CONSIDERAÇÕES ATUAIS SOBRE AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA

 
Sumário: Introdução. Acepção técnica do que seja denúncia vazia. Da conveniência para requisitar a desocupação por denúncia vazia. Aplicabilidade e pertinência legal – casos que ensejam antecipação de tutela. Conclusão. Referências.
 
Introdução
O estudo em tela pretende orientar quais as possibilidades que assistem ao locador para reaver o seu imóvel ao fim da locação. Tal situação merece certa atenção aos ditames legais e ao bom acordo entre as partes para resolver a questão de forma a atender satisfatoriamente o interesse das partes. Em todo caso é necessária a comunicação prévia por meio de Cartório de Notas ao locatário sobre o intento do locador, observadas às exigências legais e contratuais. Na hipótese das partes não obterem acordo para a devolução pacífica do imóvel locado, o locador terá de buscar amparo junto ao Poder Judiciário, promovendo a ação competente. Neste trabalho será analisada a ação de despejo por denúncia vazia. Para o locador ingressar com a aludida ação, não será necessário explicitar a razão para sua pretensão, mas deverá observar precipuamente os prazos legais e demais determinações legais e/ou contratuais. Para exemplificar melhor, cumpre apresentar resumidamente os tramites para promover a desocupação no caso da locação residencial: após o prazo da locação residencial de trinta meses, o contrato permanecerá vigendo por prazo indeterminado, quando será possível enviar a notificação premonitória ao inquilino para que desocupe o bem locado, no prazo de trinta dias após a ciência. Por fim, analisar-se-ão alguns pontos mais recentes – através de análise jurisprudencial, doutrinária etc. - que permitem o despejo por não mais convir a locação. Certifica-se que existe a possibilidade de antecipação de tutela neste tipo de ação, mesmo que não sejam satisfeitos os requisitos previstos no artigo 59, §1º, da lei 8.245/91, desde que estejam configuradas as condições dispostas no artigo 273, do Código de Processo Civil.
 
1. ACEPÇÃO TÉCNICA DO QUE SEJA DENÚNCIA VAZIA
A denúncia vazia ou imotivada pode ser descrita como aquela que admite ao locador denunciar o contrato de locação, firmado por escrito e com o prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, sem ter que justificar seu pedido, com previsão legal no art. 46, da Lei nº 8.245/91.

Para conhecimento, a Lei 8.245/91 dispõe que os contratos por prazo indeterminados estão sujeitos a denúncia vazia, sem apontar qualquer definição. Contudo, é clara a constatação de que, mediante a notificação por denúncia vazia, o locador pode a qualquer tempo e independente de qualquer motivação, mediante aviso prévio de 30 (trinta) dias, solicitar a desocupação do imóvel.

Entende-se que a intenção do legislador ao dispor sobre o referido instituto, nada mais foi a de possibilitar a comunicação para que a vontade do notificante tornasse clara, ou melhor dizendo, uma prova inequívoca, perfeita e válida para a ciência da parte demandada, e, nesse sentido, não houvesse mais espaço para discussões. Com a denúncia vazia, não há necessidade de fundamentar o pedido de desocupação, que se explica pelo simples decurso do tempo e pela vontade da parte de encerrar a relação jurídica obrigacional.

O doutrinador Gediel Claudino de Araujo Júnior realiza algumas considerações sobre as formas mais adequadas para fazer a notificação do inquilino, para que este tome ciência e desocupe o imóvel.

“Em nenhuma das situações em que a Lei do Inquilinato exige a notificação de uma das partes, seja do locador ou do locatário, com escopo de dar ciência formal de alguma coisa (v.g., que se deseja a desocupação do imóvel ou que se vai deixá-lo; concedendo-se prazo para eventual manifestação sobre a venda do bem; comunicando-se a separação ou divórcio etc.), prevê-se forma especial. Em outras palavras, é necessário apenas que se dê realmente “ciência” à outra parte, dentro dos limites e objetivos previstos na lei. Esta ciência pode ser feita basicamente por dois modos: I – notificação judicial (art. 867 ss do CPC); II – notificação extrajudicial, por meio de Cartório de Notas ou enviando-se uma carta ao inquilino pelo correio, com aviso de recebimento, ou até pessoalmente, colhendo-se numa cópia a ciência do interessado”. (ARAUJO JÚNIOR, 2010, p. 48).

A determinação basilar para cumprir com as exigências para a desocupação, além dos fatos já ditos, funda-se na vontade do interessado, por não mais convir à locação, tal situação se coaduna ao lídimo direito do requerente. A título de curiosidade, para orientar mais a questão em tela, cientifica-se que em outros tempos a ação de despejo por denúncia vazia era denominada como ação de despejo por mais não convir à locação. Ou seja, daí advém o significado da ação, de simplesmente uma das parte não mais desejar a continuação da locação, atendendo as condições legais impostas para a desocupação do bem.

“Ementa: AÇÃO DE DESPEJO - CONTRATO FINDO - NOTIFICAÇÃO - DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - POSSIBILIDADE - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - CLAÚSULA DE RENÚNCIA EXPRESSA - AUSÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR. - O artigo 56 da Lei 8.245/91 é muito claro ao dispor acerca do término do contrato de locação, quando findo o prazo estipulado. - Incabível indenização por benfeitorias se assim não dispuser expressamente o contrato celebrado, que foi rescindido por não mais convir ao locador, tendo o mesmo agido dentro da mais estrita legalidade e no exercício regular do seu direito”.
 
2. DA CONVENIÊNCIA PARA REQUISITAR A DESOCUPAÇÃO POR DENÚNCIA VAZIA
Primeiramente, cumpre frisar que o pedido de desocupação do imóvel locado pode ser realizado por via administrativa, e deve prestigiar a composição amigável, haja vista que a relação locatícia trata sobre os bens maiores assegurados ao ser humano, o direito a moradia e a dignidade da pessoa humana, tão caros e resguardados hodiernamente numa sociedade firmada pelos Princípios Fundamentais e pelo Estado Democrático de Direito.
Nesse sentido, é mister apresentar que a nossa Lei Maior determina a atenção precípua às condições que assegurem a vida digna do ser humano, senão vejamos:

“Art. 1º A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos:[...]
III - a dignidade da pessoa humana;[...]
Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição. (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 64, de 2010)”

Para que haja acordo na desocupação, deve existir comunicação prévia e razoável, no prazo mínimo de 30 (trinta) dias, para que a parte que irá desocupar possa buscar outra moradia. Ademais, o pedido de desocupação poderá conter algumas condições que certamente já estão estabelecidas pelo pacto locatício, bem como as exigências legais, dentre elas devo destacar o disposto no art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991:

“Art. 23. O locatário é obrigado a: [...] 
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; [...]”
 
A comunicação que disporá sobre o intento da desocupação poderá ser realizada por meio de notificação extrajudicial, através de Cartório de Notas – meio mais indicado para evitar controvérsias -, que tem como fito fazer prova inequívoca de que a outra parte tomou ciência do documento. Com isso, não poderá o notificado alegar que não tomou conhecimento do teor do documento enviado, vez que o oficial de cartório autentica o recebimento. Por conseguinte, também não poderá deixar de cumprir com as exigências neste firmadas, a não ser que apresente contra notificação e/ou haja acordo de outro modo.

Por medida de cautela, e para fundamentar possível futura ação de despejo por denuncia vazia, preza-se pela abundância de documentos que certifiquem a intenção do locador. 

Assim, não é demais orientar que o locador noticie o locatário de seu intuito, de que não pretende renovar o contrato de locação quando encerrar a relação obrigacional, mesmo não sendo tal fato exigido por lei.

Quando não há mais alternativa para a desocupação amigável, poderá ser ajuizada ação de despejo por denúncia vazia, sendo esta sem qualquer fundamento ou motivo que a justifique – obviamente observados os requisitos legais, detalhados no decorrer deste trabalho -, no momento do encerramento do contrato de locação, nas diversas modalidades de locação, quais sejam, residencial, não residencial e por temporada.

