LIMITE DA MULTA EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Verifica-se que é muito comum haver dúvida por parte dos proprietários, inquilinos, imobiliárias, advogados e juízes sobre a possibilidade ou não de se estipular livremente o percentual de multa em cláusula penal moratória de um contrato de locação. Qual seria o limite para a multa: 2, 10% ou não há limite legal? Sem a pretensão de se exaurir o assunto, nestas poucas linhas, será exposta a interpretação jurídica que se considera como a mais adequada para o limite da cláusula penal em contratos de locação.

Primeiramente, o limite de 2% previsto no art. 52, § 1º, da Lei Federal nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) não pode ser imposto às relações entre locador e locatário. Isso se deve pelo fato da relação locatícia não ser considerada como de consumo, pois é totalmente regida pela Lei Federal nº 8.245/1991 (A Lei do inquilinato). Esse é o entendimento que prevalece na doutrina e jurisprudência, de forma que o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, inclusive, editou a súmula nº 61 sobre o assunto, que expressa: "É válida, e não abusiva, a cláusula inserida em contrato de locação de imóvel urbano, que comina multa até o limite máximo de 10% sobre o débito locativo, não se aplicando a redução para 2%, prevista na Lei nº 8.078/90”.

Deve-se ressaltar que, à época da edição da súmula nº 61, ainda não vigorava oCódigo Civil Brasileiro (CCB) de 2002, o que obriga os profissionais de direito a interpretarem qualquer limite de multa por inadimplemento sob a luz da nova sistemática trazida pelo CCB. Por esse motivo, em que pese a súmula mencionada, pergunta-se, pode a multa ser superior a 10%? Acredita-se que sim, pelas razões expostas a seguir.

O limite da multa contratual em 10% está previsto no art. 9º do Decreto Federal nº 22.626 de 1933 (a Lei de usura), que havia sido especialmente elaborado para regulamentar situações do Código Civil de 1916 e não do atual. Tanto é que o CCB de 2002 não faz nenhuma menção ao decreto, diferente da Lei do Inquilinato, a qual o CCB teve o cuidado de mantê-la em vigor de acordo com a remissão expressa do art. 2.036.

Em uma interpretação sistemática do Código Civil, parece claro que o legislador, quando há necessidade, protege a vigência de leis que considera compatíveis com o Código. Outro exemplo seria a Lei Federal nº 6.404, que trata das Sociedades Anônimas, cuja vigência foi mantida pelo art. 1.089: “a sociedade anônima rege-se por lei especial, aplicando-se-lhe, nos casos omissos, as disposições deste Código.”

Caso análogo é o do Decreto Federal nº 2.681 de 1912, que regulava a responsabilidade civil nas estradas de ferro, e que foi revogado tacitamente pelo Código Civil, uma vez que o Código disciplina tanto o Transporte de bens e pessoas quanto a Responsabilidade Civil. Da mesma forma que o Decreto Federal (decreto do Poder Legislativo) nº 3.708 de 1919, que regulava a constituição de sociedades por quotas de responsabilidade limitada, e que também foi revogado tacitamente pelo Livro II da Parte Especial do Código Civil (Direito da Empresa). Tudo isso nos leva a conclusão lógica da revogação tácita do art. 9º da “Lei de usura” que determinava: “não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida”.

Alternativamente, mesmo que se entenda que o Código Civil não derrogou qualquer dispositivo da Lei de Usura, assim como o Código de Defesa do Consumidor, a norma não seria aplicável aos contratos de locação, uma vez que o art. 9º do Decreto 22.626 é aplicável somente para os contratos de mútuo (art. 1.262 do Código Civil de 1916) e os contratos de locação são regidos por lei específica. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (vide Recurso Especial 324.015/SP) e de vários Tribunais estaduais têm admitido a fixação de multa moratória em patamar superior a 10% do valor do aluguel (vide Apelações Cíveis nº 2008.001.09749, nº 2006.001.10270, nº 2003.001.29498, nº 2003.001.36084 e nº 2002.001.22529 do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro; Apelações nº 1054993-0/2, nº 1061978-0/0, nº 1101732-0/3 e nº 851997-0/4 do Tribunal de Justiça de São Paulo).

