SÍNTESE SOBRE A GESTÃO DA LOCAÇÃO

O contrato de locação é bilateral, oneroso, comutativo consensual e não solene e conforme o disposto na lei do Inquilinato existem obrigações bem definidas das partes, locador e locatário.

 

Ainda previu o Legislador, as responsabilidades quanto às despesas ordinárias e extraordinárias no contexto da locação em seus aspectos gerais como a participação do inquilino em reuniões de condomínio e das reformas e adaptações no imóvel.

 

Também reúne cláusulas e requisitos obrigatórios, como a caracterização das partes, descrição do imóvel, valor do aluguel, forma e local de pagamento, garantia, encargos de responsabilidade do locatário, finalidade, duração e vigência para a possibilidade de alienação e o índice de reajuste anual.

 

É importante anexar ao contrato o Termo de Vistoria do imóvel para demonstrar o estado em que o mesmo se encontrava à época da locação.

 

TIPOS DE LOCAÇÃO

 

As locações dividem-se em:

 

Residenciais

 

Para temporada e

 

Não residenciais.

 

A destinação da locação residencial é para a moradia do locatário e seu contrato de locação tem prazo mínimo de 30 meses, com a possibilidade das partes requererem o imóvel locado durante o período convencionado sob certas condições especiais previstas na lei. Há ainda, a possibilidade da livre negociação entre as partes que redunda em determinadas convenções aceitas pelas mesmas.

 

Já a locação por temporada, como o nome indica, destina-se ao abrigo temporário do locatário e seu contrato tem o prazo máximo de 90 dias, findo o prazo e permanecendo o locatário sem oposição do locador, este contrato se transformará em um contrato por tempo indeterminado, tal como acontece nos contratos de locação típicos. Somente nos contratos de locação por temporada o locador poderá receber de uma só vez os aluguéis correspondentes.

 

Quanto à locação não residencial, entende-se aquela em que o locatário é pessoa jurídica e seu contrato poderá ter seu prazo acordado entre as partes.

Findo o prazo, o imóvel pode ser retomado através de denúncia imotivada e o direito a renovação é compulsório sob certos requisitos.

 

Existe ainda a figura da sublocação, cuja premissa básica é a permissão do locador conquanto que o valor do aluguel da sublocação não ultrapasse o valor da locação.

 

DAS GARANTIAS

 

As garantias, que tornam menor o risco da atividade, são:

 

A caução

 

A fiança 

 

O seguro fiança locatícia

A cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento (Incluído pela Lei nº. 11.196/2005)

 

É importante frisar que, sob pena de nulidade do contrato, apenas uma delas poderá ser utilizada. Em se exigindo mais que uma garantia prevalecerá a primeira mencionada no contrato.

Caso não possa ser ofertada nenhuma das garantias previstas, o locador poderá exigir o recebimento do aluguel adiantado até o sexto dia útil de cada mês.

UMA PECULIARIDADE DA CAUÇÃO

Caução é um depósito em dinheiro ou a nomeação de um bem móvel ou imóvel de propriedade do Locatário, oferecidos como garantia das dívidas que possam vir a existir em relação à locação.

Quando a caução for realizada em dinheiro, o valor não poderá ultrapassar ao equivalente a 3 (três) meses de aluguel e, ainda assim, deverá ser depositado em caderneta de poupança especial, vinculada, que, ao final da locação, não havendo divergência quanto a débitos da locação, pertencerá ao Locatário.

DIREITO DE PREFERÊNCIA

Quando o Locador pretender vender, ceder, ou dar em pagamento o imóvel locado, o Locatário terá preferência na sua aquisição, em igualdade de condições com terceiros.

Antes de vender o imóvel, deverá comunicar ao Locatário, através de notificação judicial, cartorária ou por carta AR que o próprio Locatário acuse formalmente haver recebido, informando o valor do negócio, as condições e a forma de pagamento, bem como o dia e local em que poderá examinar a sua documentação.

 

DOCUMENTAÇÃO

 

Da parte do Locador, são necessários os seguintes documentos: RG, CPF, contas em dia das concessionárias de serviços públicos, carnê do IPTU.

Do Locatário exige-se: RG, CPF inclusive do cônjuge e Comprovante de Renda.