É de extrema relevância para que se configure o cabimento para impetração da aludida ação, que tenham as partes contraentes pactuado expressamente e por escrito contrato de locação, e que o prazo da locação seja igual ou superior a 30 (trinta) meses.

Após o prazo de 30 (trinta) meses supracitado, com o encerramento do pacto locatício, o locador faz jus ao direito de requerer a desocupação do imóvel. Tenta-se extrair hermeneuticamente o pensamento do legislador quando da criação dessa disposição legal, da Lei do Inquilinato, como sendo um ponto limite para o inquilino que permaneceu no imóvel por tempo razoável, sem ferir a dignidade do locatário, vez que o locador não deve admitir ad eternum a permanência do locatário no imóvel.

Frisa-se que para promover a notificação e requerer a devolução do bem, o contrato de locação deve estar vigorando por prazo indeterminado. Dentro do prazo de vigência, pode ensejar medidas judiciais para resguardar o direito avençado, pois a Lei determina prazo não inferior a 30 (trinta) meses para locação residencial.

É de bom alvitre lembrar que o prazo para desocupação será distinto do atual, qual seja, de 30 (trinta) dias, quando o contrato de locação tenha sido avençado antes da atual Lei de nº 8.245/1991. Ou seja, se o contrato de locação foi firmado antes da atual Lei nº 8.245/1991, o prazo para devolver o bem imóvel será de 12 (doze) meses.
 
3. APLICABILIDADE E PERTINÊNCIA LEGAL – CASOS QUE ENSEJAM ANTECIPAÇÃO DE TUTELA 
Para que seja possível ingressar com a ação de despejo por denúncia vazia é imprescindível seguir os requisitos legais abaixo alinhados, atento precipuamente aos prazos, tanto para ajuizar a ação como para notificar previamente o locatário sobre o pedido de desocupação; são medidas complementares, encadeadas para o fim pretendido da devolução do bem.

Com o fito de melhor exemplificar o caso, cabe trazer à baila algumas disposições legais que orientam o pedido de desocupação por denúncia vazia e o cabimento da ação, segundo a Lei do Inquilinato:

“Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. 
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.  [...]
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. 
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. [...]
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. [...]
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. 
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47. [...]
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.”

A denúncia imotivada, torna por vezes forçosa a ação de despejo por denúncia vazia, pelo descumprimento do locatário quanto ao pedido preliminar e amigável para a desocupação. 
Sabe-se que a notificação premonitória é medida revestida da legalidade, se se verdadeiramente serviu para cientificar o locatário. Assim sendo, as jurisprudências dos mais distintos Tribunais Pátrios não discrepam desse entendimento, com se vê nos julgamentos abaixo transcritos:

“Ementa: LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO - DENÚNCIA VAZIA - DESPEJO - POSSIBILIDADE - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL - SENTENÇA MANTIDA - APELO IMPROVIDO. Na chamada denúncia vazia, uma vez preenchidos os requisitos legais, não há que se negar ao locador a retomada do imóvel alugado, que, por lei, fica a mercê de sua conveniência.”

“Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. ÔNUS DA PROVA. CASO CONCRETO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA. LEGITIMIDADE ATIVA EVIDENCIADA. TEM LEGITIMIDADE ATIVA O LOCADOR OU QUEM SE SUBROGOU NO SEU DIREITO, SENDO IRRELEVANTE QUE O LOCADOR SEJA OU NÃO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE VÍCIO NO CONTRATO TRAZIDO AOS AUTOS NÃO COMPROVADA. CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. ÔNUS DA PROVA. CASO CONCRETO. PERFEITA, VÁLIDA E EFICAZ A NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA EFETUADA, INDISPENSÁVEL À PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA, IMPUNHA-SE A PROCEDÊNCIA DO PEDIDO, UMA VEZ DECORRIDO O PRAZO APÓS A NOTIFICAÇÃO SEM QUE O LOCATÁRIO DESOCUPASSE VOLUNTARIAMENTE O IMÓVEL. INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO OU PELA PERDA DO PONTO COMERCIAL. DESCABIMENTO. O LOCATÁRIO NÃO TEM DIREITO À INDENIZAÇÃO PELA PERDA DO FUNDO DE COMÉRCIO FORA DAS HIPÓTESES PREVISTAS NA LEI N° 8.245/91. A PRETENDIDA INDENIZAÇÃO PELA PERDA DO PONTO COMERCIAL TAMBÉM NÃO ENCONTRA AMPARO NA LEI, NO CONTRATO, OU NA JURISPRUDÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. REJEITADA A PRELIMINAR, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME”.

Patente está a procedência do feito em relação pretensão do autor, quando cumpre todos os requisitos legais. Por isso, não há razão para que não seja acolhido o pleito, na medida que o autor acosta toda a documentação necessária para fortalecer a convicção do Juízo. O autor Gediel Claudino de Araujo Júnior delineia em sua obra Prática no Processo Civil alguns documentos indispensáveis para a propositura da ação:

“O locador deverá ser orientado a fornecer ao Advogado, em cópia autenticada, os seguintes documentos, entre outros: cópia do contrato de locação; documento de identidade do locador; comprovante da notificação do locatário.” (ARAUJO JÚNIOR, 2008, p. 174).

Na propositura da ação de despejo por denúncia vazia, o requerente faz jus ao pedido de tutela antecipada - caso haja pertinência da ação com o que dispõe o art. 273, do Código de Processo Civil -, e deve estar contido no corpo da petição exordial. In verbis:

“Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e: (Redação dada pela Lei nº 8.952, de 1994)
I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou (Incluído pela Lei nº 8.952, de 1994)
II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu. (Incluído pela Lei nº 8.952, de 1994)

Nessa oportunidade é de suma importante abordar quão eficaz é esse método de prestação jurisdicional, segundo afirma com propriedade Teori Albino Zavascki:

“Tutelar (do latim tueor, tueri = ver, olhar, observar, e, figuradamente, velar, vigilar) significa proteger, amparar, defender, assistir. É com esse sentido que o verbo e os substantivos tutor e tutela, dele derivados, são empregados na linguagem jurídica, nomeadamente nas expressões tutela jurídica e tutela jurisdicional. Com efeito, o Estado, que tem por objetivos fundamentais os de criar uma sociedade livre, justa, solidária e desenvolvida, sem pobreza e desigualdades, sem preconceitos ou discriminações, na qual se garanta o bem de todos (art. 3º da Constituição), e que, para isso, exerce a administração pública e cria as normas reguladoras da convivência social, assumiu também o compromisso de tornar efetiva a aplicação de tais normas, dispensando aos indivíduos lesados ou ameaçados pela violação delas a devida proteção. Nenhum obstáculo pode ser posto ao direito de acesso ao Poder Judiciário, que fará a “apreciação” de qualquer lesão ou “ameaça a direito”, segundo dispõe o art. 5º, XXXV, do Texto Constitucional. Assim, quando se fala em tutela jurisdicional se está a falar exatamente, no amparo, na defesa, na vigilância, que o Estado, por seus órgãos jurisdicionais, presta aos direitos dos indivíduos.” (ZAVASCKI apud PREMAZZI PAPA, 2010, p. 10).

Em matéria de locação de imóveis, os mais importantes entendimentos doutrinários e jurisprudenciais autorizam a antecipação nas ações de despejo, inclusive por não mais convir a locação.

“Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. DENUNCIA VAZIA. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. POSSIBILIDADE. NEGADO SEGUIMENTO AO AGRAVO.”

Na visão doutrinador Silvio de Salvo Venosa, a Lei nº 8.245/91 não excluiu a possibilidade de aplicação do Código de Processo Civil, pois entende que “o procedimento da ação de despejo é especial no estipulado nesta Lei; ao que não conflitar, aplicam-se os dispositivos do procedimento ordinário” (VENOSA, 2001, p. 257).