Por fim, desde que a multa não ultrapasse o valor da obrigação principal (art. 412 do CCB), índices superiores a 10% do débito são válidos, pois nenhum percentual específico é ilegal, mas poderá ser reduzido pelo juiz “se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio” (art. 413 do CCB). A atitude do legislador em evitar impor limites para multas é a mais correta, pois, por um lado permite que as partes tenham a liberdade de convencionar as penalidades e, por outro, permite que qualquer multa possa vir a ser questionada judicialmente sob a luz da proporcionalidade das obrigações, o que serve perfeitamente ao princípio judicialista que o atual Código Civil adotou.

André Luiz Junqueira

Fonte: www.direitonet.com.br

USUCAPIÃO. EU TENHO DIREITO?

A aquisição de uma propriedade ou de um direito real (exemplo: uso, habitação, usufruto, servidão predial, enfiteuse) sobre coisa alheia, denomina-se usucapião. Para tanto, a pessoa precisa exercer a posse sobre o bem, de maneira ininterrupta e com intenção de proprietário. É necessário também, que essa posse ocorra no prazo previsto em Lei e sem a oposição do dono.

A Lei estabelece diferentes prazos para a usucapião poder ser alegada e a propriedade sobre o bem, adquirida. Assim, a Lei estabelece o prazo de 15 anos, para quando o indivíduo possuir um imóvel, ininterruptamente, sem oposição e independente de título ou de boa-fé, consoante disposto no art. 1238 do CC/02.

Reduz, ainda, esse prazo para 10 anos quando, na forma descrita acima, o imóvel for a moradia habitual do possuidor ou quando ele tiver efetuado alguma obra ou serviço de caráter produtivo nesse bem, conforme disposto no §único do art. 1238 do CC/02.

E mais, a Lei garante ao indivíduo o prazo de apenas 05 anos ininterruptos e sem oposição, para quando ele não for proprietário de nenhum outro imóvel (urbano ou rural) e possua como sua, uma área rural de até 50 hectares, que seja produtiva e que lhe sirva de moradia. Ou então quando possuir como sua, nas condições descritas acima, uma área urbana de até 250 metros quadrados.

Ademais, em casos de servidão aparente, com justo título, continue e inconteste, o prazo para a usucapião é de 10 anos e, quando o possuidor não tiver título, esse prazo aumenta para 20 anos, conforme disposto no art. 1379 e § único do CC/02.

Destaca-se que para a usucapião ser concedida, a posse – no prazo de 05, 10 ou 15 anos - deve ser ininterrupta, isto é, não deve existir intervalo pelo possuidor nessa posse, e nem qualquer tipo de interrupção por um terceiro interessado no imóvel.

A Lei admite que o possuidor acrescente a posse dos seus antecessores à sua, desde que ambas sejam pacíficas e contínuas. Logo, a soma das posses é admitida para a configuração da usucapião, conforme expresso no art.1243 do CC/02. Então, se o possuidor provar o tempo da sua posse atual e o tempo da posse anterior, ele poderá utilizar o tempo da soma das posses para alcançar o prazo legal.

Por fim, cabe lembrar que os bens públicos não podem ser usucapidos por nenhuma pessoa, em respeito ao previsto no parágrafo 3º do art. 183 da Constituição Federal e ao parágrafo único do art. 191 do mesmo diploma.

