotar qualquer forma não defesa em lei, como dispõe o artigo 104 do novo Código e o artigo 82 do Código de 1916.

Assim, a corretagem pode ser estabelecida de qualquer forma, ou seja, escrita ou verbalmente.

2. Da necessidade do Contrato para a Exigibilidade da Comissão.

Conforme ao estudo exposto anteriormente, em razão do contrato de comissão de possuir forma prescrita em lei, este instrumento pode ser implementado de diversas formas, admitindo-se até a forma verbal, como dispõe o seguinte julgado:

“RE-24243

RECURSO EXTRAORDINARIO.

Relator(a): Min. RIBEIRO DA COSTA

Publicação: ADJ DATA-03-06-54 PG-06290 EMENT VOL-00171-03 PG-00889

Julgamento: 29/10/1953 – SEGUNDA TURMA

Ementa

CONTRATO DE CORRETAGEM. FEICAO PECULIAR, DESTITUICAO DE FORMA ESPECIAL. PODE SER PROVADO POR TODOS OS MEIOS ADMISSIVEIS EM DIREITO, INCLUSIVE POR TESTEMUNHAS, AINDA QUE A REMUNERACAO SEJA SUPERIOR A TAXA LEGAL, SEGUNDO ACENTUAM NUMEROSOS ARESTOS DE NOSSOS TRIBUNAIS. A CORRETAGEM, OU MEDIACAO, E UM CONTRATO DE TRABALHO SUI GENERIS, EM QUE O LOCADOR LOCA AO COMITENTE, NAO PROPRIAMENTE O SEU TRABALHO, MAS O PRODUTO UTIL DO MESMO. DOUTRINA NACIONAL E ESTRANGEIRA. JURISPRUDENCIA.”

O aresto jurisprudencial em destaque admite a comprovação da existência do contrato de corretagem por meio de provas testemunhais.

Visando ratificar o entendimento acima exposto, trazemos a baila outro julgado com a mesma posição acima avençada:

“AI 69735 Agr / GO

AG.REG.NO AGRAVO DE INSTRUMENTO

Relator(a): Min. DJACI FALCAO

Publicação: DJ DATA-06-05-77.

Julgamento: 29/03/1977 – SEGUNDA TURMA

Ementa

CONTRATO DE CORRETAGEM, NAO SUJEITO A FORMA DETERMINADA. DECISAO QUE NAO VULNERA O DIREITO POSITIVO APLICAVEL A ESPECIE. DISSENSO DE JULGADOS NAO COMPROVADO. APLICACAO DAS SUMULAS 279. E 291″.

Isto posto, a existência do contrato de corretagem é necessária para que o corretor faça jus à sua remuneração, porém a sua existência pode ser comprovada por todos os meios de prova em direito admitidos, inclusive a prova através de testemunhas.
CONCLUSÃO

Ab initio, mister se faz frisarmos que o “Contrato de Corretagem é aquele pelo qual uma parte obriga-se para com outra a aproximar interessados e obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante uma remuneração” [21].

Isto posto, verificamos que o Contrato de Corretagem é um contrato bilateral, acessório, oneroso, aleatório e consensual.

Será através deste contrato que o corretor assume a obrigação de aproximar pessoas que pretendem contratar, devendo aconselhar na conclusão do negócio, informando quais são as condições de sua celebração [22].

O corretor também assumirá as obrigações trazidas pelo novo código civil que em seu art. 723 dispõe que “é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”.

Em virtude das obrigações assumidas e dos serviços prestados, pelos quais coloca em relação duas ou mais pessoas que desejam contratar, o corretor fará jus a uma remuneração [23].

Como o Contrato de Corretagem não exige formalidade legal, a sua existência pode ser provada por todos os meios em direito admitido, e assim, desde que provada a sua existência, o corretor terá direito em receber a comissão contratada.

