VALOR PAGO PELO ESTADO POR DESAPROPRIAÇÕES É IRRISÓRIO

Por conta de eventos como Copa do Mundo e Olimpíadas a demanda por desapropriações nas grandes cidades tem aumentado, com isso o número de ações de Desapropriações junto ao judiciário também cresceu.

Desapropriação é o procedimento através do qual o Poder Público, fundado na necessidade pública, utilidade pública ou interesse social, compulsoriamente retira a propriedade de um particular e a adquire, mediante justa e prévia indenização em dinheiro. Ou pelo menos, “deveria ser” diz advogado especializado em desapropriações Otavio Andere Neto, sócio da Andare Neto Advocacia. “O número de processos de desapropriações do nosso escritório quase triplicou no ano de 2013”.

O que tem acontecido na verdade é que o governo tem feito desapropriações e pago um valor que não condiz com a realidade do valor dos imóveis. “Nossas leis são muito contraditórias: somos obrigados a pagar impostos imobiliários sobre o valor de mercado do imóvel, mas ao sermos desapropriados, nos oferecem 1/3 do tal valor de mercado pelo citado imóvel.”, diz Otávio Andere.

Por falta de conhecimento, muitos proprietários de imóveis acabam aceitando as propostas de acordo feitas pelo Desapropriante em flagrante desrespeito à justa indenização prevista pela Constituição Federal. “Tenho visto inúmeros proprietários de imóveis indignados com a impossibilidade de se recorrer à justiça após aceitar o acordo oferecido pelo Desapropriante”, conta Andere.

Segundo a legislação, o proprietário do imóvel em processo de desapropriação deverá ser mantido na posse do mesmo até o pagamento de 80% do valor da indenização estipulada judicialmente após laudo de avaliação de perito judicial nomeado pelo juízo exclusivamente para esse fim. “O expropriado ainda deve pedir indenização sobre as benfeitorias realizadas no local, bem como, no caso de empresas, o fundo de comércio baseado no cálculo do fluxo de caixa futuro, ou seja, o quanto a empresa iria gerar de lucro se não tivesse sido desapropriada”, completa Andere.

Otavio Andere Neto é advogado especializado em Desapropriações, sócio do escritório Andere Neto Advocacia e pós-graduado em Direito Tributário pela Fundação Getúlio Vargas-FGV. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo e da Ordem dos Advogados do Brasil.

Como valorizar mais rápido um imóvel comercial ou residencial

Tratando-se de imóveis comerciais, o ideal é ter cômodos maiores em vez de ter vários cômodos de menor tamanho. Muitas casas antigas se transformam em escritórios, mas para isso, elas necessitam passar por modificações consideráveis para se adaptarem ao cotidiano da empresa.

Para quem possui um imóvel situado em uma rua comercial, o recomendável transformar este imóvel em um espaço empresarial que consequentemente fará o valor do aluguel ser maior. Deve-se manter cuidado com instalações elétricas reforçando os tubos para que possam receber uma maior carga de energia como computadores e sistema de ar condicionado. Outro fator importante são os pontos de telefone, estes devem possuir rede de comunicação interna e local adequado para os aparelhos.

Quanto às áreas de serviço, é necessária somente uma pequena copa com espaço que comporte o microondas, a geladeira e quem sabe uma mesa, nada muito além destes quesitos e sobre a frente do imóvel, de preferência por áreas de estacionamento acessível e com entrada para veículos.

Lembre-se de revisar o estado do telhado e procure pintar com cores neutras e claras para que o futuro cliente possa escolher os tons finais.

Quanto aos imóveis residenciais, se for necessário adaptá-lo às exigências mercadológicas, com certeza estas adaptações contarão no valor do aluguel. Porém, não é necessário gastar muito dinheiro para executar grandes mudanças pois geralmente o valor do aluguel de um imóvel usado dificilmente ultrapassa 0,8% do valor dele mesmo.