Camille Stalleikem - OAB/SC 33.032
Fonte: Artigos OAB SC

Tolerância de 180 dias para entrega de imóvel é ilegal Justiça tem considerado ilegal cláusula que prevê atraso de até 180 dias para entrega das chaves de imóveis comprados na planta

Maquete de imóvel vendido na planta: atraso contratual é praxe de mercado

São Paulo – É comum que em contratos de compra e venda de imóveis na planta, as construtoras acrescentem uma cláusula que permita atrasos de até 180 dias para a entrega das chaves, sem qualquer contrapartida para o comprador. Decisões recentes da Justiça, porém, vêm considerando essa cláusula ilegal, e obrigando as construtoras a pagarem indenizações aos clientes. Isso pode significar o início de uma mudança nessa prática de mercado.

Segundo o advogado Marcelo Tapai, especializado em Direito Imobiliário, essas decisões ainda não significam uma mudança total de entendimento no Judiciário, mas representam uma esperança de que as coisas venham a mudar. Em seu escritório, Tapai Advogados, já houve três decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) favoráveis aos consumidores que se queixaram do atraso previsto em contrato.

O advogado explica que há basicamente dois motivos que fazem com que os juízes entendam a cláusula como ilegal: primeiro, porque ela causa um desequilíbrio no contrato, uma vez que o comprador é punido se atrasar as parcelas, mas a construtora não é punida se atrasar a entrega da obra; segundo, porque essa cláusula normalmente não está clara no contrato.

“Se o consumidor atrasar o pagamento das parcelas por qualquer motivo – mesmo que tenha sido roubado ou ficado internado no hospital – ele terá que pagar multa e juros. Os contratos também estabelecem que, se o comprador atrasar mais de três parcelas, o contrato é rescindido e ele não recebe nada de volta. Já a construtora pode atrasar a entrega da obra em até 180 dias sem que nada lhe aconteça”, diz Tapai.

Quanto ao fato de a cláusula não vir explícita, Tapai diz que normalmente ela não vem em destaque no contrato. É preciso lê-lo com atenção para detectá-la. E mesmo assim, a escolha das palavras nem sempre deixa claro sobre o que se trata. “Normalmente o atraso aparece como ‘tolerância’ e fala-se em prazo de 180 dias ‘para mais ou para menos’, o que é bem mais problemático, pois deixa na verdade um prazo de um ano em suspense”, diz Tapai.

A falta de prazo infringe o Código de Defesa do Consumidor, que exige que o contrato traga um prazo bem definido, diz Tapai. “Se não, o comprador fica sem saber quando deve vender sua antiga casa, ou quando marca seu casamento. Não pode existir isso”, diz o advogado.

“Obras maiores, que são multadas por atraso, costumam ser entregues no prazo”, diz o advogado, que diz que agora a Justiça está olhando mais para isso e dando ganho de causa para o consumidor.

“Falta ao consumidor reclamar mais os seus direitos, pois não temos essa cultura. As pessoas muitas vezes acham que a Justiça é lenta ou que pode ser corrupta, que as empresas são poderosas demais e serão beneficiadas ou mesmo que o consumidor pode sofrer represálias e não receber seu imóvel caso entre com um processo. Mas as construtoras não têm melindres. Elas precisam entregar”, observa Tapai.

MERCADO IMOBILIÁRIO ESPANHOL: GRANDES CIDADES SE RECUPERAM

Pozuelo de Alarcón

Ponto de ebulição de uma das crises mais severas na Europa, o mercado imobiliário é atualmente o investimento mais recomendado na Espanha por analistas financeiros.

Além dos preços considerados baixos para o continente, o governo ainda oferece ao comprador estrangeiro um bônus. Desde maio, quem vive fora da Espanha e adquire um imóvel em qualquer parte do país por, no mínimo, € 500 mil (cerca de R$ 1,6 milhão) tem direito a solicitar o visto de residência, que pode ser estendido a familiares. Apenas dois anos depois, já é possível pedir a cidadania europeia.

Por esse valor, em Madri, dá para comprar um imóvel de 215 metros quadrados com quatro quartos, varanda e vaga na garagem no bairro de Salamanca, um dos mais nobres e caros da capital espanhola. Ou ainda um três quartos em Pozuelo de Alarcón, na região onde vivem jogadores de futebol como o português Cristiano Ronaldo.

