IGP-M SOBE 0,24% NA SEGUNDA PRÉVIA DE MARÇO

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) subiu 0,24% na segunda prévia de março, após avançar 0,34% em igual leitura do mesmo indicador em fevereiro. O resultado, anunciado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), ficou dentro das estimativas dos analistas do mercado financeiro ouvidos pelo AE Projeções, que esperavam uma elevação entre 0,18% e 0,33%, e levemente abaixo da mediana prevista, de 0,25%.

A FGV informou ainda os resultados dos três indicadores que compõem a segunda prévia do IGP-M de março. O IPA-M subiu 0,11% na prévia anunciada nesta terça-feira, após avançar 0,27% em igual prévia do mesmo índice em fevereiro. O IPC-M teve alta de 0,63% na segunda prévia deste mês, em comparação com o aumento de 0,28% na segunda prévia do mês passado. Já o INCC-M registrou taxa positiva de 0,20% na segunda prévia do indicador deste mês, após registrar elevação de 0,98% na segunda prévia de fevereiro.

O resultado acumulado do IGP-M é usado no cálculo de reajuste nos preços dos aluguéis. Até a segunda prévia de março, o IGP-M acumula aumentos de 0,87% no ano e de 8,09% em 12 meses. O período de coleta de preços para cálculo da segunda prévia do IGP-M deste mês ano foi do dia 21 de fevereiro a 10 de março.

DESPEJO DE LOCATÁRIO INADIMPLENTE NÃO EXIGE PROVA DE PROPRIEDADE PELO LOCADOR

Entendimento unânime da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que não é necessária a prova de propriedade do imóvel para o locador propor ação de despejo de locatário inadimplente e autor de infração contratual.

A Turma analisou a questão ao julgar o caso de um locatário que, inconformado com a ação de despejo julgada procedente, recorreu alegando a ilegitimidade do locador para propor a ação, por não ser o proprietário do imóvel em questão. O locador era o possuidor do imóvel, com escritura pública de cessão de posse registrada em cartório.

O locatário invocou o artigo 6º do Código de Processo Civil, segundo o qual ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei.

Prova prescindível

Segundo o relator do processo no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, a pretensão inicial de despejo foi embasada nos incisos II e III do artigo 9º da Lei 8.245/91 - também chamada Lei do Inquilinato ou Lei de Locações. Os dispositivos tratam da prática de infração legal ou contratual e falta de pagamento de aluguéis, casos em que a legislação de regência não exige a prova da propriedade do imóvel pelo locador, destacou Cueva.

A Turma manteve o entendimento dos juízos de primeiro e de segundo grau. No julgamento da apelação, o Tribunal de Justiça de Alagoas (TJAL) rejeitou a alegação de ilegitimidade do locador. Reconheceu a desnecessidade de comprovação de propriedade do bem para figurar no polo ativo da demanda. Descabida a alegação de inexistência de prova que ateste a titularidade do imóvel, uma vez que é prescindível a exigência de ser proprietário do bem, afirmou o TJAL.

Natureza pessoal

Em seu voto, o ministro Cueva citou os artigos da Lei do Inquilinato que contêm as hipóteses motivadoras da instrução da petição inicial com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

Porém, o magistrado explicou que a exigência, por parte do legislador, da condição de proprietário para propor ação de despejo é excepcional. Tanto que, para as demais situações, a condição não é exigida.

Tendo em vista a natureza pessoal da relação de locação, o sujeito ativo da ação de despejo identifica-se com o locador, assim definido no contrato de locação, podendo ou não coincidir com a figura do proprietário, concluiu o ministro. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1196824

A IMPORTÂNCIA DO REGISTRO DAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS

Os tribunais têm entendido que o comprador que primeiro registrou o imóvel fica com ele e o comprador que não promoveu o registro tem apenas o direito de cobrar do vendedor os danos materiais e morais que eventualmente tenha suportado.

O brasileiro é conhecido por deixar tudo para a última hora, pelo chamado “jeitinho brasileiro” e por não se ater tanto às formalidades. Criou-se a cultura de não considerar importantes os detalhes, já que há a mentalidade de que sempre se poderá achar alguma brecha nos procedimentos e, ao final, “tudo vai dar certo”. Essa cultura, no entanto, não pode ser levada para as transações imobiliárias que, por serem solenes, devem observar uma forma legal para serem válidas e oponíveis perante terceiros.