Cozinha e banheiros precisam sempre se encontrar em bom estado de conservação. Opte por pisos de cerâmica no momento de alugar. Lembrando que não se deve investir demais em reformas se a pretensão for de vender o imóvel mais adiante.

Portanto, tenha consciência de que uma pequena reforma fica entre R$ 15 mil e R$ 20 mil e em algumas ocasiões pode ser um mau negócio e procure se orientar com um profissional do ramo para consequentemente evitar prejuízos.

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OS LIMITES PARA MULTA POR RESCISÃO DE CONTRATO LOCATÍCIO.

A lei nº 12.112, de 09/12/2009, que altera alguns artigos da lei do inquilinato (8.245/1991), e que vigora desde 25 de janeiro (2010), teve o intuito de aperfeiçoar as regras até então vigentes.

Com relação à multa por rescisão antecipada de contrato de locação, alguns órgãos da imprensa têm divulgado erroneamente que, antes, o locatário tinha que pagar uma multa determinada em contrato (normalmente o equivalente a três meses de aluguel), se não cumprisse o prazo pré-determinado (em geral 30 meses) e que, agora, a multa passa a ser proporcional ao tempo que resta para o fim do contrato.

O artigo 4º da lei do inquilinato diz que "Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.

O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada".

O artigo 924 do antigo Código Civil, então em vigor, dizia que, "quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora, ou de inadimplemento".

Com a entrada em vigor do novo Código Civil, a proporcionalidade foi mantida, no artigo 413: "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio".

Isso significa, portanto, que desde 1991, se o inquilino desocupasse o imóvel antes do termino do contrato, ele tinha que pagar a multa proporcional ao tempo que restava. O juiz reduzia proporcionalmente a pena.

A Lei 12.112/2009, portanto, não alterou nada, a não ser a redação, ao dizer que "Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada".

Assim, deve ficar bem claro que, mesmo antes, de acordo com a lei do inquilinato, a multa já era proporcional ao tempo que restava para findar o contrato de locação.

A lei nº 12.112, de 09 de dezembro de 2009, que alterou alguns artigos da lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, não mudou absolutamente nada com relação à proporcionalidade da multa. Ao contrário, manteve integralmente a norma, repetindo, inclusive, que o locador, proprietário do imóvel, não pode reavê-lo enquanto este não terminar, independente do motivo e da sua necessidade.

Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro "Condomínio: Conheça Seus Problemas" e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária.

FATORES QUE INFLUENCIAM NO PREÇO DO IMÓVEL

No momento de escolher um imóvel, a localização é o item de maior relevância para o comprador. O desejo de morar perto do trabalho e também encontrar na vizinhança uma boa infraestrutura são itens que valorizam o preço da propriedade.

Assim como a localização é um fator que influencia o valor do imóvel, segurança é outro item que tem uma parcela significativa na hora de fechar negócio.

Com ajuda do consultor de empresas da área imobiliária Sylvio Lindenberg, o ZAP Imóveis fez uma simulação de quanto cada fator pode ser responsável por influenciar o preço de um imóvel.

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Imóveis situados em uma área onde há hospitais, farmácias, bancos e supermercados acessíveis levam vantagem. A localização da propriedade é responsável, de acordo com Lindenberg, por 25% do preço da casa ou apartamento.

“Hoje em dia, as pessoas querem morar próximo a serviços e encontrar infraestrutura na região”, diz Celso Amaral, diretor corporativo da Geoimóvel Consultoria e da Amaral D’Avila Engenharia de Avaliações.

“Um shopping na região é um grande atrativo. Estádios também, mas em dias de jogo pode se tornar um pesadelo para quem mora nas redondezas”, afirma Lindenberg.

Segundo Lindenberg, ruas calmas também valorizam o imóvel, assim como fácil acesso a transporte público. “Mesmo que o morador não utilize ônibus ou metrô, a pessoa que trabalha em sua casa pode depender deste serviço”, lembra.

O diretor da Geoimóvel ressalta que a localização pesa muito em um imóvel. “Mesmo que o prédio seja velho, se estiver em frente ao mar ele vale mais”, garante.