Segundo a Prefeitura de Madri, o metro quadrado varia de € 2.100 a € 4.800, ou de R$ 6.700 a 15.400, dependendo do bairro.

A concessão do visto de residência é uma forma de dar utilidade a cerca de 3 milhões de imóveis desocupados no país, de acordo com o censo.

A desocupação e a queda da inflação fizeram o preço das moradias recuar, em média, 13,7% entre 2008 e 2012, mas pode chegar a 60%.

Embora a agência de risco Standard & Poor´s estime que os preços seguirão caindo até 2015, no mercado interno se estima que Madri e Barcelona já atingiram o vale de queda. E, com o aumento esperado dofinanciamento, podem até voltar a subir.

COMO COMPRAR

Para comprar um imóvel no país, o primeiro passo, após analisar o mercado, é solicitar em um consulado o NIE (Número de Identidade de Estrangeiros), uma espécie de RG espanhol. Também no consulado, é possível dar entrada no pedido de visto de residência ou a uma linha de crédito em um banco do país.

Recentemente, o governo espanhol voltou a incentivar o crédito. Brasileiros podem pedir financiamentos com hipotecas de até 30 anos e juros de 4,95% no primeiro ano. A partir do segundo ano, as taxas são reduzidas para 2,8% ao ano mais o Euribor (juros calculados a partir da média das taxas aplicadas por 44 bancos europeus).

No ano passado, o governo criou o Sareb, uma espécie de banco que hoje financia imóveis para estrangeiros sob as mesmas condições oferecidas a cidadãos espanhóis.

LUISA BELCHIOR

COLABORAÇÃO PARA A FOLHA, EM MADRI

Espaços reduzidos - veja 8 dicas para decoração de salas pequenas

Seguindo algumas orientações, é possível solucionar o problema da pouca metragem e criar um ambiente aconchegante

Planejar a decoração de uma sala pequena exige alguns cuidados. Devido à metragem reduzida, para conseguir criar um ambiente aconchegante, é preciso ter cuidado na escolha do mobiliário, paleta de cores e objetos decorativos. Veja algumas dicas da arquiteta Andrya Kohlmann e saiba como solucionar de forma inteligente a falta de espaço. 

Espelho, espelho meu

Quando queremos ampliar ambientes, a primeira dica é apostar em espelhos. “Através da reflexão, a sensação de espaço aumenta consideravelmente”, explica Andrya. No entanto, alguns cuidados são necessários antes de instalarmos esses objetos em casa. “Deve-se evitar a utilização de espelhos direcionados diretamente aos usuários. É preferível posicioná-los nos planos laterais ou nas costas de onde as pessoas vão sentar, pois o contato visual direto com esses objetos prejudica bastante a concentração”, esclarece. “Além disso, preferencialmente, espelhos não devem ser posicionados próximos a outros materiais reflexíveis, como, por exemplo, o vidro. Com graus de reflexão distintos, corre-se o risco de criar uma competição visual entre os elementos”, explica. 

Forro contínuo

Andrya também indica que se deve evitar a divisão de superfícies de forro. Planos contínuos dão a sensação de ampliação do espaço”, sugere. Por isso, sancas tradicionais que dividem o estar do jantar, por exemplo, não são boas alternativas para ambientes pequenos. “Para quem não abre mão de um forro diferenciado, sugere-se a utilização de sancas invertidas no perímetro de todo o espaço, uma solução moderna e que não afeta a sensação de amplitude”, recomenda. A foto abaixo mostra um projeto da arquiteta com esse recurso:


Nada de tapetes!

Para ajudar na sensação de amplitude, dê continuidade à superfície do piso. “Além de utilizar um só padrão de piso para todo o espaço, não utilizar tapetes ajuda bastante nessa sensação de continuidade”, diz Andrya. 

