A ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO JUDICIAL E OS DÉBITOS ANTERIORES DE CONDOMÍNIO E IPTU

O crescente interesse de investidores na aquisição de imóveis tem se verificado também na participação de leilões judiciais onde, em regra, é possível realizar a aquisição por valores menores que os de mercado.

Esse tipo de aquisição é, muitas vezes, vantajosa pelo preço ofertado, porém, deve ser feita com cuidado e atenção, pois a disponibilidade do imóvel e a posse podem demandar outras providências, adiando o exercício pleno dos direitos de propriedade do adquirente pela arrematação judicial.

Contudo, havendo débitos de condomínio e impostos incidentes sobre o imóvel arrematado, é indispensável que estejam referidos no edital de venda, pois, do contrário, não poderão ser atribuídos aos respectivos adquirentes.

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça examinou essa situação, no julgamento do Recurso Especial nº 1.297.672/SP, relatora a Min. Nancy Andrighi, onde restou afirmado: “A responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no edital de praça é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.”

Nessa hipótese examinada, o edital de venda não havia mencionado a existência de débitos condominiais, tendo sido arrematado o imóvel e a cobrança judicial já ajuizada tinha sido direcionada, após a venda judicial, ao adquirente.

Contudo, com absoluta justiça, se entendeu que o adquirente não pode ser surpreendido com encargos ou débitos não previstos no edital, atribuindo-lhe a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais anteriores a arrematação.

E o condomínio que tem o direito ao recebimento do crédito, poderá recebe-lo do valor da venda do imóvel, já que pagos eventuais credores o saldo da venda judicial, se existente, será entregue ao devedor e antigo proprietário do imóvel arrematado.

A mesma situação ocorre se existente débito fiscal incidente sobre o imóvel, quando o produto da venda servirá para quitar o crédito tributário, eis que tal situação está prevista em lei (artigo 130, § único, do Código Tributário Nacional).

Tal situação acarreta maior segurança e certeza na aquisição de imóveis através de venda judicial, tornando essa hipótese interessante do ponto de vista do investidor, já que eventuais dívidas do imóvel deverão estar expressamente referidas no edital de venda, sob pena de não serem atribuídas ao respectivo adquirente.

É indispensável, portanto, o exame cuidadoso da ação judicial, dos editais e da situação do imóvel para se ter certeza da conveniência e benefícios dessa forma de aquisição.

Observadas essas peculiaridades, é provável que a aquisição seja muito vantajosa, sobretudo porque realizada por preço abaixo de mercado e num momento de pleno aquecimento do mercado imobiliário.

Sergio Eduardo Martinez - Advogado - sócio de Martinez Advocacia (associada a Mundie & Advogados) Sócio de escritório de advocacia com ênfase no atendimento de empresas na área cível, tributária e contratual. Titular e coordenador da área contenciosa e contratual de Martinez Advocacia.

Fonte: Artigos JusBrasil

Multas nos contratos de compra e venda de imóveis

Tramita do Senado Federal o Projeto de Lei n. 97/2012, que altera a Lei 8.078 (Código de Defesa do Consumidor) a fim de disciplinar a imposição de multas às construtoras por atraso na entrega do imóvel, sendo acrescido os artigos 53-A, 53-B, 53-C e 53-D.

O art. 53-A estabelece a obrigatoriedade de cláusula contratual, nos contratos de compra e venda de imóveis, prevendo uma indenização pelas construtoras e incorporadoras ao consumidor, caso não entreguem o imóvel na data contratada. Essa indenização ficou delineada como sendo de 2% sobre o valor total do contrato, e 0,5% por mês de atraso.

Desta forma, o dispositivo imputa às construtoras e incorporadoras duas espécies de Multas nos contratos de compra e venda de imóveis: compensatória (2%) e moratória (0,5%).

O que se discute, no caso em tela, é sobre a possibilidade de cumulação entre as duas multas, mesmo expressamente previstas em contrato.
O escopo do projeto atrela-se ao fato de que existem diversas ações judiciais propostas nos tributais estaduais em que o consumidor pleiteia indenização por lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel.