Em segundo lugar no ranking dos fatores que mais influenciam o preço do imóvel está a segurança que ele oferece ao morador. Na estimativa realizada, este item responde por 15% da valorização da propriedade.

“Portão automático com rápida abertura, chaves de porta com segredo e elevador automatizado, que é aquele que só consegue locomover quem tem o código do andar, são itens que atraem os moradores”, explica Lindenberg.

Além da segurança, contar com um local para estacionar o automóvel também é levado em consideração. “Ter somente uma vaga é um fator que pode depreciar o imóvel, já que é comum que as famílias tenham mais de um carro em casa”, lembra o especialista.

Por falta de espaço na rua, ter a oportunidade de oferecer à visita um lugar para estacionar o carro dentro do prédio é uma vantagem. Portanto, vaga na garagem contabiliza 15% como influenciador no valor de um imóvel.

As incorporadoras estão apostando na diversidade de opções que envolvem a área de lazer, fator responsável por 10% do preço da propriedade.

Há empreendimentos que oferecem sala de cinema, brinquedoteca e área para praticar esporte. Piscina e churrasqueira são atrativos que costumam chamar a atenção do comprador. “Mesmo que muitos moradores usem tais itens com pouca frequência, eles ainda são itens solicitados, já que integram a família e amigos no local”, diz o consultor.

Prédios sem elevadores são desfavorecidos. “Eles são itens de peso. Um edifício sem este equipamento fica naturalmente desvalorizado”, garante Lindenberg.

De acordo com a simulação feita pelo consultor, elevadores podem representar 9% do valor final do imóvel, tamanha é a sua relevância.

O fator sol é outro elemento que interfere na venda da propriedade. Em São Paulo, por exemplo, a melhor face para o imóvel estar direcionado é a norte. A estimativa de Lindenberg é de que uma boa posição da propriedade tem 7% de peso sobre o valor do imóvel.

“O apartamento com face norte tem mais liquidez, vende mais rápido pela sua posição favorecida”, ressalta Celso Amaral, diretor corporativo da Geoimóvel Consultoria e da Amaral D’Avila Engenharia de Avaliações.

O executivo lembra que, ainda assim, a localização é um item mais importante para a valorização do imóvel. Ou seja, a propriedade vale mais pela infraestrutura do local em que está situada do que se recebe sol pela manhã, embora este seja um quesito de peso.

O andar em que um apartamento está localizado também pode ter interferência no preço, sendo responsável por 6% do montante. “As unidades mais baixas são as menos procuradas”, diz Lindenberg. Portanto, quanto mais alto é o andar de um apartamento, mais ele é valorizado.

Varandas em apartamentos também valorizam mais a área construída. De acordo com Lindenberg, elas influenciam o valor do imóvel em 5%.

Automação residencial e predial também oferece um diferencial à propriedade. “Muitos prédios estão ajustados à tecnologia e disponibilizam cabo para televisão e wireless”, aponta o consultor. Tal avanço pode somar 4% do preço da propriedade.

“Imóveis em frente a parques, praças, praias e calçadão também são valorizados”, aponta o consultor. De acordo com ele, a vista que o imóvel oferece pode influenciar cerca de 4% do seu valor.

Fonte: Revista Imóveis - Colaborou Guilherme Yoshida

PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO

É justo que contrato seja mais oneroso ao fiador, do que ao locatário? 

Nos contratos de locação de imóvel, seja para fim comercial ou residencial, o locador precisa de garantia quanto ao efetivo cumprimento do contrato. Apesar de haver diversas formas de garantia, como depósito prévio de alguns meses de aluguel ou seguro-fiança junto a instituições financeiras, de natureza de caução, a garantia mais requisitada pelos locadores é a presença de fiador. 

E não é difícil imaginar a razão do descontentamento dos locadores com as demais formas de garantia, já que, no caso de inadimplemento do contrato de locação, até que se faça possível o despejo do locatário, e a imissão na posse pelo locador, por via judicial, o valor depositado, já há muito não satisfaz seu crédito. 