Um ato solene é que aquele que deve observar uma série de formalidades para que seja plenamente válido. O casamento, o testamento e a venda de um imóvel são exemplos de atos solenes. Nessas hipóteses, se uma das formalidades legais não for respeitada, pode ocorrer a anulação do ato ou ele pode até ser tido como inexistente.

Como se disse, a transferência de um imóvel é um ato solene. Isso se dá porque a propriedade tem uma característica peculiar em relação aos outros direitos, qual seja, o fato de ser oponível a todos que não são proprietários da coisa. Essa característica é comum aos outros Direitos Reais, dos quais a propriedade é um exemplo. Isso quer dizer, basicamente, que se uma pessoa é proprietária de um bem, todas as outras tem que respeitar essa propriedade.

A existência de um proprietário de uma coisa móvel, como veículos e eletrônicos, é fácil de ser constatada, já que geralmente o proprietário é aquele que está na posse da coisa no momento. Em relação à propriedade de coisas imóveis, como terrenos, casas e apartamentos, essa pode ser difícil de ser constatada, pois nem sempre o dono do imóvel está no local para aparentar ser o proprietário. Isso se dá em razão da imobilidade da coisa. O proprietário pode viajar e se afastar bastante e por muito tempo do seu bem, por exemplo, porém continua sendo o proprietário.

Diante dessa realidade, surge a importância dos cartórios de imóveis, que são responsáveis pelo registro da propriedade e de outros elementos importantes a respeito dos imóveis. A função do cartório de registro de imóveis é justamente a de dar publicidade a informações relevantes a respeito de um imóvel, como a descrição, os confinantes, o histórico dos proprietários, quem prometeu comprá-lo e outros dados essenciais.

No cartório de registro de imóveis, qualquer pessoa pode ter acesso aos dados fundamentais de um bem. Essa publicidade das informações a respeito dos imóveis se faz necessária para que a propriedade e outros direitos reais relativos a eles sejam oponíveis a terceiros. Cada bem tem uma matrícula no cartório registral responsável pelos imóveis de sua localidade. Nessa matrícula, que é numerada em ordem crescente, é que são registrados todos os dados a respeito do imóvel.

O registro das transações imobiliárias tem, portanto, o escopo de dar segurança aos negócios jurídicos, conferindo autenticidade, eficácia e publicidade a elas. Na venda de imóveis, o registro da transferência de propriedade no cartório é ato sem o qual ela não se aperfeiçoa. A Lei dos Registros Públicos, Lei Federal 6.015, em seu artigo 167, diz o que deve ser registrado em cada matrícula de imóvel. Vejam-se as hipóteses mais comuns:

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I - o registro:
1) da instituição de bem de família;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
(...)
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; (…)
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; (...)
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; (...)
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; (...)
29) da compra e venda pura e da condicional;
30) da permuta;
31) da dação em pagamento; (...)
33) da doação entre vivos; (…)
35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. (…)

Percebe-se, do teor da norma supracitada, a importância que a Lei dá para o registro dos bens imóveis. Na prática, no entanto, o brasileiro ainda não confere o devido valor para o registro dos negócios imobiliários em que é sujeito, sendo muitas vezes negligente no que pertine ao registro de compra e venda de imóveis, de doação, de contratos de promessa de compra e venda, entre outras hipóteses de registro.

Essa negligência acaba gerando diversas situações desconfortáveis que poderiam ser evitadas ou mais facilmente combatidas, se tudo tivesse o devido registro.

O exemplo clássico de situação que poderia ser amenizada com o registro de todas as transações relativas a um imóvel é o da venda dupla. Nesse caso, o mesmo imóvel é vendido duas vezes a compradores diferentes. Em hipóteses como essa, os Tribunais têm entendido que o verdadeiro proprietário do imóvel não é o que primeiro prometeu comprar e pagou o preço, mas o que efetivamente finalizou a compra, registrando a transação no cartório. Pouco importa quem foi o primeiro comprador, o proprietário é o que está assim qualificado na matrícula do imóvel.

As decisões reiteradas dos tribunais têm entendido que, nessas situações, o comprador que primeiro registrou o imóvel fica com ele e o comprador que não promoveu o registro tem apenas o direito de cobrar do vendedor os danos materiais e morais que eventualmente tenha suportado.

O imóvel não será garantia da indenização a ser paga, o comprador lesado terá que retirar a indenização do patrimônio do vendedor, excetuado o imóvel. Isso no caso de os dois compradores serem vítimas do vendedor fraudulento. Se for a hipótese de um dos compradores ter agido em coluio com o vendedor, o prejudicado pode tentar ficar com a propriedade do imóvel, através de um longo processo judicial, que poderia ser evitado se tivesse promovido o registro da compra e venda.