 

Caso o locatário opte pela garantia através de Fiador, será exigido do mesmo RG, CPF, além de Escritura Definitiva de imóvel de sua propriedade dado como fiança e o carnê de IPTU.

 

OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO SÃO REGIDOS PELA LEI 8.245/91

 

Existem situações específicas quanto à relação contratual, como a rescisão, a alienação do imóvel alugado, aspectos relativos à habitação multifamiliar, entre outras cuja legislação normatiza os procedimentos a serem adotados em cada caso.

 

Quanto aos problemas que surgem durante a locação, como atraso no pagamento do aluguel, que poderá ocasionar a retomada do imóvel através de uma ação de despejo, também a utilização do imóvel de forma diversa àquela que se destina poderá provocar a denúncia do contrato, além da sublocação sem autorização expressa do locador, entre outras

 

Extinto o contrato, o proprietário poderá retomar o imóvel sem justificar-se, independente de notificação e/ou aviso, através da Denúncia Vazia.

 

ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO

 

Uma administradora é a real procuradora do proprietário, sob contrato, e todas as ações praticadas referente ao imóvel têm valor legal. É indispensável o conhecimento sobre a legislação pertinente, direito imobiliário e sensibilidade para bem administar uma relação duradoura como é a locação.

 

Os honorários são previstos nas tabelas de honorários mínimos do Sistema COFECI-CRECI e têm pequena variação percentual a depender da região, sobre o valor mensal do aluguel. Já a taxa de contrato varia entre 60% a 100%, lembrando que a cobrança de honorários inferiores à Tabela de Honorários Mínimos da categoria é considerada infração ética.

 

Quanto ao Aluguel Garantido, inexiste a obrigatoriedade por parte da administradora, além da adoção desta medida ser mera ilusão, pois a maior garantia é a fiança obtida pelo locatário.

Prof. Marcos Mascarenhas

IGP-M RECUA NA PRIMEIRA PRÉVIA DE ABRIL

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), usado para contratos de aluguéis, variou 0,72% na primeira prévia de abril, de acordo dados divulgados nesta quarta-feira (09) pela Fundação Getulio Vargas (FGV).

No mesmo período no mês anterior, o índice marcou 1,16%. O IGP-M foi calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 e 31 de março.

O  Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) registrou queda, sendo este para 0,80% no período, ante 1,55% do primeiro decêndio de março.

Já o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) apresentou variação de 0,65%, contra taxa positiva de 0,51% de março.

Na leitura, cinco das oito classes de despesa tiveram acréscimo em suas taxas de variação, com destaque para o grupo educação, leitura e recreação, que passou de -0,35% para 0,60%. 

Também tiveram avanço os grupos vestuário (-0,18% para 1,13%), alimentação (0,99% para 1,07%), habitação (0,45% para 0,47%) e saúde e cuidados pessoais (0,33% para 0,37%). Nestas classes, vale citar o comportamento dos itens roupas (-0,41% para 1,34%), panificados e biscoitos (0,13% para 1,00%), eletrodomésticos e equipamentos (0,28% para 0,93%) e produtos farmacêuticos (0,15% para 3,57%).

Em contrapartida, os grupos que tiveram decréscimo foram transportes (0,79% para 0,68%), comunicação (0,14% para -0,14%) e despesas diversas (0,53% para 0,24%), com destaque para  tarifa de ônibus urbano (1,23% para -0,38%), tarifa de telefone residencial (0,01% para -0,41%) e serviço religioso e funerário (1,60% para 0,10%).

Já o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) apresentou taxa de 0,35%, acima o resultado de março, quando a variação foi de 0,21%.

Fonte: ÚltimoInstante

CONTRATO PRELIMINAR E DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA NO STJ

O Código Civil brasileiro atribuiu expressamente ao direito do promitente comprador do imóvel a qualidade de direito real (art. 1.225, VII). Embora não esteja consignado na norma, trata-se de um direito real de aquisição aplicável aos contratos de promessa de compra e venda, consistente na possibilidade de o promitente comprador (titular do direito real à aquisição do imóvel) exigir em juízo a adjudicação compulsória do bem cuja escritura definitiva não fora outorgada voluntariamente pelo promitente vendedor.

A terminologia técnica é complicada, mas pode ser mais facilmente compreendida à luz do estudo do contrato preliminar. Isso porque o contrato de promessa de compra e venda nada mais é do que uma espécie de contratação que visa, em princípio, a assegurar o cumprimento de outro contrato. A esse segundo contrato dá-se o nome de contrato principal, que é o contrato definitivo de compra e venda do imóvel.