Para prestação de garantia por fiador, em regra, são apresentados os seguintes documentos:
- certidão de nascimento ou casamento, se houver;
- RG e CPF do fiador e de seu cônjuge, se houver;
- comprovante de rendimento;
- escritura definitiva e registrada de imóvel de sua propriedade, situado na mesma comarca do locador, para maior praticidade, em caso de execução;
- certidão de ônus reais atualizada da matrícula do imóvel dado como fiança;
- certidões dos cartórios de protesto;
- certidões dos distribuidores (cível, criminal e fiscal) 

Restando verificada a existência de imóvel de propriedade do fiador, com a concordância expressa do cônjuge e, diante da verificação de ausência de demandas judiciais que ponham em risco a propriedade do imóvel, e confirmem sua idoneidade, encontra-se o fiador apto a participar do contrato de locação, na qualidade de garantidor, com a necessária anuência expressa do cônjuge. 

É essencial que se verifique que, no caso de o fiador ser casado pelo regime de comunhão total ou separação parcial de bens, necessariamente o cônjuge deverá anuir o contrato, com sua assinatura, para fins de evitar futura arguição de nulidade da garantia. 

Esta preparação, que antecede a elaboração do contrato, é de suma importância, para que o cumprimento do contrato de locação transcorra normalmente, minimizando as chances de prejuízos ao locador, motivo pelo qual é recomendável que se busque o auxílio de escritório de advocacia especializado nesta área, para análise de perfil de locador e fiador, e elaboração de contrato. 

Há casos em que, apesar de todo o cuidado tido na fase pré-contratual, o contrato é descumprido pelo locatário. É neste momento que se torna essencial a figura do fiador, garantidor do contrato. 

Isto porque, em casos de necessidade de ajuizamento de ação de despejo em face do locatário e de cobrança de aluguéis, é possível que se execute o valor devido somente em face do fiador, ainda que este somente possua um único bem de família. 

Mesmo com o advento da Emenda Constitucional n. 26/2000, que reitera o direito constitucional à moradia , o entendimento jurisprudencial ainda garante eficácia ao artigo 3o, da Lei n. 8009/90, incluído posteriormente pela Lei n. 8245/91, que retira a garantia de impenhorabilidade de bens decorrente da prestação de fiança em contrato de locação. Ou seja, o fiador, que presta garantia de forma gratuita, é mais prejudicado, em caso de inadimplemento contratual, do que o próprio locatário, causador do débito. 

E melhor sorte não possui o fiador, em caso de execução dos valores judicialmente, já que a execução pode ser movida somente em face do fiador, sem litisconsórcio necessário com o locatário. 

Apesar do forte entendimento jurisprudencial no sentido de determinar a possibilidade de penhora do único bem de família do fiador, a discussão ainda se encontra aberta acerca da violação do direito constitucional à moradia deste. 

Ainda que se entenda que o fiador prestou garantia, consciente de que seria seu único bem de família, não se pode onerá-lo em demasia, deixando de lhe garantir o direito à moradia, prevista constitucionalmente. 

Compartilha deste mesmo entendimento o Exmo. Ministro aposentado do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, Dr. Aldir Passarinho Junior que, em julgamento memorável de que foi relator, nos autos do Recurso Especial n. 1.105.725 , acompanhado por unanimidade pela Colenda Quarta Turma, em 22/06/2010, proferiu brilhante decisão, se remetendo a julgados que confirmam a indivisibilidade do bem, e sua integral impenhorabilidade, sem mesmo a possibilidade de resguardar a terceiro sua parcela no fruto da venda em hasta pública do imóvel, sob pena de desaparecimento material do lar que abriga a família do devedor. 

Esta brilhante decisão, proferida pelo Exmo. Ministro, Dr. Aldir Passarinho Junior, garante o avivamento da discussão sobre a possibilidade de penhora de bens do fiador, relacionada ao direito constitucional de moradia, demonstrando o interesse popular pela regulação da matéria, sem a excessiva oneração do fiador. 