Há outra situação clássica em que o registro correto do negócio jurídico pode facilitar e muito a defesa do comprador bem intencionado, qual seja, a em que a pessoa que prometeu vender o imóvel falece antes da assinatura da escritura pública. Se a promessa de compra e venda estiver registrada na matrícula do imóvel, pode-se obrigar, mais facilmente e se for previsto na promessa, que os herdeiros do promitente vendedor assinem a escritura de venda do imóvel.

Com o aquecimento do mercado imobiliário e o aumento dos valores dos imóveis, fica mais arriscado “deixar para depois” o registro dos negócios relativos a eles, já que as quantias envolvidas são consideráveis, além de todo o fator psicológico, da “realização do sonho da casa própria”, que pode ser frustrado se o comprador não se atentar a todas as formalidades na concretização de uma transação imobiliária.

Deve-se criar, portanto, a consciência de que o registro de cada transação imobiliária é importantíssimo para a segurança, a validade, a eficácia e a oponibilidade delas a terceiros.

Autor: Phelipe Albuquerque de Souza

Advogado da Banca Carlos Henrique Cruz Advocacia.

Fonte: Revista Jus Navigandi

A importância do registro das transações imobiliárias no cartório de imóveis

Os tribunais têm entendido que o comprador que primeiro registrou o imóvel fica com ele e o comprador que não promoveu o registro tem apenas o direito de cobrar do vendedor os danos materiais e morais que eventualmente tenha suportado.

O brasileiro é conhecido por deixar tudo para a última hora, pelo chamado “jeitinho brasileiro” e por não se ater tanto às formalidades. Criou-se a cultura de não considerar importantes os detalhes, já que há a mentalidade de que sempre se poderá achar alguma brecha nos procedimentos e, ao final, “tudo vai dar certo”. Essa cultura, no entanto, não pode ser levada para as transações imobiliárias que, por serem solenes, devem observar uma forma legal para serem válidas e oponíveis perante terceiros.

Um ato solene é que aquele que deve observar uma série de formalidades para que seja plenamente válido. O casamento, o testamento e a venda de um imóvel são exemplos de atos solenes. Nessas hipóteses, se uma das formalidades legais não for respeitada, pode ocorrer a anulação do ato ou ele pode até ser tido como inexistente.

Como se disse, a transferência de um imóvel é um ato solene. Isso se dá porque a propriedade tem uma característica peculiar em relação aos outros direitos, qual seja, o fato de ser oponível a todos que não são proprietários da coisa. Essa característica é comum aos outros Direitos Reais, dos quais a propriedade é um exemplo. Isso quer dizer, basicamente, que se uma pessoa é proprietária de um bem, todas as outras tem que respeitar essa propriedade.

A existência de um proprietário de uma coisa móvel, como veículos e eletrônicos, é fácil de ser constatada, já que geralmente o proprietário é aquele que está na posse da coisa no momento. Em relação à propriedade de coisas imóveis, como terrenos, casas e apartamentos, essa pode ser difícil de ser constatada, pois nem sempre o dono do imóvel está no local para aparentar ser o proprietário. Isso se dá em razão da imobilidade da coisa. O proprietário pode viajar e se afastar bastante e por muito tempo do seu bem, por exemplo, porém continua sendo o proprietário.

 Diante dessa realidade, surge a importância dos cartórios de imóveis, que são responsáveis pelo registro da propriedade e de outros elementos importantes a respeito dos imóveis. A função do cartório de registro de imóveis é justamente a de dar publicidade a informações relevantes a respeito de um imóvel, como a descrição, os confinantes, o histórico dos proprietários, quem prometeu comprá-lo e outros dados essenciais.

No cartório de registro de imóveis, qualquer pessoa pode ter acesso aos dados fundamentais de um bem. Essa publicidade das informações a respeito dos imóveis se faz necessária para que a propriedade e outros direitos reais relativos a eles sejam oponíveis a terceiros. Cada bem tem uma matrícula no cartório registral responsável pelos imóveis de sua localidade. Nessa matrícula, que é numerada em ordem crescente, é que são registrados todos os dados a respeito do imóvel.