Vale frisar que para tal também devemos observar as disposições legais dos artigos 725 a 728 do novo Código Civil, os quais regulam os casos em que ensejam o direito à comissão.  Contrato de corretagem no novo Código Civil

Autor: Antonio Carlos Antunes Junior

Advogado, sócio titular do escritório Antunes Sociedade de Advogados, Professor do curso de especialização em direito tributário da Escola Paulista de Direito EPD, palestrante de trienamentos e cursos “in company”, membro do Comitê de Jovens Empreendedores da FIESP, assessor do Tribunal de Ética IV da OAB/SP; pós-graduado em Direito Civil pelo CPPG/UNIFMU e em Direito Tributário pelo IBET/SP, autor dos livros “Manual de Defesa Judicial do Contribuinte”, “Questões Comentadas de Direito Tributário – Exame da OAB”. “Questões Comentadas de Direito Civil – Exame da OAB” e “Questões Comentadas de Direito do Consumidor – Exame da OAB”.

Projetos especiais dão fôlego ao mercado de imóveis de alto padrão

Oportunidades de nicho e renda real elevada dos compradores garantem lançamentos nobres mesmo em época de desaceleração

Cyrela by Pininfarina. Prédio com estilo de Ferrari (Imagem: Divulgação)

Seja pelas notícias macroeconômicas ruins, pelas incertezas políticas do País ou pelo calendário atípico de 2014, o mercado imobiliário se retraiu, levando, inclusive, empresários do setor a revisar as projeções de resultado para este ano – o Sindicato da Habitação (Secovi-SP) já admite redução de 25% nas vendas e de 20% nos lançamentos.

Este momento de desaquecimento não é homogêneo, no entanto. Nos empreendimentos de alto padrão, acima da faixa de preços beneficiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), outros fatores movimentam fortemente o mercado. “Imóveis de padrão mais alto têm uma característica diferente daqueles populares, embora também sofram os efeitos da situação econômica”, afirma o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes.

Ele acredita que as dinâmicas regionais de demanda e oferta de empreendimentos com esse perfil tenham mais influência para o desenvolvimento de novos produtos pelas incorporadoras. “Há crescimento no número de imóveis lançados quando se identifica uma oportunidade de nicho”, diz.

Dados apurados pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) indicam que 774 unidades com quatro ou mais dormitórios foram lançados em São Paulo entre janeiro e julho – desde 1.999 o mercado não recebia menos de 1.000 imóveis nesse período. No entanto, a situação é outra para os imóveis de até um dormitório também voltados ao segmento de alto padrão: 2.655 bens foram lançados em 2014, número que nos últimos cinco anos é menor apenas que 2013 e 2011.

Douro. Vista para o Museu do Ipiranga (Imagem: Divulgação)

Consumidor. O diretor financeiro da incorporadora Alfa Realty, Nicolaos Theodorakis, diz que os potenciais compradores desses imóveis estão menos suscetíveis a algumas variações econômicas do que os consumidores médios. “A inflação corrói a renda real das pessoas, então aquelas com menor renda são mais afetadas”, explica.

Em parceria com a MDL Realty, a empresa desenvolve projetos focados no segmento premium, como Douro, na Vila Monumento, zona sul. O projeto arquitetônico do edifício prioriza grandes varandas para os apartamentos, com unidades tipo de 130 m² e coberturas com 233 m². Cada imóvel terá duas frentes, além de vista para o Museu do Ipiranga.

A Vila Monumento, segundo Theodorakis, é desejada pelos paulistanos da região, por isso permite o desenvolvimento de um produto com valor mais elevado – o metro quadrado médio das unidades é de R$ 9.300. A localização é, aliás, o ponto mais importante para os compradores, em busca de facilidades, na opinião de especialistas.

Segundo o diretor de incorporação da incorporadora Even, Marcelo Dzik, os compradores de unidades nobres exigem que os prédios fiquem em regiões verdadeiramente consolidadas, com boa oferta de serviços. A companhia, que atua pontualmente no segmento, tem dois projetos com unidades de grandes metragens – o Acervo Pinheiros e o Design Arte, este na região dos Jardins. “Quando falamos de projetos mais compactos, a proximidade com o metrô é mais um fator considerado.”