Prateleiras? Somente com pouca profundidade
“Uma solução muito interessante para espaços pequenos é a utilização de ‘miniprateleiras’, ou seja, prateleiras com profundidade reduzida”, conta a arquiteta. Assim, é possível utilizar mais quadros, porta-retratos e outros objetos decorativos.

Linhas horizontais

“Linhas horizontais aumentam consideravelmente a sensação de espaço de um ambiente, da mesma forma como linhas verticais aumentam a sensação de altura”, explica Andrya. Por isso a arquiteta recomenda a utilização desse “truque geométrico”. “Deve-se tomar o cuidado para que o sentido das linhas seja o sentido de maior dimensão da sala, assim o efeito será potencializado”, aponta. 

Marcenaria inteligente

Quando o assunto é apartamento pequeno, todo o espaço disponível precisa ser bem aproveitado. Marcenarias embutidas, portanto, podem ser exploradas. “Uma dica bastante interessante é utilizar armários com pequena profundidade revestidos de forma que pareçam paineis”, sugere Andrya. 

Colorido com parcimônia

É preciso cuidado na hora de definir as tonalidades do ambiente. “Em ambientes pequenos, deve ser evitado o uso de muitas estampas e tonalidades diferentes”, garante a arquiteta. Cores claras e neutras, por outro lado, ajudam a ampliar o ambiente. “Uma alternativa para quem não quer um ambiente monótono é abusar de diferentes texturas na tonalidade escolhida. Papéis de parede, tecidos e elementos de decoração fazem muito bem esse papel”, diz. Móveis multifuncionais
Peças com mais funções são excelentes alternativas para uma sala pequena. “Nessa categoria, poderíamos citar dois exemplos coringas que funcionam muito bem: mesa de jantar extensível e pufes como mesa de centro”, indica a arquiteta. Com isso, a mesa de jantar pode ficar em seu tamanho menor durante o uso diário, para que não prejudique a circulação pelo ambiente. Quando necessário, ela pode ser ampliada para acomodar mais pessoas. “Da mesma forma, pufes podem ser utilizados no dia a dia como mesa de centro, e, quando recebemos amigos, eles viram assentos extras”, finaliza a profissional.

Fonte: Revista Pense Imóveis 

 

DECRETO Nº. 7.565/2011: IBGE AINDA NÃO DEFINIU A METODOLOGIA DE CÁLCULO PARA O ÍNDICE DE PREÇOS DE IMÓVEIS NO BRASIL

Preços crescentes sem explicação na sua estrutura de custos, imóveis residenciais acima do seu justo valor e a forte presença de capital especulativo, levaram a Presidenta Dilma Rousseff a exarar o Decreto nº. 7.565 de 15 de setembro de 2011 que dispõe sobre a criação e a manutenção do índice de preços de imóveis no Brasil.

Quando enfrentamos o desafio de criar um índice estatístico dirigido a medir  a evolução do preço de compra e venda de imóveis, os elementos básicos a serem definidos são a fonte de informação disponível e a metodologia que se irá empregar no cálculo estatístico.

Quando falamos sobre índice de preços de imóveis, entendemos como da maior importância, seja qual for a metodologia a ser adotada, o tipo de informação que produzirá o novo indicador e, no que se refere à base de dados, as diversas possibilidades, definições e conceitos estatísticos que podem vir a proporcionar diferentes resultados de acordo com a fonte selecionada.

Para a escolha de uma fonte idônea é preciso atender a alguns critérios conceituais como, o tipo de informação, seu volume e sua qualidade.

A base metodológica é crucial em qualquer cálculo estatístico, porém, as destinadas a medir a evolução do preço de imóveis, transvestem-se de especial importância. De forma genérica é muito difícil estabelecermos uma comparação de preços para elementos comuns em dois momentos distintos de tempo, daí a metodologia a ser adotada ter que resolver problemas como as diferentes tipologias e qualidade dos elementos amostrais, de forma que a estimativa das variações de preço não venham a provocar alterações nos conteúdos das amostras utilizadas, já que existe uma relação direta entre a base de dados e a metodologia empregada, tornando o indicador mais preciso quanto mais completo seja seu modelo e este tenderá a melhorar seu desempenho em razão da qualidade e do tipo de variáveis que intervenham na sua concepção.