O registro das transações imobiliárias tem, portanto, o escopo de dar segurança aos negócios jurídicos, conferindo autenticidade, eficácia e publicidade a elas. Na venda de imóveis, o registro da transferência de propriedade no cartório é ato sem o qual ela não se aperfeiçoa. A Lei dos Registros Públicos, Lei Federal 6.015, em seu artigo 167, diz o que deve ser registrado em cada matrícula de imóvel. Vejam-se as hipóteses mais comuns:

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. 

I - o registro:
1) da instituição de bem de família;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
(...)
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; (…)
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; (...)
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; (...)
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; (...)
29) da compra e venda pura e da condicional;
30) da permuta;
31) da dação em pagamento; (...)
33) da doação entre vivos; (…)
35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. (…)

 Percebe-se, do teor da norma supracitada, a importância que a Lei dá para o registro dos bens imóveis. Na prática, no entanto, o brasileiro ainda não confere o devido valor para o registro dos negócios imobiliários em que é sujeito, sendo muitas vezes negligente no que pertine ao registro de compra e venda de imóveis, de doação, de contratos de promessa de compra e venda, entre outras hipóteses de registro.

Essa negligência acaba gerando diversas situações desconfortáveis que poderiam ser evitadas ou mais facilmente combatidas, se tudo tivesse o devido registro.

O exemplo clássico de situação que poderia ser amenizada com o registro de todas as transações relativas a um imóvel é o da venda dupla. Nesse caso, o mesmo imóvel é vendido duas vezes a compradores diferentes. Em hipóteses como essa, os Tribunais têm entendido que o verdadeiro proprietário do imóvel não é o que primeiro prometeu comprar e pagou o preço, mas o que efetivamente finalizou a compra, registrando a transação no cartório. Pouco importa quem foi o primeiro comprador, o proprietário é o que está assim qualificado na matrícula do imóvel.

As decisões reiteradas dos tribunais têm entendido que, nessas situações, o comprador que primeiro registrou o imóvel fica com ele e o comprador que não promoveu o registro tem apenas o direito de cobrar do vendedor os danos materiais e morais que eventualmente tenha suportado.

O imóvel não será garantia da indenização a ser paga, o comprador lesado terá que retirar a indenização do patrimônio do vendedor, excetuado o imóvel. Isso no caso de os dois compradores serem vítimas do vendedor fraudulento. Se for a hipótese de um dos compradores ter agido em coluio com o vendedor, o prejudicado pode tentar ficar com a propriedade do imóvel, através de um longo processo judicial, que poderia ser evitado se tivesse promovido o registro da compra e venda.

Há outra situação clássica em que o registro correto do negócio jurídico pode facilitar e muito a defesa do comprador bem intencionado, qual seja, a em que a pessoa que prometeu vender o imóvel falece antes da assinatura da escritura pública. Se a promessa de compra e venda estiver registrada na matrícula do imóvel, pode-se obrigar, mais facilmente e se for previsto na promessa, que os herdeiros do promitente vendedor assinem a escritura de venda do imóvel.

Com o aquecimento do mercado imobiliário e o aumento dos valores dos imóveis, fica mais arriscado “deixar para depois” o registro dos negócios relativos a eles, já que as quantias envolvidas são consideráveis, além de todo o fator psicológico, da “realização do sonho da casa própria”, que pode ser frustrado se o comprador não se atentar a todas as formalidades na concretização de uma transação imobiliária.

Deve-se criar, portanto, a consciência de que o registro de cada transação imobiliária é importantíssimo para a segurança, a validade, a eficácia e a oponibilidade delas a terceiros.

Por: Phelipe Albuquerque de Souza

Advogado da Banca Carlos Henrique Cruz Advocacia. Formado em 2009 pela Universidade Federal do Ceará.

Fonte: Jus Navegandi

CONSIDERADA ABUSIVA CLÁUSULA QUE IMPÕE PAGAMENTO DO ALUGUEL APÓS A ENTREGA DAS CHAVES

Cláusula que obriga inquilino a pagar aluguel após a entrega das chaves, até que o imóvel esteja nas mesmas condições em que foi recebido, é abusiva. A decisão é da Terceira Turma Recursal Cível que, confirmando sentença do Juizado Especial Cível do Foro Regional da Tristeza de Porto Alegre, determinou que a imobiliária Stefani Imóveis Ltda. devolva valores pagos a mais.

No recurso, a administradora alegou ilegitimidade passiva e ativa. Defendeu ainda que a exigência está prevista no contrato e afirmou que apesar de o locatário ter deixado o imóvel em dezembro, o local estava cem ondições precárias, de forma que o aluguel continuou a correr até o dia 12 de fevereiro.