A tutela antecipada poderá ser concedida desde que presentes os requisitos da medida antecipatória, constantes no art. 273, do Código de Processo Civil. Ou seja, devem precipuamente estar insertos no caso os requisitos positivos do art. 273, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Com isso, não haverá qualquer óbice para a citada concessão, pois estar-se-á a respeitar princípio constitucional dos mais elevados e de incomensurável valor para exprimir o Estado Democrático de Direito e o respeito a cláusula geral da dignidade humana, qual seja, o do devido processo legal.

Destarte, para que sejam caracterizados os aludidos requisitos para concessão de tutela antecipada, temos a verossimilhança da alegação, a qual, na ação de despejo, pode ser facilmente demonstrada com a inércia do locatário em desocupar o imóvel, mesmo ciente do interesse do locador, pela notificação inequívoca; e a alegação de dano irreparável ou de difícil reparação, confirmada pelo fato, por exemplo, do locador permanecer proibido de poder alugar para outro interessado seu bem, submetido, assim, a boa vontade do locatário, e sem também poder dispor do bem como melhor lhe convier.

Enfatiza-se que para a concessão da medida antecipatória na ação de despejo, satisfaz-se a apresentação da verossimilhança da alegação, bem como de mais um dos outros requisitos já citados. Todavia, ainda há a possibilidade de estarem presentes os três requisitos para o deferimento judicial.

Certifica-se que a opinião exposta nesse trabalho permanece sendo aceita e acolhida pelo Superior Tribunal de Justiça, tendo em vista que as decisões proferidas são no sentido de conceder a medida nas ações desalijatórias.

“RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. ARTIGO 273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CABIMENTO. 1. A antecipação de tutela é cabível em todas as ações de conhecimento, inclusive nas ações de despejo. 2. Recurso provido.”

“AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA ANTECIPADA. POSSIBILIDADE. Cabível, nas ações de despejo, a antecipação de tutela, como o é em toda a ação de conhecimento, seja a ação declaratória, seja constitutiva (negativa ou positiva) condenatória, mandamental, se presentes os pressupostos legais. Recurso não conhecido.”

Urge salientar, mesmo sendo desnecessário conforme entendimento jurisprudencial abaixo alinhado, requisitos exigidos legalmente para a concessão de medida liminar para concessão de despejo. Segue referido dispositivo da Lei do Inquilinato:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. 
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: 
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; 
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; 
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; 
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; 
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. 
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)”

Novos entendimentos jurídicos surgem constantemente e promovem consistentes reflexos sociais. Assim, é de extrema relevância para o meio jurídico, especialmente para a seara do Direito Imobiliário, apontar abalizados acórdãos, os quais seguem o pensamento do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de contemplarem o entendimento exaustivamente discutido. Pelo descumprimento da obrigação, ou mesmo com esteio na ação de despejo, vê-se que é possível a concessão da tutela antecipada mesmo fora das hipóteses previstas no artigo 59, §1º, da lei 8.245/91, desde que preenchidos os requisitos legais previstos no artigo 273, do Código de Processo Civil. Vejamos:

“EMENTA: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. IMÓVEL RESIDENCIAL. TUTELA ANTECIPADA. HIPÓTESE NÃO PREVISTA NO ARTIGO 59, § 1º DA LEI 8245/91. IRRELEVÂNCIA. ARTIGO 273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. APLICAÇÃO. POSSIBILIDADE. REQUISITOS. NÃO PREENCHIDOS. 1. Na esteira do entendimento da doutrina e do STJ, tem-se que é possível a concessão da tutela antecipada em ação de despejo fora das hipóteses expressamente previstas no §1º do artigo 59 da Lei nº 8.245/91, medida esta cabível em todos os processos de conhecimento, desde que preenchidos os requisitos do artigo 273 do CPC. 2. Havendo dúvida acerca da efetiva verossimilhança das alegações do agravante, ante a ausência de prova inequívoca do seu direito, não há conceder a tutela antecipada pretendida”.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - REQUISITOS DO ART.273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - POSSIBILIDADE. CONFORME ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DO STJ, É POSSÍVEL DEFERIR ANTECIPAÇÃO DE TUTELA EM AÇÃO DE DESPEJO, AINDA QUE NÃO SE TRATE DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ARTIGO 59, § 1º, DA LEI 8.245/91, SE ESTIVEREM PRESENTES OS REQUISITOS ELENCADOS NO ART.273 DO CPC. Havendo prova inequívoca nos autos da relação locatícia, da mora do locatário e da ausência de pedido de purgação pelo locatário, após citado, perfeitamente viável o deferimento ao locador de antecipação da tutela. Recurso provido”.

“EMENTA: AÇÃO DE DESPEJO - DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - ANTECIPAÇÃO DA TUTELA - IMPOSSIBILIDADE - ART. 273 DO CPC - VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES - AUSÊNCIA  - É possível a concessão da tutela antecipada, mesmo fora das hipóteses previstas no artigo 59, §1º, da Lei 8.245/91, desde que preenchidos os requisitos legais previstos no artigo 273, do CPC. Recurso não provido. “

Constata-se que há certa correlação entre o artigo 273, do Código de Processo Civil, com o parágrafo primeiro, do artigo 59, da Lei nº 8.245/91, vez que existe aí compatibilidade de interesses que convergem para um objetivo comum, que é da efetiva solução da questão da desocupação, de uma locação não mais conveniente ao locador.

Pelo visto, não resta dúvida quanto à aplicação da antecipação de tutela nas ações de despejo, inclusive na ação de despejo por denúncia vazia, mesmo fora das hipóteses previstas no artigo 59, §1º, da lei 8.245/91, desde que preenchidos os requisitos legais previstos no artigo 273, do Código de Processo Civil.
 
4. CONCLUSÃO
É notório que o fim da relação locatícia geralmente causa imbróglio quanto às questões de interesses do locador e do locatário, pois, na maioria dos casos, são diametralmente opostos. O locador, ao fim da locação, deseja reaver o bem da forma que entregou ao locatário etc. De outra forma, o locatário luta para ter resguardados direitos como da moradia, da dignidade, da permanência razoável no bem dado a locação etc.

Chegado o término do pacto locatício, ou quando o contrato se encontra por prazo indeterminado, e atendidos os requisitos que possibilitam a devolução do bem, como por exemplo, quando ultrapassado o prazo de 30 (trinta) meses de vigência do contrato de locação residencial, o locador faz jus ao seu imóvel, observadas situações de conservação, dentre outras questões pactuadas, amparadas pela Lei do Inquilinato.

Nesse estudo, orientou-se que a desocupação seja resolvida de maneira amigavelmente, sempre buscando compor as pretensões das partes. Contudo, sabendo da dificuldade, cientificou-se que a notificação com pedido de desocupação por denúncia vazia deverá ser enviada através de Cartório de Notas, para que, da denúncia do interesse do locador não sobrevenham inesperados problemas ou dúvidas e, efetivamente, seja meio inequívoco de comunicação.

A ação de despejo por denúncia vazia é medida que assiste ao locador prejudicado quanto ao seu interesse de ter seu imóvel e dispor da forma que lhe convier. Para tal ato, não é necessário demonstrar as razões que levam a requerer o imóvel, simplesmente exige-se que sejam juntados os documentos que embasam a propositura da ação, quais sejam, a notificação extrajudicial, cópia do contrato de locação e documento de identidade do locador, dentre outros que o locador e o procurador judicial entenderem pertinentes.

Por fim, com base nas decisões apontadas, cabe antecipação de tutela nas ações de despejo, e como faz parte, também na ação de despejo por denúncia vazia, mesmo que não corresponda às hipóteses previstas no artigo 59, §1º, da lei 8.245/91, contanto que estejam preenchidos os requisitos do artigo 273, do Código de Processo Civil.
 

