1) Para empreendimentos com mais de um bloco (A, B, C...) o ideal é abrir um CNPJ único ou individual? O prazo de entrega diferenciado ou igual gera alguma distinção no procedimento?
No caso de conjuntos de edificações, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os subconjuntos de casas ou edifícios. O mais recomendável é estabelecer um Patrimônio de Afetação (PA) específico para cada bloco, com CNPJ, contabilidade e Comissões de Representantes distintas. Tal situação deverá constar do Memorial de Incorporação, para que possa haver a segregação do PA em relação aos subconjuntos.
- O mais recomendável é estabelecer um Patrimônio de Afetação (PA) específico para cada bloco [de apartamentos], com CNPJ, contabilidade e Comissões de Representantes distintas
2) Considerando tratar-se de uma lei recente, no caso de um empreendimento com um bloco finalizado, é possível inserir no termo de afetação tal bloco, mesmo já tendo o habite-se?
A inclusão de tal bloco no PA demandaria uma contabilidade retroativa, com levantamento de receitas e custos inerentes àquele bloco específico. Embora não seja impossível constituir um PA para esse bloco, parece- -nos operacionalmente muito difícil. Além disso, poderia significar uma evidente elisão fiscal, uma vez que o PA foi constituído para proteção do adquirente.
3) É necessária anuência dos condôminos à adesão ao PA depois de já vendidas unidades?
Os cartórios vêm exigindo anuência dos condôminos que tiverem seus títulos de aquisição registrados. Este procedimento não nos parece correto, porque uma eventual negativa dos condôminos cercearia o direito legal do incorporador. Como diz textualmente a lei, submissão de uma incorporação ao regime de afetação fica a critério do incorporador. Entretanto, como a instituição do PA é uma garantia para o comprador, aparentemente não há conflito.
4) Foi constituída uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) para realização de um empreendimento. Com 25% de obra executada, a SPE decidiu aderir ao regime de PA. A questão é: após a afetação e com CNPJ expedido pela Receita Federal, a SPE terá de refazer os balancetes anteriores? Como transferir valores de um CNPJ da SPE para o CNPJ recém-obtido da incorporação afetada?
A SPE não precisará fazer contabilidade retroativa. Os valores disponíveis deverão ser transferidos para a conta do PA mediante simples transferência.
5) Tendo sido feita permuta do terreno por unidades do prédio, como pode o incorporador retirar do PA os recursos referentes à fração ideal?
Em caso de aquisição por meio de permuta não nos parece correta a retirada de recursos, pois não se verificou uma venda propriamente dita, uma vez que o pagamento se dará apenas com a finalização do empreendimento.
6) Se os sócios da SPE fazem aporte de capital para início da obra, é possível reaver o dinheiro antes do término da obra?
Depende. Conforme dispõe a lei, os recursos financeiros integrantes do Patrimônio de Afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. Como esse aporte funciona como um empréstimo (mútuo), deve ser ressarcido aos sócios da SPE, porém com os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra.
7) Quem compõe a Comissão de Representantes? No caso de a obra começar sem ter vendido unidade, a Comissão pode ser o próprio incorporador?
É intuitivo que a Comissão de Representantes seja composta por adquirentes, pessoas distintas do incorporador. No caso de a obra iniciar sem que tenha havido venda, os adquirentes, à medida que as vendas forem se processando, deverão se mobilizar para constituir a Comissão.
8) Havendo o Seguro Garantia de Entrega de Obra, a Comissão de Representantes precisa ser constituída?
A Comissão de Representantes precisa, sim, ser constituída, independentemente do seguro garantia de entrega da obra. Embora a seguradora se sub-rogue nos direitos da Comissão e assuma o encargo de acompanhar o andamento da obra, receber os demonstrativos trimestrais e ser interlocutora dos adquirentes perante o incorporador, nada impede que a Comissão realize a fiscalização conjuntamente.
9) A adesão ao Regime Especial Tributário (RET) no meio da obra faz retroagir a alíquota única menor? É possível desistir do RET?
Entendemos que não. O RET com alíquota única de 4% sobre a receita (ou 1% no caso do Programa Minha Casa, Minha Vida) só valerá para os movimentos posteriores à adesão ao novo regime. A adesão ao RET é irrevogável, não podendo o incorporador desistir dele para se transferir para outro regime eventualmente mais benéfico.
10) Quando se caracteriza de fato a "extinção" do PA?
A Lei do Patrimônio de Afetação (Lei nº 10.931/04) estabelece que se extingue o PA quando da averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento. Portanto, as condições que devem ser necessariamente obedecidas são a obtenção do habite-se, a quitação das obrigações do incorporador com as entidades financiadoras e a transferência de domínio aos adquirentes. Enquanto essas não estiverem totalmente adimplidas, subsiste o PA.
Aldo Dórea Mattos, engenheiro civil e advogado, autor do livro "Patrimônio de Afetação na Incorporação Imobiliária";
José Vicente Amaral Filho, advogado, sócio do escritório Nicolau e Amaral Advogados Associados.
Fonte: Revista Construção Mercado