Design Arte. Arquitetura Contemporânea (Imagem: Divulgação)

Dizik conta que a ideia de exclusividade é central para os produtos, especialmente para os maiores. No Design Arte, onde o metro quadrado médio está avaliado em R$ 18.385, há um apartamento por andar, e no Acervo Pinheiros, com metro quadrado médio vendido a R$ 16.336, os halls de entrada são privativos, ainda que existam dois apartamentos por andar.

Esse conceito se entende até a projetos compactos. O Forma Itaim, da Huma Desenvolvimento Imobiliário, tem três unidades por pavimento para dar mais conforto aos moradores. “O hall não tem aquele aspecto de corredor de hotel”, diz o fundador da empresa, Rafael Rossi.
O apelo estético, denotado pela assinatura de arquitetos renomados, e os acabamentos também diferenciam os edifícios nobres, na opinião dele. O espanhol Fermín Vázquez é o responsável pelo projeto, que chama a atenção, entre outros fatores, por placas cerâmicas colorindo a fachada.

Até o momento, 40% dos 123 apartamentos do prédio, com metragens partindo dos 45 m², foram comercializados, resultado considerado dentro do esperado pelo incorporador. “Alguns compram uma unidade na primeira visita ao estande. Outros visitam dez estandes e depois voltam.” A menor velocidade de venda é uma das marcas do segmento de alto padrão.

Forma Itaim. Colorido (Imagem:Divulgação)

“Normalmente, esse é um investimento que chamamos de definitivo. Então, ele é pensado muito bem”, diz a diretora geral de atendimento da imobiliária Lopes, Mirella Parpinelle. A flexibilidade de plantas, as medidas de sustentabilidade e automação dos produtos são aspectos valorizados pelos consumidores, segundo ela.

Luxo. Alguns empreendimentos apelam para o luxo internacional para conquistar. A Cyrela apresentou recentemente um edifício na Vila Olímpia projetado pelo escritório italiano Pininfarina, conhecido por ser responsável pelo design de Ferraris. “É um produto único. Para quem compra um empreendimento como este, não existe mercado ruim”, diz Efraim Horn, Copresidente da Cyrela.

GUSTAVO COLTRI

Fonte: Radar Imobiliário

SIMULADOR HABITACIONAL DA CAIXA TEM 18,6 MILHÕES DE ACESSOS NO TRIMESTRE

O simulador habitacional do site da Caixa Econômica Federal registrou, nos últimos três meses, um total de 18,6 milhões de acessos, sendo 2,9 milhões deles realizados por jovens de até 25 anos. Aproximadamente, 45% dos interessados em adquirir um imóvel tinham idade entre 26 e 35 anos, quase metade da quantidade total de acessos. No estado de São Paulo, foram registrados 5.109.697 acessos.

Os dados do simulador habitacional foram apresentados na Convenção do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi) 2014, na capital paulista. Os números dos acessos ao simulador apontam que 43% das pessoas, que realizaram a simulação de crédito, querem financiar imóveis com valores entre R$ 100 mil e R$ 150 mil. Na faixa entre R$ 150 mil e R$ 200 mil estão 19,4% dos que querem comprar a casa própria.

As estatísticas do simulador habitacional, na avaliação do vice-presidente de Habitação da Caixa, José Urbano Duarte, devem ser utilizadas como referência para o mercado imobiliário. “Do ponto de vista do valor do imóvel, por exemplo, vimos que 43% dos visitantes querem comprar entre R$ 100 mil e R$ 150 mil, e 19,4% até R$ 200 mil. Ou seja, se eu estiver ofertando imóvel acima de R$ 300 mil, sei que será só para 40% do mercado, e não para 100%”, observa.