As demandas propostas, geralmente, restringem-se a requerer a indenização por lucros cessantes (perdas e danos), mesmo expressamente previsto no contrato de compra e venda apenas a indenização moratória. Isso porque a cumulação das multas é matéria controvertida nos tribunais que ora entendem pela possibilidade da cumulação, caso o fato gerador seja distinto, ora pela impossibilidade, quando o fato gerador é idêntico.

Percebe-se que a cumulação das multas que ora se apresentam referem-se ao mesmo fato gerador, ou seja, pelo atraso na entrega do imóvel ao consumidor a incorporadora/construtora deverá indenizá-lo por meio da cumulação das multas expressamente previstas em contrato.

Ocorre que, já é entendimento sedimentado no STJ de que a cumulação das multas só encontra guarida quando o fato gerador de sua ocorrência for distinto:

LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. FATOS GERADORES DISTINTOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. DUPLA CONDENAÇÃO EM MULTA MORATÓRIA. INADMISSIBILIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVA. VEDAÇÃO. SÚMULAS 5 E 7 DESTA CORTE. 1. Se no contrato locatício há previsão das cláusulas penais moratória e compensatória, tendo como origem fatos geradores distintos, é cabível a cobrança de uma delas ou de ambas, observados os fatos que autorizam a pretensão. Precedente. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido.

(REsp 657.568/MG, Rel. Min. LAURITA VAZ, Quinta Turma, DJ 2/5/06)
LOCAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. FATOS GERADORES IDÊNTICOS. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. INVIABILIDADE NA VIA DO ESPECIAL. SÚMULA N.º 07 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

(…)
2. Conquanto, seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas na avença locatícia e tenham fatos geradores distintos.

(…)
(REsp: 844882 RJ 2006/0090069-3, Relator: Ministra LAURITA VAZ, Data de Julgamento: 21/09/2010, T5 – QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/10/2010).

Ou seja, o projeto tenta legalizar a cumulação das multas por meio de Lei, sendo que a negativa da cumulação refere-se a aspectos jurídicos.

O que o projeto está prevendo é a cumulação das penalidades compensatória e moratória, acarretando, assim, uma dupla penalidade (bis in idem) sobre o mesmo fato, qual seja, o atraso na entrega do imóvel.

Fato diferenciado são àqueles que se apresentam em grande proporção nos tribunais, em que o consumidor pleiteia indenização por lucros cessantes cumulado com a penalidade moratória.

Os lucros cessantes se referem aos danos materiais sofridos pelo consumidor, sendo que se deve demonstrar o prejuízo sofrido.
O Código Civil expressamente dispõe que:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Art. 403. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.

Percebe-se que o instituto refere-se a perda de um ganho esperado, permitindo que o lesado seja ressarcido pelos danos sofridos em decorrência da não entrega do imóvel no prazo ajustado, fato esse que poderia ensejar um benefício econômico do consumidor.

Desta forma, os institutos que ora se apresentam não tem relação, ou seja, a indenização por lucros cessantes não se confunde com a indenização compensatória.

Em não se confundindo, é duvidoso reconhecer a legalidade do que dispõe o art. 53-A do Projeto de Lei n. 97/2012, que prevê uma dupla indenização gerada pelo mesmo fato danoso (bis in idem).

Fonte: Fórum Imobiliário

CRÉDITO IMOBILIÁRIO NA CAIXA DEVE FECHAR O ANO COM R$140 BI EM OPERAÇÕES

Até agosto, a Caixa, que detém 70% do mercado imobiliário, concedeu em torno de R$ 80 bilhões em operações – R$ 23,7 bilhões correspondem ao programa de financiamento da casa própria, ou seja, 30% do total.

A expectativa do banco é de que até o fim do ano o volume de novas contratações ainda alcance mais R$ 12,5 bilhões por mês.

Para o próximo ano, o vice-presidente de Habitação da Caixa, José Urbano Duarte, acredita que o mercado continuará aquecido em todo o país, mantendo o mesmo ritmo de crescimento de 2014. Ele falou sobre o cenário da habitação no país durante evento do setor.

“2015 será um ano de crescimento. Não vai dobrar o volume de negócios em relação ao que se fez há três, quatro anos, pois estamos falando de um mercado muito mais robusto do que era. Hoje, o mercado já representa 9% do PIB e era de menos de 2% do PIB há cinco, seis anos. Vamos ter um crescimento sustentável, em números mais adequados”, acredita Urbano.