No tocante ao contrato preliminar, é mister assinalar que se trata de um tipo de negócio jurídico que voltado a preparar as partes contratantes para a celebração de um contrato futuro. Sendo assim, como negócio jurídico preparatório, deve conter os requisitos essenciais à validade do contrato definitivo (o contrato principal), especialmente aqueles previstos no art. 104 do Codex, in verbis: 

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Entre esses requisitos do art. 104, não se aplica ao contrato preliminar apenas o relativo à forma. Com efeito, o legislador optou por deixa-la livre à autonomia privada, a afastar a sua solenidade. É o que prescreve o art. 462 do CC (grifo meu):

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

É fato que parte da doutrina interpreta com ressalvas a liberdade de forma nos contratos preliminares, buscando conciliá-la com outros dispositivos legais, a exemplo do art. 227, que impõe restrições, no direito probatório, à prova exclusivamente testemunhal nos negócios jurídicos cujo valor não ultrapasse o décuplo do salário mínimo.

A esse respeito, os comentários de Farias e Rosenvald (2012, p. 948) são esclarecedores: 

Na linha consensualista, o Código Civil é enfático na defesa do princípio da liberdade de forma para os contratos preliminares (art. 107, CC). Em outras palavras, dotado o negócio jurídico dos pressupostos de existência e dos requisitos de validade a que alude o artigo 104 do Código Civil, o contrato preliminar é um ato jurídico perfeito, independente da relação principal que procura garantir. O ordenamento afastou o princípio da atração das formas entre os contratos preliminar e definitivo. Esta diversidade de fundamentos e efeitos entre os dois modelos jurídicos, justifica a liberdade de contratar sem a exigência da forma pública, essencial à validade de negócios jurídicos que visem à constituição de direitos reais sobre bens imóveis de valor superior a trinta salários mínimos (art. 108, CC).

Certamente esta liberdade de forma não será extremada, posto conciliada com outros dispositivos legais. Daí a necessidade de escrito particular para os contratos preliminares cujo valor ultrapasse o décuplo do salário mínimo, admitindo-se a prova exclusivamente testemunhal quanto à sua existência tão somente para transação de patamar inferior ao aludido montante (art. 227, CC). Esta mesma restrição ao direito probatório é insculpida no artigo 401 do Código de Processo Civil.

Importa salientar que, no contrato preliminar, já há uma obrigação contratual definida. Ela consubstancia o dever de celebrar o contrato definitivo (contrato principal). Assim se justifica a redação do caput do art. 463 do CC, o qual assinala a eficácia obrigacional do vínculo prévio, dotando-o de exigibilidade jurídica:

Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.

Ao assegurar a possibilidade de tutela específica da obrigação de fazer, consistente na celebração do contrato principal, o art. 463 deixa claro que o contrato preliminar é um negócio jurídico sério, não se confundindo, dessa maneira, com as negociações preliminares, no curso das quais há apenas a manifestação de intenções desprovidas de juridicidade.

Consequentemente, em regra, o contrato preliminar deve ser concebido como uma convenção jurídico irretratável, porquanto dotada de eficácia obrigacional. Ciente disso, o legislador ressalvou expressamente a possibilidade de inclusão da cláusula concernente ao direito de arrependimento, isto é, a aposição autônoma ao instrumento do contrato do direito potestativo que faculta aos contratantes resilir unilateralmente o contrato preliminar. Logo, a cláusula de arrependimento permite, por exemplo, que o contratante arrependido (contratante demissionário) não seja judicialmente compelido a celebrar a avença principal - medida que, na linguagem processual, corresponde à tutela específica da obrigação de fazer futura.

Essas noções doutrinárias acerca do contrato preliminar são extremamente úteis ao entendimento do contrato de promessa de compra e venda. O motivo reside na similitude dessas modalidades contratuais, a apresentar estreita relação em sua disciplina jurídica. Prova disso é a previsão da cláusula de arrependimento no art. 1.417 do CC:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Portanto, seja na disciplina geral dos contratos preliminares, seja na disciplina específica da promessa de compra e venda, o exercício do direito potestativo de arrependimento deve decorrer da aposição de cláusula expressa ao instrumento. Caso contrário, a denúncia não se concretizará validamente (sem perdas e danos).