Fonte: Agência IN

DEFINIR RATEIO DA TAXA DE CONDOMÍNIO EXIGE MATEMÁTICA E LÓGICA

Muitos defendem a aplicação da fração ideal como critério de divisão do rateio de despesas do condomínio de unidades diferentes, ou seja, constituído de apartamentos tipo e de cobertura ou nos prédios comerciais compostos por salas e lojas no térreo, apesar de não saberem a origem de sua criação, como ela é calculada e para que serve. Esse problema é mais grave nos edifícios comerciais, onde, às vezes, as lojas pagam mais que as salas por serviços que somente estas últimas utilizam. Diante de argumentações superficiais e confusas daqueles que defendem o rateio pela fração ideal, fica evidente que essas pessoas não leram o Livro “Condomínio e Incorporações”, de autoria do jurista Caio Mário da Silva Pereira, que criou em 1964 a Lei nº 4.591, onde expõe os desafios em definir o que seria “fração ideal”.

Chega a ser cômico o relato do Civilista Caio Mário na pág.99, onde cita que os juristas europeus, há séculos, defendiam que a fração ideal seria maior para as unidades que tivessem mais janelas, que fossem mais altas (só havia prédio com até 4 andares) e, que as unidades menos ensolaradas, sem reformas ou de fundos teriam fração ideal menor.

Há 47 anos, de forma brilhante, Caio Mário, criou a regra da fração no art. 12 da lei nº 4.591/64, que até hoje consiste na mais avançada lei do mundo na área condominial, a qual possibilitou a divisão das despesas da construção nas incorporações, onde, logicamente, a unidade maior paga mais que a menor pela sua construção.

A razão da criação da fração ideal tem como finalidade básica propiciar ao adquirente do imóvel que ainda não existe, saber exatamente quantum pagará pelo custo de sua unidade, conforme o seu tamanho. Trata-se de aquisição de propriedade. Essa regra não tem nenhuma ligação quando se trata de rateio de despesas da taxa de condomínio, previsto no art. 24, que diz respeito às áreas comuns (portaria, áreas de lazer, garagem, corredores, telhado, faxina, zelador), pois estas são utilizadas igualmente por todas as unidades, independente de seu tamanho.

Refletir para entender

Mudar conceitos não é fácil, pois exige mente aberta, vontade de aprender (o que dá muito trabalho e exige capacidade) e disposição em trocar ideias sem preconceitos.

A cobertura e o apartamento com área privativa custam mais que o apartamento tipo, então pagam a mais IPTU, bem como ITBI no ato da transferência da propriedade. A mesma regra ocorre com lojas no térreo onde a torre é composta por salas, havendo dezenas de acórdãos que isentam as lojas de pagar despesas (portaria, elevadores, limpeza, etc) que são geradas apenas pelas salas. Da mesma forma, um automóvel Gol custa metade do valor de um Chevrolet Cruze, sendo pago 4% do preço do carro referente ao IPVA. Entretanto, ao abastecer, cada proprietário paga o mesmo valor pela gasolina e pelo óleo. Ao trafegar na estrada (semelhante à portaria, corredores do prédio), pagam o mesmo valor pelo pedágio, bem como a hora de estacionamento, pois são automóveis, apesar de padrões diferentes têm a mesma destinação, a mesma capacidade de carga, da mesma forma que os apartamentos, que apesar de diferentes, têm a mesma finalidade residencial. Absurda é a alegação do defensor da fração ideal no rateio de despesas de manutenção, que diz que o apartamento de cobertura/área privativa comporta mais pessoas, como se esta unidade se prestasse a uma pensão, pois a própria convenção prevê seu uso somente unifamiliar. Pesquisas do setor imobiliário comprovam ser comum o apartamento de cobertura ter menos moradores (média de 3) do que os apartamentos tipo que são ocupados por 4 pessoas em média, pois são ocupados por casais mais jovens com filhos menores.

O defensor da fração ideal utiliza o argumento de que a cobertura deve pagar mais pelo uso do elevador, ignorando a lei municipal que obriga a instalação deste equipamento que valoriza todo o prédio, caso neste ocorra um desnível de mais de 11 metros de altura entre a unidade e a portaria, como por exemplo, em Belo Horizonte-MG. Logicamente, a maioria dos prédios não possui apartamento de cobertura, mas ninguém comete a insensatez de aumentar o valor da taxa de condomínio conforme o andar do apartamento, o que prova que o rateio igualitário é mais sensato. A cobrança a maior de qualquer taxa somente se justifica sobre a despesa e somente se esta efetivamente for gerada em excesso por determinada unidade.