O vice-presidente de Habitação da Caixa disse que, além do crescimento do crédito para a construção civil, outros fatores contribuíram para o incremento do mercado brasileiro: a regulação, que tornou o custo para construir mais baixo, a exemplo do cadastro positivo; os parâmetros mais justos na comparação de preços; e a alienação fiduciária. “Os marcos regulatórios criaram um ambiente muito melhor para o mercado”, ressaltou.

A Caixa Econômica administra, atualmente, cinco milhões de unidades habitacionais e com tendência de crescimento. “Milhões de pessoas nos procuram todos os meses dizendo que querem comprar um imóvel”, disse.

Levantamento do banco mostra que o financiamento de imóveis é feito, em 56% dos casos, com recursos da caderneta de poupança e 44% por meio de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Mais de 96% deste crédito tem alienação fiduciária.

Fonte: Caixa Econômica Federal

O papel do corretor de imóveis para garantir a segurança nos negócios imobiliários

COM A ATUALIZAÇÃO DO ARTIGO 723 DO CÓDIGO CIVIL, EM 2010, AUMENTOU A RESPONSABILIDADE DO PROFISSIONAL NO QUE TANGE A TRANSPARÊNCIA NA NEGOCIAÇÃO

Comprar a casa própria ainda é um dos maiores sonhos do brasileiro. É, para muitas pessoas, o investimento de uma vida de trabalho. Justamente pelo significado da compra é fundamental cercar-se de cuidados. Além da análise mercadológica do bem (preço, condições de pagamento, infraestrutura), o consumidor deve focar na segurança jurídica do negócio imobiliário. Neste contexto, o corretor de imóveis exerce papel fundamental na intermediação e fechamento do negócio. Levando em consideração sua formação especializada e conhecimento do segmento, o profissional é responsável pelo esclarecimento do cliente.

O comprometimento do profissional nesse sentido foi, inclusive, expandido com a atualização do artigo 723 do Código Civil, em 2010, que responsabiliza o corretor de imóveis pela segurança dos negócios imobiliários, conferindo a ele a prerrogativa de consultor imobiliário.  Conforme a lei, o corretor é “obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

“Acredito que esse artigo veio fortalecer uma preocupação que os clientes tinham. Mas, na minha opinião, acho que muitos corretores ainda desconhecem esse artigo. É lógico que o profissional tem que ser ético e transparente nas transações imobiliárias. Como hoje o CRECI está mais presente e atuante, as imobiliárias também estão sendo mais profissionais do que eram no passado. Há uma preocupação maior com seus corretores. O acompanhamento por parte das imobiliárias nas vendas está muito mais rigoroso e o corretor tem capacitações periódicas sobre tudo que envolve seu universo. Enfim, a tendência é que o corretor de imóveis esteja muito mais preparado e qualificado nos próximos anos”, analisa Hilton Sette, sócio da Central de Vendas, em Fortaleza.

NEGÓCIO SEGURO

Segundo Sette, o protagonismo do corretor para garantir um negócio seguro começa com a preparação para a venda. “Ele, como profissional, antes de vender, tem que se preparar e saber todos os detalhes, desde os acabamentos no âmbito de engenharia até os parágrafos do contrato. Com isso, passará ao comprador todas as informações necessárias para que ele faça uma compra segura. Dentro de uma imobiliária, essa responsabilidade é dividida por toda a equipe de corretores que ocupam várias funções, desde o corretor que fez o primeiro atendimento até os coordenadores de produtos, gerentes, diretores e secretaria de vendas, que fornece todos os elementos necessários para fazermos uma venda segura”, explica Sette.

Rondinelli Valença, outro sócio da Central de Vendas, afirma que para realizar uma negociação transparente e segura, o corretor de imóveis deve esclarecer os direitos e deveres da imobiliária e do proprietário do bem como o percentual de comissão ou quem arcará com as taxas de cartório depois da venda.