Mas mais interessante ainda é atentar ao teor do parágrafo único do art. 463 do Código Civil, in verbis:

Art. 463. omissis

Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.

Trata-se de dispositivo polêmico, que tem gerado fundas discussões nos tribunais. O busílis encontra-se na exigência de registro do contrato preliminar, o que poderia afetar o direito à adjudicação compulsória previsto no art. 1.418 do CC:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

No afã de interpretar a redação equívoca do parágrafo único do art. 463 do CC, surgem duas correntes na doutrina (ASSIS NETO; JESUS; MELO, 2013, p. 1465). De lado, há os que defendem que o dispositivo refere-se tão só à necessidade de registro do compromisso de compra e venda para oposição de efeitos erga omnes (Ruy Rosado de Aguiar, Carlos Roberto Gonçalves); de outro, situam-se os que entendem que é imperiosa a necessidade de registro quaisquer que sejam os efeitos pretendidos pelos contraentes (Joel Dias Figueira, Carlos Alberto Dabus Maluf, Mário Müler Romitti).

Por sua vez, no plano jurisprudencial, os precedentes mais antigos do Superior Tribunal de Justiça inclinavam-se em acatar os argumentos expendidos pela primeira corrente. Colaciono:

Adjudicação compulsória.

1. É torrencial a jurisprudência da Corte no sentido de que o"direito à adjudicação é de caráter pessoal, restrito aoscontratantes, não se condicionando a obligatio faciendi à inscrição no registro de imóveis".

2. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ, T3 - Terceira Turma, REsp 204.784/SE, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 23/11/1999, p. DJ 07/02/2000).

De acordo com o raciocínio que foi sendo maturado pela Corte, a eficácia obrigacional inter partes existe tão logo seja concluído o pacto. Independentemente de registro, o promissário fica autorizado a exigir da contraparte a celebração do contrato principal nos limites do acordo prévio de vontades. Por sua vez, a eficácia real (erga omnes) é que demanda o registro em cartório da avença. Neste último caso, o registro (no cartório de registro de imóveis ou no cartório de títulos e documentos, conforme se cuide, respectivamente, de bem imóvel ou móvel) serve como mecanismo assecuratório de que a promessa inscrita no contrato preliminar não será afetada por eventual negócio jurídico celebrado com terceiros de boa-fé. Um exemplo vem a calhar. Suponhamos que, na promessa de compra e venda de imóvel, o promitente vendedor, no curso do contrato preliminar, e exercendo legitimamente seu direito de proprietário (afinal, não houve ainda a outorga da escritura definitiva da propriedade do bem imobiliário), celebre novo contrato (de compra e venda) com terceiro de boa-fé. Este terceiro ignorava a existência de contrato de promessa de compra e venda e nem poderia, diligenciando ordinariamente, descobri-lo. Aí é que a eficácia erga omnes, adquirida mediante o registro em cartório, tem o poder de impedir que a alienação do imóvel a terceiro de boa-fé prejudique o contrato preliminar. Assim, garantir-se-á que o promissário comprador da promessa de compra e venda possa ajuizar a ação pessoal de adjudicação compulsória, desta vez não apenas contra o promitente vendedor, que alienou o bem, mas também contra o terceiro, cujo contrato de compra e venda, ainda que celebrado de boa-fé, será considerado negócio jurídico ineficaz. Ou seja, o registro em cartório assegura a oponibilidade a terceiros da promessa de compra e venda, a atestar a eficácia real do pacto preliminar, consubstanciada no direito real de aquisição do bem prometido (CC, art. 1.225, VII).

Com amparo nesse raciocínio, o STJ editou o enunciado nº 239 da súmula de jurisprudência do tribunal:

STJ, Súmula nº 239:

O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

O verbete revela a assunção pelo tribunal da distinção já feita antes, no sentido de que a eficácia obrigacional inter partes do contrato preliminar independe de registro. "Assim, quando o direito à escrituração definitiva da compra e venda é exercido diretamente contra o promitente vendedor, não se lhe condiciona o registro" (ASSIS NETO; JESUS; MELO, 2013, p. 1465, grifo do autor).

De tal arte a corroborar esse entendimento, o enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil do CJF/STJ preceitua:

95 – Art. 1.418: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).