Como fonte de informações, entre as que mais se aproximam da necessidade de medir-se a evolução dos preços de imóveis no Brasil, destacam-se a Caixa Econômica Federal, as Prefeituras Municipais e os Cartórios de Registro de Imóveis, cada uma delas oferecendo uma visão particular do setor imobiliário e estas fontes irão se complementar em se definindo o início da série histórica do novo indicador.

A Caixa Econômica Federal é o banco com maior participação em financiamento de imóveis totalizando mais de 75% do mercado. Para que seja aprovada uma linha de  financiamento, é necessário que se faça uma avaliação do valor de mercado do imóvel, o que possibilita à CEF obter dados específicos sobre cada imóvel financiado.

O estudo destinado aos preços de imóveis  residenciais, para o novo indicador,  não poderá deixar de estimar  determinado valor  a um imóvel sem observar sua evolução em termos qualitativos e/ou depreciativos, como também não pode dissociá-lo aos gastos de consumo, ou seja, existe a necessidade de estabelecer-se uma equiparação entre os gastos de consumo e a compra do imóvel compatível com a medição dos preços de bens e serviços consumidos através do SNIPC – Sistema Nacional de Índices de Preços ao Consumidor.

A metodologia a ser adotada para avaliar a evolução de preços de bens imóveis no Brasil, não pode ser contaminada por trocas na composição da amostra e alterações dos imóveis ao longo do tempo. Na hora de desenhar-se o novo indicador, tem-se que considerar as particularidades das variáveis do objeto em estudo, já que o preço de venda nunca se refere a um mesmo elemento. Ex. O preço de um imóvel adquirido em um determinado período refere-se única e exclusivamente àquele imóvel, que uma vez vendido, dificilmente estará no mercado num curto prazo. Isto dificulta consideravelmente a elaboração de um modelo estatístico, já que existe a prerrogativa, como requisito, da manutenção de uma base de dados homogênea ao longo do tempo para que os preços observados façam referência sempre ao mesmo elemento. Desta maneira, qualquer variação produzida pelo indicador deverá ser afetada, unicamente, pela variação dos preços e não por qualquer outra característica.

A afirmação acima é inerente à metodologia que se irá implantar e grande parte do seu desenvolvimento estará dedicada ao tratamento deste aspecto: a homogeneidade da base de dados ao longo do tempo.

Cada estrato ou camada estará identificado por determinado conjunto de atributos que o definem e estes devem ser escolhidos de forma que justifiquem significativamente os preços dos imóveis. Assim, cada um dos imóveis da amostra pertencerá a um estrato em função dos seus atributos e o novo indicador medirá a evolução dos preços dos estratos e não dos preços individuais dos imóveis da base de dados.

Este método (Estratificação) consiste em decompor o mercado de imóveis em estratos de acordo com características comuns, como área, idade, padrão de acabamento, localização, entre outros, com a finalidade de tornar cada estrato o mais homogêneo possível, produzindo periodicamente, informações sobre os imóveis que foram objeto de transação em função do conjunto de atributos estabelecidos para definir-se cada estrato, resolvendo-se desta forma, o problema da heterogeneidade da base de dados.

O objetivo do novo indicador é obter-se uma estimativa que represente a realidade do mercado imobiliário, porém, a evolução de um preço médio no estrato ao longo do tempo, só será afetada pela composição do mesmo no que se refere aos imóveis a ele incluídos e não a uma evolução real dos preços.

A solução deste problema deverá vir através da utilização de modelos de regressão que proporcionarão uma estimativa dos preços dos imóveis dentro da realidade do nosso mercado, ou seja, preços de venda de todos os estratos a partir das informações dos imóveis efetivamente vendidos num determinado período de referência.