Referências

BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil, Brasília, DF, Senado, 1988.

______. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm>. Acesso em: 22.10.12.

______. Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Institui o Código de Processo Civil. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5869compilada.htm>. Acesso em: 22.10.12.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Re n. 595172 - SP, 6T, Rel. Min. Paulo Gallotti,
julg: 21/10/2004.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Re n. 445863 - SP, 5T, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, julg: 05/12/2002.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS. Ap. n. 1.0702.08.520764-6/001 5207646-08.2008.8.13.0702 (1) - MG, 9C, Rel. Osmando Almeida, julg: 11/10/2011.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS. Ag. Cv. n. 1.0145.11.060792-9/001 0816069-57.2011.8.13.0000 (1) - MG, 16C, Rel. Sebastião Pereira de Souza, julg: 26/09/12.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS. Ag. n. 1.0702.07.364169-9/001  3641699-18.2007.8.13.702 - MG, 10C, Rel. Marcos Lincoln, julg: 21/10/08.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS. Ag. Cv. n. 1.0024.10.148348-5/003 0383335-84.2012.8.13.0000 (1) - MG, 12C, Rel. Nilo Lacerda, julg: 09/05/12.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL. Ap. n. 70049819865 - RS, 15C, Rel. Otávio Augusto de Freitas Barcellos, julg: 05/09/12.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL. Ag. n. 70050228295 - RS, 15C, Rel. Otávio Augusto de Freitas Barcellos, julg: 04/09/12.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. Ap. n. 0074380-89.2009.8.26.0224 - SP, 35CDP, Rel. Mendes Gomes, julg: 13/08/12.

ALBUQUERQUE, J. B. Torres; Fida, Orlando. Das locações e despejos / J. B. Torres de Albuquerque / Orlando Fida – 5ª ed. - São Paulo: Continental Jurídica Editora e Distribuidora, 2009.

ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de prática de locação: lei do inquilino anotada : questões práticas : modelos / Gediel Claudino de Araujo Júnior. – São Paulo : Atlas, 2010.

ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Prática no processo civil: cabimento / ações diversas, competência, procedimentos, petições; modelos / Gediel Claudino de Araujo Júnior. – 11. ed. – 2. reimpr. – São Paulo : Atlas, 2008.

FANTI, Alexandre; Barros, Adilson Rodrigues de; Sebastião, Carlos Renato Soares; Fanti, Claudia Dias. Direito imobiliário : legislação comentada / Alexandre Fanti...[et al.]. – São Paulo : Editora Saber Jurídico, 2009.

MORO, Carolina Miranda; Bravo, Michelle Roberta. Tutela antecipada nas ações de despejo por falta de pagamento.Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/5014/tutela-antecipada-nas-acoes-de-despejo-por-falta-de-pagamento/2#ixzz2AAyJcmdq>. Acesso em: 24 out. 2012.

PREMAZZI PAPA, Ângela Gioia. Tutela Jurisdicional Executiva. Disponível em: <http://www.avm.edu.br/docpdf/monografias_publicadas/k215592.pdf>. Acesso em: 22 out. 2012.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. - São Paulo: Ed. Atlas, 2001.

 

Autor: Adriano Barreto Espíndola Santos

Pós-graduando em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais e em Direito Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Graduado em Direito pela UNIFOR 2009

Fonte: Revista Âmbito Jurídico

QUESTÕES TRIBUTÁRIAS SOBRE A PERMUTA DE IMÓVEIS

Instrumento cada vez mais comum nas operações imobiliárias, a permuta de imóveis é o preferido entre as empresas de incorporação imobiliária para aquisição de terrenos para o lançamento de novos empreendimentos.

O termo “permuta” significa troca e para fins tributários o conceito vem descrito na Instrução Normativa nº 107/88 da Receita Federal, como toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de um ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes, o pagamento de parcela complementar em dinheiro, o que chamamos de "torna".

Para efeito de aplicação deste tratamento tributário, entende-se como unidade imobiliária: o terreno adquirido para venda, com ou sem construção; cada lote oriundo de desmembramento de terreno; cada terreno decorrente de loteamento; cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma ou cada casa ou apartamento construído ou a construir.

Em relação ao Imposto de Renda, seja de Pessoa Física ou Jurídica, a permuta de unidades imobiliárias prontas, sem pagamento de torna, o contribuinte atribuirá ao bem que receber, o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração. Logo, não haverá resultado tributável a apurar. Já na hipótese de haver pagamento de torna na permuta de unidades imobiliárias prontas, as permutantes observarão o seguinte tratamento:

a) Permutante que Receber a Torna: deverá computar a torna recebida como receita, podendo deduzir dessa receita a parcela do custo da unidade imobiliária dada em permuta que corresponder à torna recebida ou a receber

b) Permutante que Pagar a Torna: a pessoa que pagar ou prometer pagar a torna não apurará lucro na operação, devendo, no entanto, considerar como custo do bem adquirido, a soma do valor contábil do bem dado em permuta com o valor da torna.

Havendo torna, ou seja, o recebimento de parcela complementar em dinheiro haverá apuração de lucro inflacionário que deve ser tributado no mesmo período-base. No entanto, quando se tratar de venda de imóveis a prazo, a parcela do lucro contida na torna poderá ser tributada à medida de seu recebimento.

Não havendo a torna, a legislação do Imposto de Renda exclui da tributação o ganho de capital decorrente de permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, desde que este fato conste em Escritura Pública e que a operação seja de igual valor.

Outra questão interessante é que na permuta, ocorre, simultaneamente, duas transferências ou duas transmissões de propriedade, via de conseqüência, haverá a incidência dupla do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI a ser pago por cada uma das partes, cada uma pela sua transmissão.

  

Assim, os permutantes devem observar a legislação da IN 107/88 que, apesar de antiga, ainda é a norma utilizada na determinação do lucro real das pessoas jurídicas e do lucro imobiliário/ganho de capital das pessoas físicas, nas permutas de bens imóveis. 

Fonte: Lílian M. Marteleto Barros 

Advogada Tributarista do Albino Advogados Associados, pós-graduada em Direito Tributário pelo Instituto de Educação Continuada da Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais e MBA em Auditoria e Controladoria pela UNA. Membro da Comissão de Direito Tributário da OAB/MG.

Vantagens ao contratar uma imobiliária e o corretor de imóveis para intermediar a venda ou a compra do seu imóvel.

Quando as partes, COMPRADORES e VENDEDORES contratam uma Imobiliária / Corretor de Imóveis, desde que legalmente habilitados e credenciados junto ao CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis terão as vantagens e segurança que realizarão um bom negócio e que ambos ficarão satisfeitos.

Em São Paulo / Capital, informações sobre a idoneidade da Imobiliária e do Corretor de Imóveis que esta lhe atendendo, pode ser obtido junto ao CRECI, o nosso Conselho Regional na Rua Pamplona, 1200 - Jardim Paulista ou através do telefone: 3836-4900 ou do Site: www.crecisp.gov.br, e ao abrir, do lado esquerdo em busca, clicar em imobiliárias ou corretores.

Aqueles PROPRIETÁRIOS que por falta de informação NÃO buscar uma Assessoria de Imobiliária / Corretor de Imóveis e tentar negociar o seu imóvel por conta própria, sem a participação efetiva de um profissional da área, estarão sujeitos a terem dificuldades operacionais, administrativas, jurídicas e financeiras, entre outros, no inicio, durante, na conclusão e pós-processo da Venda e Compra, correndo o risco de fazer um mau negócio ou até mesmo cair em algum golpe.

Durante o processo de uma venda e compra, felizmente, é uma minoria de proprietário que NÃO buscam a presença destes profissionais habilitados / credenciados, mas percebo no dia a dia que a tendência é de melhora deste índice, pois eles acabam tomando conhecimento que, conhecidos, amigos e familiares já tiveram algum dissabor “dores de cabeça” quando ocorreu alguma negociação sem a participação de uma Imobiliária / Corretor de Imóveis.