O autor Caio Mário da Silva Pereira, na obra “Condomínio e Incorporações” tece comentários que evidenciam a complexidade do rateio e que exige um estudo profundo para entender que a fração ideal pode gerar divisões injustas no caso do rateio de despesas de conservação e manutenção, razão que motivou o legislador a criar o artigo 24, que deixa evidente que ao artigo 12 da Lei nº 4.591/64 destina-se ao rateio do custo da obra, conforme texto a seguir transcrito:

A situação relativamente ao logradouro público influi sobremaneira, dizendo-se “apartamento da frente” o que tem serventia sobre rua ou praça e “apartamento dos fundos” o que a tem sobre pátio ou área interna e, naturalmente, os primeiros valem mais do que os segundos.

O andar em que se situa é outro elemento importante na composição do preço, costumando-se emprestar maior valor aos andares mais altos do que aos mais próximos do chão, pelo incômodo maior que estes sofrem. Mas, nos prédios não servidos de elevadores a mesma regra se não aplica, porque os mais altos obrigam a galgar as escadas.

Outros fatores secundários são igualmente levados em conta: dar para outro terraço comum; existir ou estar projetada obra pública que melhore a situação do apartamento; não haver certas janelas, portas, vãos ou varandas; a melhor ou pior serventia de luz; a qualidade dos materiais empregados etc.

Fréderic Aéby manda levar em consideração a área, a disposição das peças em relação ao conjunto, a orientação, a altura etc., para a fixação do valor originário

Poirier apresenta um esquema de divisão de valores em que o rés-do-chão e o andar imediatamente superior representam cada um 25% do valor do edifício; os dois andares seguintes 20% cada, a divisão é, usualmente, mais complicada.

Frédéric Denis esquematiza os direitos sobre a propriedade indivisa, assim como a proporção na partilha dos encargos comuns, atribuindo ao rés-do-chão, zero; primeiro andar, 100 por mil; segundo andar, 120 mil; terceiro 145 por mil; quarto 175 por mil; quinto 210 por mil; e sexto 250 por mil.

Entre nós, tanto o critério do escritor belga como o do francês são inaceitáveis (PEREIRA, 1999: 98-99).

Até os legisladores do Código Civil de 2002 cometeram dois erros graves ao definirem no parágrafo 3º do art. 1.331 que “a fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária” e que o rateio somente poderia ser pela fração ideal no inciso I, do art. 1.336. Diante dos equívocos e da insensatez, ao perceberem que esses dispositivos ferem a lógica da fração ideal que se baseia na área construída, conforme ABNT, em 2004, a Lei nº 10.931, deu nova redação aos referidos dispositivos. Assim, eliminou o vínculo da fração ideal com o valor do imóvel e inseriu no inciso I, que trouxe a frase “salvo disposição ao contrário” para confirmar que o rateio pela fração ideal deve ser evitado em determinados casos, para não afrontar os artigos 884 e 2.035 do CC.

Segundas intenções

Como advogado especializado em direito imobiliário, ao ser contratado para participar de assembleias, surpreendo-me ao presenciar proprietários, que se transformam em “legisladores”, pois criam “leis” para justificar seus propósitos, às vezes, inconfessáveis. E, o pior, há pessoas presentes, que imbuídas pela boa-fé acabam acreditando no “saque”, outras fingem que está certo o falso argumento, pois lhe convém manter a situação injusta e irracional, que penaliza o dono da unidade que é maior. Há, ainda aquelas nada dizem para não melindrar e evitar conflitos com o vizinho “inventor de leis” que se mostra o “senhor de tudo e de todos” e que, geralmente, é agressivo e não gosta de quem reside numa unidade melhor do que a dele.