O relator do recurso, Juiz Eugênio Facchini Neto, observou que apesar de o inquilino ter descumprido uma das obrigações contratuais, o que foi comprovado pelo laudo devistoria, é incabível a aplicação da penalidade prevista. Salientou que a exigência de devolução do bem nas “mesmas condições em que foi recebido” é um critério muito vago. Salientou que é comum o inquilino não concordar com a vistoria final e as partes discordarem sobre a extensão dos danos dos quais o inquilino é responsável e, nessa situação, estaria obrigado ao pagamento dos alugueis até que houvesse uma posição final do proprietário.

Enfatizou ainda que, em especial no caso em questão, o resultado da vistoria foi comprovadamente comunicado apenas dois meses após a desocupação. Portanto, se permitida a aplicação da cláusula, o autor estaria sendo penalizado por uma negligência da imobiliária. Dessa forma, concluiu que o último aluguel devido pelo locatário era referente a dezembro, quando as chaves foram entregues, cabendo a administradora devolver o valor de R$ 615,64, pago pelo mês de janeiro.

Ilegitimidade

A respeito da alegação de ilegitimidade passiva, o relator ponderou que, ainda que exista jurisprudência entendendo que a imobiliária é somente mandatária do proprietário e, portanto, o dono do imóvel é quem deveria ser acionado, no caso, a Stefani é parte legítima. O Juiz Facchini ressaltou que esse é um caso em que o locatário sequer sabe quem é o dono do imóvel, pois todas as tratativas são feitas com a administradora. Apontou que a imobiliária pode, posteriormente, repassar ao proprietário eventuais consequencias econômicas.

Na análise da ilegitimidade ativa, de que o autor deveria ser a pessoa que firmou o contrato de locação, afirmou estar evidente que o autor da ação era quem efetivamente ocupava o imóvel, fato que era de conhecimento da imobiliária, que emitiu recibo de quitação em nome do autor. Portanto, mesmo que o contrato não esteja em seu nome, ele tem o direito de ajuizar a ação.

Votaram de acordo com o relator os Juízes de Direito Eduardo Kraemer e João Pedro Cavalli Júnior. (Proc. 7100220588)

Fonte: TJRS

ARTIGO: O REAL SIGNIFICADO DE "MERCADO IMOBILIÁRIO"

No nosso meio, falamos diuturnamente em mercado imobiliário, porém, será que efetivamente o conhecemos e sabemos o seu real significado?

Um mercado identifica-se segundo suas inúmeras variáveis entre as diferentes características, assim como sua composição, número e comportamento de seus agentes intervenientes.

Estas diferenças existem em função de cada caso e à especificidade do tipo de mercado analisado, enumerando-se características ou atributos básicos, classificando-os quanto aos distintos tipos de mercados.

Relacionado às características do mercado, podemos enumerar: a Liberdade, a Homogeneidade, a Transparência, a Concorrência e a Frequência das transações imobiliárias.

Como elementos de oposição das características acima, temos: a Intervenção, a Heterogeneidade, a Ausência e a Infreqüência das transações imobiliárias..

O Mercado Imobiliário é livre quando a participação, tanto dos ofertantes quanto dos demandantes, mantêm seu equilíbrio, descartando qualquer agente externo à liberdade da oferta e da procura que provoquem alterações no preço e quantidades demandadas.

A seguir vamos definir cada característica deste mercado tão dinâmico e volátil.

Homogeneidade

Um mercado se diz homogêneo, quando as características das diferentes unidades são similares ou que possuam diferenças que possamos considerar como irrelevantes sem que haja preferência por nenhuma delas em particular.

Ressalto que, em determinados produtos que consideramos como similares, podem existir preferências por parte dos demandantes com respeito a alguma particularidade que venha a diferenciar o produto. Isto é resultado de alguma estratégia do incorporador, seja na área tecnológica, na apresentação, etc.

Constata-se a heterogeneidade quando as unidades de mesma tipologia, não possuem características e/ou atributos análogos ou comparáveis entre si.

Transparência

Um mercado é transparente quando todos os intervenientes, tanto ofertantes quanto demandantes, têm pleno conhecimento do seu comportamento, particularmente no que diz respeito ao preço do bem imóvel e suas possíveis flutuações. O desconhecimento gradual de informações potencialmente disponíveis origina a perda total da transparência.

Concorrência

Um mercado é competitivo quando tanto o número de ofertantes quanto o número de demandantes é alto.