Certamente muitas pessoas desconhecem as vantagens da participação da Imobiliária e do Corretor, e entendo ser pertinente chamar a atenção para que uma transação imobiliária não venha ser uma “grande dor de cabeça” e às vezes com amargos prejuízos financeiros, PORTANTO, relaciono abaixo, alguns motivos para que PROPRIETÁRIOS busquem uma Imobiliária e Corretor de Imóveis da sua confiança e credenciados pelo CRECI para ajudá-los e dar a devida tranquilidade e segurança nas várias etapas e que são diversas, até a finalização do processo de venda ou compra do seu imóvel (patrimônio), ou seja:

PROPRIETÁRIOS VENDEDORES

Fases e procedimentos necessários a serem analisados e observados no caso de VENDA DE IMÓVEIS, ou seja:

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL: Os proprietários necessitam obter uma noção clara e isenta do que realmente vale o seu bem, e sendo o profissional do ramo imobiliário que conhece a realidade do mercado na região e detém o conhecimento das transações realizadas e em andamento naquele mercado, ao aplicar o método que julgo ser o mais eficaz, ou seja, (Método da Comparação de Dados de Mercado), por comparação com imóveis semelhantes transacionados ou a venda onde se situa o imóvel avaliado, o dono terá uma AVALIAÇÃO JUSTA de sua propriedade.

DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL: é importantíssimo estar legalmente em ordem, pois influencia no valor de mercado e facilidade ou não da venda, e a Imobiliária e Corretor de Imóveis é que detém a expertise para poder examinar, aconselhar, sugerir medidas para a devida regularização, a fim de agregar valor e facilitar a venda à vista / financiamento e/ou liberação de FGTS.

PROPRAGANDA EM MÍDIAS: Todos sabem do jargão popular que a propaganda é a “alma do negócio”, e sendo assim, a Imobiliária providencia publicações e divulgação do seu imóvel em seus Sites e Portais sem nenhum custo ao proprietário, assim, as chances de vender o seu imóvel aumentam.

TEMPO E VISITAÇÃO: O Corretor de Imóveis elabora um plano de atendimento aos interessados com relação ao “perfil” do imóvel o que demanda muito tempo do profissional via telefone e presencial na Imobiliária, poupando os proprietários deste precioso tempo e dos custos decorrentes, bem como, a conciliação das visitas considerando a disponibilidade da família vendedora (dias e horários).

APROXIMAÇÃO DAS PARTES: As Imobiliárias e Corretores de Imóveis já mantém um diálogo interativo e centrado nas necessidades dos clientes e muitas vezes já tem alguns cadastrados interessados em imóveis com o “perfil” e dentro do valor ou próximo do colocado à venda pelos Vendedores, e assim, facilita eventual negócio com mais rapidez.

PROPOSTAS, NEGOCIAÇÃO E FECHAMENTO DO NEGÓCIO: Para que seja mais produtiva e eficiente, as reuniões devem ocorrer preferencialmente em local neutro, ou seja, em um ambiente que não tenha ligação com nenhuma das partes, e via de regra ocorre nas dependências da Imobiliária, onde os COMPRADORES ficarão mais a vontade e seguro com o respaldo da Administradora, a qual sempre buscará o equilíbrio, através de uma “negociação contributiva”, ou seja, também denominada de “Ganha - Ganha”, onde os envolvidos na negociação fiquem satisfeitos com o acordo obtido, bem como, no longo prazo, com o resultado do negócio realizado.

RESPALDO JURÍDICO: A Imobiliária tem a responsabilidade de elaborar um “Instrumento Particular de Venda e Compra”, onde serão consignados de forma clara e detalhada os valores de venda e todas as condições e formas de pagamento acordadas entre as partes, bem como, demais cláusulas legais a fim de manter o contrato juridicamente “perfeito” e permitir as garantias para ambas às partes.

FINANCIAMENTO E / OU LIBERAÇÃO DE FGTS: A grande maioria dos negócios que são realizados o pagamento não é à vista e sim através de recursos emprestados junto aos agentes financeiros e às vezes utilização de FGTS - Fundo de Garantia do Tempo de serviço a fim de complementar o valor do imóvel, é não adianta o COMPRADOR informar os VENDEDORES que mantém conta por X anos no Banco A ou B e que o seu Gerente já lhe garantiu uma “Carta de Crédito”, pois, se a VENDA não esta sendo conduzida por uma Imobiliária / corretor ou um profissional com experiência em financiamento habitacional para analisar toda a documentação dos (vendedores / compradores e do imóvel) para preparar e acompanhar todo o processo até o recebimento dos recursos, CUIDADO, pois a probabilidade de alguma coisa dar errado e não sair o financiamento é potencialmente grande e aí, como provavelmente já existe um Instrumento Particular de Venda e Compra assinado entre as partes, e dependendo das cláusulas previstas, os VENDEDORES estarão “amarrados” sobre a possibilidade de não poder assinar um distrato do contrato, e assim, amargar prejuízos e não poder negociar o imóvel, aguardar decisão judicial, etc..

RECEBIMENTO TOTAL DOS VALORES / PÓS VENDA: A Imobiliária e Corretor de Imóveis tem a responsabilidade junto aos VENDEDORES de conduzir todo processo até a liberação e recebimento de todos os valores devidos pelos COMPRADORES, e os honorários só deverão ser pagos nesta oportunidade.

Portanto, CUIDADO, evite aborrecimentos, stress e prejuízos financeiros, procurando sempre comprar ou vender o seu imóvel através de uma Imobiliária e Corretor de Imóveis habilitados e credenciados junto ao CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Em outra edição, comentaremos sobre as VANTAGENS e os cuidados a serem observados pelos COMPRADORES.

Autor:

Gerson Antoniel
Gestor de Negócios Imobiliários
www.ga-imoveisonline.com.br 

AVANÇO DA MEDICINA E O MERCADO IMOBILIÁRIO

Aparentemente a relação pode não existir, mas talvez devamos pensar mais longe, pois, como já disse, o papel do empreendedor imobiliário é antecipar tendências e pensar no futuro.

A medicina através dos séculos vem evoluindo, mas nos últimos cinquenta anos o avanço foi mais acentuado, e mais do que isso as perspectivas para os próximos anos são fantásticas. Com a possível substituição de órgãos alguns cientistas já dizem que estão nascendo crianças hoje que poderão chegar aos 150 anos. Hoje no Brasil a expectativa de vida é de pouco mais de 74 anos, e este indicador tem crescido bastante nos últimos anos, além de novos estudos genéticos, também reflexo de melhores condições de vida.

A noticia é boa, entretanto, o impacto que traz para a economia é bastante significativo, pois com as regras atuais de aposentadoria, o déficit da previdência tende a ficar cada vez maior. Ainda não percebemos isso com toda intensidade, pois estamos em um momento único na vida de um país, o bônus demográfico, condição em que existe um número de pessoas em idade economicamente ativa superior as crianças e idosos, mas isso deve acabar, segundo previsões demográficas entre 2030 e 2040.

Portanto, se nada for feito, devemos ter problemas na aposentadoria das pessoas. Já existem hoje vários planos com intuito de complementar a renda no futuro e a segurança para manutenção da qualidade de vida e fazer frente a despesas crescentes na área da saúde, pois conforme envelhecemos mais despesas temos com planos de saúde, remédios e agora com possíveis investimentos em tecnologias que nos tragam um prolongamento da vida com qualidade.

Temos com essas premissas pelo menos duas oportunidades para o mercado imobiliário que vamos analisar:

1 - Mercado de Locação - com objetivo claro de ter uma renda permanente 
A locação de imóveis é uma das formas mais tradicionais e antigas de garantir uma renda perpétua para seus proprietários, e na minha opinião a melhor forma de se ter uma aposentadoria segura e com valores atualizados monetariamente. Um novo nicho de compradores que poderão ser focados através do direcionamento da propaganda e também com produtos com esse objetivo.