Diante desse cenário é compreensível a enorme dificuldade dos proprietários de cobertura, de áreas privativas ou de lojas, que são minoria, fracassarem na tentativa de sensibilizar a enorme maioria representada pelos apartamentos tipo ou salas em alterar a cláusula da convenção que determina o rateio pela fração ideal, que resulta em taxas com valores abusivos, que geram expressiva desvalorização das unidades maiores.

Diante dos princípios gerais consagrados pela Constituição Federativa e pelo Código Civil de proibir a contratação de forma lesiva, com base no parágrafo único do art. 2035 do CC que determina “Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos”, não há como essa cláusula de um contrato consagrar uma lesão, configurada pelo enriquecimento ilícito (art. 884 CC) facilmente provado por uma perícia realizada por um engenheiro.

Felizmente, os magistrados com base numa reflexão mais profunda sobre a matéria, bem como numa perícia que confirma que todas as unidades gastam igualmente ou que é impossível afirmar que as unidades maiores utilizem ou consumam mais que as demais unidades, têm anulado o rateio pela fração ideal que acarreta enriquecimento ilícito.

Kênio de Souza Pereira-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.Consultor Jurídico e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais e do SECOVI-MG.Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis. Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário.

Fonte: Emorar

PL-7174/2014 ALTERA O ARTIGO 41 DA LEI DO INQUILINATO

Altera o art. 41 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que "dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes."

O Projeto de Lei objetiva assegurar ao locatário a livre escolha na contratação da apólice do seguro fiança como modalidade de garantia para os contratos de locações.

Clique no link abaixo para acessar o PL-7174/2014 na sua íntegra:

http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=606680

O QUE É VERDADE SOBRE O LAUDÊMIO?

Não é uma cidade. Parece nome de remédio, mas está longe de salvar vidas. Mas o que é afinal o laudêmio? Popularmente ele é conhecido como "um imposto do tempo do império, cobrado de quem tem casa na praia, e cujo valor arrecadado é destinado à Família Real brasileira". Porém, isso é só uma conceituação leviana.

Na verdade o laudêmio não é sequer um tributo, e consequentemente um imposto ou taxa. Na verdade, o laudêmio advém do instituo da enfiteuse ou aforamento, um complexo direito real sobre coisa alheia. Para facilitar o entendimento da enfiteuse, é preciso compara-la ao conceito do aluguel. Constituída por locador e locatário, em que o primeiro aluga o imóvel ao locatário, que por sua vez paga o aluguel para o locador. No contrato de enfiteuse há o "senhorio direto" e o "enfiteuta".

Quanto ao imóvel, o bem da relação, é dividido em domínio útil, esta a parte do enfiteuta, e o domínio direto, do senhorio direto. Quanto a isto, é necessário explicar a diferença entre os dois tipos. No domínio útil, é permitida a alienação do bem, dando o direito ao enfiteuta ao uso mais completo do bem, ao contrário do aluguel.

Porém, o senhorio direto, mesmo assim, é como se fosse um proprietário vitalício do bem. E daí surge o laudêmio. Isso ocorre quando o enfiteuta decidir por vender seu imóvel, devendo consultar o senhorio direto, haja vista que este tem preferência na compra. Caso ele decline, somente aí será cobrado o laudêmio. É necessário destacar que isso só ocorre em transações onerosas.

Essa taxa, de acordo com legislação administrativa especial, equivale a 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno, incluindo as benfeitorias nele existentes, quando se trata de bens públicos da União Federal, como terrenos da marinha. Porém, quando se trata de bens particulares, Igreja (por isso não pode se dizer que é um tributo, haja vista a imunidade em igrejas e estabelecimentos de cultos) e bens pertencentes a outras pessoas jurídicas de direito público interno – como município ou estado. Ainda, pode requerer a isenção, foreiros com renda familiar inferior ou igual a cinco salários mínimos.

Mas como laudêmio não é um tributo, qual sua destinação? Para começo de conversa, ele não é destinado para a Família Real brasileira – ou aquilo que sobrou dela. Essa é uma daquelas mentiras, que repetidas na web correm o risco de tornarem-se verdade.