Conforme Valença, após o acordo entre o comprador e o vendedor, o corretor deve recolher toda documentação do comprador e encaminhar para a construtora. Em seguida é feito o contrato de compra e venda para o comprador assinar. “Em caso de venda de imóveis usados, cabe a imobiliária fazer esse contrato e cuidar de todo trâmite junto ao cartório”.

DICAS PARA UMA NEGOCIAÇÃO SEGURA

Evite comercializar pessoalmente o seu imóvel. Um corretor de imóveis é um profissional especializado, capaz de assegurar mais lucratividade com total segurança para você.

Procure um corretor de imóveis ou imobiliária inscrito no CRECI. Solicite adocumentação oficial expedida pelo Conselho Regional da categoria. Isto livra você dos contraventores e dos prejuízos causados pelas pessoas sem preparo.

Se você está comprando um imóvel, exija do corretor a apresentação da Opção de Venda, antes de efetuar qualquer pagamento ou sinal. A Opção é a comprovação de que ele está autorizado a comercializar o imóvel.

CORRETORES

Esteja sempre em dia com as suas obrigações junto ao seu Conselho Regional.

Tenha sempre consigo o documento de identificação expedido pelo CRECI. O seu cliente poderá exigi-lo a qualquer momento.

Explique ao seu cliente a importância da Opção de Venda. Evite comercializar qualquer imóvel sem ela. A Opção garante a você o seu direito à remuneração na forma de comissão de venda, mesmo que a negociação seja feita após o período de exclusividade.

DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

O corretor de imóveis está acostumado a toda documentação necessária à segurança das negociações imobiliárias, mas se você prefere conduzir pessoalmente, fique atento a alguns documentos:

a) Certidão de Registro do Imóveis: documento expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis e que revela quem é o verdadeiro proprietário do imóvel. Contém o histórico do bem desde o seu registro inicial. Esta certidão pode evitar que você caia em golpes de estelionatários, quando uma pessoa diz ser dona de um imóvel que não lhe pertence.

b) Certidão Negativa da Prefeitura: documento que comprova a existência ou não de pendências quanto ao ITU ou IPTU. Também muito importante, uma vez que os débitos destes impostos podem se tornar inscrição na Dívida Ativa do Município e o imóvel pode vir à penhora.

c) Certidão Vintenária: Também expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, revela se o bem tem algum embaraço jurídico, penhora, hipoteca etc., que inviabiliza e até impossibilite a sua venda.

A NEGOCIAÇÃO

SINAL – Se estiver comprando, exija o recibo referente ao sinal, assim você será amparado pelo artigo 419 do Novo Código Civil que a obrigatoriedade da conclusão da comercialização após o sinal de negócio.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA – Comprando ou vendendo procure auxílio para firmar um contrato de promessa de compra e venda. Este instrumento é a garantia das partes de que o que foi acordado será cumprido.

ESCRITURA – Uma vez concluída a negociação deve-se registrar a escritura, que é lavrada no Cartório de Notas, diante de um tabelião.

CUSTAS – Os pagamentos referentes as certidões negativas, lavraturas de escritura, impostos de transmissão, entre outros podem ser objetos de acordo. Entretanto, a prática tem sido que estas despesas são assumidas pelo comprador, mesmo porque ele quer se certificar da lisura e desembaraço do imóvel e do vendedor. (FONTE: CRECI-CE)

Fonte: O Estado CE

Avaliação de imóveis – Critérios que devem ser observados

Cálculo mesmo que seja verbal tem que ser seguro e estar muito próximo das outras ofertas nas mesmas imediações

O processo de enfraquecimento no mercado de imóveis de terceiros (usados), nas regiões nobres da capital de São Paulo, se dá em relação à baixa procura para compra, as vendas caem de maneira acentuada; por sua vez, com o grande número de novos corretores de imóveis que entraram no mercado em alta, em empresas que exigem o cumprimento da produção dos novatos com obrigatoriedade de cumprir metas, se tornando basicamente corretores captadores de imóveis, são profissionais inexperientes e com pouquíssima visão de mercado, acabam avaliando mal os imóveis com valores elevados, somente com o intuito de obter exclusividade na venda.

Estas exclusividades, na grande maioria, têm um prazo de até 90 dias, fazendo com que os proprietários fiquem a mercê destas empresas, que por sua vez deixam de promover a venda do imóvel e dificultam a parceria com outras empresas que podem estar com o cliente comprador em atendimento.