Pode-se buscar de diversas maneiras renda com locação em imóveis. Além da tradicional compra e locação como conhecemos, existe ainda a opção de em alguns empreendimentos comerciais e industriais a locação através de um pool, onde todos compartilham a receita e a despesa do empreendimento independente da ocupação de sua unidade. Outra que vem crescendo também bastante nos últimos anos são os fundos de investimentos com uma carteira de ativos voltados para a renda, a diferença que podem, neste caso estar localizados em diversas localidades.

Independente da forma que se escolha, certamente, o investimento da poupança em imóveis com o intuito de gerar renda futura é uma ótima oportunidade para termos no futuro uma aposentadoria mais tranquila.

2 - Empreendimentos para terceira idade
Ainda pouco difundido no país, mas bastante comum na Europa e em algumas regiões dos Estados Unidos, são os empreendimentos voltados para a terceira idade, não para pessoas com necessidade de tratamento especial, mas sim, para aqueles que já estão em uma etapa da vida em que gozam de perfeito estado de saúde e querem conviver com sua família, mas especialmente com pessoas que tenham os mesmos objetivos.

Empreendimentos estes com características próprias que buscam atender esta camada da população cada vez maior em nossa sociedade, é que certamente se multiplicarão em nosso país nas próximas décadas.

Enfim, o impacto do amadurecimento de nossa população trará várias mudanças sociais e econômicas, e devemos estar preparados para atendê-las.

Fonte: Flávio Amary - Vice-presidente do Interior do Sindicato da Habitação no Estado de São Paulo

COMO DECLARAR A POSSE E A VENDA DE IMÓVEIS NO IMPOSTO DE RENDA

Todo mundo que é obrigado a declarar Imposto de Renda precisa informar à Receita a posse de imóveis e eventuais ganhos de capital com a venda desses bens. Mesmo quem tiver renda na faixa de isenção deve entregar a declaração de reajuste anual caso o valor de seus bens ultrapasse os 300 mil reais – imóveis incluídos – ou caso tenha tido ganho de capital não isento com a venda de um imóvel. Essas regras também valem para a terra nua – terrenos ainda não construídos.

Como declarar um imóvel financiado ou não

Casa, apartamento, terreno, galpão. A Receita disponibiliza diferentes códigos para cada tipo de imóvel na ficha “Bens e Direitos”, e selecioná-los adequadamente deve ser o primeiro passo do contribuinte. Se o imóvel já está quitado, basta informar seu valor nos campos “Situação em 31/12/2011” e “Situação em 31/12/2012”. Se foi comprado em 2012, a coluna referente a 2011 deve ficar em branco.

Se o imóvel já foi declarado em anos anteriores, o contribuinte precisará apenas repetir as informações na declaração do IR 2013, inclusive o preço. Isso acontece porque as oscilações de mercado não são consideradas pela Receita. Portanto, o valor do imóvel só será corrigido em caso de reformas e melhorias e nunca por qualquer índice de preço, a despeito de eventuais valorizações – expressivas ou não – que ocorrerem ao longo do tempo. (Grifo nosso)

Lembre-se de que no valor de aquisição do imóvel é possível incluir os gastos com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como os juros do financiamento e uma eventual taxa de corretagem paga pelo comprador e que não estivesse incluída no valor da escritura. Essas despesas devem ser somadas na declaração referente ao ano em que elas ocorrem, mas podem ser acrescentadas mais tarde por meio de declaração retificadora.

Se seu imóvel foi financiado, mas ainda não foi quitado, é preciso informar apenas os valores de fato despendidos com o bem até 31 de dezembro de 2012, e não seu valor integral. Isto é, quanto foi pago até 31/12/2011 e quanto foi pago até 31/12/2012. Para imóveis comprados em 2012, a coluna de 2011 ficará em branco. Financiamentos habitacionais não devem ser declarados na ficha “Dívidas e Ônus Reais”.

No campo “Discriminação” devem ser relacionadas as condições de aquisição do imóvel: se já está quitado, se foi comprado de uma construtora, financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, ou por outra linha de crédito.

Quem declara pela primeira vez um imóvel que já possuía

Atenção se você tinha um imóvel de menos de 300 mil reais ou era isento de entregar a declaração do IR por todos os outros critérios, mas mudou de condição em 2012 e vai informar o imóvel pela primeira vez na declaração deste ano. Bens adquiridos a partir de 1996 devem ser declarados sempre pelo seu custo de aquisição.

A lógica é a mesma para quem era dependente e vai declarar por conta própria neste ano. É o caso, por exemplo, de um filho universitário que tinha um imóvel, passou a receber um salário e, por isso, optou por fazer a declaração por conta própria ao invés de incluir a nova renda tributável no nome dos pais.

Essa pessoa terá que copiar o último valor do imóvel que era informado na declaração em que aparecia como dependente, lançando-o na ficha de “Bens e Direitos”. Será preciso repetir os mesmos valores nas colunas de 2011 e 2012. Na outra ponta, o bem não deve ser incluído na declaração de “Bens e Direitos” do antigo titular – no exemplo, um dos pais do universitário.

Para informar esta mudança à Receita, o pai que já não tem o filho como dependente precisará apenas deixar em branco as colunas dos anos de 2011 e 2012 referentes ao imóvel anteriormente declarado.

Reformas e melhorias no imóvel

Esta é a única situação em que o valor do imóvel declarado pode ser atualizado. Contudo, é preciso comprovar tudo que foi gasto com as obras. Vem daí a importância de guardar todos os recibos com materiais e fornecedores.

Benfeitorias realizadas em 2012 devem ser informadas no campo “Discriminação”, junto com as demais informações sobre o imóvel, como localização e preço. A coluna de 2011 deve mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna de 2012 já deve apontar o acréscimo resultante das benfeitorias. Acrescer o valor das reformas ao valor do imóvel é uma forma de pagar menos imposto de renda sobre o ganho de capital obtido com a venda do bem no futuro. (Grifo nosso)

Como declarar o ganho com a venda de um imóvel

O ganho de capital com a venda de imóveis não será tributado nas seguintes situações: se o valor da transação for inferior a 440.000 reais para o único imóvel que o contribuinte possuir; se o imóvel tiver sido comprado até 1969; ou se o dinheiro recebido por um imóvel residencial for totalmente reinvestido na compra de outro imóvel residencial no Brasil dentro de um prazo de 180 dias a partir da celebração do contrato (seis meses).

Neste último caso, é preciso não ter usufruído da isenção nos últimos cinco anos, e se apenas parte do dinheiro for empregada na compra de um novo imóvel, o restante será tributado proporcionalmente.

Em qualquer outra situação, o contribuinte deve baixar o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCap2012), informar o valor real de venda que consta no contrato previamente firmado e responder às demais questões. O próprio programa irá apurar se há alguma isenção ou redutor do ganho de capital, fazendo as possíveis deduções sobre o valor do imposto devido. Imóveis que tenham sido adquiridos entre 1969 e 1988, por exemplo, ganham abatimentos.

Declarar as quantias gastas com reformas, elevando assim o valor do imóvel, ajuda a reduzir o ganho de capital sobre o qual é calculado o IR. Depois de chegar ao valor a ser pago, o contribuinte deve importar esses dados para a declaração do IR 2013.

Qualquer comissão paga pelo vendedor à imobiliária ou ao profissional autônomo pela negociação do imóvel (e não incluída em seu preço de venda) é considerada uma despesa dedutível e beneficia o contribuinte no cálculo do imposto devido. É preciso, porém, ter os comprovantes.