Frequência

Um mercado se diz freqüente, quando se constata que as transações de compra e venda ocorrem  quase sem interrupção. Para determinados segmentos de mercado, em certas épocas do ano estas transações se constatam em maior ou menor quantidade, provocando uma alta ou uma baixa na freqüência relativa das operações imobiliárias. 

Existem determinados imóveis que podem chamar-se “raros”, cuja operação de compra e venda se verifica unicamente de vez em quando. Uma vez que este imóvel é transacionado, dificilmente retorna ao estoque em curto prazo, tipificando o mercado com infreqüente.

Estas cinco características ajudam a descrever os tipos mais correntes de mercado que abordarei a seguir e que é o real objetivo deste artigo.

Existem cinco tipos de mercados:

• Concorrência Perfeita

• Monopólio / Concorrência monopólica

• Oligopólio

• Monopsonio e Oligopsonho

• Monopólio Bilateral

Mercado de Concorrência Perfeita

Este mercado caracteriza-se por, teoricamente, conter os cinco atributos citados anteriormente, ou seja, liberdade, homogeneidade, transparência, concorrência e freqüência.

A liberdade que marca a oferta e demanda, gera, naturalmente, um ponto de equilíbrio para onde convergem. É neste ponto que se verificará um determinado preço que proporcionará uma satisfação de demanda do bem imóvel.

Podemos afirmar que neste tipo de mercado, a atividade regular que um ofertante ou um demandante possa realizar, não será suficientemente relevante para alterar o preço de mercado, vez que, neste mercado, o preço tenderá a igualar-se ao custo marginal do bem.

Nos mercados de concorrência perfeita, verificamos que a otimização do benefício se verifica quando o ingresso marginal é igual ao custo marginal, daí o ofertante adotar sempre um preço compatível aos preços já praticados pelo próprio mercado.

Mercado Monopólico

Neste tipo de mercado, constata-se a presença de um único ofertante, em meio a muitos demandantes. Com referência às cinco características assinaladas para o mercado, em rápida análise, constata-se a perda, segundo as distintas variantes da condição positiva de algumas delas, como: liberdade, transparência e concorrência.

O ofertante, na condição de “único ofertante” impõe seu preço e este preço, não será, necessariamente, coincidente com o custo marginal, pois será fixado de acordo as primícias da política estabelecida pelo monopólio.

É possível demonstrar, pelo andamento natural e regular da demanda, exceto para imóveis considerados inferiores, que quanto maior o preço, menor será a procura por estas unidades.

Dentro do mercado monopolista, se verificam três variantes: Monopólio discriminador ou de discriminação perfeita, monopólio com discriminação de preços em razão da quantidade ofertada e monopólio com discriminação de preços em função do perfil qualitativo do demandante.

No primeiro caso, podemos notar uma maior racionalidade e comparado aos outros dois casos provoca uma perda menor para a economia em geral.

Concorrência monopólica

Em um mercado, onde existem bens substitutivos e uma única indústria composta de empresas que competem com estes imóveis de um mesmo segmento, a concorrência entre elas é orientada a diferenciar o produto tornando-o mais atrativo e consequentemente, o preferido entre tantos bens imóveis semelhantes.

Na concorrência monopólica a tendência é que a curva dos custos médios tangencie a curva de demanda, determinando assim um preço ótimo, onde o benefício tenda a igualar-se ao custo médio e o peço do imóvel.

Oligopólio

Neste tipo de mercado, constata-se a presença de alguns poucos ofertantes em meio a muitos demandantes, podendo existir uma interdependência estratégica, onde se produz bens idênticos e onde também podem produzir-se produtos diferenciados, como no caso da concorrência monopólica.

Reduzindo-se, a título de exemplo, a apenas duas empresa ofertantes (Duopólio), deve-se optar por uma estratégia de mercado baseada em duas variantes: preço que cobra cada empresa e quantidade que produz cada empresa.

Aquele que fixa primeiro uma das variáveis torna-se líder e o outro, denominado seguidor, deverá adequar a outra variável em função dos seus custos marginais para que não sejam maiores que seu ingresso marginal, isto supondo-se que ambas as empresas tenham conhecimento recíproco da forma de reação de sua competência.

Normalmente, o que vemos, é que condutas de ações cooperativas geram acordos para fixação dos níveis de preço e produção com o objetivo de maximizarem-se os resultados. É o que vulgarmente chamamos de “cartel”.

Monopsônio e Oligopsônio

Um mercado monopsônio, é o inverso do monopólio. Nele se verifica a presença de um único demandante em meio a muitos ofertantes.