Em seus julgados, o STJ vem aplicando iterativamente o enunciado nº 239. Colaciono (grifo nosso):

DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. DESNECESSIDADE. SÚMULA/STJ. RECURSO NÃO CONHECIDO.

- Nos termos do enunciado nº 239 da súmula/STJ, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

(STJ, T4 - Quarta Turma, REsp 188.172/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 10/10/2000, p. DJ 20/11/2000).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO. REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 239/STJ. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. HIPOTECA POSTERIOR. INEFICÁCIA.

I – Em consonância com o enunciado 239 da Súmula desta Corte, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

II - A hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda com o promissário-comprador não tem eficácia em relação a este último. Precedentes. Agravo improvido.

(STJ, T3 - Terceira Turma, AgRg no Ag 575.115/SP, Rel. Min. Castro Filho, j. 28/10/2004, p. DJ 17/12/2004).

DIREITO DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTRUMENTO QUE ATENDE AO REQUISITO DE JUSTO TÍTULO E INDUZ A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. EXECUÇÕES HIPOTECÁRIAS AJUIZADAS PELO CREDOR EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RESISTÊNCIA À POSSE DO AUTOR USUCAPIENTE. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELO VENDEDOR EM GARANTIA DO FINANCIAMENTO DA OBRA. NÃO PREVALÊNCIA DIANTE DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. INCIDÊNCIA, ADEMAIS, DA SÚMULA N. 308.

1. O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Tribunal - e, de resto, a legislação civil - está conferindo à promessa de compra e venda. Se a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.

[...]

(STJ, T4 - Quarta Turma, REsp 941.464/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24/04/2012, p. DJe 29/02/2012).

DIREITO CIVIL. PROPRIEDADE. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. OPOSIÇÃO. ADJUDICAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. BOA-FÉ.

[...]

6. A jurisprudência conferia ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239); e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), sendo, portanto, oponível em relação aos terceiros.

[...]

(STJ, T3 - Terceira Turma, REsp 1.221.369/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 20/08/2013, p. DJe 30/08/2013).

Conclui-se, portanto, que, no caso da promessa de compra e venda, o promissário comprador pode exigir a tutela específica da obrigação de fazer (celebração de contrato futuro, mediante a outorga da escritura definitiva de transmissão da propriedade do bem imóvel) contra o promitente vendedor tão logo seja concluído o negócio jurídico prévio (obviamente, contanto que o promissário comprador tenha adimplido sua obrigação e o promitente vendedor esteja em mora).

Dessa maneira, o registro em cartório, referido no parágrafo único do art. 463 do Código Civil deve ser interpretado tão somente como fator eficacial da promessa de compra e venda perante terceiros (sujeito passivo universal). Logo, o consectário do registro do contrato preliminar em serventia é a garantia de que a sentença que julgar procedente o pedido veiculado em ação de adjudicação compulsória possa desconstituir o direito real de todo e qualquer terceiro interveniente, ainda que de boa-fé.

REFERÊNCIAS

ASSIS NETO, Sebastião de; JESUS, Marcelo de; MELO, Maria Izabel de. Manual de Direito Civil. Salvador: JusPODIVM, 2013. 1720 p.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Enunciado nº 239 da súmula de jurisprudência. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Enunciado nº 95 da I Jornada de Direito Civil. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 204.784/SE,da Terceira Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 23/11/1999, p. 07/02/2000. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 188.172/SP da Quarta Turma, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 10/10/2000, p. 20/11/2000. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo Regimental no Agravo nº 575.115/SP, da Terceira Turma, Rel. Min. Castro Filho, j. 28/10/2004, p. 17/12/2004. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 941.464/SC,da Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24/04/2012, p. 29/02/2012. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.221.369/SE, da Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 20/08/2013, p. 30/08/2013. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Código Civil. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em:www.planalto.gov.br. Acesso em: 18 de nov. 2012.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: reais, vol. 5. 8º ed. rev. ampl. e atual. Salvador: JusPODIVM, 2012. 988 p.

Rafael Teodoro

Graduado em Direito pela UFPA. Especialista em Direito Constitucional, Direito Tributário e Ciências Penais pela Universidade Uniderp/Anhanguera. Ex-Advogado. Ex-Analista Judiciário. Atualmente atua como Analista/Assessor de Promotor de Justiça, função que exerce após aprovação em concurso público.