A apuração e o pagamento do imposto devido na venda de um imóvel devem ser feitos até o último dia útil ao mês seguinte à venda. Portanto, se o imóvel foi vendido em setembro, o prazo para pagamento do IR sobre o lucro imobiliário é o último dia útil de outubro. O recolhimento, portanto, não ocorre quando se preenche e entrega a Declaração de Ajuste Anual, onde o contribuinte deve apenas informar a transação e seu eventual ganho de capital. Quem não respeita o prazo de recolhimento fica sujeito ao pagamento de multa e de juros pela taxa Selic do período de atraso.

Imóveis em nome do casal

Como são considerados frutos do trabalho e da colaboração dos dois, imóveis que forem adquiridos em nome de um casal devem pertencer a ambos, em iguais partes. Por isso, precisam ser declarados na proporção de 50% para cada um. A exceção fica para os casais que estipularem uma divisão diferente por contrato escrito. Se o imóvel estiver no nome de apenas um dos cônjuges, apesar de ser um bem comum, ele poderá ser relacionado em qualquer uma das declarações se os contribuintes optarem pela entrega de formulários individualmente.

Doações

Quem recebe um imóvel por meio de doação deve informá-la na coluna “Discriminação” da declaração de “Bens e Direitos”, indicando o nome e o número do CPF do doador. É necessário relatar o valor do imóvel na coluna referente ao ano de 2012. Em seguida, o contribuinte deve lançar o valor correspondente a esta doação em "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis". Por sua vez, quem doa o imóvel deve informar o nome e o número do CPF de quem o recebeu na coluna “Discriminação” da declaração de “Bens e Direitos”. A coluna com o valor no ano de 2012 deve ser deixada em branco.

Doações de qualquer valor são isentas de imposto de renda, mas podem ser tributadas na esfera estadual. Informe-se junto à Secretaria de Fazenda do seu estado o valor de isenção do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD ou ainda ITD em alguns estados). O valor do imóvel doado provavelmente vai exceder esse limite de isenção, o que significa que quem recebe a doação deve pagar o imposto ao estado. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 4% sobre o valor do bem.

Fonte: EXAME.com

Nota do Editor: 

A Declaração do Imposto de Renda 2013 começou no primeiro dia de março e oprazo final para entrega é o último dia de abril.

TRANSMISSÃO DE IMÓVEL COM RESERVA DE USUFRUTO

O presente trabalho não tem a pretensão de ser definitivo nem tampouco de exaurir o tema, mas tão somente suscitar a discussão e possibilitar, além da exposição de um ponto de vista objetivo, a oportunidade de que os colegas exercitem os neurônios e reflitam sobre o tema.

Freqüentemente lavramos em nossas serventias, escrituras de transmissão de imóveis com algum tipo de reserva (uso, habitação, usufruto, etc...). No mais das vezes as escrituras com reserva são de Doação com reserva de usufruto, objeto deste nosso estudo.

Levadas a registro, ditas escrituras são registradas pelos Cartórios de Registros de Imóveis como se fossem Doação comum, e imediatamente após o registro, é lavrado um segundo ato, às vezes sob a forma de registro, às vezes sob a forma de averbação, onde é feita a "RESERVA DE USUFRUTO". O título transmissivo é indicado às vezes como "DOAÇÃO COM RESERVA DE USUFRUTO", às vezes simplesmente como ‘DOAÇÃO’.

Este procedimento, de efetuar duplo registro, tem origem em uma corrente de pensamento que entende ser a propriedade, no contexto jurídico brasileiro, um direito uno e indivisível, que pode sofrer restrições, mas que não se cinde nas suas diversas faculdades. Sob esta ótica, o nú-proprietário e o usufrutuário não seriam titulares de direitos diferentes sobre o mesmo imóvel (de um lado uso e gozo, de outro disposição e seqüela), mas partilhariam entre eles um mesmo direito monolítico de propriedade, apenas com restrições de parte a parte.

Assim, sob a ótica daqueles que consideram a propriedade una e indivisível, a DOAÇÃO COM RESERVA DE USUFRUTO, seria a doação do direito de propriedade onerado comusufruto, razão pela qual se faria o registro da transmissão da propriedade plena, e após o registro do ônus, ou usufruto.

De outra banda, aqueles que pensam ser cindível a propriedade nas suas diversas faculdades, entendem que na DOAÇÃO COM RESERVA DE USUFRUTO, é transmitida somente a nua-propriedade, e o usufruto que se reserva o doador, não é senão o mesmo direito primitivo e remanescente de uso e gozo que ele já desfrutava anteriormente, razão pela qual não é necessário fazer-se um registro posterior à transmissão da nua-propriedade, vez que o direito de usufruto, por não ter sido transmitido, não poderia ser instituído do doador para sí próprio. Seria tão apenas uma reserva a ser feita no registro, a título de ‘condição do contrato’ de doação, a teor do disposto no artigo 176, inciso III, n° ‘5’ da Lei 6.015/73:

"Art° 176...................

Inciso I .....................
III – São requisitos do registro no Livro 2:
1 – a data;
2 – o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da Cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
3 – o título da transmissão ou do ônus;
4 – a forma do título, sua procedência e caracterização;
5 – o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e demais especificações, inclusive os juros, se houver."(grifo nosso)

Esta condição (reserva de usufruto) de conformidade com o artigo 118 do CCB, é uma condição suspensiva, que se implementará quando do falecimento do usufrutuário, reunindo a plenitude da propriedade na pessoa do nú-proprietário.

A esta segunda corrente nos filiamos, embora reconheçamos e respeitemos a quantidade e a qualidade de tantos quantos defendem a primeira. Por diversos motivos, que abaixo discorreremos, entendemos que é inconteste a opção do direito pátrio pela propriedade divisível nas suas diversas faculdades, senão vejamos:

O artigo 524 do Código Civil Brasileiro é do teor seguinte:
          "Art° 524. A lei assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seus bens, e de reavê-los do poder de quem quer que injustamente os possua" (o grifo é nosso)
          Está expresso de forma clara que a propriedade não é um direito uno e indivisível, mas uma reunião de faculdades, e que quando agrupadas todos na mesma pessoa chama-se ‘domínio’.
          O artigo 713, por sua vez, assim define o direito de usufruto:
          "Art° 713. Constitui usufruto o direito real de fruir as utilidades e frutos de uma coisa, enquanto temporariamente destacado da propriedade" (grifo nosso)

Da interpretação conjunta destes dois artigos, 524 e 713, parece-nos evidente a opção do legislador pátrio em permitir a cisão, mesmo que temporária, dos direitos inerentes à propriedade, de um lado uso e gozo, de outro disposição e seqüela.

Dentro da boa técnica registral, qualquer que seja a opção doutrinária, parece-nos desnecessário, mas impossível um segundo ato de registro de ‘reserva de usufruto’, seja sob a forma de registro seja sob a forma de averbação. Justificaremos:

O registro, como elemento constitutivo de direito, é um ato que se encerra em sí mesmo, que não pode depender de nenhum apêndice, nenhuma referência, nenhum complemento, nenhum acréscimo para gerar seus efeitos. Encerrado o ato de registro com a assinatura do registrador, o ato está perfeito e completo, e de nada mais depende para produzir todos os seus efeitos legais.

Somente por exceção, e caso tenha sido cometido algum engano ou sido omitido algum elemento essencial do registro, é que se pode lavrar um ato complementar, ou seja, uma averbação ‘ex-ofício’, e que fará parte integrante do registro original. O registro da transmissão seja ela qual for, se faz através de um único ato.

A dita ‘RESERVA DE USUFRUTO’ que alguns entendem ser possível em registro autônomo, não encontra-se elencada nem entre os atos de registros, no Artigo 167, inciso I, nem entre as averbações, no Artigo 167, II da Lei 6.016/73, e não sendo nem ato de registro nem de averbação legalmente previstos, é ato impossível de ser praticado pelo registrador, sob pena de lesão ao princípio da ‘Tipicidade’ expresso no Artigo 285, inciso IX da CNNR (CGJ/RS), e artigo 172 da Lei 6.015/73, que afirmam serem registráveis, apenas títulos relativos a direitos reais, previstos em lei.