Similar ao oligopsônio é a situação inversa do oligopólio, onde existe um pequeno grupo de demandantes em relação a muitos ofertantes.

Monopólio Bilateral

Aqui não se pode confundir com o mercado monopólico. Neste tipo de mercado só há um único ofertante e um único demandante. Ambos negociam até chegarem a um acordo referente aos termos de compra e venda, ou seja, a determinação de um preço de mercado de bens imóveis.

É importante que identifiquemos que o processo que leva a aquisição de um imóvel, não se enquadra em nenhum dos tipos de mercado mencionados, porém, é bastante semelhante ao monopólio bilateral.

Somente em condições muito especiais, pode-se almejar a concorrência monopólica. Uma situação que pode ocorrer, é quando, em um dado momento, em uma zona geográfica definida, oferece-se um conjunto mais ou menos importante de imóveis à venda e de forma simultânea.

Com relação às características, este mercado é às vezes livre, às vezes permitindo intervenções,  é heterogêneo e segundo o segmento pode ser mais ou menos frequente, além de não ser totalmente transparente.

Quando se menciona tipo de imóvel, faz-se referência à sua condição de urbano ou rural, edificado ou baldio e suas dimensões.

Concluindo, deve-se ter em conta que existem inúmeros outros fatores de ordem particular e específicos para cada transação e que podem incidir sobre o valor de mercado, fixando-se dois parâmetros básicos: de um lado, a habilidade negociadora das partes intervenientes e do outro, o grau de importância que a transação representa para cada um deles.

Veja como conseguir desconto no registro de imóvel

Desde 1981, quem compra o primeiro imóvel através de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) pode pedir 50% de desconto nos emolumentos cartorários, uma das fatias mais indigestas nos custos de registro. O direito existe. Difícil é fazê-lo valer. Por isso, a Corregedoria Geral da Justiça de Pernambuco e a Caixa Econômica Federal assinaram, ontem à tarde, um convênio para a expedição de declarações que garantam oacesso do consumidor ao benefício. O serviço deve ter início hoje, após a publicação do provimento no Diário Oficial.

Pelo acordo, a Caixa assume a responsabilidade de realizar uma consulta completa no banco de dados do SFH e expedir uma declaração ao consumidor, caso seja, de fato, a sua primeira aquisição de imóvel feita através do financiamento. Segundo o gerente jurídico regional do banco, Ricardo Siqueira, embora exija trabalho, o novo serviço não acarretará em custos para o usuário.

A declaração será entregue junto ao contrato de compra e venda. Com os documentos, o consumidor poderá dar entrada com o registro e solicitar o desconto de 50% nos emolumentos. Para um apartamento de R$ 100 mil, a economia é de R$ 435,36. Para um de R$ 200 mil, a conta fica R$ 823,64 mais leve. O juiz corregedor dos Cartórios da Capital, Sérgio Paulo Ribeiro, lembra que o abatimento não recai sobre as demais despesas de registro, como a Taxa de Fiscalização sobre Serviços Notariais e de Registros (TSNR). Esta equivale a 0,2% do valor do imóvel (para os de até R$ 100 mil) ou 0,25% (para os demais) e se limita a R$ 1.575,21.

Para Ribeiro, o serviço vai eliminar o problema da comprovação de direito, visto que o consumidor não precisará mais juntar documentos que atestem nunca ter adquirido um imóvel através de financiamento do SFH. Se o usuário, ainda assim, encontrar resistência por parte dos cartórios, deverá prestar queixa à Corregedoria Geral de Justiça. Isso pode ser feito pessoalmente, no Fórum Thomaz de Aquino, Centro do Recife,ou pelo e-mail cgj.extrajudicial.capital@tjpe.jus.br.

Além de facilitar a comprovação, o Tribunal de Justiça quer divulgar a lei junto à população. Por isso, vai exigir que os cartórios deixem cartazes ou adesivos à vista, com a tabela de custas e as informações necessárias. ´Estamos apenas determinando o cumprimento da legislação`, afirmou o corregedor-geral de Justiça de Pernambuco, desembargador Bartolomeu Bueno.

Os emolumentos e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) representam os maiores gastos de registro.