Fonte: Revista Jus Navigandi

Por quanto tempo manter recibos e comprovantes de pagamento

Quem recebe uma correspondência, telefonema ou outra cobrança de um fornecedor referente a uma despesa já paga pode precisar apresentar o comprovante, seja boleto, fatura, recibo ou nota fiscal. Também pode ser preciso trocar um produto com defeito de fábrica ou dentro da garantia, ou ainda utilizar um serviço pelo qual se paga preventivamente, como plano de saúde ou seguro do carro.

São muitos comprovantes e é difícil manter todos por muito tempo organizadamente. Por isso, é bom o consumidor verificar se está guardando os documentos certos e por quanto tempo tem que guardá-los.

Não há uma regra única para isso, já que alguns documentos devem ser mantidos por prazo longo e outros só até a cobrança seguinte.

O artigo 206 do Código Civil brasileiro prevê que cada obrigação tem um prazo específico para o credor exigir seu cumprimento. Passado esse período, a dívida prescreve, ou seja, não poderá mais ser cobrada, mesmo que não tenha sido paga.

No caso de serviços como luz, água, telefone, TV a cabo e cartão de crédito, as prestadoras devem enviar para os consumidores um recibo de quitação anual, que substitui os 12 comprovantes, segundo a Lei 12.007/2009. O Procon-SP adverte que somente terão direito à declaração de quitação anual os consumidores em dia com todas as parcelas ou mensalidades do ano anterior. Caso algum débito seja objeto de contestação judicial, o consumidor terá direito à declaração de quitação apenas dos meses não questionados.

Se o comprovante de quitação anual não for  entregue até maio, deve-se procurar a empresa. Se ainda assim a empresa não o enviar, deve-se fazer uma reclamação junto ao Procon. A lei foi originada de proposta (PLS 4.701/2004) do ex-senador Almeida Lima.

Também é possível transformar os documentos em arquivos digitais, que podem ser armazenados no computador.

SAIBA MAIS...
Lei 12.007/2009 http://bit.ly/Lei12007
Código Tributário Nacional http://bit.ly/Lei5172
Código Civil http://bit.ly/Lei10406
Código de Defesa do Consumidor http://bit.ly/Lei8078
Receita Federal www.receita.fazenda.gov.br
Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor do Ministério da Justiça www.justica.gov.br
Portal do Consumidor — informações e endereços dos Procons em todo o país www.portaldoconsumidor.gov.br
Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) www.idec.org.br
Associação Nacional dos Usuários de Cartões de Crédito (Anucc) www.anucc.org.br Fonte : Senado  Agência Senado (Reprodução autorizada mediante citação da Agência Senado)

FISSURAS, RACHADURAS, PROBLEMAS COM O IMÓVEL, COMO PROCEDER?

Em primeiro lugar, cumpre destacar duas situações: a primeira é se o imóvel foi comprado diretamente da construtora; a segunda é se o imóvel é financiado por alguma instituição financeira.

Em se tratando de imóvel comprado da construtora, a mesma é responsável por qualquer dano estrutural pelo prazo de 05 (cinco) anos, inicialmente. Todavia, há a questão do vício oculto, aquele em que só aparece com o tempo, nestes casos para se entrar com ação contra a construtora responsável pela obra, o STJ já admitiu em algumas ações o prazo prescricional de 20 (vinte) anos (REsp 903.771), contado a partir da constatação de vícios ou defeitos da construção.

A Terceira Turma do STJ proferiu decisão neste sentido no REsp 903.771, onde foi determinado que o prazo que o dono do imóvel tem para ingressar em juízo contra a construtora, por danos relacionados à segurança e solidez da obra, começa a contar a partir da ciência das falhas construtivas.

Nesse sentido, os consumidores que, mesmo passado os 05 anos de garantia da obra, podem entrar na Justiça para pedir reparo ou indenização, não importando se já passou o tempo de garantia da construtora. Somente a partir desse momento começa a correr o prazo prescricional.

Ressalte-se que esse prazo vale somente para os chamados vícios ocultos, já que o prazo para reclamação de vícios aparentes, como portas quebradas, paredes mal pintadas, pequenas trincas, etc. É de 90 dias após a entrega da chave.