Quanto ao cálculo geral do novo indicador, algo equiparado ao utilizado no SNIPC-Sistema Nacional de Índices de Preços ao Consumidor, deverá ser embasado em uma fórmula cujos elementos agregados tenham uma ponderação associada a um custo de imóveis com atributos comuns. Daí estimar-se-á a evolução dos preços transacionados, não se pretendendo conhecer o custo desta ou aquela transação em particular, nem seu valor por metro quadrado em um momento determinado no tempo e sim uma nova visão estatística que virá complementar as já existentes.

A proposta deste novo indicador oficial é ser utilizado como uma importante ferramenta de monitoramento do mercado imobiliário, agindo, direta ou indiretamente, tanto para auxiliar as decisões práticas de oferta e demanda de imóveis quanto para acompanhar a condução de políticas econômicas.

Pesquisando os índices de preços de imóveis utilizados no mundo (Vendas repetidas, Avaliação, Estratificação e Regressão Hedônica), acredito que a tendência no Brasil seja o emprego de um índice que na sua construção adote o método da estratificação, a exemplo da Austrália, baseado na Estrutura (refere-se às características do imóvel, como tamanho, número de quartos, idade, etc.), Localidade (distância de pólos comerciais, hospitais, escolas, etc.) e Vizinhança (características relacionadas com as condições sociais e ambientais). Neste contexto, resultados de análises preconizam a utilização de apenas quatro variáveis estruturais, quatro variáveis locacionais e uma de vizinhança, cujas pesquisas quanto às características estruturais, locacionais e de vizinhança (que indica o status das áreas) seriam feitas através do Censo Populacional o que não demandaria custos adicionais. 

A opção pela coleta de dados administrativos se deve ao baixo custo e sua possível abrangência, dado que todos os imóveis comercializados devem ser registrados em algum momento no órgão responsável. Neste caso, destacamos o banco de dados disponível nas prefeituras, referentes ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis-ITBI.

- Vamos acompanhar todo o processo de criação deste novo indicador oficial e torcer para que o IBGE consiga construir uma base de dados confiável, premissa sem a qual o indicador produzido pode não ter o significado que se pensa estar interpretando. 

Esperemos para ver, lembrando que o mercado imobiliário faz as suas próprias leis!

Prof. Marcos Mascarenhas

MIAMI VIVE BOOM IMOBILIÁRIO GRAÇAS A ESTRANGEIROS

Miami, a cidade que personificou o colapso do mercado imobiliário americano, vive agora uma nova onda de construção de condomínios alimentada por estrangeiros querendo investir em imóveis nos Estados Unidos.

Durante vários anos depois do estouro da bolha imobiliária, muitos prédios de condomínio permaneceram praticamente vazios. O valor dos condomínios despencou quase 60% em relação ao seu pico, segundo a Associação dos Corretores de Miami. Financiamentos para compradores e construtoras secaram.

Agora, quase todas as outrora vazias unidades estão ocupadas e a demanda já está ultrapassando a oferta. Há 118 novos condomínios propostos para a área de Miami, incluindo 35 em construção, segundo a Condo Vultures LLC, uma consultoria do setor imobiliário.

Os 41 condomínios propostos para o centro da cidade vão adicionar 12.100 unidades — bem abaixo das 22.200 unidades construídas durante o boom de 2003 a 2008, mas ainda assim uma notável recuperação tendo em vista que as construções ficaram virtualmente paradas até 2011.

"Este boom é muito parecido com a situação de dez anos atrás", disse Peter Zalewski, diretor da Condo Vultures.

Apesar das semelhanças, os incorporadores ressaltam que uma demanda internacional robusta criou um novo modelo de financiamento que eles acreditam ser mais seguro que os generosos empréstimos bancários que alimentaram o último boom. As imobiliárias geralmente exigem o pagamento de no mínimo 50% do valor do imóvel antes de fechar a venda, o que significa que o comprador perderia dinheiro se desistisse da compra.