Valores dos emolumentos, por preço do imóvel

Imóvel emolumento

Até R$ 5 mil R$ 114,17
De R$ 5 mil a R$ 6 mil R$ 160,75
De R$ 6 mil a R$ 7 mil R$ 168,49
De R$ 7 mil a R$ 8 mil R$ 176,24
De R$ 8 mil a R$ 9 mil R$ 184,01
De R$ 9 mil a R$ 10 mil R$ 191,76
De R$ 10 mil a R$ 11 mil R$ 199,51
De R$ 11 mil a R$ 12 mil R$ 207,30
De R$ 12 mil a R$ 13 mil R$ 215,04
De R$ 13 mil a R$ 14 mil R$ 222,81
De R$ 14 mil a R$ 15 mil R$ 230,46
De R$ 15 mil a R$ 16 mil R$ 238,30
De R$ 16 mil a R$ 17 mil R$ 246,07
De R$ 17 mil a R$ 18 mil R$ 253,84
De R$ 18 mil a R$ 19 mil R$ 261,60
De R$ 19 mil a R$ 20 mil R$ 269,35
De R$ 20 mil a R$ 25 mil R$ 288,75
De R$ 25 mil a R$ 30 mil R$ 327,53
De R$ 30 mil a R$ 35 mil R$ 366,34
De R$ 35 mil a R$ 40 mil R$ 405,13
De R$ 40 mil a R$ 45 mil R$ 443,93
De R$ 45 mil a R$ 50 mil R$ 482,75
De R$ 50 mil a R$ 55 mil R$ 521,52
De R$ 55 mil a R$ 60 mil R$ 560,33
De R$ 60 mil a R$ 65 mil R$ 599,15
De R$ 65 mil a R$ 70 mil R$ 637,91
De R$ 70 mil a R$ 75 mil R$ 676,89
De R$ 75 mil a R$ 80 mil R$ 715,51
De R$ 80 mil a R$ 85 mil R$ 754,31
De R$ 85 mil a R$ 90 mil R$ 793,10
De R$ 90 mil a R$ 95 mil R$ 831,91
De R$ 95 mil a R$ 100 mil R$ 870,72
De R$ 100 mil a R$ 105 mil R$ 909,49
De R$ 105 mil a R$ 110 mil R$ 948,28
De R$ 110 mil a R$ 115 mil R$ 987,10
De R$ 115 mil a R$ 120 mil R$ 1.025,89
De R$ 120 mil a R$ 125 mil R$ 1.064,67
De R$ 125 mil a R$ 130 mil R$ 1.103,48
De R$ 130 mil a R$ 135 mil R$ 1.142,30
De R$ 135 mil a R$ 140 mil R$ 1.181,07
De R$ 140 mil a R$ 145 mil R$ 1.219,87
De R$ 145 mil a R$ 150 mil R$ 1.258,66
De R$ 150 mil a R$ 155 mil R$ 1.297,45
De R$ 155 mil a R$ 160 mil R$ 1.336,27
De R$ 160 mil a R$ 165 mil R$ 1.375,06
De R$ 165 mil a R$ 170 mil R$ 1.413,85
De R$ 170 mil a R$ 175 mil R$ 1.452,66
De R$ 175 mil a R$ 180 mil R$ 1.491,43
De R$ 180 mil a R$ 185 mil R$ 1.530,23
De R$ 185 mil a R$ 190 mil R$ 1.570,10
De R$ 190 mil a R$ 195 mil R$ 1.607,83
De R$ 195 mil a R$ 200 mil R$ 1.646,63
De R$ 200 mil a R$ 205 mil R$ 1.685,42
De R$ 205 mil a R$ 210 mil R$ 1.724,21
De R$ 210 mil a R$ 215 mil R$ 1.763,02
De R$ 215 mil a R$ 220 mil R$ 1.801,79
De R$ 220 mil a R$ 225 mil R$ 1.840,62
De R$ 225 mil a R$ 230 mil R$ 1.879,41
De R$ 230 mil a R$ 235 mil R$ 1.918,20
De R$ 235 mil a R$ 240 mil R$ 1.957,00
De R$ 240 mil a R$ 245 mil R$ 1.995,79
De R$ 245 mil a R$ 250 mil R$ 2.034,58
De R$ 250 mil a R$ 255 mil R$ 2.073,40
De R$ 255 mil a R$ 260 mil R$ 2.112,19
De R$ 260 mil a R$ 265 mil R$ 2.150,97
De R$ 265 mil a R$ 270 mil R$ 2.189,79
De R$ 270 mil a R$ 275 mil R$ 2.228,58
De R$ 275 mil a R$ 278 mil R$ 2.259,60
A partir de R$ 278 mil R$ 2.267,18

Fonte: Tribunal de Justiça de Pernambuco (www.tjpe.jus.br)