Por fim, quanto aos imóveis financiados, os mesmos contam com cobertura securitária para danos físicos do imóvel, assim ocorrendo situações desta natureza, devem ser acionados imediatamente.

Mas cumpre atentar-se que ALGUMAS instituições financeiras, também são responsáveis pelo empreendimento, uma vez tem engenheiros em seu quadro de funcionários, além de que contratam a construtora e seguradora que serão responsáveis pelo empreendimento.

Liz Werner

Fonte: JusBrasil

Lançamento Terra Una

CONCEITO

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ALTO PADRÃO

ESTILO CONTEMPORÂNEO

PERSONALIZAÇÃO

PRIVICIDADE

CONFORTO

BEM ESTAR

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CARACTERÍSTICAS

TORRE ÚNICA, APENAS 24 APARTAMENTOS E UM POR ANDAR.

3 ELEVEDORES: 2 SOCIAIS E 1 DE SERVIÇO

5 VAGAS EXTERNAS PARA VISITANTES

GALERIA DE ENTRADA

SALA DE APOIO PARA FUNCIONÁRIOS PARTICULARES

10 ITENS DE LAZER

PERSONALIZAÇÃO DE PLANTAS E ACABAMENTOS | 3 OPÇÕES DE PLANTAS (TIPO: 4 SUÍTES, OPÇÃO 1: 3 SUÍTES E OPÇÃO 2: 5 SUÍTES)

INTEGRAÇÃO ENTRE AMBIENTES

ACESSO INDEPENDENTE DA ÁREA DE SERVIÇO PARA A ÁREA ÍNTIMA

ACESSIBILIDADE GARANTIDA EM PROJETO

INFRAESTRUTURA PARA AR CONDICIONADO

ÁREAS COMUNS ENTREGUES EQUIPADAS E DECORADAS

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DIFERENCIAIS

PROJETO DE ALTO PADRÃO, CONTEMPORÂNEO E PERSONALIZADO

PISO COM TRATAMENTO ACÚSTICO

AUTOMAÇÃO DE JANELAS

CAIXILHOS DE ALUMÍNIO

PISO EPÓXI NO SUBSOLO

GERADOR PRÓPRIO

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SEGURANÇA

EQUILÍBRIO ENTRE CONFORTO E SEGURANÇA COM TOTAL INFRAESTRUTURA

PULMÃO DE SEGURANÇA

GUARITA BLINDADA

ELEVADOR BIOMÉTRICO

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INFLAÇÃO DE ALUGUEL SOBE 1,67% EM MARÇO, MAIOR ALTA DESDE JULHO DE 2008

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), usado no reajuste de contratos de aluguel, acelerou de 0,38% em fevereiro para 1,67% em março, segundo divulgou a Fundação Getúlio Vargas (FGV) nesta sexta-feira, 28.

O resultado para o mês é o maior desde julho de 2008, quando o índice subiu 1,76%. Os dados fazem parte de levantamento do AE Projeções, em consulta à série histórica da FGV, responsável por apurar o indicador.

A alta de março veio acima do esperado pelo mercado financeiro. As estimativas dos analistas consultados pelo AE Projeções apontavam que o IGP-M deste mês ficaria no intervalo entre 1,45% e 1,65%, com mediana em 1,54%.

Com a aceleração de março, o indicador acumula alta de 2,55% nos três primeiros meses de 2014 e, em 12 meses, 7,30% de variação. O resultado acumulado do IGP-M é usado no cálculo de reajuste nos preços dos aluguéis.

Produtos agrícolas. A aceleração do IGP-M de março foi puxada especialmente pelo avanço mais intenso que o esperado dos preços agrícolas no atacado, conforme economistas consultados pela Agência Estado.

De acordo com os analistas ouvidos, a inflação ao produtor agropecuário, que teve variação expressiva de 6,16% em março, depois de deflação de 0,61% em fevereiro, sentiu com mais força os efeitos do clima adverso no País. A despeito da influência, muitos profissionais acreditam que este pode ter sido o pico de alta do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) Agropecuário.

Entre os três indicadores que compõem o IGP-M, o IPA saiu de 0,27% em fevereiro para 2,20% em março. Na mesma base de comparação, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) passou de 0,70% para 0,82%. Já o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) saiu de 0,44% para 0,22%. A variação acumulada do IGP-M no ano até março é de 2,55%% e em 12 meses, de 7,30%.

Fonte: Estadão