Os preços (avaliação) acima da realidade de mercado, está fazendo com que os imóveis usados que têm por vezes mais de 30 anos de construção, a se equipararem com os novos (lançamentos), chegando a um valor de metro quadrado, além do real preço, o que acaba por levar, os clientes investidores e compradores do mercado de imóveis usados a procurarem outras alternativas, isso se deve infelizmente pelos valores informados por profissionais sem a devida qualificação e conhecimento do mercado imobiliário em  diversas regiões.

Uma vez realizada a avaliação, dificilmente se consegue mudar aquilo que foi  oferecido a um proprietário, que com certeza vai optar pelo maior preço, ficando, portanto,  impossível  em fazer o cliente entender que o seu imóvel está totalmente fora de preço e da realidade do mercado, isto é o reflexo de um profissional totalmente despreparado, que inflaciona o mercado que, por sua vez passou por um verdadeiro “boom” com abusivos  aumento dos preços.

O maior termômetro na venda de um imóvel para os proprietários é quando seu imóvel está sendo visitado constantemente por corretores acompanhado com seus clientes, uma simples checagem por telefone, não se pode considerar que seu imóvel está no preço de mercado, quando não acontecem estas alternativas, isso demonstra que o imóvel está esquecido no cadastro das imobiliárias,  ou melhor,  “seu imóvel esta totalmente fora de preço”.

Uma avaliação mesmo que seja verbal tem que ser segura e deverá estar muito próxima das outras ofertas de venda nas mesmas imediações, e, equiparando-se com a idade de construção, metragens e valores do metro quadrado ofertados na mesma região.

Por:Francisco Zagari Neto – Corretor de imóveis desde 1971. Sócio fundador da Maison Empreendimentos Imobiliários e atual presidente nacional da ONG-ABCI (Associação Brasileira de Defesa dos Corretores de Imóveis e Empresas Imobiliárias), ex-diretor secretário da Câmara de Valores Imobiliários do Estado de São Paulo, diretor estadual da fiscalização do Creci-SP, diretor nacional de fiscalização do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, com uma trajetória de grande defensor da categoria.

Fonte: Corretor Destaque

FGV: IGP-M RECUA 0,27% EM AGOSTO

O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), usado para reajustar a maioria dos contratos de aluguel, caiu 0,27% agosto. Em julho, o índice caiu 0,61%. Este é o quarto mês seguido que o índice registra queda, segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV).

Em agosto de 2013, o índice variou 0,15%.

A variação acumulada em 2014, até agosto, é de 1,56%.

Usado no cálculo do IGP-M, com o maior peso, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que mede os preços no atacado, recuou 0,45%. No mês anterior, a queda foi de 1,11%.

Também utilizado no cálculo do IGP-M, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que avalia a variação de preços no varejo, caiu 0,02% em agosto, ante 0,15% no mesmo período do mês anterior, com destaque para o descréscimo no grupo habitação (0,48% para 0,29%). Nesta classe de despesa, ganhou destaque o comportamento do item taxa de água e esgoto residencial, que passou de -0,66% para -0,91%.

Com peso menor que o dos indicadores acima no cálculo do IGP-M, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) apresentou variação de 0,19% em agosto, abaixo do resultado de julho de 0,80%. O índice que representa o custo da mão de obra registrou variação de 0,23%. No mês anterior, o índice registrou taxa de 1,11%.

Fonte: G1 Economia

SISTEMA COFECI-CRECI: NOVO CÓDIGO DE PROCESSO DISCIPLINAR EM 2015

A partir do ano 2015, os Corretores de Imóveis brasileiros poderão ter Novo Código de Processo Disciplinar-CPD onde serão tratados assuntos referentes a Processos e Procedimentos Éticos Disciplinares, Termo de Representação, Auto de Infração, Denúncias, Julgamento de Processos, Exercício Ilegal da Profissão, dentre outros.

Este é mais um grande avanço do Sistema Cofeci-Creci em favor dos Corretores de Imóveis de todo o Brasil.

Fonte: CERP - Comissão de Elaboração de Resoluções e novos Projetos do COFECI