Por Amable Alves Fonseca, advogada associada ao escritório Areal Pires Advogados Associados 

Fonte: Notícias JusBrasil

Crédito

Governo eleva para R$ 750.000 teto do imóvel financiado pelo FGTS

Antes limite do valor do imóvel era de R$ 500.000. Elevação é discutida há meses pelo governo devido à valorização imobiliária em determinadas regiões

FGTS: Teto de R$ 750 mil valerá só para SP, RJ, MG e Distrito Federal(Antônio Milena/AE)

O governo decidiu elevar o valor máximo de compra de imóveis com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) de 500 mil reais para 750 mil reais nos estados do Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e no Distrito Federal. 

Nos demais estados, o teto passará de 500.000 para 650.000 reais, conforme decisão tomada em reunião do Conselho Monetário Nacional (CMN) nesta segunda-feira.

Essa elevaçãovinha sendo discutida por entidades do setor imobiliário com o governo há meses. Em julho, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) havia comentado queesse teto iria subir ainda este ano.

O governo não acredita que a medida impulsione os preços dos imóveis. Isso porque o aumento do teto, em porcentual, é inferior à valorização dos apartamentos e casas no Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e no Distrito Federal desde 2009, ano em que o teto para aquisição de imóveis com uso do FGTS subiu de 350 mil para 500 mil reais. "Não tememos aumento dos preços dos imóveis. Os preços subiram bem fortemente alguns anos atrás e agora estão estabilizados e crescem em ritmo moderado e adequado à economia brasileira", disse o chefe-adjunto do Departamento de Normas do Banco Central, Júlio Carneiro.

O FGTS foi criado na década de 1960 e consiste em um depósito compulsório do empregador de valor equivalente a 8% do salário de cada funcionário numa conta vinculada ao trabalhador. O dinheiro pode ser resgatado para compra da casa própria ou no caso de demissão sem justa causa. 

O CMN manteve a regra que determina que o financiamento não pode ultrapassar 90% do valor do imóvel caso o contrato seja feito pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) - que diminui a dívida mais rapidamente no início do contrato. Nas demais modalidades de financiamento, o limite é de 80% do valor do imóvel.

Com essas alterações, o BC avalia que deverá haver uma pequena redução das taxas de financiamento cobradas pelas instituições financeiras que não fazem parte do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).  A medida vale a partir de 1º de outubro deste ano e não é retroativa a contratos já assinados no âmbito do SFH.

(com agência Reuters)

FGV: IGP-M DE SETEMBRO ACELERA PARA 1,50%

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) acelerou de 0,15% em agosto para 1,50% em setembro, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV). O resultado do IGP-M de setembro ficou dentro do intervalo das estimativas dos analistas do mercado financeiro consultados pelo AE Projeções, de 1,33% e 1,57%, e acima da mediana de 1,45%.

Entre os três indicadores que compõem o IGP-M, o IPA-M saiu de 0,14% em agosto para 2,11% em setembro. Na mesma base de comparação, o IPC-M subiu de 0,09% para 0,27%. O INCC-M avançou de 0,31% para 0,43%. A variação acumulada do IGP-M em 2013 é de 3,69%, enquanto a taxa acumulada em 12 meses até setembro é de 4,40%.

Agropecuários

Os preços dos produtos agropecuários no atacado subiram 2,97% em setembro, após registrarem queda de 0,60% em agosto. Os preços de produtos industriais avançaram 1,79% ante alta de 0,41% em agosto.

Os preços dos bens intermediários subiram 2,20% em setembro ante avanço de 0,80% em agosto. Os dos bens finais registraram alta de 0,28% ante avanço de 0,21%, na mesma base de comparação. Os preços das matérias-primas brutas subiram 4,21% em setembro ante queda de 0,74% em agosto.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) apresentou alta de 2,11% em setembro, após avançar 0,14% em agosto. Em 12 meses, o IPA acumula alta de 3,51% e, no ano, de 3,16%.

Fonte: Estadão