O único registro autônomo, envolvendo ‘usufruto’, seria o da instituição do usufrutoconvencional, cujo registro está previsto no artigo 167, Inciso II, n° ‘7’ da Lei 6.015/73.

Especialmente se admitida como correta a interpretação de que o artigo 167 da Lei 6.015/73 não é simplesmente exemplificativo, mas sim, relaciona e exaure todos os atos de registro e averbação possíveis de serem praticados no Registro de Imóveis. Assim nos parece a opção do legislador pátrio. Se assim não fosse, e aquela relação de atos fosse simplesmente exemplificativa, não seria necessário que o artigo 40 da lei 9.514/97 (Alienação Fiduciária de Imóveis) tivesse acrescido o n° ‘35’ ao inciso I do Artigo 167 da Lei 6.015/73. Bastaria simplesmente ser necessário este tipo de registro, que deveria ele ser lavrado pelo registrador, independente de sua previsão na Lei 6.015/73. Da mesma forma em relação à lei n° 9.785/99 (altera o artigo 4° da Lei 6766), que acresceu o n° ´36´ ao inciso I do artigo 167 da Lei 6.015/73.

Tampouco encontra previsão na tabela de emolumentos o registro ou a averbação de ‘reserva de usufruto’. Incluí-la como registro ou averbação sem valor declarado não nos parece lícito, embora rotineiramente este segundo ato seja cobrado das partes, ora como registro sem valor, ora como registro com o mesmo valor do registro da doação.

Analisando sob a ótica daqueles que entendem ser cindível a propriedade, o segundo ato - da reserva de usufruto - não pode ser lavrado porque no momento do registro da Doação com Reserva de Usufruto, a propriedade cinde-se, dividindo-se em nua-propriedade de um lado e direito de usufruto de outro. Somente a nua-propriedade é transmitida e nas ‘condições do contrato’ é explicitado que os doadores reservaram para sí o usufruto vitalício. Assim, é lavrado um único ato de registro da escritura de doação com reserva de usufruto, que num mesmo momento registra a transmissão da nua-propriedade e reserva o usufruto. O segundo ato, da ‘reserva de usufruto’ não deve ser realizado pois seria redundante. O usufruto sequer chega a ser transmitido e não é necessário a lavratura de novo ato para noticiar e dar oponibilidade ‘erga omnes’. O ato pelo qual se constituiu o direito de uso e gozo do imóvel em favor do doador, foi aquele no qual ele anteriormente adquiriu a propriedade plena, da qual, na doação transmitiu somente parte.

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Fazendo um exercício e tentando visualizar sob a ótica dos pensadores da propriedade una e indivisível, também nos parece desnecessária a lavratura de dois atos, um de registro da doação e outro da reserva de usufruto. Aquela corrente sustenta a necessidade do segundo ato de registro basicamente por dois motivos:

Primeiro porque a transmissão do imóvel não seria somente da nua-propriedade. A transmissão seria daquele bloco monolítico que entendem ser a propriedade, una e indivisível, simplesmente onerada com o usufruto. Rebatendo este argumento e justificando a impossibilidade de um segundo registro, parece-nos ser obrigatório que este ônus ou gravame imposto pelo doador conste no próprio ato de registro da doação, e não em ato posterior, razão pela qual somente um ato é necessário e possível de ser lavrado.

Segundo, pela exigência expressa no artigo 715 do CCB, de que o usufruto de imóveis, quando não resulte do direito de família, dependerá de transcrição (atualmente registro) no respectivo registro imobiliário. Contra-argumentando, parece-nos que o sentido pretendido pelo legislador foi o de, em exigindo a formalização de um ato no registro, fazer contra-ponto ao usufruto decorrente do direito de família, que não requer registro algum. Assim, o usufruto em favor do doador não pode ser presumido pelo simples fato de haver sido transmitida a nua-propriedade. É necessário que o usufruto se consubstancie expressamente na ‘reserva de usufruto para o doador nas ‘condições do contrato’ e no título transmissivo que deverá ser ‘Doação com Reserva de Usufruto’.

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Necessário aqui definir ‘registro’: segundo ‘De Plácido e Silva’ in ‘Vocabulário Jurídico’, registro é assento ou cópia em livro próprio, de ato que se tenha praticado ou de documento que se tenha passado, ou ainda em sentido amplo, a soma de formalidades de natureza extrínseca a que estão sujeitos certos atos jurídicos, a fim de que se tornem públicos e autênticos e possam valer contra terceiros.

Entendemos ter sido este o sentido pretendido pelo legislador pátrio ao exigir a transcrição (atualmente registro) como formalidade necessária à validade do usufruto, o de consubstanciar o usufruto em um ato que desse publicidade e oponibilidade erga omnes. Assim sendo, a ‘Doação com Reserva de Usufruto’ e a condição expressa, integrante do registro, de que o doador reserva para sí o usufruto, supre a necessidade do artigo 715 do CCB.

O segundo registro - da reserva de usufruto -, por sobre ser oneroso para a parte, é desnecessário e inócuo, pois não gera nenhum efeito ou direito adicional, vez que a ‘reserva de usufruto’ já foi transcrita no registro da doação da nua-propriedade.

Há um argumento que não encontramos dissecado na literatura pesquisada: O aspecto tributário.

Desnecessário declinar a capitulação legal que determina a incidência de Imposto de Transmissão sobre a transmissão tanto da ‘propriedade’, quanto do ‘direito de usufruto’.

Admitido o ponto de vista da corrente da propriedade una, seria necessário um registro para a doação, sobre o qual inequívocamente há incidência de imposto de transmissão, vez que haveria a transmissão da propriedade plena. Por esta corrente é necessário um segundo registro para a constituição do usufruto, e o usufruto aí constituído não seria o mesmo direito remanescente do doador, seria um direito instituído do donatário para o doador, de modo que haveria novamente a incidência do Imposto de Transmissão, uma pela transmissão da propriedade para o donatário, e outra pela constituição do usufrutopara o doador. Somente por uma ficção jurídica é que se pode admitir que os dois atos fazem parte de uma mesma transmissão e que sobre o segundo não incide imposto.

Pela corrente contrária, a doação com reserva de usufruto realiza-se em um único ato e configura-se em doação somente da nua-propriedade, razão pela qual, não tendo sido transmitido o direito de usufruto - que é reservado -, não incide imposto de transmissão. Convém lembrar que no Estado do Rio Grande do Sul, por força da Legislação Estadual, o ITCD na Doação com Reserva de Usufruto é antecipado para o momento da transmissão da nua-propriedade, e na extinção do usufruto nada se recolhe ao estado, pois o tributo já foi recolhido antecipadamente.

Contendo em sí o ato de registro todos os elementos necessários e indispensáveis, tendo sido indicada a reserva de usufruto como condição do contrato, a lavratura de um segundo ato, é completamente vazio, vez que não produz nenhum efeito adicional ao ato primitivamente lavrado.

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Por fim expomos aqui um depoimento pessoal, que embora não tenha nenhum valor como argumento de sustentação de nossa tese, tem valor para entender o porque as escrituras de Doação com Reserva de Usufruto são lavradas em dois atos: A grande maioria dos registradores com quem nos entrevistamos para a realização deste trabalho justificou este procedimento basicamente por dois motivos: Primeiro, por uma espécie de moto contínuo, segundo o qual, há muito lavram estes dois atos, e questionar este precedimento exigiria algum tempo e esforço do registrador; segundo porque este segundo ato é remunerado, e deixar de fazê-lo implicaria em redução de receita.
Por todo o exposto, entendemos devam ser registradas as DOAÇÕES COM RESERVA DE USUFRUTO em um único ato, suprimindo-se o registro da dita RESERVA DEUSUFRUTO.

Autor: Gilceu Antonio Vivan

Fonte: Revista Jus Navigand