Com essas novas condições de pagamento, os incorporadores passaram a depender mais dos depósitos dos compradores e menos dos empréstimos para financiar as construções, o que, dizem, dá aos projetos uma base financeira mais sólida. E como os bancos se tornaram mais rigorosos na escolha dos projetos que financiam, construtoras com menos experiência acabaram ficando de fora, acrescentam.

O incorporador Carlos Melo usou o novo modelo de financiamento para construir, no ano passado, o edifício de 17 andares 23 Biscayne Bay, o primeiro projeto do novo ciclo. Ele diz que o edifício já foi inteiramente vendido e que cerca de 90% dos proprietários compraram os apartamentos como investimento, para alugá-los depois. "Eles querem colocar seu dinheiro num lugar seguro", diz Melo.

Miami é apenas um exemplo maior da tendência recente nos Estados Unidos de se construir imóveis com várias unidades em vez das casas que dominaram os anos pré-recessão. Embora a maioria dos imóveis residenciais sendo construídos no país ainda seja de uma unidade, essa recuperação recente do setor de construção vem se concentrando em edifícios de apartamentos.

Dados divulgados na semana passada pelo Departamento de Comércio dos EUA mostram que o número de alvarás para imóveis residenciais no país cresceu no ritmo mais rápido desde junho de 2008, um aumento puxado por um salto de 15% nos alvarás para imóveis de mais de uma unidade.

"À medida que o setor imobiliário se recupera e mais pessoas querem pagar aluguel, as construtoras responderam com mais edifícios de apartamentos", disse Kolko.

Os números são ainda mais impressionantes em Miami e arredores. Na região do sul da Flórida, composta pelos condados de Miami-Dade, Boward e Palm Beach, cerca de 70% dos alvarás de construção concedidos este ano até outubro foram para imóveis de mais de uma unidade.

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O boom de condomínios na própria Miami vem se mostrando particularmente forte, impulsionado por investidores estrangeiros que geralmente pagam em dinheiro e planejam alugar os imóveis. Cerca de 85% a 90% dos compradores de novos imóveis são estrangeiros, a maioria da América Latina, estima Alicia Cervera Lamadrid, sócia-gerente da imobiliária Cervera Real Estate, que está vendendo apartamentos em 16 projetos de condomínios.

De fato, segundo pesquisa da Associação dos Corretores de Imóveis de Miami, divulgada em novembro, os venezuelanos representam a maior parte dos compradores estrangeiros de imóveis na cidade, com14% do total. Brasileiros e argentinos ocupam o segundo lugar, cada um com 11%. A Colômbia e o Canadá vêm em terceiro, com 8% cada.

Os compradores se dizem atraídos pela atmosfera cada vez mais cosmopolita e as crescentes opções culturais de Miami. Eles também consideram esses investimentos mais seguros do que deixar seu dinheiro em países de economia mais instável, como Argentina e Venezuela.

Mesmo assim, alguns recomendam cautela. Incorporadores começam às vezes a construir só com os depósitos dos compradores, sem garantir o financiamento necessário para completar o projeto, alerta John Sumberg, sócio-gerente do escritório de advocacia Bilzin Sumberg, que assessora incorporadoras. "Eles pensam: Pegarei [o financiamento] quando precisar", diz ele. Mas "num certo ponto do ciclo, os bancos talvez digam que já há ofertas demais e essa não é uma boa aposta."

Carlos Rosso, responsável pela área de condomínios da Related Group, uma incorporadora que foi duramente atingida no último ciclo, diz que dessa vez é muito improvável que haja uma bolha. "Enquanto o dinheiro vier dos compradores e os bancos forem disciplinados o suficiente para não cometer excessos, acredito que será um mercado duradouro porque há tão pouca oferta", disse ele, cuja empresa tem dez projetos em andamento.

Por Arian Campo-Flores e Conor Dougherty, de Miami
Fonte: The Wall Street Journal