De acordo com Rodrigo Marcos Antônio Rodrigues[1], o destino correto no caso do valor dos terrenos de marinha e seus acrescidos são os cofres da União. Mas sendo o Município o proprietário da terra objeto do contrato de enfiteuse, para os cofres do Município será destinada a receita patrimonial.

Ainda, segundo o advogado, “o laudêmio não vai para os cofres da Marinha do Brasil. Importante prestar atenção na preposição "de", os terrenos "de" marinha são uma espécie de bem pertencente à União, seu conceito está presente no Decreto-lei 9.760/1946, nada tem a ver com a Marinha de Guerra do Brasil”.

[1] ENTENDA O QUE É LAUDÊMIO. Desenvolvido por Rodrigo Marcos Antonio Rodrigues. Esclarecimentos sobre a cobrança de laudêmio. 

Disponível em:http://www.laudemio.com.br.

José Carlos Braga Monteiro - Fundador e atual presidente da Studio Fiscal, rede de franquias especializada em consultoria empresarial com auditoria fiscal e planejamento tributário com mais de cem escritórios no Brasil.

Fonte: Revista Jus Navigandi

A ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO JUDICIAL E OS DÉBITOS ANTERIORES DE CONDOMÍNIO E IPTU

O crescente interesse de investidores na aquisição de imóveis tem se verificado também na participação de leilões judiciais onde, em regra, é possível realizar a aquisição por valores menores que os de mercado.

Esse tipo de aquisição é, muitas vezes, vantajosa pelo preço ofertado, porém, deve ser feita com cuidado e atenção, pois a disponibilidade do imóvel e a posse podem demandar outras providências, adiando o exercício pleno dos direitos de propriedade do adquirente pela arrematação judicial.

Contudo, havendo débitos de condomínio e impostos incidentes sobre o imóvel arrematado, é indispensável que estejam referidos no edital de venda, pois, do contrário, não poderão ser atribuídos aos respectivos adquirentes.

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça examinou essa situação, no julgamento do Recurso Especial nº 1.297.672/SP, relatora a Min. Nancy Andrighi, onde restou afirmado: “A responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no edital de praça é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.”

Nessa hipótese examinada, o edital de venda não havia mencionado a existência de débitos condominiais, tendo sido arrematado o imóvel e a cobrança judicial já ajuizada tinha sido direcionada, após a venda judicial, ao adquirente.

Contudo, com absoluta justiça, se entendeu que o adquirente não pode ser surpreendido com encargos ou débitos não previstos no edital, atribuindo-lhe a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais anteriores a arrematação.

E o condomínio que tem o direito ao recebimento do crédito, poderá recebe-lo do valor da venda do imóvel, já que pagos eventuais credores o saldo da venda judicial, se existente, será entregue ao devedor e antigo proprietário do imóvel arrematado.

A mesma situação ocorre se existente débito fiscal incidente sobre o imóvel, quando o produto da venda servirá para quitar o crédito tributário, eis que tal situação está prevista em lei (artigo 130, § único, do Código Tributário Nacional).

Tal situação acarreta maior segurança e certeza na aquisição de imóveis através de venda judicial, tornando essa hipótese interessante do ponto de vista do investidor, já que eventuais dívidas do imóvel deverão estar expressamente referidas no edital de venda, sob pena de não serem atribuídas ao respectivo adquirente.

É indispensável, portanto, o exame cuidadoso da ação judicial, dos editais e da situação do imóvel para se ter certeza da conveniência e benefícios dessa forma de aquisição.

Observadas essas peculiaridades, é provável que a aquisição seja muito vantajosa, sobretudo porque realizada por preço abaixo de mercado e num momento de pleno aquecimento do mercado imobiliário.

Sergio Eduardo Martinez - Advogado - sócio de Martinez Advocacia (associada a Mundie & Advogados) Sócio de escritório de advocacia com ênfase no atendimento de empresas na área cível, tributária e contratual. Titular e coordenador da área contenciosa e contratual de Martinez Advocacia.

Fonte: Artigos JusBrasil